Юрист о недвижимости

2021-10-27 12:10:25 Мнимая, притворная и кабальная сделка.

Это все юридическая теория и в сделках с недвижимостью редко кто сталкивается с необходимостью разбираться в этих понятиях. Но для юристов они важны с точки зрения последствий таких сделок. А всем остальным для расширения кругозора:)

Мнимая - это сделка, совершенная лишь для вида, без намерения создать соответствующие ей правовые последствия. Ее цель не соответствует заявленной. Такая сделка ничтожна с момента ее заключения (вне зависимости от того, когда вынесено решение суда).

Пример: фиктивный договор купли-продажи здания, по которому фактическое владение и управлением этим зданием остается у прежнего владельца. Такие сделки могут быть совершены в целях вывода активов должника.

Притворная - это сделка, которая совершена с целью прикрыть другую сделку.

Пример: договор дарения вместо договора купли-продажи. Такая сделка может быть заключена с целью уклонения от уплаты налогов.

Мнимая сделка ничтожна с момента ее заключения. Суд отменит такую сделку.

Притворная сделка имеет другие последствия: к совершенной сделке применяются правила той сделки, которую реально хотели совершить. Соответственно, если стороны подписали договор дарения вместо договора купли-продажи, к такой притворной сделке буду применяться нормы, касающиеся купли-продажи недвижимости с вытекающими налоговыми последствиями.

Кабальная - это сделка на крайне невыгодных условиях, которую лицо было вынуждено совершить вследствие стечения тяжелых обстоятельств, чем другая сторона воспользовалась. Она может быть признана судом недействительной по иску потерпевшего.

К тяжелым обстоятельствам могут быть отнесены долги, тяжелая болезнь и пр. Факт наличия этих обстоятельств и невыгодность условий подлежат доказыванию в суде.

Последствия такой сделки: возврат всего, что стороны получили по сделке + возмещение убытков потерпевшей стороне. Открыть/Комментировать

2021-10-27 12:03:00 #покупка_imstat

В продолжение викторины.

Первый вопрос был про существенные условия. Предлагаю начать с базы: что вообще такое существенные условия и почему они так называются. В ГК РФ есть статья 432, где написано следующее: существенными являются (1) условия о предмете договора, (2) условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также (3) все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.

То есть предмет - всегда существенное условие в любом договоре. Дальше ГК РФ и другие нормативные акты содержат особенности по разным видам договоров (аренды, купли-продажи, агентирования и пр.).

Относительно договора купли-продажи недвижимости (важно, что речь идет именно о недвижимости!) есть две статьи в ГК РФ.
В 554 написано, как должен быть описан предмет договора.
В 555 написано: «договор продажи недвижимости должен предусматривать цену этого имущества».

Отсутствие данных о недвижимости (предмет) и условия о цене влекут незаключенность договора. Это значит, что эти два условия являются существенными, без которых договор вообще не будет договором.

На старте это всё, всего два существенных условия для договора купли-продажи недвижимости.

Дальше, если недвижимость приобретается в кредит, то в договоре должен быть порядок оплаты, сроки и размеры платежей (ст. 489 ГК РФ).

Покупатель может назвать в качестве существенного, например, условие о сроке передаче ему недвижимости. Пока такое условие не будет согласовано, договор не может считаться заключенным. Однако обычно такие условия заявляются устно и их согласование - это обычный переговорный процесс, нет необходимости в договоре указывать на их существенный характер. Открыть/Комментировать

2021-10-22 14:58:27 Открыть/Комментировать

2021-10-22 14:56:08 Открыть/Комментировать

2021-10-22 14:55:29 Открыть/Комментировать

2021-10-20 16:15:26 #покупка_imstat

По данным Росреестра в 2020 году с заявлением о регистрации права и перехода права обращались 577 738 раз. Какая-то доля из этого числа - регистрация права на основании договоров купли-продажи. Для сравнения: сделок (аренды и пр.) регистрируется меньше - всего 166 440 заявлений.

Оспорено в 2020 г. в арбитражных судах 1 359 договоров купли-продажи недвижимости и предприятий (статистика арбитражных судов субъектов РФ за 2020 г.) в связи с неисполнением или ненадлежащим исполнением обязательств по договорам.

На этой прекрасной ноте делюсь с вами чек-листом, который поможет продавцу не упустить важные моменты в договоре купли-продажи. Подчеркиваю, чек-лист для продавцов. Потому что покупатель расставляет немного другие акценты, чек-лист для покупателя будет в ближайшее время. Открыть/Комментировать

2021-10-19 10:51:00 #аренда_imstat #imstat_агентам

В решении суда, которое разбирала во вчерашнем посте, встретился еще один любопытный пункт.

