Инвестиции в Недвижимость

2021-01-27 10:18:44 Секреты продавцов ГАБов (Продолжение)

К сожалению, на рынке продажи ГАБов мы сталкиваемся не только с хитростями продавцов, но и с преднамеренным обманом покупателей.

Приведем пример, как это происходит:

Продавец ГАБа (собственник помещения) договаривается со своим приятелем об аренде принадлежащего ему помещения с целью его дальнейшей продажи.

Арендатором, в этом случае выступает владелец небольшой сети (3-5 торговых точек).
Аптечные пункты, магазины «Интим» , «Продукты» и т.д.

Арендная плата в необходимом размере в договоре рисуется для того чтобы продать помещение как ГАБ, а на самом деле чисто символическая.

Естественно, арендатор съезжает в течение 2-3 месяцев после покупки такого помещения.

Будьте осторожны, при покупке ГАБов с небольшими сетями. Открыть/Комментировать

2021-01-22 10:27:56 Секреты продавцов ГАБов

Первое правило при покупке ГАБов - нужно всегда встречаться с арендаторами.

Чтобы они подтвердили арендную ставку, которую нарисовал продавец.
В случае если арендатор- крупная федеральная сеть, то с менеджером, ответственным за этот магазин ( аптеку, ПВЗ и и т.д.)

К сожалению на рынке коммерческой недвижимости продавцы достаточно часто хитрят, а иногда идут преднамеренно на обман покупателя.

Вы покупаете ГАБ с определенной окупаемостью, которая напрямую зависит от ежемесячной арендной платы.
Вам показывают договор , где она подтверждается.
Но вас не уведомляют от том, что :

1) Продавец и арендатор подписали дополнительное соглашение, в котором арендатор получил скидку.
2) Арендатор получил каникулы 3-6 месяцев на раскрутку.

Это все небольшие хитрости, которые могут даже не сильно повлиять на срок окупаемости ГАБа :
После покупки помещения на встрече с арендатором вы жестко потребуете ту арендную плату, которую вам обещал продавец и арендатор либо съедет, либо останется.
У нас был такой случай , и в итоге арендатор остался.
Но если съедет, то вы купили пустое помещение по цене ГАБа.

О преднамеренном обмане напишем в следующей статье..
Продолжение следует... Открыть/Комментировать

2021-01-19 10:19:47 Новости от сетевых арендаторов:

Интернет магазины продолжают развиваться

«Вайлдберрис» приостанавливал открытие новых ПВЗ.
Осенью прошлого года.
Взяли паузу на оптимизацию своей сети: что-то закрыли, что-то отдали арендодателям как «лучшую в России франшизу».
В феврале ожидаем возобновление развития и если подтвердится, то это отличная новость!

«Озон» продолжает свою экспансию в Москве и МО.
В прошлом году открыли много новых ПВЗ.
В этом году планы такие же грандиозные. Открыть/Комментировать

2021-01-15 19:09:51 https://t.me/expertdreamrealty/325

Нехватка производственных помещений

Процесс застройки промзон в Москве идёт семимильными шагами.
ПИК, ЛСР и прочие застройщики выкупают (арендуют) земельные участки, меняют их назначение и на месте бывших заводов вырастают «человейники»

Однако если так будет продолжаться дальше, то внутри МКАД не останется площадей для автосервисов, производственных помещений и складов.

После такой новости предприниматели, у которых налаженное производство или бизнес по ремонту автомобилей в этих промзонах, начнут искать варианты переезда.

Возможно собственникам, владеющим невостребованными помещениями в этом районе или риэлторам, пытающимся их реализовать, нужно задуматься о перепрофилировании своей недвижимости под нужды жителей района.

Ведь уже сейчас есть определённый дефицит таких помещений.
Дальше- больше...

Никому не хочется ехать в область, чтобы отремонтировать свой автомобиль. Открыть/Комментировать

2021-01-11 10:08:01 Инвестиции в Недвижимость pinned «Конструирование ГАБов Сегодня на рынке коммерческой недвижимости Москвы достаточно трудно подобрать помещение с арендатором и окупаемостью менее 7-8 лет. Пустое же помещение с дисконтом найти для покупки можно. Мы предлагаем услугу «Конструирование ГАБов»…» Открыть/Комментировать

2021-01-11 10:07:53 Конструирование ГАБов

Сегодня на рынке коммерческой недвижимости Москвы достаточно трудно подобрать помещение с арендатором и окупаемостью менее 7-8 лет.

