#аренда_imstat В суде рассматривался спор по вопросу односто | Юрист о недвижимости
#аренда_imstat
В суде рассматривался спор по вопросу одностороннего расторжения договора аренды (постановление АС ВВО от 31.12.2020 № Ф01-14422/2020 по делу № А79-2999/2020).
Арендатор направил арендодателю письмо о расторжении договора за 30 календарный дней до даты расторжения, как того требовал договор аренды. Однако арендодатель отказался принимать расторжение, он обратился в суд, аргументируя следующим.
В договоре аренды есть два пункта касательно расторжения:
1) арендатор вправе досрочно расторгнуть договор, уведомив арендодателя за 30 дней,
2) по требованию арендатора договор может быть досрочно расторгнут в определенных случаях (среди случаев указаны невозможность использовать помещение по назначению и пр. довольно серьезные случаи нарушения обязательств арендодателем), в этих случаях договор подлежит немедленному расторжению.
Арендодатель толковал эти два пункта в совокупности и полагал, что право на одностороннее расторжение у арендатора возникает только при наступлении отдельно оговоренных случаев. Однако арендатор и суд с ним не согласились.
Обратите внимание, как сформулированы пункты. Первый констатирует право на досрочное расторжение. В нем не содержится условий, отсылок к другим пунктам. Второй – говорит о случаях, в которых арендатор может потребовать расторжения, т.е. не расторгнуть своей волей, а потребовать. Не факт, что его требование будет удовлетворено арендодателем. Они могут, например, спорить, есть ли основания для такого расторжения.
Суд и сказал, что по первому пункту у арендатора безусловное право на выход из договора. В любое время. Без объяснения причин. Только соблюдай срок на уведомление.
В чем риск таких формулировок.
Представим ситуацию, что первого пункта в договоре аренды нет. У арендатора не будет права на одностороннее расторжение. Он может только в определенных случаях попросить арендодателя «отпустить» его. Если случай действительно наступил, он очевидный, а арендодатель все равно упорствует, можно расторгнуться через суд.
Представим другую ситуацию. В пункте первом есть право на досрочное расторжение в одностороннем порядке, но дописано, например «при условии наступления следующих случаев….». Тогда право на одностороннее расторжение появляется только при наступлении определенных случаев.
Ситуация третья. Пункты про одностороннее расторжение разбросаны по договору. В одном месте написано, как в примере в первом пункте: констатируется право на одностороннее расторжение и указан срок для предупреждения. Спускаешься ниже по договору, а так есть пункт, в котором написано буквально следующее: «право на одностороннее расторжение может быть реализовано только при наступлении следующих случаев…» или «арендатор вправе расторгнуть договор только при наступлении следующих случаев…». И уже не будет у арендатора безусловного права на расторжение. Теперь два пункта будут читаться в совокупности.
Я призываю к ясности в договорах:
Избегайте дублирования пунктов, оно часто приводит к тому, что приблизительно одно и тоже написано разными словами в двух местах, но небольшое изменение формулировки может привести к большим последствиям;
Читайте договоры внимательно. Проверяйте по чек-листу все поинты, которые важны для вас;
Собирайте пункты в договоре по тематике: все, что связано с порядком расторжения, например, можно собрать в одну статью/раздел, а не размазывать по тексту договора, так меньше шансов допустить непростительные ошибки.
