Юрист о недвижимости

2021-03-23 13:10:00 #аренда_imstat #покупка_imstat
 
По статистике Росреестра, в 2020 году на 32% (6,8 млн) по сравнению с 2019 годом выросло число электронных заявлений на регистрацию права собственности. Как отметил Росреестр, «После снятия ограничений (связанных с коронавирусом – прим.) тренд на использование электронных услуг ведомства сохраняется, и Росреестр продолжает наращивать цифровую инфраструктуру в интересах заявителей».

Документы на регистрацию права собственности, аренды можно подать электронно. То есть присутствия в отделении Росреестра или МФЦ не требуется. Заявление оформляется в личном кабинете на сайте Росреестра, к нему прикрепляются необходимые документы (договор, документы, удостоверяющие личность, полномочия и пр.).

Заявление, а также комплект прилагаемых к нему документов, необходимо подписать электронной подписью, которую можно заранее оформить так же электронно в Удостоверяющем центре Росреестра.

Документы, которые по умолчанию должны быть представлены в Росреестр в виде оригиналов (например, договор), должны быть представлены в формате .xml. Договор должны подписать электронной подписью две стороны.

Госпошлина будет в 0,7 раз меньше стандартной при подаче документов электронно. Чтобы не затягивать процесс регистрации, ее желательно оплатить до даты подачи заявления на регистрацию.

В течение 7 рабочих дней сделку/право должны зарегистрировать и прислать выписку из ЕГРН, подтверждающую факт регистрации. Открыть/Комментировать

2021-03-18 13:10:01 #imstat_агентам

Агентский договор неразрывно связан с отчетами агента.

Гражданским кодексом предусмотрено, что если заключен агентский договор, то агент должен предоставлять отчеты. Это письменный документ, в котором агент описывает, что именно он выполнил в рамках договора. Предоставление отчетов – это обязанность агента.

Многие об этом забывают, и в агентском договоре ничего не пишут про отчеты, о том, что эти отчеты как обязанность предусмотрены в ГК РФ, вообще не знают. Итог этого может быть печальный: суд может посчитать, что агент вообще не выполнил свои обязательства по договору, если нет его отчетов или они недостаточно подробные.

Согласно ст. 1008 ГК РФ, порядок и срок направления отчетов должен быть установлен в договоре. Если в договоре ничего нет про отчеты, отчеты предоставляются по мере исполнения договора или по окончании действия договора. То есть хотя бы один отчет должен быть представлен агентом принципалу. В интересах агента установить в договоре:
периодичность направления отчетов,
сроки их согласования принципалом,
указание на то, что отчет принят, если принципал в установленный срок не ответил.
 
Судебная практика складывается следующим образом. Если отчет агента носит обезличенный характер, по факту не содержит перечня оказанных услуг, т.е. не позволяет установить фактическое выполнение агентом тех юридических и фактических действий, которые он должен был выполнить в рамках договора, такой отчет не подтверждает факт исполнения сделки (см. постановление АС ВВО от 31.05.2019 № Ф01-2033/2019 по делу № А29-7106/2018).
 
То есть агент работал, но из-за того, что некорректно оформил документы, в частности, оформил кое-как отчет, суд решил, что нет доказательств, подтверждающих исполнение им обязательств по агентскому договору. Как итог, агент не получит то вознаграждение, на которое рассчитывал.

Разумеется, отчет не единственное доказательство выполнения вех действий агентом. Но это обязательное условие агентского договора. Если иные документы оформлены тоже кое-как, если суд не внемлет иным доказательствам, то агент проиграет эту сделку.

Если есть сомнения при подписании договора или при его исполнении, помните, что расходы на юриста меньше, чем неполученное вознаграждение по сделке Открыть/Комментировать

2021-03-16 14:45:00 #аренда_imstat

Что если в договоре отсутствует право арендатора на досрочное расторжение?

Совсем отсутствует. Не под условием уплаты штрафа в сумме обеспечительного платежа, не под условием наступления каких-то оснований. А совсем.

