Юрист о недвижимости

2021-05-25 17:28:00 Подписчиков на канале заметно прибавилось, поэтому самое время для знакомства

Меня зовут Дарья, я профессионально занимаюсь юридическим сопровождением сделок с недвижимостью Преимущественно уделяю внимание нежилой недвижимости, сотрудничаю с агентствами, собственниками, арендаторами и покупателями.

Канал пополняется наблюдениями из практики, советами по составлению договоров, юридическими деталями, с которыми сталкиваются обычно в работе агенты по недвижимости и все, кто часто что-то продает или арендует.

Если Вам нужно:
проверить объект по 30+ критериям;
проработать договор и защитить свои интересы перед контрагентом;
начать работать по своим индивидуальным шаблонам документов, которые учитывают особенности Вашего бизнеса;
выйти из договора аренды или внести в него изменения;
получить поддержку и сопровождение в сделке по покупке недвижимости;
составить претензию;
найти законный путь выхода из спорной ситуации;
или решить другие вопросы, связанные с недвижимостью,

с удовольствием поработаю с Вами.

Какие есть вопросы? Напишите мне в чат. Открыть/Комментировать

2021-05-24 15:51:03 #imstat_аренда #imstat_покупка

По следам викторины. Право ограниченного пользования имуществом - сервитут. Понимаю, почему некоторые выбрали аренду и найм - это ведь тоже пользование имуществом.

Разница в следующем: при аренде арендатор получает имущество на определенный срок «в полном объеме». Сервитут же дает право прохода/проезда, т.е. очень ограниченное право использования. Пользователь сервитута не может владеть объектом, на который установлен сервитут. Например, если сервитут установлен на земельный участок, он не может обнести его забором, посадить там растения, построить там что-то, если это не предусмотрено условиями сервитута. Арендатор же может посадить растения, пользоваться плодами, может осуществить стройку и пр. Да, арендатор тоже не все может делать с участком, иногда он сильно ограничен условиями договора аренды. Но почувствуйте разницу: сервитут - в целях прохода/проезда/прокладки коммуникаций. Аренда дает более широкие права использования объекта.

Чаще сервитут устанавливается на земельные участки. Самый очевидный пример - доступ к дороге от какого-то удаленного участка/объекта. Представьте, у дороги стоит заправка, владелец заправки не имеет прямого выезда на автомагистраль, потому что между заправкой и магистралью проходит полоса отвода автомобильной дороги - часть земли, которая принадлежит владельцу автомобильной дороги и необходима для соблюдения безопасности. Так вот владелец заправки будет заключать с владельцем автомобильной дороги соглашение о сервитуте, чтобы пользоваться полосой отвода в целях въезда/выезда автомобилей на заправку.

Можно установить сервитут и в здании, но я пока видела один случай, когда сервитут в здании был необходим: здание разделено на две части по горизонтали, отдельный вход на второй этаж здания сделать нельзя. Соответственно, владелец второго этажа и его гости будут пользоваться входом, лестницей, которая расположена на 1 этаже. Владельцу второго этажа нужно было заключить соглашение о сервитуте с владельцем первого этажа об осуществлении права прохода.

Найм от аренды почти не отличается: термин "найм" используется применительно к жилой недвижимости, "аренда" - к нежилой.

С примерами стало понятнее, отличие сервитута и аренды? Открыть/Комментировать

2021-05-21 09:55:00 #аренда_imstat

Часто в договорах пишут, что контрагент обязан возместить убытки или ущерб, иногда включают положения, что упущенная выгода не подлежит возмещению. Все ли понимают, в чем разница между этими понятиями?

Формула простая: УБЫТКИ = УЩЕРБ + УПУЩЕННАЯ ВЫГОДА.

Ущерб – это утрата или повреждение имущества, а также реальные расходы, которые понесет «потерпевшее» лицо для восстановления своего права.
Упущенная выгода – это недополученные доходы.

Вместе реальные расходы и недополученные дают убыток «потерпевшему» лицу.

Например, в ситуации, когда по вине арендатора сгорает арендуемый объект и находящееся в нем имущество ущербом будет стоимость объекта и имущества, стоимость восстановительного ремонта, устранения последствий пожара. Упущенной выгодой будет арендная плата, которую собственник не сможет получить в период, пока в объекте будет производиться ремонт.

