Инвестиции в Недвижимость

2022-03-16 10:57:18 «Винлаб»- ориентируемся на отечественное.

Эта сеть алкомаркетов продолжает активно развиваться.
Как известно,
магазины «Винлаб» принадлежат крупнейшей алкогольной компании «Beluga group».
Производитель увеличивает рынок сбыта, открывая новые магазины.
Рассчитывает, что спрос на алкогольные напитки будет сохраняться.

Для арендодателей «Винлаб» выглядит неплохой альтернативой «Красному и Белому».

У них более лояльный договор, в котором возможно прописать индексацию арендной платы.
Срок договора - 7 лет.
Арендную ставку они предлагают также чуть выше конкурентов.
К сожалению, не идут в комнатную планировку. Открыть/Комментировать

2022-02-25 11:12:54 «Домклик» от Сбербанка- весьма удобный сервис.

4 месяца назад решили продать одно из своих помещений.
В середине февраля появился покупатель, который предложил провести сделку через «Домклик» .

Мы ранее с этим сервисом не сталкивались, но слышали хорошие отзывы.
Поэтому решили попробовать :

Сервис позволяет провести сделку с нежилыми помещениями, но только между физ лицами.
Заранее ( за пару дней) регистрируетесь в программе и выбираете место и время сделки.
Возможно сделать юридическую проверку с выдачей сертификата на возмещение стоимости ( для самых мнительных покупателей).
Хотя на наш взгляд, это перестраховка.
Приезжаете в Сбербанк к назначенному времени.
Покупатель переводит деньги на специальный счёт.
Отправляете ДКП ( договор купли-продажи) операционисту в «ворде».
Она проверяет личность, загружает его в систему, вы и покупатель подписываете договор ЭЦП.
После этого операционист оправляет договор в Росреестр на регистрацию.
Цена с регистрацией в Росреестре составила около 12 000 руб.
Время, которое мы провели в Сбербанке - около 45 минут

Но это ещё не все.

Мы встретились в Сбербанке в 9.00.
В районе 16.00 мы получили уведомление, что переход права собственности состоялся

Деньги поступили на счёт на следующий день . Открыть/Комментировать

2022-02-22 12:02:25 О борьбе пчёл с «наглым мёдом» или неудачный пример покупки ГАБа с «Перекрёстком».

Окончание и выводы.

Итак, арендодатель в итоге выиграл.
Суд постановил, что «Перекрёсток» не имел права расторгнуть договор аренды.
Теперь арендодатель будет добиваться через суд выплаты арендной платы за все время , что шли судебные разбирательства.
«Перекрёсток» будет протестовать , что фактически он не арендовал помещение в этот период.
Сериал ещё не закончен.

Выводы:
Не покупайте даже самые надежные ГАБы на кредитные деньги.

Если арендодатель действительно взял кредит на покупку помещения, то непонятно как он выплачивал его все время, пока шли суды.

Нужно уметь договариваться.

Стороны не договорились до суда.
В итоге победителей нет.
Арендодатель был лишён арендной платы несколько лет.
Арендатору скорее всего придётся выплатить ее за тот период, когда они фактически не арендовали помещение.

P.S. «Перекрёсток» также является крупным арендодателем.
На период пандемии скидку или арендные каникулы не предоставили ни одному арендатору. Открыть/Комментировать

2022-02-21 15:13:32 О борьбе пчёл с «наглым мёдом» или неудачный пример покупки ГАБа с «Перекрёстком».

Пару недель назад мы прочитали интересную новость:
«Торговый дом Перекрёсток» проиграл в суде дело против московского арендодателя»

Решили разобраться поподробнее в этой истории:

«Перекресток» арендовал много лет помещение по адресу: г. Москва, Протопоповский пер., д.3.
Место хорошее, проходное, рядом метро Проспект Мира.

В апреле 2020 года во время пандемии коронавируса они обратились к арендодателю с просьбой о скидке по арендной плате.
Получили отказ
Арендодатель объяснил, что сам взял кредит на покупку ГАБа с «Перекрёстком».
Который нужно выплачивать.
Да и не сильно продуктовые магазины пострадали.
Логика в его словах была, но только отчасти: трафик в центре действительно снизился.
«Перекресток» обратился в суд с намерением расторгнуть договор аренды.
В этом договоре было прописано, что его расторжение возможно только по соглашению сторон.
И … выиграл его.
После чего освободил помещение.
Арендодатель подал апелляцию, представив финансовые отчеты «Х5 Retail».
Из которых следует, что выручка у них даже увеличилась в это время .
Выиграл …,
но «Перекрёсток» подал кассационную жалобу.
Удивительно, что следующий суд выиграл «Перекрёсток» и на этом опять все не закончилось.
Собственник обратился в последнюю инстанцию - Верховный суд.
Финальная битва в итоге осталась за арендодателем.
Верховный суд встал на его сторону .
Однако, возможно победа оказалась «пирровой».

Выводы и окончание истории в следующей статье.

Продолжение следует… Открыть/Комментировать

2022-02-17 13:27:42 Недооценённое Подмосковье.
ЖК «Солнечная система» и ЖК « Две столицы».

Сетевые арендаторы.
Магазины продуктов:
«Перекрёсток»,
«Вкусвилл»,
«Магнит»,
«Пятёрочка»,
«Верный»,
«Ремит», «Мясницкий ряд», «Истринская сыроварня Олега Сироты».

Алкомаркеты:
«Ароматный мир»- 2 магазина,
«Красное и Белое»,
«Винлаб».

Прочие магазины:
«Канц парк»,
«4 лапы».