Дело в том, что законом не предусмотрено право на одностороннее расторжение договора аренды, заключенного на определенный срок, без объяснения причин. Это право может возникнуть у арендатора, если оно предусмотрено договором аренды. То есть только в ситуации, когда арендодатель допустил предоставление такого права арендатору.

Если в договоре не написано, что арендатор вправе досрочно расторгнуть договор аренды, по умолчанию он не может в одностороннем порядке своим волеизъявлением расторгнуть этот договор. Должна быть стабильность отношений сторон.

Законом установлены основания, когда арендатор может расторгнуть договор через суд. Также установлено, что арендатор вправе отказаться от договора, предупредив за 3 месяца, только в случае, если договор заключен на неопределенный срок. Но неопределенный срок договора – это такая редкость в современном арендном мире, что не стоит рассчитывать на эту возможность. Как правило, все договоры аренды сейчас с определенным сроком (то есть сроком, который четко определен периодом времени, датой) и стороны следят за своевременной пролонгацией договора.

Таким образом, если договор аренды заключен на определенный срок и в нем отсутствует право арендатора на одностороннее расторжение, арендатор не может выйти из договора. Если он предпримет попытку это сделать, арендодатель имеет право не признавать такое расторжение, продолжит начислять арендатору арендную плату и пени за неуплату.
 
Односторонний отказ от исполнения обязательства, не предусмотренный законом, иным правовым актом или соглашением сторон, по общему правилу не влечет юридических последствий, на которые он был направлен (см. ПП ВС РФ от 22.11.2016 № 54 "О некоторых вопросах применения общих положений Гражданского кодекса Российской Федерации об обязательствах и их исполнении").
 
Первое, что нужно проверить, когда собираетесь заключать договор – как сформулирован порядок выхода из этого договора. И всегда помните о том, что ваши планы могут измениться в любой момент из-за внешних обстоятельств, и вам потребуется прекратить арендные отношения раньше, чем вы ожидали. Открыть/Комментировать

2021-03-12 16:13:00 #аренда_imstat
 
В суде рассматривался спор по вопросу одностороннего расторжения договора аренды (постановление АС ВВО от 31.12.2020 № Ф01-14422/2020 по делу № А79-2999/2020).

Арендатор направил арендодателю письмо о расторжении договора за 30 календарный дней до даты расторжения, как того требовал договор аренды. Однако арендодатель отказался принимать расторжение, он обратился в суд, аргументируя следующим.

В договоре аренды есть два пункта касательно расторжения:
1)      арендатор вправе досрочно расторгнуть договор, уведомив арендодателя за 30 дней,
2)      по требованию арендатора договор может быть досрочно расторгнут в определенных случаях (среди случаев указаны невозможность использовать помещение по назначению и пр. довольно серьезные случаи нарушения обязательств арендодателем), в этих случаях договор подлежит немедленному расторжению.

Арендодатель толковал эти два пункта в совокупности и полагал, что право на одностороннее расторжение у арендатора возникает только при наступлении отдельно оговоренных случаев. Однако арендатор и суд с ним не согласились.

Обратите внимание, как сформулированы пункты. Первый констатирует право на досрочное расторжение. В нем не содержится условий, отсылок к другим пунктам. Второй – говорит о случаях, в которых арендатор может потребовать расторжения, т.е. не расторгнуть своей волей, а потребовать. Не факт, что его требование будет удовлетворено арендодателем. Они могут, например, спорить, есть ли основания для такого расторжения.

Суд и сказал, что по первому пункту у арендатора безусловное право на выход из договора. В любое время. Без объяснения причин. Только соблюдай срок на уведомление.

В чем риск таких формулировок.

Представим ситуацию, что первого пункта в договоре аренды нет. У арендатора не будет права на одностороннее расторжение. Он может только в определенных случаях попросить арендодателя «отпустить» его. Если случай действительно наступил, он очевидный, а арендодатель все равно упорствует, можно расторгнуться через суд.