Из решения: «В разделе 15 договоров указан адрес электронной почты ответчика. С учетом указания ответчиком адреса своей электронной почты в договорах можно сделать вывод о том, что арендодатель закрепил право сторон на официальную электронную переписку, запрет на такую переписку сторонами в самих договорах не установлен, наличие электронных писем ничем не опровергнуто, об их фальсификации ответчик не заявлял. Направление претензии по адресу электронной почты, указанному самим же ответчиком в договорах, не противоречит положениям действующего законодательства». (Решение АСГМ от 26.05.2021 по делу № А40-243053/2020).


Т.о., суд допускает, что в договоре можно не делать оговорки о порядке обмена письмами по электронной почте, а достаточно просто указать адрес электронной почты в договоре. Сложно сказать, насколько это распространенная позиция судов, лучше всё же делать оговорку в договорах. Тем более, что в прошлом году были разъяснения о том, что досудебную претензию можно направить электронным письмо только, если такая возможность прямо предусмотрена в договоре (Обзор практики, утв. Президиумом ВС РФ 22.07.2020).
Но тенденция явно меняется в сторону упрощения переписки. Возможно, скоро мы перестанем использовать заказные письма. Открыть/Комментировать

2021-10-18 10:50:00 #аренда_imstat

Арендатору (ресторану) отказали в снижении арендной платы за период в 2020 г., когда ресторанам запретили работать в связи с пандемией. Арендодатель ответил, что законодательно предусмотрена только отсрочка. Суд с такой позицией не согласился, указал, что если арендодатель не согласен на снижение арендной платы по требованию арендатора, то его можно к этому понудить через суд. В итоге решением суда арендатору предоставили скидку в 50% на целый год. (Постановление 9 ААС от 09.09.2021 № 09АП-44887/2021).

Разберем это решение подробнее.

Федеральным законом от 01.04.2020 № 98-ФЗ установлено: «Арендатор по договорам аренды недвижимого имущества вправе потребовать уменьшения арендной платы за период 2020 года в связи с невозможность использования имущества…» (п. 3). Коррелирующей обязанности арендодателя предоставить скидку пока не усматривается. Идем дальше.

В Обзоре № 2 от 30.04.2020 Президиум ВС РФ делает следующий вывод из этого пункта: «Арендная плата подлежит уменьшения с момента, когда наступила указанная невозможность использования имущества <…>, кроме того арендатор вправе в качестве возражения на иск о взыскании арендной платы указать на то, что арендодатель необоснованно уклонялся от заключения дополнительного соглашения об уменьшении арендной платы» (п. 5 Обзора).

То есть если читать буквально, то получается, что арендатор вправе потребовать, но арендодатель не обязан ему предоставлять скидку, но если арендодатель идет в суд взыскивать арендную плату, то арендатор заявляет об уклонении арендодателя от предоставления скидки. И тогда, вероятно, суд может снизить исковые требования арендодателя.

Из этого ведь не следует, что арендатор может сходить суд и принудить арендодателя к предоставлению скидки? Я пока прямого указания ни в законе, ни в Обзоре Президиума ВС РФ не увидела.

Но. Дальше случается рассмотрение спора между ООО и ФГУП, где суд первой инстанции (АСГМ) в решении со ссылкой на п.5 Обзора (цитаты из которого приведены выше) пишет следующее: «Исходя из разъяснений, приведенных в ответе на вопрос 5 в Обзоре <…>, арендатор вправе потребовать уменьшения размера арендной платы, а арендодатель, отказавшийся в уменьшении арендной платы в отсутствие на то обоснований, может быть понужден судом к уменьшению размера арендной платы» (решение от 26.05.2021 по делу № А40-243053/20).

Как сделали этот вывод? Практически перевернули то, что изложено в п.5 Обзора.

Решение суда первой инстанции устояло в апелляционной инстанции (Постановление 9 ААС от 09.09.2021 № 09АП-44887/2021). Апелляционный суд подчеркнул, что согласен с позицией суда первой инстанции по вопросу о том, что уменьшение арендной платы является обязанностью арендодателя.

