Юрист о недвижимости

2021-10-12 11:50:00 #аренда_imstat #покупка_imstat

Обременения и ограничения прав на недвижимость

Какие обременения объекта и ограничения прав мы можем увидеть в выписке из ЕГРН? Часть 1 перечня возможных ограничений

Ипотека (залог)

Залогодержатель (кредитор) получает обеспечение в виде объекта недвижимости. В случае если должник (залогодатель) не исполнит свои обязательства перед кредитором, кредитор обратит взыскание на недвижимость.

Ипотека не мешает должнику (собственнику) совершать сделки с недвижимостью, если есть согласие кредитора.

Ипотека обязательно должна быть зарегистрирована в ЕГРН.

Аренда

Предоставление имущества за плату во временное владение и пользование или временное пользование.

Владение - проявление фактического господства над вещью. Пользование - извлечение полезных свойств из вещи. Если перевести юридическую терминологию, то кратко можно обозначить так: владеть помещением - иметь от него ключи, возможность зайти в любое время; пользоваться - иметь возможность осуществлять внутри помещения коммерческую деятельность.

Аренда сроком более года подлежит регистрации. Но не всегда стороны регистрируют такую сделку. Краткосрочная аренда не подлежит регистрации.

Найм

Предоставление жилого помещения за плату во временное владение и пользование для проживания в нем.

Передать жилое помещение юридическому лицу по договору найма нельзя - только по договору аренды или иному договору.

Найм, как и аренда, не всегда регистрируется в ЕГРН.

Доверительное управление

Учредитель Д.У. передает управляющему на определенный срок имущество в управление. Управляющий может совершать любые юридические и фактические действия в интересах собственника.

К доверительному управляющему не переходит право собственности.

Доверительное управление регистрируется в ЕГРН. Открыть/Комментировать

2021-10-12 10:13:00 Меня справедливо поправил подписчик. Не обязательно получать письменное согласие собственников долевой недвижимости. Достаточно направить письменное уведомление о продаже доли (п. 2 ст. 250 ГК РФ). Сособственник может уклоняться от дачи согласия или отказа от преимущественного права покупки. Но это не может препятствовать продаже доли. Если участники долевой собственности в течение месяца не реагируют на уведомление (не приобретают предложенную им долю), можно продать ее любому лицу.
Однако если получен письменный отказ сособственников, можно продать долю раньше месяца. Открыть/Комментировать

2021-10-11 18:04:10 В продолжение субботней викторины.

Оферта - это предложение заключить договор на условиях, указанных в оферте. Может быть простая - для конкретного человека/компании. Может быть публичная - адресована неопределенному кругу лиц.

Акцепт - это безоговорочное принятие оферты. Это может быть ответное письмо, нажатие на кнопку (для интернет-проектов) и пр.


Доверенность, в которой не указан срок действия, действует в течение 1 года. Это прямо указано в п. 1 ст. 186 ГК РФ.


Сделки по продаже доли удостоверяются нотариусом. Есть ряд исключений, например, может не удостоверяться нотариусом сделка, по которой все участники долевой собственности передают свои доли одновременно.

Обязательное нотариальное удостоверение не отменяет того факта, что при продаже доли необходимо запросить согласие других долевых собственников. Если один из долевых собственников продает свою долю, первые, кому он должен ее предложить - другие собственники. Если они дают письменный отказ от приобретения такой доли, ее можно продать «на рынке» любому лицу. Продажа доли в обход (без уведомления, согласия) других собственников - это нарушение закона. Открыть/Комментировать

2021-10-08 14:24:48 #аренда_imstat

Нужно ли ставить на кадастровый учет часть объекта до заключения договора аренды?

Раньше, если объект недвижимости не стоял на кадастровом учете, его нужно было сначала поставить на кадастровый учет и только потом зарегистрировать на него права. Теперь в случае необходимости это можно сделать одновременно.

Технический план на арендуемую часть здания не потребуется, если:

в ЕГРН есть сведения обо всех помещениях в этом здании;
арендованная часть представляет собой одно или несколько помещений, у которых есть общие строительные конструкции (смежные комнаты в помещении) и которые расположены в пределах одного или нескольких этажей.

В остальных случаях при регистрации аренды части здания нужен техплан, без него не поставят на кад.учёт. Но договор аренды зарегистрируют, просто обременение будет висеть на всем объекте целиком.

Отдельно кадастровый учет нужен в том случае, если характеристики объекта недвижимости существенно изменены (например, увеличена площадь). Открыть/Комментировать

2021-10-08 12:20:32 Электронную цифровую подпись зашьют в сим-карту.

Минцифры сформировало рабочую группу для перехода на массовое использование россиянами технологии применения усиленной квалифицированной электронной подписи (УКЭП) на базе сим-карты. Речь идет об электронной подписи максимального на текущий момент класса защиты, сопоставимой по юридической силе с собственноручной.

Сейчас россияне могут получить три вида электронных подписей – простую, усиленную неквалифицированную и усиленную квалифицированную.