Представим другую ситуацию. В пункте первом есть право на досрочное расторжение в одностороннем порядке, но дописано, например «при условии наступления следующих случаев….». Тогда право на одностороннее расторжение появляется только при наступлении определенных случаев.

Ситуация третья. Пункты про одностороннее расторжение разбросаны по договору. В одном месте написано, как в примере в первом пункте: констатируется право на одностороннее расторжение и указан срок для предупреждения. Спускаешься ниже по договору, а так есть пункт, в котором написано буквально следующее: «право на одностороннее расторжение может быть реализовано только при наступлении следующих случаев…» или «арендатор вправе расторгнуть договор только при наступлении следующих случаев…». И уже не будет у арендатора безусловного права на расторжение. Теперь два пункта будут читаться в совокупности.

Я призываю к ясности в договорах:
Избегайте дублирования пунктов, оно часто приводит к тому, что приблизительно одно и тоже написано разными словами в двух местах, но небольшое изменение формулировки может привести к большим последствиям;
Читайте договоры внимательно. Проверяйте по чек-листу все поинты, которые важны для вас;
Собирайте пункты в договоре по тематике: все, что связано с порядком расторжения, например, можно собрать в одну статью/раздел, а не размазывать по тексту договора, так меньше шансов допустить непростительные ошибки. Открыть/Комментировать

2021-03-10 11:14:00 #imstat_агентам
 
Как организовать работу с самозанятым?

Самозанятые – это физлица, которые применяют специальным налоговый режим – налог на профессиональный доход (НПД). Самозанятым может быть ваш агент, субагент, копирайтер, фотограф, юрист и другие исполнители, которые помогают вам в работе.

С самозанятыми вы заключаете обычные договоры оказания услуг/агентские договоры, указывать в договоре на статус самозанятого не обязательно.

Рассчитывайтесь с самозанятыми в обычном порядке – перечислением денежных средств на расчетный счет или наличными. Самозанятый обязан учесть поступления в приложении «Мой налог» (или через уполномоченных операторов), сформировать чек и направить его вам в электронной или бумажной форме. Чек является основанием для организации не начислять НДФЛ и не уплачивать за исполнителя страховые взносы.

Самозанятый может подтвердить свой статус справкой, которая формируется при его регистрации в приложении «Мой налог» (или через уполномоченных операторов). Проверить его статус вы можете на сайте ФНС https://npd.nalog.ru/check-status/.
 
В тот момент, когда исполнитель перестал быть самозанятым (снялся с учета в качестве самозанятого), при условии, что он не оформил ИП, организация обязана с выплат такому исполнителю удерживать НДФЛ и уплачивать страховые взносы. Поэтому для организации важно, чтобы самозанятый своевременно уведомлял о снятии с учета в качестве самозанятого.

Рекомендуется включать в договоры с самозанятыми следующие условия:

«Исполнитель является плательщиком налога на профессиональный доход, в связи с чем Заказчик освобождается от обязанности перечислять налоги и страховые взносы за Исполнителя в бюджет РФ на основании п.8 ст.2 Федерального закона от 27.11.2018 № 422-ФЗ.

В случае снятия Исполнителя с учета в качестве плательщика налога на профессиональный доход он обязуется сообщить об этом Заказчику письменно в течение 3 (три) рабочих дней с даты снятия с такого учета.

В соответствии со ст. 14 Федерального Закона № 422-ФЗ от 27.11.2018 Исполнитель на каждую выплаченную ему Заказчиком по Договору сумму обязуется передать Заказчику чек в электронном виде, сформированный при расчете за услуги по Договору, направив на электронный адрес Заказчика.

При возникновении убытков, вызванных невыполнением Исполнителем настоящего пункта Договора, Исполнитель обязуется возместить Заказчику возникшие убытки, включая расходы на уплату НДФЛ и обязательных страховых взносов, исчисленных с дохода, выплаченного Заказчиком Исполнителю по Договору.» Открыть/Комментировать