PS Это решение меня слегка удивило. Возможно, уже были аналогичные решения раньше, которые я пропустила. Удивилась бы раньше. Основываясь на таком решении арендаторы, которые просили скидку, но им отказали или проигнорировали, могут сейчас сходить в суд и потребовать снижения арендной платы за период введения режима повышенной готовности. Открыть/Комментировать

2021-10-15 10:51:00 #аренда_imstat #imstat_агентам #покупка_imstat


Сервисы для электронных сделок

Сфера LegalTech активно развивается, и сейчас на рынке много софта, который позволяет упростить и ускорить документооборот. Электронное совершение сделок удобно, потому что экономит время на пересылку документов, автоматически снимается вопрос легитимности подписания документов путём обмена сканами, быстро можно отправлять и получать закрывающие документы и т.п. В общем, тех, кто приветствует новые технологии, такие сервисы очень радуют. Спешу поделиться подборкой разных сервисов.

Сразу оговорюсь, что у них разных функционал, разная степень «защищенности» подписи, разные цели. Эта подборка не в целях рекламы. Привожу тут те сервисы, работу которых я изучала для себя и своей работы.


Контур.Реестро

сервис для работы с Росреестром,
подходит для оформления сделок без визита в МФЦ,
автоматически можно оплатить госпошлину,
можно получить ЭЦП для всех участников сделки в самом сервисе,

Исключительно для работы с Росреестром, не подходит для совершения других сделок.


Контур.Диадок

можно подписать любые документы,
можно интегрировать с любой учетной системой,
можно настроить роуминг с операторами ЭДО,
есть мобильное приложение,

нужно оформить усиленную квалифицированную подпись в удостоверяющем центре.


NoPaper

можно зарегистрироваться в приложении, там же подтвердить свою личность,
приложение формирует неквалифицированную электронную подпись (УНЭП),
можно подписывать договоры, акты, счета (кроме счетов-фактур), технические задания, письма и пр.
документы, подписанные УНЭП принимают суды и налоговая,

сделки с недвижимостью заключить не получится, т.к. для таких сделок требуется УКЭП (квалифицированная подпись),
нельзя подписывать счета-фактуры (по той же причине).


Контур.Сайн

можно подписывать любые документы, для которых достаточно УНЭП,

сделки с недвижимостью заключить не получится, т.к. для таких сделок требуется УКЭП (квалифицированная подпись),
нельзя подписывать счета-фактуры (по той же причине).


Подписант (Сбер.Корус)

регистрация самозанятых и физлиц через СберID, а юрлиц - через сертификат ЭЦП,

можно подписать только такие документы, для которых достаточно простой электронной подписи.


Контур.Крипто

можно подписывать любые документы,

потребуется купить отдельно ЭЦП в удостоверяющем центре (можно это сделать с помощью Контура).


AnyPact

для заключения договора достаточно подтвержденной учетной записи на Госуслугах,

для подписи используется простая электронная подпись,
не получится заключить сделки с недвижимостью, т.к. для таких сделок потребуется усиленная квалифицированная подпись. Открыть/Комментировать

2021-10-13 10:51:00 #аренда_imstat #покупка_imstat

Обременения и ограничения прав на недвижимость

Часть 2

Рента

Получатель ренты (собственник) передает имущество в собственность другому лицу (плательщику ренты). В обмен на имущество плательщик ренты выплачивает регулярные платежи или в иной форме обеспечивает содержание рентополучателя.

Недвижимость переходит в собственность плательщика ренты, но обременяется рентой в пользу того, кто эту ренту получает. То есть сведения о ренте отражаются в ЕГРН.

Арест

Арест накладывается на имущество должника в целях обеспечения задолженности (взыскания).

Арест влечет запрет распоряжаться имуществом - нельзя продать, передать в качестве вклада, сдать в аренду, передать в залог и пр. Также могут запретить пользоваться имуществом. Вид, объем и срок ограничения права определяется приставом-исполнителем.

Арестованное имущество могут продать через торги.

Отражается в ЕГРН.

Запрет на совершение регистрационных действий

Как правило, накладывают на недвижимость, которая в долевой собственности должника и других лиц, стоимость которой несоразмерна задолженности.

При запрете рег.действий цель - избежать продажи недвижимости должником. Но при этом сохранить ему право пользования.

Отражается в ЕГРН.

Сервитут

Право ограниченного пользования. Подробнее про него писала тут.

Он не препятствует продаже, передаче в аренду, совершению иных сделок.

Также указывается в ЕГРН, но есть исключения - участки в гос. и муниципальной собственности.

Иные

Список возможных обременений и ограничений не ограничен законом. Поэтому в выписках из ЕГРН могут встретиться иные обременения и ограничения прав. Открыть/Комментировать