Пустое же помещение с дисконтом найти для покупки можно.
Мы предлагаем услугу «Конструирование ГАБов», подбираем пустое помещение, которое будет интересно сетевикам, проверяем и помогаем оформить.
Сопровождаем заключение договора аренды.

Дальше- по вашему желанию :
Или получаете пассивный доход от аренды (ежемесячную арендную плату)
Или перепродаём как ГАБ.

Для получения более подробной информации пишите в личку... Открыть/Комментировать

2021-01-05 11:35:50 Упущенная прибыль
(Продолжение)-4
Подвал на Ильинском Шоссе

А теперь пример более доступного по цене помещения, которое прибавило в цене за прошлый год 4 млн. руб. :

Г. Красногорск,
ул. Павшинская 2,
1й дом на Ильинском шоссе
Цоколь 215м2.
МАП ( Месячная арендная плата) - 100 000 руб.
Арендаторы: магазин разливного пива, парикмахерская, столярная мастерская, маникюр.
Помещение продавалось год назад за 7,9 млн.руб.
Объявление о продаже активно публиковалось в профильных телеграмм-каналах.
Думаем, что с торгом ушло за 7,5 млн. руб.

Сейчас этот же подвал продаётся за 11,5 млн.руб.

Ссылка на объявление: https://www.cian.ru/sale/commercial/235549246/

Заявленный МАП - 139 500 руб.
Арендаторы - те же , что и были + добавился магазин «Рыболов», ремонт сотовых и кофе с собой.
Итог : помещение прибавило в цене 4 млн. руб за год. Открыть/Комментировать

2020-12-31 15:19:15 Канал «Инвестиции в недвижимость» поздравляет вас с наступающим 2021 годом!!!

Надеемся, что мы были интересны вам и будем ещё более полезными в следующем году.

А лучший подарок к Новому году - это бизнес-идея!

https://www.avito.ru/moskva/kommercheskaya_nedvizhimost/pervaya_liniya_vitrinnye_okna_potolki_3.8m_1841879353?utm_campaign=native&utm_medium=item_page_ios&utm_source=soc_sharing

Ул. Просторная, д.14, корп. 1
Помещение - общей площадью 628 кв.м.
277 кв.м. - на 1 этаже .
351 кв.м. - в подвале жилого дома.
Мы писали про это помещение в сентябре.
Тогда оно стоило 32 млн. руб.
Сейчас - 25 млн. руб.
Если купить отдельно первый этаж (277 кв. м.) - будет ещё дешевле.
Ориентировочно 19 млн. руб !!!
Не будем вас напрягать аналитикой, но это очень привлекательная цена !

Если не воспользуетесь этой идеей сейчас, в следующем году мы купим сами) Открыть/Комментировать

2020-12-30 10:08:13 Упущенная прибыль
(Продолжение)-3
Спортклуб в Бирюлево

А вот пример уже реализованного помещения, прибавившего в цене 22 млн. руб. за последний год :

Ул. Булатниковская, д.2, корп.2
800 кв.м. (1 этаж+ подвал)

Это здание с выцветшими буквами «Спортклуб» на фасаде постоянно попадалось на глаза в объявлениях о продаже.
На протяжении минимум полгода.
Цена здания вместе с земельным участком (!!!) составляла 40 млн.руб.
Здание реализовывалась на торгах.
Локация на 2 линии домов за Торговым центром « Бирюза»
не вызывала особого интереса у федеральных продуктовых сетей.

https://multilisting.su/g-moskva/sale-free-appointment/28338161-800-0-m-40000000-rub-ul-bulatnikovskaya

Однако ближе к осени цена здания резко подросла.
1 этаж арендовала помещение Петербургская сеть по доставке еды «Достаевский».
400 кв. м. за 450 000 руб.
Потом пол- подвала заняла «Яндекс Лавка»
Арендный поток в итоге вырос до 710 000 руб в месяц
А здание начало продаваться как ГАБ с хорошей окупаемостью за 62 млн.руб.

Ссылка на объявление: https://www.cian.ru/sale/commercial/226172384/

Объявление о продаже ГАБа висело несколько месяцев, а сейчас уже не актуально.

Здание продано. Открыть/Комментировать