Юрист о недвижимости

2021-11-22 10:47:26 Открыть/Комментировать

2021-11-22 10:46:52 Открыть/Комментировать

2021-11-16 11:14:00 Подборка судебных решений по спорам между собственниками и брокерами

Консультант оказал услуги по подбору арендатора. Для выплаты вознаграждения должна наступить совокупность условий: регистрация договора аренды и получение собственником арендной платы за март 2019 г. Основания для выплаты вознаграждения не наступили: договор аренды не зарегистрирован, и расторгнут арендатором в феврале 2019, т.е. арендную плату за март арендатор не оплачивал. Между собственником и брокером подписан акт приема-передачи оказанных услуг. Однако в данном случае акт не являлся достаточным доказательством оказания услуг. Брокеру отказали во взыскании вознаграждения. (Постановление Арбитражного суда Московского округа от 02.06.2020 по делу № А40-157466/2019).

Не рекомендую привязывать факт оказания услуг к регистрации договора аренды. Будет неприятно, если из двух оснований не случится только одно - регистрация договора. Брокеру откажут в выплате по формальному основанию. При этом арендатор и арендодатель могут не регистрировать договор аренды на протяжении всего срока аренды.

Консультант оказал услуги по подбору арендатора. Собственник подписал с консультантом договор и дополнительное соглашение, где стороны согласовали наименование привлеченного арендатора и ориентировочную арендную ставку. Условия выплаты вознаграждения: 50% после заключения договора аренды; 50% после получения арендной платы за 4й месяц аренды. Договор аренды расторгли до наступления 4-го месяца. Однако суд посчитал, что с даты расторжения договора условие о сроке платежа должно считаться наступившим(!). Ввиду наступления оснований для выплаты вознаграждения, требования брокера удовлетворены судом. (Постановление 18 ААС от 30.10.2020 № 18АП-11022/2020 по делу № А76-16540/2019).

Полезное для брокеров решение. Если выплата вознаграждения привязана к моменту оплаты какого-то периода аренды, но договор аренды расторгли до наступления этого периода, есть шанс взыскать вознаграждение в полном объеме в суде.

Собственником выплатил брокеру вознаграждение в период, предшествующий своему банкротству. Конкурсный управляющий собственника оспорил выплату вознаграждения брокеру. Суд установил, что брокер длительное время находилась с собственником в сотрудничестве; была арендатором его имущества. При этом брокер предоставляла ежемесячные отчеты о своей работе, от арендаторов поступали арендные платежи, что свидетельствует об исполнении договора с собственником. Наличие ранее хозяйственных связей не является основанием для признания сделки недействительной с целью причинения вреда кредиторам. Нет оснований считать, что договор с брокером заключен с целью вывода активов, уменьшения конкурсной массы. Вред кредиторам должника от сделки с брокером не доказан. Суд отказал в признании недействительным договора между собственником и брокером и взыскания с брокера выплаченного ему вознаграждения. (Постановление 17 ААС от 24.08.2021 № 17АП-5378/2021(5)-АК по делу № А60-30826/2020).

Решения в пользу истца удалось добиться только в апелляции. То есть первоначальное решение было в пользу собственник (конкурсного управляющего). Нужно взять на заметку проводить проверку контрагента до заключения договора - проявлять должную осмотрительность. Если есть признаки предбанкротного состояния, сделку лучше не заключать. Открыть/Комментировать

2021-11-15 18:42:00 Многие знакомы с порядком подачи заявления на регистрацию права через нотариуса: нотариус удостоверяет сделку и затем подает заявление в Росреестр.

С 28.10.2021 можно подать заявление через нотариуса даже в том случае, когда нотариус саму сделку не удостоверял.

То есть теперь стороны могут подать заявление на регистрацию права через
МФЦ,
с помощью сервисов электронного заключения сделок с опцией отправки документов на регистрацию (например, Контур.Реестро https://kontur.ru/reestro),
через нотариуса.

(Федеральный закон от 30.04.2021 № 120-ФЗ). Открыть/Комментировать

2021-11-15 11:14:00 #покупка_imstat

Недавно у меня был кейс, связанный с покупкой объекта. Отец покупал для сына недвижимость. Был вопрос: на кого лучше ее оформить - на отца или сына. Чтобы ответить на этот вопрос, нужно было подумать о будущем и выяснить некоторые моменты. Делюсь с вами списком ключевых пунктов, которые необходимо учесть, если у ваших клиентов стоит подобный вопрос.

В браке ли покупатель?

Отец в браке, сын нет. У отца нет заключенного брачного договора. Это значит, что если он оформит покупку на себя, то его супруга при разводе сможет претендовать на половину объекта, а в случае смерти супруги - ее наследники смогут претендовать на ее долю в совместно нажитом имуществе.
Если отец решит подарить через время объект сыну, потребуется нотариальное согласие супруги, что усложняет процедуру. Даст ли супруга такое согласие? Согласна ли супруга заключить брачный договор?
Если да, то в случае оформления недвижимости на отца ему рекомендовано заключить брачный договор. Если нет, то лучше оформить недвижимость на сына.