ПВЗ:
«Вайлдберис»- 4 ПВЗ,
«Озон»,
«Яндекс Маркет»,
«СДЕК».

Аптеки:
« Аптеки Столички»,
«Планета здоровья»,
«Горздрав»,
«ЕАптека»,
«Будь здоров».

Общепит:
«Буханка»- 2 пекарни,
«Суши Вок».

Медицинские анализы:
«Гемотест».

Кого не хватает:
«Ермолино», «Каравай СВ», «У Палыча», «Мяснов»,
«Бристоль».
«Ароматный мир», на наш взгляд, нужен ещё в ЖК «Две столицы».
«Магнит косметик», «Строительный двор»,
«СМD», барбершопы.

Выводы:
ЖК «Солнечная система» выглядит вполне укомплектованным магазинами и услугами.
Там интересна покупка помещений на ул. Германа Титова, д.2, корп.1 и д.4.
Для помещений в этих домах можно достаточно быстро подобрать арендаторов.
Очень интересны и переспективны локации в д. 1, к.1 и д.1,к.2 по ул. Имени К.И.Вороницына.
В связи с возможным открытием ТПУ Химки. Открыть/Комментировать

2022-02-15 13:37:08 Недооценённое Подмосковье.
ЖК «Солнечная система» и ЖК «Две столицы».

Территориальное расположение:

Находятся между Ленинградским шоссе и Вашутинским шоссе.
С одной стороны промзона, с другой- жд пути.

Описание:
«Солнечная система» - ЖК эконом-класса.
Творение печально известного застройщика «Urban Group».
Расположение домов в форме солнечной системы; в центре - круглый дом ( солнце), вокруг него -планеты.
ЖК «Две столицы» построен на месте мясокомбината «Самсон».
В пешей доступности для жителей этих жилых комплексов находятся «Галерея на Транспортном», торговый дом «Магаз», «Перекрёсток».

Самые проходимые места:
Ул. Германа Титова, д.2, к.1;
ул. Германа Титова, д.2 стр.5 ( м-н «Вкусвилл»)
С появлением ТПУ Химки-2 весьма перспективным по проходимости возможно станет : ул. Имени К.И. Вороницына, д.1, к.2 ( но это пока не точно)

Арендные ставки:
Диапазон от 1000 руб. до 2000 руб. за кв.м.

Продолжение следует… Открыть/Комментировать

2022-02-11 13:22:37 Интересная тенденция.

Недавно рассматривали для покупки помещение в районе Октябрьского поля.
Закономерно смотрели в том числе и новостройки.
В этом районе активно продаётся «Wellton towers» от концерна «Крост».
Обратились к застройщику и получили ответ, что коммерческую недвижимость в этом ЖК они не продают, а сами сдают в аренду.
Вообще во всем квартале «Wellton park» коммерческие помещения на продажу можно пересчитать по пальцам одной руки.
А на 1 этаже таких просто нет.

ГК «Гранель» тоже выставляет на продажу неликвид во дворах, а помещения, которые пользуются спросом, предпочитают сдавать в аренду сами.

Похоже, что застройщики активно осваивают новый рынок.
Потом наверно будут продавать ГАБы или получать пассивный операционный доход. Открыть/Комментировать

2022-02-09 14:34:48 https://front-client.forbes.ru/biznes/453937-spros-iz-podvorotni-kak-za-scet-retejlerov-rastet-arenda-nelikvidnyh-pomesenij

Интересная статья.

Полностью согласны, написали очевидные факты.
То, что раньше было «неликвидом», теперь очень даже ликвидно Открыть/Комментировать

2022-02-08 17:07:02 О проверках инспекции по недвижимости.

Прочитали новость, что инспекция по недвижимости будет проверять законность строительства апартаментов на земельных участках с другим целевым назначением.
На наш взгляд, это первый звонок по приведению к законности нахождения апартаментов в Москве.

Дальше министерством по экономическому развитию будет разработан дополнительный код для апартаментов, который можно будет получить за денежных средств, но не такой большой как за жилищное строительство.

В связи с этим можно вспомнить опыт букмекерских контор.
Перед ЧМ по футболу в России они были одними из основных кормильцев для многих арендодателей и проверяющих государственных органов.

Вскоре после этого в 2019 году был введён дополнительный код в классификации земельных участков для пунктов приема ставок букмекерских контор.
Добавить его сложно, но можно ( и конечно не бесплатно).
Потом было 2 форс-мажорных коронавирусных года, когда кошмарить бизнес было моветоном.
Сейчас незадолго до проверок по апартаментам инспекция по недвижимости прошлась по оставшимся оффлайн-пунктам БК.

Этот рейд приведет к очередному уменьшению числа их ППС.
Но улов получился небогатым, поэтому нашли новых «кормильцев» . Открыть/Комментировать

2022-02-03 11:08:50 ГАБ с «перспективой».
Продолжение.

Конечно, когда мы увидели это помещение и все посчитали, то захотели купить его.
И сделать «свой гастроном».

Но не все так просто!
У продавца с арендаторами заключен 10-летний договор без права расторжения со стороны арендодателя.
Новый собственник примет все обязательства старого по договору аренды.
Можно попробовать расторгнуть через суд, но с туманными перспективами.

Выводы:
Мы часто слышим причитания собственников коммерческой недвижимости, как им плохо живётся:
налоги повышают, помещения не сдаются,
арендаторы задерживают оплату.

Нужно заниматься своей недвижимостью, а не отдавать помещение в управление «пустоголовым курицам» из отдела аренды.
А «Гастроном»- молодцы делают . Открыть/Комментировать