Простая электронная подпись, например, может использоваться для получения физическими лицами тех электронных услуг на портале mos.ru, для которых достаточно простой регистрации на нем – без подтверждения учетной записи. Простой электронной подписью также может считаться комбинация логина и пароля, с sms-кодом при входе в банк-клиент или при оплате услуг через мобильный банк.

Усиленная неквалифицированная электронная подпись используется, к примеру, при оформлении в электронном виде кассовых документов, при взаимодействии физлиц с налоговой службой, при подписании документов в корпоративных информационных системах с сотрудниками или при покупке eSIM у некоторых операторов связи.

Усиленная квалифицированная подпись обладает максимальной степенью юридической значимости и приравнивается к собственноручной подписи. Она позволяет бизнесу подавать отчетность в налоговую, подключаться к порталу госуслуг, к порталу системы маркировки «Честный знак», участвовать в электронных торгах и т. п. Сейчас УКЭП устанавливается на ПК, токен для нее хранится на USB-накопителе или смарт-карте.

УКЭП на сим-карте будет возможно использовать при оказании государственных и банковских услуг, ведении налоговых операций, электронном документообороте, участии в электронных торгах, заключении сделок купли-продажи: «Фактически везде, где по закону сейчас требуется собственноручная подпись, аналогичная подписи на бумаге.

Единственное условие – контрагент должен согласиться принять такую подпись и реализовать техническую возможность на своей стороне». Открыть/Комментировать

2021-10-06 20:04:12 ЮРИСТ ПО ПОДПИСКЕ

Вас это точно заинтересует, если:
Вам нужен специалист, который будет оперативно на связи;
Вам удобно работать с одним человеком, который знает особенности вашего бизнеса;
Юрист нужен на небольшой объем работы в месяц;
Вы привыкли планировать расходы.

Подписка на услуги юриста - это:
Фиксированная оплата в месяц - эффективное планирование расходов;
Дистанционное сопровождение бизнеса;
Оперативная связь с юристом;
Погружение в бизнес клиента.

Ежемесячная подписка включает в себя:
Правовую экспертизу 2 договоров;
Разработку/согласование 3 дополнительных документов (доп.соглашения, доверенности, акта);
Письменные и устные консультации (до 3х часов в совокупности).

Стоимость подписки: 10 000 руб. в месяц.


Возможно увеличение объема услуг. Обсуждается индивидуально.

Для оформления подписки пишите в чат: https://t.me/imstat_legal Открыть/Комментировать

2021-10-04 17:49:19 #аренда_imstat #покупка_imstat

В пятницу была викторина. Я думала, все просто, а оказывается, многие засомневались в ответах. Хоть там и были в итоге отсылки к ГК РФ, давайте отдельно разберемся в различиях при регистрации аренды и права собственности.

1. Что именно регистрируется

Аренда: регистрируется сам договор. Аренда как обременение «вешается» на объект.

Покупка: регистрируется право. Договор купли-продажи НЕ регистрируется. Он сдается на регистрацию, потому что на основании него вносится запись о новом собственнике. Он выступает как документ-основание, но сам по себе договор не регистрируется.

2. Кто обращается за регистрацией

Аренда: достаточно заявления от одной (любой) стороны договора аренды. Это прямо написано в п. 1 ст. 51 218-ФЗ о гос регистрации недвижимости.

Покупка: для регистрации права собственности на покупателя на основании договора купли-продажи нужно заявление от продавца, и от покупателя. То есть об обоих сторон. Закон требует подтверждение от продавца, что он действительно намерен передать право собственности другому лицу, поэтому от него требуется заявление. Он может выдать доверенность покупателю. Или покупатель может выдать доверенность на продавца. Или они вместе могут выдать доверенность третьему человеку - риелтору, юристу, другому посреднику. Но в любом случае заявление подается от двух сторон.

3. Момент вступления договора в силу

Аренда: краткосрочные договоры вступают в силу с даты подписания. Долгосрочные - с даты регистрации (то есть с даты внесения записи в ЕГРН о договоре аренды). Долгосрочные могут применяться к отношениям сторон с даты подписания договора, но это не меняет момента вступления в силу, который определяется законом. См. пост на эту тему.

Покупка: договор купли-продажи недвижимости считается заключенным с момента подписания. Стороны достигли соглашения об условиях сделки, зафиксировали письменно, поставили подписи - всё, у них появились взаимные права и обязанности по договору. Например, у продавца - передать недвижимость; у покупателя - оплатить; у обеих сторон - подать документы на регистрацию.

С момента регистрации права собственности в ЕГРН покупатель (новый собственник) несет риск повреждения, гибели объекта, обязанность по содержанию объекта. Стороны могут установить, что эти риски и обязанность новый собственник несет с момента получения недвижимости по акту приема-передачи.

Момент регистрации права и момент внесения записи о праве собственности в ЕГРН - это один и тот же момент. Право собственности - это фактически строка в ЕГРН, запись. Как только она внесена, считается, что возникло право собственности. Открыть/Комментировать