Юрист о недвижимости

2022-07-27 14:18:48 Открыть/Комментировать

2022-07-27 11:35:53 #аренда_imstat

Арендодатели, которые получают арендную плату в % от оборота арендатора, столкнулись с тем, что некоторые иностранные арендаторы прекратили свою коммерческую деятельность. Арендная плата упала, т.к. нет оборота. На этот случай законодатели предусмотрели меры поддержки отечественным арендодателям.

Если соблюдаются такие условия:
арендатор - организация торговли и(или) общепита,
арендатор - находится прямо или косвенно под контролем иностранного лица из недружественного государства,
арендная плата установлена в зависимости от результатов хоз.деятельности арендатора,
арендатор приостановил или прекратил свою хоз.деятельность на арендованном имуществе,
существенно (более чем на 50%) снизилась получаемая арендная плата,

то арендодатель вправе:
пересчитать арендную плату за весь период приостановки:
исходя из среднего значения платы в 2021 году,
если арендатор зашел только в 2022, то пересчитать из среднего значения платы за январь-февраль 2022,

отказаться от исполнения договора аренды (расторгнуть его), если:
отправить предварительно арендатору уведомление о необходимости возобновления работы, которое арендатор не исполнил,
арендатор не оплатил арендную плату, которая образовалась в результате пересчета по среднему значению.

При этом за такой отказ к арендодателю не применяются меры ответственности.

Как обычно, не без исключений. Если в отношении арендатора прекращен иностранный контроль и арендатор изменил средства индивидуализации (фирменное наименование, товарный знак и пр.), арендодатель по своей инициативе расторгнуть договор не сможет.

Федеральный закон от 14.07.2022 № 332-ФЗ
“О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации” Открыть/Комментировать

2022-07-27 09:10:39 От уплаты налога на имущество организаций освобождены компании на УСН и компании, применяющие спецрежим "Автоматизированная упрощенная система налогообложения" (АУСН). Однако только в отношении тех объектов, налоговая база по которым определяется как среднегодовая стоимость. Соответственно, если компания владеет недвижимостью, которая попала в перечень объектов, облагаемых налогом по кадастровой стоимости, освобождение от уплаты налога на имущество не действует. Открыть/Комментировать

2022-07-26 16:21:06 Критерии отнесения объектов в перечень объектов, облагаемых налогом от кадастровой стоимости:

земельный участок под зданием имеет ВРИ, включающий размещение объектов торговли, бытового обслуживания, общественного питания;
нежилое здание (от 1 тыс кв.м.), нежилое помещение в жилом доме (в котором всего нежилых помещений больше 3 тыс кв.м.) фактически использует 20% и более под офисы, торговлю и пр.;
нежилое здание/помещение на пешеходных зонах использует 20% и более под офисы, торговлю и пр. или имеет такое назначение по документам тех.учета.

Проверку и включение объектов в перечень осуществляется Госинспекция по недвижимости. В Москве в перечень на 2022 год включено 37 416 объектов. Открыть/Комментировать

2022-07-26 16:20:33 Налог на имущество организаций

Начисляется только на недвижимое имущество. Движимое (оборудование, автомобили и пр.) не являются объектами налогообложения налогом на имущество организаций.

Не все недвижимое имущество облагается налогом, есть исключения. Например, не облагаются налогом земельные участки, объекты культурного наследия федерального значения. Есть еще ряд исключений, там ледоколы, суда, ядерные установки и пр., но это, что подписчики этого канала вряд ли встретят на практике.

Налоговая база определяется двумя способами: либо как среднегодовая стоимость имущества, либо как его кадастровая стоимость. Как именно - решается на уровне субъекта РФ: принимают соответствующий закон, в каждом субъекте формируют перечень объектов, которые облагаются налогом по кадастровой стоимости. если объект попал в такой перечень - он облагается налогом на имущество по кадастровой стоимости. Перечень формируется на каждый следующий год.

Попасть в этот перечень могут административно-деловые центры, торговые комплексы, помещения, в которых по документам предполагается размещение офисов, торговых объектов, общепита, бытового обслуживания, а также помещения, которые фактически используют под вышеуказанные цели, еще гаражи, машиноместа и даже жилые помещения и недвижимость, принадлежащая иностранным организациям.

Перечень для Москвы: https://www.mos.ru/depr/documents/normativno-pravovye-akty-po-uplate-naloga-na-imushchestvo-organizatcii-ot-kadastrovoi-stoimosti/view/159226220

Провести поиск по адресу или кадастровому номеру по Москве можно здесь: https://www.mos.ru/depr/function/nalogovaya-politika/vklyuchen-li-vash-obekt-v-utverzhdennyy-perechen-obektov-nedvizhimosti/ Открыть/Комментировать

2022-07-26 13:51:11 Открыть/Комментировать

2022-07-26 13:50:04 Открыть/Комментировать

2022-07-22 11:28:20 #аренда_imstat

Арендатор планирует открыть магазин или общепит с продажей алкоголя. Что ему предусмотреть в договоре аренды?

