Инвестиции в Недвижимость

2021-03-29 11:02:48 Недооценённое Подмосковье
Г. Красногорск
Микрорайон Павшинская Пойма.

Территориальное расположение.

Микрорайон находится на северо-западе Москвы сразу за МКАД.
Его границы четко обозначены : с одной стороны Волоколамское шоссе и МЦД, с другой стороны - река Москва.


Арендные ставки.

Ставки колеблются от 1000 руб за квадратный метр в месяц до 3000 руб.
Средняя арендная плата 1500-2000 руб. в месяц.

Самые «дорогие» улицы и дома.

Весь Подмосковный бульвар ( центральная улица района), Красногорский бульвар ( дома возле пешеходного моста к метро), дома по дороге от МЦД Пенягино, перекрёсток Павшинского и Ильинского бульвара ( дома 16,18,20 по Павшинскому бульвару, дом 8 по Ильинскому бульвару)

Любопытные факты.

Район известен своей протестной активностью. Жители воспротивились постройке Торгового центра возле их домов.
Причём бизнесмены планировали строить на принадлежащем им земельном участке !!!
Но протесты дошли до губернатора и стройку остановили.

Интересные предложения по покупке.

К сожалению, на сегодняшний день, коммерческая недвижимость, что продаётся в районе, переоценена.

https://www.cian.ru/sale/commercial/248592480/

...Возможно, только это предложение. Оно интересно не действующим арендатором, а местоположением и возможностью сдать за более высокую арендную ставку.

У местного населения более востребованы магазины «Вкусвилл» ( 7 штук) чем магазины «Пятёрочка» ( 3 штуки).
Но ни одной «Азбуки вкуса»
Это как показатель уровня достатка жителей района.
Остальные продуктовые сети тоже представлены

И в следующей статье мы опишем, какие сети представлены в этом районе, а каких не хватает.

Продолжение следует.... Открыть/Комментировать

2021-03-25 10:20:35 Little Caesar’s готовятся к экспансии.

Итак, свершилось.
Ждём появления в России «Маленького Цезаря».
Эта третья по количеству пиццерий сеть в США.
После «Пицца хат» и «Доминос».
«Папа Джонс» ещё в 2017 году прописывали в своих договорах обязательное отсутствие рядом этой пиццерии.

Планируется формат - «только на вынос» и доставка.
То есть без залов со столиками.
Пицца по цене ожидается дешевле, чем у конкурентов.

Поэтому в связи с успехом дискаунтеров, сейчас наилучшее время для появления этой сети.

Сейчас рассматриваются спальные районы на окраине для открытия первых точек.

Ждём с нетерпением открытия новых пиццерий «Little Caesar’s» в России. Открыть/Комментировать

2021-03-22 11:01:22 Аптеки - «новые имена»

На московский рынок выходят и продолжают развитие региональные аптечные сети.
За этой тенденцией будет интересно понаблюдать в этом году.

«Здесь аптека»- это Тульская сеть.
Которая очень тщательно подходит к подбору помещений для своих московских аптек.
Сейчас в Москве насчитывается около 20 пунктов.
Открывают 2-3 аптеки в год.

Аптеки «Вита»- Самарская сеть.
Наконец- то добрались до Москвы.
Не боятся конкуренции и открываются рядом с другими аптеками.
Планы развития на этот год - очень масштабные. ( минимум 50 пунктов)

Ждём, что регионалы заберут часть Московского рынка. Открыть/Комментировать

2021-03-16 11:28:56 Недооценённое Подмосковье.

Этой статьей начинаем цикл о коммерческой недвижимости Московской области.
На наш взгляд, сейчас многие города Московской области пользуются достаточно большим спросом у сетевых арендаторов.
Открытие МЦД по сути превратило их в спальные районы Москвы.

Арендные ставки на главных улицах г. Химок, Красногорска, Долгопрудного, Реутова уже превышают ставки в некоторых районах Москвы.
Однако помещения в городах Московской области зачастую могут продаваться по весьма выгодной цене.

Почему это происходит:

1) Продавцы таких помещений давно не живут в России и не видят позитивных изменений на рынке недвижимости их родных городов.
2) Эти помещения арендуют уже 5-10 лет одни и те же арендаторы по старым ставкам.
3) Продавцы не замечают, что соседи уже давно сдают свою недвижимость сетевикам в 1,5 раза дороже.
4) Многие покупатели продолжают ошибочно считать, что «за МКАД жизни нет»

К тому же коммерческая недвижимость Московской области более доступна.
По цене квартиры в Москве можно купить помещение в Подмосковье.
Но доход от сдачи в аренду коммерческой недвижимости будет раза в 3 выше.