Когда в договоре пишем, что упущенная выгода возмещению не подлежит, или пишем, что возмещается только ущерб, имеется в виду, что виновная сторона покроет только реальные расходы. Это нужно понимать и внимательно отслеживать в тексте договора, если важно будет возместить не только прямые расходы, но и недополученную прибыль за время простоя. Открыть/Комментировать

2021-05-19 11:42:00 #аренда_imstat #покупка_imstat

Задаток и обеспечительный платёж - способы обеспечения. Обеспечивают они исполнение обязательств. Например, обеспечительный платёж обеспечивает обязательства по внесению арендной платы, возмещению убытков в договоре аренды; задаток может обеспечивать заключение основного договора купли-продажи.

Аванс - предварительно уплаченная часть основного платежа. Или вся сумма в полном объёме, но в любом случае уплаченная до передачи имущества, оказания услуги.

Задаток и обеспечительный платёж по умолчанию не засчитываются в счёт оплаты до возникновения определённых обстоятельств (просрочки, оснований для уплаты неустойки, возмещения убытков и пр.). Тем не менее часто в аренде используют такую схему: обеспечительный платёж засчитывается в счёт оплаты за последний месяц аренды. Получается, что до момента наступления этого последнего месяца, обеспечительный платёж несёт обеспечительную функцию, а с момента его зачета в качестве арендной платы он несёт платёжную функцию.

Задаток может быть либо возвращён, либо удержан стороной, которая его получила в зависимости от того, исполнено ли обеспечиваемое задатком обязательство. ГК РФ не предусматривает такой возможности как зачёт задатка в счёт оплаты. По аналогии с обеспечительным платежом зачёт можно предусмотреть в договоре. Тогда так же задаток будет иметь две функции: сначала обеспечительную, потом платёжную.

Задаток от аванса имеет ещё одно невыгодное отличие для стороны, получившей задаток. Если эта сторона нарушит обязательство (например, откажется от заключения основного договора купли-продажи), она должна будет вернуть задаток в двойном размере. Аванс же просто возвращается в полном объёме покупателю, если сделка сорвётся по любой причине.

Ещё немного о различиях задатка и аванса, о процентах за пользование авансом, о возврате аванса, задаток и аванс в предварительном договоре, о задатке в договоре аренды, о начислении НДС на обеспечительный платёж. Открыть/Комментировать

2021-05-17 15:21:30 В викторине с факсимиле ответы поделились. Дополнительно обращу внимание: и договоры, и доверенности подписать с помощью факсимиле можно, если с контрагентом вы достигли письменное соглашение об этом. Например, заключаете какой-то общий договор, написали там, что и доверенности в рамках этого договора, и дополнительные соглашения будете подписывать факсимиле - это допустимо. Рискованно и нежелательно - да, но допустимо.

А вот первичные документы (бухгалтерские) категорически нельзя таким образом подписывать.

Про остальные вопросы из викторины расскажу на этой неделе. Открыть/Комментировать

2021-05-17 14:30:01 #аренда_imstat #покупка_imstat

С конца апреля во всех субъектах РФ введен механизм подачи документов в Росреестр по экстерриториальному принципу. Это значит, что можно регистрировать права на недвижимость даже в том случае, если гражданин, регистрирующий право, и сама недвижимость находятся в разных регионах.

Когда-то давно обратиться за регистрацией права можно было только в том регионе, где находилась недвижимость. Например, если компания из Москвы покупала активы в Рязани, то представителям компании нужно было ехать в Рязань регистрировать право. Потом в некоторых регионах стали вводить возможность экстерриториальной подачи, в Москве по такому принципу работает отделение Росреестра на ВДНХ. Теперь вот ввели во всех регионах РФ.

Таким образом можно не только зарегистрировать права, но и поставить недвижимость на кадастровый учет. Сроки оказания услуг Росреестром не меняются.

С учетом перехода нотариата к дистанционному формату совершения сделок (когда стороны сделки находятся в разных регионах и идут к разным нотариусам при совершении одной сделки), заключение сделок с недвижимостью становится намного проще. Открыть/Комментировать

2021-05-14 19:18:28 Скоро расскажу вам и про сервитут, и про отличие задатка от аванса:) Stay tuned Открыть/Комментировать