Кто является наследниками покупателя?
У отца есть дети от первого брака, которые являются его наследниками по закону, как и его супруга. У сына, которому он хочет приобрести недвижимость, наследники пока только родители. Для клиентов было важно, чтобы этот объект не делили между собой все наследники отца.

Решение: в случае оформления объекта на отца, рекомендовано составить завещание.

Сможет ли покупатель получить налоговый (имущественный) вычет с покупки недвижимости?
Речь шла о покупке жилой недвижимости. Отец уже использовал свое право на получение имущественного вычета ранее. Сын официально трудоустроен и платит НДФЛ.
Выгоднее оформить покупку на сына: он сможет воспользоваться имущественным вычетом и вернуть до 260 000 руб.

Есть ли у покупателя льготы по оплате налога на имущество?
У отца есть льготы по налогу на имущество. У сына - нет.
Рекомендовано оформить имущество на отца, который будет освобожден от уплаты налога.

В данном случае было принято решение оформить объект на отца с условием заключения отцом со своей супругой брачного договора и составлением отцом завещания. Правом на имущественный вычет решили пренебречь, но клиенты смогут сэкономить на налогах на имущество, т.к. отец освобожден от уплаты НДФЛ. Открыть/Комментировать

2021-11-09 11:09:14 Сегодня немного судебной практики

Агентство обратилось с иском к застройщику, которому оказывало услуги по поиску покупателей недвижимости. Между представителями застройщика и агентства велась переписка по электронной почте, телефону, однако договор оказания услуг стороны не подписали. Застройщик на этапе обсуждения договора отказал агентству в заключении договора. Между тем, с клиентом, которого нашло агентство, был подписан договор купли-продажи. Агентство считает, что фактически оказало услуги и должно получить заслуженное вознаграждение.

Суд отказал агентству во взыскании суммы вознаграждения, т.к. договорных отношений не было, а агентство не доказало фактическое оказание услуг.

(Постановление Арбитражного суда Московского округа от 12.10.2020 по делу № А40-318250/2019).

PS Неизвестно, какие доказательства были на руках у агентства. Было ли что-то кроме переписки? Была ли она заверена? Упоминался ли в переписке клиент?
Выводы: регистрировать клиента по эл.почте, отправлять эл.письма с уведомлением о доставке и прочтении, или не сообщать название клиента до заключения договора, в крайнем случае до получения гарантийных писем или подписания акта регистрации клиента.



В помещениях произошел пожар, в результате арендатор потерпел убытки в сумме более 169 млн руб. Экспертиза показала, что единственным потенциальным источником зажигания на объекте были светильники, закрепленные на металлическом тросе, а также имеются признаки, характерные для аварийного режима работы электросети в виде дуги токов короткого замыкания. Арендатор считает, что арендодатель несет полную ответственность за поддержание системы электроснабжения.

Суды установили, что арендодатель принял на себя обязательства по поддержанию инженерных сетей, но не электрических. А арендатор хранил в помещениях горючие вещества и должен был обеспечить соблюдение правил пожарной безопасности. Не представлено доказательств, что единственной причиной, повлекшей убытки, является бездействие арендодателя. Арендатору отказали во взыскании суммы убытков с арендодателя.

(Постановление Арбитражного суда Московского округа от 06.09.2021 по делу № А41-39964/2020). Открыть/Комментировать

2021-11-08 11:14:00 #покупка_imstat

Как исключить риск предстоящего банкротства продавца

При анализе банкротства следует обращать внимание на несколько показателей, характеризующих финансовую устойчивость и деловую активность продавца.

Для определения возможного риска банкротства можно использовать инструменты:

Единый федеральный реестр сведений о банкротстве (ЕФРСБ) - публикуются сообщения о банкротстве, считается официальным источников сведений о банкротстве. Если какие-то сообщения уже есть в реестре, рекомендуется воздержаться от покупки недвижимости у такого продавца;

Исполнительные производства (ФССП) - если в отношении продавца имеются незакрытые исполнительные производства на крупную сумму, высок риск скорого банкротства;

Судебные акты (арбитражные суды) - установить, в каких делах продавец участвует в качестве ответчика, на какую сумму имеются к нему претензии. Если продавец является ответчиком на крупную сумму, есть риск, что он не сможет погасить долг и попадет в банкротств

Государственный информационный ресурс бухгалтерской (финансовой) отчетности (Ресурс БФО) - можно посмотреть подает ли продавец регулярную отчетность, посмотреть бух.баланс, размер активов, отчет о финансовых результатах. Сигналом к возможному банкротству является резкое снижение выручки, отрицательный баланс;

Сведения о юрлицах с задолженностью по уплате налогов - можно узнать, платит ли организация налоги. Неуплата может свидетельствовать о финансовой нестабильности компании;

Сведения из реестра недобросовестных поставщиков - если компания включена в этот реестр, есть риск, что она не исполнит свои обязательства;

Готовый финансовый анализ в сопоставлении с предыдущими периодами предоставляют такие системы как СПАРК, Контур.Фокус.