В следующих статьях будем разбирать отдельные города и районы Московской области.
Их перспективы, инвестиционную привлекательность и интересные предложения на рынке.

Продолжение следует.... Открыть/Комментировать

2021-03-12 12:32:43 Фудмолл - новое Слово

Успех фудмолла «Депо» на Лесной превзошёл все ожидания.
Самый крупный фудмолл в Европе на 11 тыс. кв.м. стал в Москве популярным тусовочным местом.

Вполне логично, что теперь начали появляться мини- фудмоллы.
В точках притяжения в спальных районах площадью 100-250 кв.м.
На такой площади помещаются от 5 до 10 корнеров.
Сейчас самые популярные - бургеры, пицца, вьетнамское кафе , шаурма, кулинария, кофейня.
Крупных сетевиков в мини- фудмоллах пока не наблюдается.
Но надеемся, это вопрос времени.

Концепция работы была уже опробована на гастрономах.
Арендуется помещение на 10 лет без возможности расторжения по инициативе арендодателя.
Делится на 5-10 частей и сдаётся в субаренду.
Добавляются только столики в корнерах.
Форматы гастрономов и мини- фудмоллов взаимозаменяются и дополняются друг другом.

Вообщем, новая концепция выглядит очень многообещающе.

Фудмоллы в ближайшей перспективе могут отнять часть клиентов у пекарен и кофеен в спальных районах.

Главное, выбор локации и «правильных» субарендаторов. Открыть/Комментировать

2021-03-09 12:10:54 О Самостроях в Москве
P.S.
Титульное страхование коммерческой недвижимости

Ответим на вопрос одного из подписчиков канала.
И разберём подробнее, что это такое:

Страхование титула – это способ защиты от утраты права собственности на недвижимое имущество.
Она ( защита от утраты) предоставляется не от ситуации, которая может произойти в будущем, а от события, которое уже произошло, но еще не проявилось.

В нашем случае, при признании здания самовольной постройкой, договор купли-продажи данного здания ничтожен (нет объекта на дату заключения).

Заключается договор страхования обычно на 3 года (общий срок исковой давности), но допустимы и иные сроки.

В среднем, полис может стоить от 0,3 до 1,5 % от цены объекта недвижимости в зависимости от истории помещения.

Существуют случаи, которые не признаются страховыми.
При выборе страховой компании внимательно изучите эти случаи (к примеру – конфискация).

Также особо отметим, что в случае, если по решению суда право собственности будет сохранено, но будут установлены какие-либо ограничения по использованию или иные обременения, то страховая также откажет в возмещении.

Это лишь основные тезисы.
Нюансов очень много.

Для того чтобы спокойно спать, советуем не жалеть денег и застраховать свой некапитальный объект недвижимости . Открыть/Комментировать

2021-03-04 15:51:44 О самостроях в Москве.
Продолжение.
Как купить самострой.

В предыдущих статьях мы описывали, как определить, что здание- некапитальное и приводили примеры таких зданий.
Теперь хотим описать порядок действий и условий, если вы все-таки решили купить самострой.

В большинстве случаев коммерческую недвижимость покупают для :
А)Операционной деятельности ( получение ежемесячного арендного дохода)
Б) Спекуляции ( последующей перепродажи как ГАБ)

На наш взгляд, некапитальное здание на покупку можно рассматривать только для спекуляции.

Предлагаем следующий алгоритм действий:

Вы увидели очень выгодное предложение по цене.

Вы знаете, что это здание у вас арендует сетевой арендатор.

Заранее определите срок владения этой недвижимостью (1-2 года не более)

Воспользуйтесь титульным страхованием.
Или попросите страховщиков до покупки просчитать его.

Обратитесь в одну из «правильных» фирм для узаконения вашей недвижимости и выправления архивных документов. ( По желанию)

Отдавайте себе отчёт, что несмотря на все ваши узаконения , если в будущем , это здание помешает расширению дороги или строительству нового квартала, его все равно снесут...

Дальше выбор за вами. Открыть/Комментировать

2021-03-02 13:33:57 О самостроях в Москве.
Продолжение.
Примеры продаваемых самостроев.

В предыдущих статьях мы описали, как определить, что интересующее вас здание имеет «скелеты в шкафу» и может быть снесено.
Теперь перейдём к примерам:

1) ул. Плещеева, д.20Б

https://www.cian.ru/sale/commercial/249733916/

2-х этажное здание 220 кв.м
Цена 25 млн.руб.
Арендный поток -360 000 руб. ( получается неплохая окупаемость)
Год постройки - 1999 г.

