Юрист о недвижимости

2021-05-14 16:26:51 Немного поиграем. Вы готовы?) Открыть/Комментировать

2021-05-14 10:40:00 #аренда_imstat #imstat_агентам

Продолжим про факсимиле. В предыдущем посте я написала, что вставки картинок с подписью в pdf документ не котируются, подписанные и сканированные документы, которыми обмениваются по электронной почте, имеют место быть. Еще есть такой способ подписания как факсимиле – оттиск, воспроизведение подписи.

Вполне законная история, приравнивается к собственноручной подписи, но нужно, чтобы стороны заключили соглашение об использовании факсимиле. Можно включить положения о факсимиле в основной договор (агентский/оказания услуг и пр.).

Не очень удачный способ для тех, кто желает контролировать сделки – доступ к факсимиле могут получить третьи лица, кроме того, имея образец подписи уполномоченного лица, сделать факсимиле не составит труда. При наличии соглашения об использовании факсимиле, заинтересованные третьи лица могут поставить такой факсимильный штамп на любом дополнительном соглашении к договору.

Категорически нельзя использовать факсимиле на первичных документах – это те документы, которые требуются бухгалтеру для учета (акты, накладные, счета-фактуры и пр.).

Также нельзя подписать доверенность с помощью факсимиле, если с конкретным контрагентом вы не достигли соглашения об ином. Например, риелтор и собственник в договоре указали, что доверенности сотрудников риелтора могут быть подписаны факсимильной подписью. Открыть/Комментировать

2021-05-07 13:25:36 #аренда_imstat #imstat_агентам

Мне иногда присылают договоры по электронной почте, якобы подписанные, где стоит не собственноручная подпись человека, а картинка, вставленная в pdf. Здорово, что люди умеют управляться с компьютером на таком высоком уровне, но я такие документы не принимаю.

В современном мире люди на сделках встречаются все реже. В сделках с недвижимостью еще соблюдается порядок встречи, проставления подписей в присутствии второй стороны. В крайнем случае может пройти подписание электронной цифровой подписью (ЭЦП), выданной уполномоченным органом, который предварительно проверяет личность подписанта. Последний случай остается рискованным для сторон, потому что использовать ЭЦП может не только подписант, но и какое-то третье лицо без ведома подписанта.

Допускаю, что недорогие сделки в целях экономии времени могут быть заключены в квази-электронном виде: когда стороны обмениваются сканами подписанных документов и признают за такими сканами силу оригинала. Тут, безусловно, есть риск: подпись может поставить все же кто-то третий, имитируя подпись подписанта, который потом будет отказываться от того, что он вообще вступал в какую-либо сделку. И самое главное, что даже в суде получить куш по сделке шансов мало: подписант запросит экспертизу, которая установит, что подпись он действительно не ставил, и вроде как ничего не должен.

Буквально на днях разбирали такой кейс: договор оказания услуг подписан, услуги оказаны, а платить собственник за риелторские услуги отказывается, говорит, что договор он не подписывал, подпись поставил его секретарь, то есть строго говоря подпись генерального директора была подделана.

Использовать факсимиле в некоторых случаях можно вполне легально. Поговорим о нем в следующем посте. Открыть/Комментировать

2021-05-05 12:27:25 #imstat_агентам


К моему удивлению на вопрос, в чем причина споров с контрагентами, второй по популярности ответ – плохо составлен договор. Тут есть только одно решение – не соглашаться на плохо составленные договоры. Договор – это 80% успешной сделки, успешной выплаты комиссии, успешного получения услуги и т.п. Вы и сами, вероятно, видите, сколько времени и сил отнимают споры, сколько денег вы теряете, если спор выигрывает ваш оппонент. И я даже не про суды, а просто про споры, когда случается недопонимание между сторонами. И одна из важных инвестиций – ваш юрист. Который читает каждый договор, который вам предлагают, который составит для вас один раз и надолго комплект разных шаблонов на разные случаи жизни, с нюансами, учитывающими спорные ситуации с контрагентами.

Меня как-то спросили, много ли у меня успешных судебных кейсов, просужены ли договоры, которые я составляю. Нет, я делаю все, чтобы избежать судов. По тем договорам, которыми пользуются мои клиенты еще, к счастью, ни разу не судились.