Исключить полностью риск предстоящего банкротства невозможно. Особенно в отношении физлиц. Указанные выше ресурсы предоставляют информацию в основном в отношении компаний. Информация о физлицах может содержаться в ЕФРСБ, в базе данных судов, в том числе судов общей юрисдикции, в реестре исполнительных производств. Открыть/Комментировать

2021-11-02 14:15:59 Как узнать о том, кто интересовался вашей недвижимостью?
Пресс-центр (RSS)

Как узнать о том, кто интересовался вашей недвижимостью? Открыть/Комментировать

2021-11-02 11:14:00 Три дела из свежей судебной практики.


Росреестр отказал в регистрации договора аренды части помещения, обосновывая тем, что часть помещения не изолирована, не обособлена от других помещений, такую часть невозможно поставить на кадастровый учет. Суд указал, что объект аренды в достаточной степени определен в договоре аренды, здание и помещения в нем ранее поставлены на кадастровый учет. Кадастровый учет арендуемой части является правом собственника/арендатора, а не обязанностью. Отсутствие в кадастре сведений о частях помещений не препятствует регистрации договора аренды. (Постановление АС Московского округа от 15.09.2021 по делу № А40-224398/2020).



Сделка дарения доли нежилого помещения признана недействительной ввиду следующего:
⁃ продавец на момент совершения сделки отвечал признакам неплатежеспособности;
⁃ покупатель мог выявить риск скорого банкротства продавца, т.к. на момент совершения сделки имелся судебный акт, по которому с продавца взыскана задолженность более 95 млн руб.;
⁃ из судебного акта следует, что должник не платил долг по кредиту с 2016 г, то есть долгое время был неплатежеспособен;
⁃ сделка дарения - это утрата продавцом ликвидного актива без встречного предоставления.

(Постановление АС Московского округа от 20.07.2021 по делу № А40-43275/19).

PS. В результате сделки дарения нарушены интересы кредиторов продавца. Участник сделки (одаряемый, покупатель) обязан проводить проверку юридической судьбы вещи. Если есть признаки неплатежеспособности, он должен понимать риск вероятного оспаривания сделки в ближайшей процедуре банкротства.



Арендодатель хотел взыскать с арендатора расходы на восстановление планировки помещения. Ссылался на то, что давал согласие арендатору на перепланировку с условием о том, что по окончании договора аренды планировка будет приведена в первоначальное состояние. Арендатор заявил, что перепланировку не делал, использовал все комнаты в соответствии с назначением. Суд отказал арендодателю ввиду того, что он не доказал, в каком состоянии помещение было изначально передано арендатору.

В акте приема-передачи нет характеристик технического состояния помещения, план переданного помещения к договору приложен, помещение выделено цветной линией (прим. видимо, план не отражал наличие внутренних перегородок).
(Постановление АС Московского округа от 08.09.2021 по делу № А40-197363/2020).

PS. Довольно странная история. Из судебных актов не ясно, представлялись ли какие-то фотографии в суд, планы, обмеры и пр., чем можно действительно подтвердить перепланировку. Но вывод можно сделать такой: фотографировать объект до передачи в аренду и прикладывать фотографии в качестве приложения к договору. Открыть/Комментировать

2021-11-01 16:02:00 #покупка_imstat

Титульное страхование

Титульный собственник - это лицо, на которого оформлены документы о собственности на объект. Собственник вправе застраховать себя от риска утраты права собственности.

Утратить право собственности можно по разным причинам: договор купли-продажи признан недействительным, в какой-то из предыдущих сделок с объектом было нарушено законодательство или возникли ошибки. Особенно остро стоит вопрос в жилой недвижимости, где могут выявиться наследники, несовершеннолетние и пр., и добросовестный приобретатель лишится недвижимости.

Любая проверка объекта перед покупкой не может гарантировать 100% чистоту объекта и предыдущих сделок с ним. Застраховать титул - это «подложить соломки» в тех случаях, когда есть сомнения относительно объекта.

Титульное страхование не связано с состоянием самого объекта. То есть это не страхование от затопления, пожара и пр. Страхование титула защищает в случаях, если сделка признана недействительной, а также если право собственности каким-либо образом ограничивается.

Страховая сумма, как правило, устанавливается в размере рыночной стоимости имущества.

Страховая компания компенсирует ущерб при полной или частичной утрате недвижимости в результате потери права собственности.

При покупке объекта в ипотеку банк, как правило, требует застраховать титул. Но в случае, если при покупке использовались только собственные средства или заемные, но без залога недвижимости, собственник сам может приобрести полис страхования и защитить себя от риска потерять ценный объект. Открыть/Комментировать