Описание помещения. Это уже избитая тема, но в данном случае очень важно указать данные об объекте в точном соответствии с данными из ЕГРН. Иначе не зарегистрируют договор. И тогда арендатор не получит лицензию.

Соответствующее целевое использование. Магазин, ресторан, бар и пр. с розничной продажей алкоголя.

Срок аренды. Точно больше 1 года и не меньше срока лицензии. Договор надо будет зарегистрировать.

Юридический адрес. Для оформления лицензии важно, чтобы адрес магазина или ресторана совпадал с юр.адресом компании. Поэтому с собственником нужно договориться о праве зарегистрировать юр.лицо (или его обособленное подразделение) по адресу арендуемого помещения. А также договориться об оплате - взимается ли дополнительная плата за использование юр.адреса.

Право на расторжение. Безусловное. В любое время. С предупреждением за короткий срок. Во-первых, потому что арендатор мог ошибиться с локацией, концепцией и т.п. Во-вторых, это возможность для арендатора подстраховаться на случай, если через какое-то время в окружении арендуемого помещения появятся школа, стадион, больница и пр. учреждения, вблизи которых запрещено продавать алкоголь по закону. Если они появятся после оформления лицензии, она будет действовать до конца своего срока, но далее ее не продлят. Большой ошибкой арендатора будет не предусмотреть себе право на выход.

Думайте на несколько шагов вперёд. А я помогу написать хороший договор Открыть/Комментировать

2022-07-20 10:27:18 #аренда_imstat

Что делать, если арендатор не платит.

Об этом стоит задуматься еще до заключения договора. И предусмотреть последствия, которые наступят для арендатора при просрочке. По закону арендодатель может расторгнуть договор, если арендатор более двух раз подряд нарушил срок оплаты, но только через суд.

Без суда при просрочке арендодатель не сможет просто так выгнать арендатора из помещения, если об этом отдельно не написано в договоре.

Как правило, на случай просрочки предусматривают:
право арендодателя расторгнуть договор;
количество дней просрочки, достаточные для возникновения права арендодателя на расторжение,
количество просрочек - достаточно одной или двух, случившихся подряд или в течение одного квартала;
сокращенный срок для уведомления о расторжении (если обычно срок ля немотивированного отказа от договора у арендодателя 30 дней, то при просрочке устанавливают 5-15 дней).

Это все опциональные условия, которые устанавливают в зависимости от уровня терпения арендодателя, привлекательности его помещения арендаторам. Если он не сможет быстро найти других арендатором, то и устанавливать жесткие условия по расторжению он скорее всего не будет.

Предлагаю прописать в договоре право на расторжение при просрочке таким образом:

«В случае просрочки внесения Арендатором арендной платы более чем на 10-ть рабочих дней, Арендодатель вправе в одностороннем внесудебном порядке отказаться от исполнения Договора (расторгнуть Договор), письменно уведомив Арендатора за 5-ть рабочих дней до предполагаемой даты расторжения. Договор будет считаться расторгнутым на 6-й рабочий день с даты получения Арендатором письменного уведомления Арендодателя, а в случае уклонения Арендатора от получения уведомления - на 6-й рабочий день с даты поступления уведомления, отправленного заказным письмом, в почтовое отделение по месту нахождения Арендатора.» Открыть/Комментировать

2022-07-17 12:24:57 Каналы о рынке коммерческой недвижимости.

Консультанты/ассоциации:

Ассоциация КОКОН
REPA
РИС.РФ
Ricci
Партнёрка

Агрегаторы:

M2DATA
ЦИАН для профи
Авито Недвижимость

Юристы:

Юрист о недвижимости
Dentons Real Estate Club
Чёткий регистратор
Юрист по земле и недвижимости
Землеустроитель в законе
Судебная практика
Налоговый советник
Недвижимость и закон

Авторские:

Марат Хуснуллин
Консультант по недвижимости
Filatoff Inc.
Artem Tsogoev
SavA FM


Новости/аналитика:

Arendator.ru
Честное риелторское
PRO недвижимость
Строительство и недвижимость
Топливо недвижимости
Обмани меня риэлтор
Железобетонный замес
Москва-Сити: новости и недвижимость
Недвижа
Стройка.Главное
RETAILER.RU
Realty&Finance
РИА Недвижимость
Сделка.РФ
Говорит нотариат
Коммерческая недвижимость Москвы

Органы власти:

Минстрой России
Росреестр (официальный канал)
Стройкомплекс Москвы
Москомстройинвест
Мособлархитектура Открыть/Комментировать