Не самый популярный, но один из значимых ответов – собственник не подписывает финальный акт. Коллеги, тут есть один инструмент, который также должен быть заложен в договор – автоматическое подписание акта. Если достигнут результат по договору, заказчику/собственнику направлен акт, прошел срок на подписание, то заказчик/собственник признается уклонившимся от подписания акта, акт считается им подписанным, а услуги – принятыми. Да, не каждый заказчик/собственник пойдет на это условие. Но большинство такое условие принимают.

Если автоматического подписания в договоре нет, а также если все документы подписаны, но заказчик/собственник уклоняется от выплаты, то в ход идут досудебные претензии и исковое заявление. Иногда помогает соблюдение формальных процедур: кто-то выплачивает долг после получения претензии, кто-то – после получения копии иска. Открыть/Комментировать

2021-04-22 13:20:00 #imstat_агентам

О важности включения в договор порядка регистрации клиентов.

Кейс из практики. Договор между агентом и собственником заключен и исполнен. Деньги не выплачены. Агент идет в суд, а собственник заявляет, что в сделке работал другой агент. Без сомнения, доказательства работы другого агента он представит, потому что можно и договор с другим (дружественным) агентом подписать, и акт регистрации клиента задним числом сделать. В итоге агент рискует своим вознаграждением, а юрист нервными клетками, потому что доказать, что агент действительно работал по сделке становится сложнее.

Есть электронная переписка. Но удовлетворит ли она суд? Достаточно ли будет этой переписки суду? Можно еще попросить у арендатора письмо-подтверждение, что агент участвовал в сделке, но согласится ли арендатор?

В общем, начинать собирать подтверждения важно еще на этапах заключения и исполнения договора, даже если спор не предвидится.

Договор между агентом и собственником должен содержать четкий порядок регистрации клиента за агентом:
в какой форме, по какому адресу агент предоставляет информацию,
в какой срок собственник обязан подтвердить или дать мотивированный отказ от регистрации,
что происходит, если собственник нарушает порядок и не дает ответа,
можно ли клиента регистрировать по электронной почте,
считается ли молчание собственника согласием с регистрацией клиента.
Ответы на все эти вопросы необходимо включить в текст договора.

Если так сложилось, что договор уже подписан, но порядка регистрации клиента в нем нет, предложите собственнику подписать дополнительное соглашение с указанием такого порядка.

В любом случае подписывайте с собственником в бумажной форме акт осмотра/акт показа/ акт представления клиента, назовите документ как угодно, но зафиксируйте в нем данные клиента (обычно это ОГРН, имя представителя, контактные данные), получите подпись собственника или его сотрудника (в идеале у сотрудника должна быть доверенность). Открыть/Комментировать

2021-04-20 15:30:01 #покупка_imstat #аренда_imstat

Председатель комитета Госдумы РФ по природным ресурсам, собственности и земельным отношениям Николай Николаев призвал вернуть бумажные свидетельства о собственности на землю и недвижимость 
 
Обосновывает свою позицию депутат тем, что у многих граждан в стране отсутствует компьютер, они не могут получить оперативно актуальную информацию об объекте, а также свидетельство может стать стартовой точкой для оспаривания ошибок Росреестра.

Уже больше 5 лет бумажные свидетельства не выдают. Выписка является подтверждением сведений об объекте, в том числе единственным и достоверным подтверждением права собственности. Но есть ли доверие электронным сервисам? Логично, что реестр недвижимости (ЕГРН) хранит архивные данные, пишет историю владения объекта. Но исключены ли ошибки? Когда один собственник заменяется другим или меняются другие данные по объекту без «следа в истории».

Свидетельство может стать документом, подтверждающим данные об объекте, с которым собственник может идти доказывать свою правоту в Росреестр или суд. Но что мешает руководствоваться выпиской из ЕГРН, полученной гражданином в Росреестре (МФЦ)? Это бумажный документ, с печатью госоргана.

Этот документ, как и свидетельство, едва ли может стать единственным и достоверным подтверждением права собственности при продаже объекта – в любом случае придется брать свежую выписку, чтобы покупатель видел актуальную информацию. Поэтому инициатива хорошая, но пока не понятен смысл менять одно на другое и делать заново хорошо забытое старое. Открыть/Комментировать