Как жить - не тужить☝🏻Инвестиции в недвижимость, новостройки, пассивный доход от аренды квартир.

2023-06-07 17:12:36 ЦИАН выкатил статистику и сообщил что сдавать квартиру стало не выгодно. Или менее выгодно - как хотите.

Многие каналы радостно понесли эту информацию, но давайте вместе разберёмся так ли это?

Да, доходность стала ниже. Раньше я покупал студии клиентам возле метро по 3-4 миллиона на котловане и сдавали мы их потом радостно за 35 тысяч. Пандемия и СВО приложили аренду, а продажа выросла из-за накачки льготными деньгами.

Сейчас такие студии стоят 6 миллионов или даже 6.5. Хотя, еще недавно можно было ловить то же Ютаново за 5.5 млн. Люблинский парк за 5.2, а Амурский был по 5.7-5.8.

Доходности действительно снизились. Но если мы к арендной доходности прибавим рост стоимости квартиры, защиту от инфляции и гораздо более высокую надежность недвижимости по сравнению с депозитами, то получим 10-12% годовых на 10 лет. Или плюс 20 процентов от котлована до ключей.

Год назад, в марте, после начала СВО, стабильный доход приносила только аренда. Плюс я не знал что будет со всеми остальными активами, кроме недвижимости. Именно тогда мои глаза открылись еще раз на недвижимость. Дефолты 91-98 я упоминать не должен?

Выбирать объекты конечно нужно правильно и точно - конкуренция невероятная.

https://t.me/Kharyb Открыть/Комментировать

2023-06-07 14:21:00 Очень важный эфир для арендодателей и инвесторов сегодня в 20-00 Советую отложить все дела и внимательно слушать - без понимания этих вещей скоро будет очень трудно сдавать квартиры:

https://www.youtube.com/live/d-EGZ8SS2bs?feature=share

Какой делать ремонт в квартире под аренду и зачем? Он окупается?

Если квартира с отделкой - нужно ли ее дорабатывать и почему?

Как увеличить доход от аренды без потери качества арендаторов? Ведь обычно все наоборот - с увеличением цены падает качество и количество интересантов.

Как правильно делать недорогой ремонт под аренду, что нужно учесть? Какие материалы использовать?

Как обставлять квартиру под аренду? Что нужно купить из мебели и техники!

Чем хорош Хоум-стейджинг? Интересные фишки и советы.

https://www.youtube.com/live/d-EGZ8SS2bs?feature=share Открыть/Комментировать

2023-06-07 12:40:23 #Реклама

Сегодня хочу познакомить вас со своими коллегами.
Профессионалами рынка коммерческой недвижимости.

Знакомьтесь: Доходные ГАБы.

ГАБ- это готовый арендный бизнес.
Помещения, продающиеся уже с арендаторами, т.е. сформированным арендным потоком.

Здесь делают честный SWOT-анализ самых интересных ГАБов, показывают их главные плюсы и минусы.

Вы найдете ГАБы с доходностью 12% и выше.

Подписывайтесь на канал Доходные ГАБы.

Ваш консультант на рынке коммерческой недвижимости:

https://t.me/publicGaB Открыть/Комментировать

2023-06-07 11:25:25 В какой-то момент мы стали жить как на Западе!

Нет, мы не получили пенсии в 1000 евро и нормальные пособия по безработице, но зато большинство граждан почти не наказывают за сокрытие налогов.

Нет, бедные люди у нас по-прежнему не защищены как у них. Зато и богатых у нас не потрошат как кур на социалку.

Нет, наша валюта не стала стабильной и может летать вверх/вниз на десятки процентов, а не как у них в еврах и долларах. Зато!

Зато мы приблизились по ипотеке! Вот чем стоит гордиться. Помните как мы завидовали европейцам и их 2%? Правда не знали что у них с ценами на недвижимость, а сейчас получили шанс это узнать.

Вчера консультировал семью. Снимают себе квартиру спокойно за 70 тысяч в месяц на Академической в старом, но приличном доме. Стоит такая квартира сейчас 20+ миллионов. Платеж по ипотеке - 200.000 тысяч.

Прям как в Европе. Мы квартиру в Риме снимали за 850 евро в месяц, при рыночной стоимости 250.000 евро.

Почему люди так часто перенимают плохие привычки вместо хороших? Почему современное рабство называется ипотекой?

Я искренне надеюсь, что этот порочный круг когда-нибудь уничтожит дистанционная работа и виртуальная реальность. А пока что смело идем Западным путем хоть в чем-то.

https://t.me/Kharyb Открыть/Комментировать

2023-06-07 07:58:11 Еще один вопрос меня давно мучал и вчера мы наконец-то с людьми его разобрали: «Как переориентировать клиентов?!»

Часто бывает ситуация, когда клиент уже для себя все решил, однако хочет получить подтверждение своих мыслей и покупает консультацию.

Сначала ты видишь вариант получше, на твой взгляд. Пытаешься объяснить, обосновать, показать и вдруг замечаешь - все впустую. Клиент уже принял решение купить другой объект и его переубедить практически невозможно.