В разрешении на строительство и акте приемки - павильон «Продукты»

2) ул. Стартовая, д.18а, стр.1

Помещение продавалось в декабре 2020 г.
Сейчас сняли с продажи ( возможно кто-то купил)
Одноэтажное здание
151 кв.м. - 10 млн. руб.
Год постройки -2003 г.
В Свидетельстве о государственной регистрации - документ-основание : акт приемки в эксплуатацию некапитального объекта.
В договоре аренды земельного участка - назначение : эксплуатация павильона-кафе; в особых условиях - запрет на возведение капитальных строений.

3) Ореховый бул., д.45, стр.1

Объявление о продаже появилось в апреле 2019 года.
Сейчас неактуально.

Это здание возле метро Красногвардейская.
Оно осталось стоять, когда возле него снесли ТЦ «Зябликово» и ТЦ «Тук-Тук»
Год постройки - 2001 .
В акте по приемке в эксплуатацию - некапитальное сооружение.

4) ул. летчика Бабушкина, вл.36А
Активно продавалось осенью 2019 г.
Цена снижалась до 11-12 млн.руб.
Год постройки - 1999.

В разрешение на строительство- некапитальное строение, павильон.

Это лишь малая часть строений, которые имеют признаки некапитальности, но пережили все «волны сносов» и продолжают приносить своим владельцам доход.

В следующей статье мы опишем условия, когда все-таки можно купить здание с признаком некапитальности.

Продолжение следует... Открыть/Комментировать

2021-02-26 10:41:30 О самостроях в Москве.
Продолжение.
Как распознать самовольную постройку.
Проверка документов.

После проверки открытых источников нужно переходить к проверке документов:

договор аренды земельного участка или свидетельство о собственности на землю, выписка из ЕГРП на участок.

Обратите внимание на назначение.
Там не должно быть слов: эксплуатация торгового павильона; рынков, размещение некапитального строения и пр.

Также нужно внимательно прочитать «Особые условия» договора.
В данном разделе может быть прямо указано о запрете возведения капитальных зданий на земельном участке и иные условия использования участка.

При таких условиях вместе с риском покупки самовольно возведенного объекта есть риск получения санкций за нецелевое использование участка.

Разрешение на строительство.

Необходимо обратить внимание на конфигурацию, этажность, метраж и сравнить с фактически возведённым объектом на предмет незаконной реконструкции.

Ввод объекта в эксплуатацию с заключениями профильных органов.

Этих документов ( разрешение на строительство и ввод объекта в эксплуатацию) может и не быть, если строительство интересующего вас здания происходило в Советском Союзе до 1990 года.
Но запросить их нужно обязательно.
В зоне риска - постройки конца 90-х начала 2000-х.
Именно в этот период было построено большинство известных нам временных строений, впоследствии снесённых.

В этих документах также не должно присутствовать наименований: павильон, рынок, временная постройка и пр.

Технический паспорт
Свидетельство о собственности или Выписка из ЕГРП на помещение.

Документы под пунктами и также нужно внимательно изучить на предмет наличия/отсутствия указанных выше ограничений и обременений.

Если хотя бы в одном из вышеперечисленных документов появляются  названия, характеризующие, интересующую вас недвижимость, как временную, рассматривать ее для покупки мы не рекомендуем.

В следующей статье приведём примеры продаваемых самостроев.

Продолжение следует... Открыть/Комментировать

2021-02-24 10:23:03 О самостроях в Москве.
Продолжение.
Как распознать самовольную постройку.
Проверка через открытые источники

Итак, вы подобрали интересующее вас ОСЗ (отдельно стоящее здание).
Оно вам подходит по цене и локации.
Теперь нужно переходить к проверке.
Для начала проверки вам потребуется только адрес и наименование собственника объекта.


Необходимо уточнить не входит ли адрес в Постановление по сносу не законно возведенных объектов.

http://docs.cntd.ru/document/537984741

Проверка земли - Постановление по нецелевому использованию земельных участков.
А также карта Росреестра - по ней тоже можно найти назначение земли.

http://docs.cntd.ru/document/560707510

https://pkk.rosreestr.ru/#/search/65.64951699999888,122.73014399999792/4/@bs7nhvd51

Следующим шагом необходимо провести мониторинг судебных процессов по данному адресу и контрагенту.

https://msk.arbitr.ru/

https://mos-gorsud.ru/


В следующей статье напишем о проверке документов продавца.

Продолжение следует... Открыть/Комментировать