Ты задаешь вопросы, вникаешь в суть и вдруг понимаешь - он прав! Просто потому, что в этой квартире его семье будет лучше в силу субъективных причин! И не нужно никого переубеждать, людям не нужен твой дополнительный процент доходности

Вот и вчера мы замечательно поговорили. У клиентов есть две не новые квартиры - одна в Химках, а другая в Люблино. Одну можно сдать за 30 тысяч, если не вкладывать деньги в ремонт. Вторую - тоже, она хоть и в Москве, но состояние скромнее. Старая квартира. Стоимость обоих объектов на рынке около 17 миллионов!

За эти деньги можно спокойно купить евро-2 в бизнес-классе, с ростом цены до 20-21 млн и с арендой 80-90 тысяч. Можно взять пару приличных студий от ПИКа или Левела под аренду, с похожей доходностью или чуть ниже…

Но клиенты хотят Лосиноостровский или Амурский парк! Нормальную двушку. Потому что есть вероятность что они приедут туда жить и этот район очень нравится. Нравится пустая красная ветка метро, нравятся Лосиный остров и Измайлово. А если удастся в тот момент найти что-то в первой или второй очереди с близким сроком завершения - вообще отлично.

Самоа главное - выявить истинную потребность заказчика, сделать его счастливым, а не навязывать свое мнение. Даже если тебе оно кажется единственно верным.

Сегодня договорились продавать объекты и покупать двушку в ЛП или АПе. Все сделаем максимально оперативно и спокойно, никого дергать не будем. Клиенты приедут исключительно на сделку, без необходимости принимать участие в процессе.

https://t.me/Kharyb Открыть/Комментировать

2023-06-06 21:34:24 Немного о бирже. Надеюсь вам это интересно.

Взял вчера вместо акций немного замещающих облигаций Газпрома на те доллары, которые покупал по курсу 60 на брокерском счету. Они были практически по цене номинала - 1015 долларов.

Доходность в долларах от этой цены порядка 8.5% в год. Если тело подрастет - будет выше. Если тело упадёт - придется долго держать. Сегодня утром была просадка, добирать не стал.

Есть риск, что государство установит курс доллара оторванный от реальности. Но в целом - достаточно надежные бумаги. И пропадает риск санкций, в который я угодил с еврами.

Теперь евры могу продать только по 78 в банке, а не по биржевой цене. Но продавать не спешу - нет в этом необходимости. Хотя… Брал я их по 54-58. Так что все равно в прибыли. Были летом такие распродажи. Летом вроде?

А вот в качестве кеша - ОФЗ держу со сроками погашения до полугода и чуть дольше. Какой дурак будет их продавать без крайней нужды? А значит никуда они и не упадут, разве что чуть-чуть. Держу их для того, чтобы покупать рынок когда все упадёт. Это обязательно случится. Возможно скоро.

https://t.me/Kharyb Открыть/Комментировать

2023-06-06 20:12:08 В Питере убили гендира строительной компании Монолит.

48-летний Виктор Алиев приехал на строительную площадку, расположенную на Глухарской улице, на совещание с генеральным подрядчиком. В какой-то момент из предмета, напоминающего пистолет, в него выстрелили семь раз. От полученных травм бизнесмен погиб. Злоумышленник скрылся с места преступления в неизвестном направлении.

https://t.me/Kharyb Открыть/Комментировать

2023-06-06 14:05:24 Всех собственников апартаментов обяжут делать взносы в фонд капремонта и уравняют коммунальные платежи по разным объектам.

Сейчас каждая УК берет столько, сколько хочет. Будут и регламент и тарифы. Законопроект уже в разработке.

А еще хотят снизить налог для тех, кто платит 2% и постоянно живет в апартаментах. Потому что в жилье он - 0.1%.

Заживем скоро! Или это фантастика?

https://t.me/Kharyb Открыть/Комментировать

2023-06-06 11:55:26 Сборник каналов в теме недвижимости в один клик

Теперь можно подписаться и не волноваться о том, что можно упустить важную информацию на рынке.

Папка с актуальными каналами, которые пишут про НЕДВИЖИМОСТЬ

В ней собрано сообщество нескольких авторов-практиков на рынке real estate. Тех, кто делится своим, уникальным. Опыт, инсайды, эксклюзив — все, как вы любите.

Вся экспертиза по недвижимости под рукой: от анализа рынка, расчёта инвеста, обзоров ЖК, лайфкахов и ключевых новостей, до качества стройки и нюансов приёмки в конкретном новострое.

Подписывайтесь. И поделитесь с теми, кто с вами на одной волне.
Каналы экспертов → Недвижимость Открыть/Комментировать

2023-06-06 10:01:03 Инвестиции во вторичку за 9 миллионов?

Вчера прошли две консультации. Потратил на них четыре часа, но это того стоило

Для начала пытались выяснить - есть ли сейчас на вторичном рынке хоть какие-то инвестиции до 9 миллионов рублей?

Оказалось, что крайне мало. Есть много обычных вариантов квартир для жизни, многие из них требуют ремонта. Но все эти объекты объединяет одно - им некуда расти, сдавать их можно тысяч за 30-35 и все. Если вложиться в ремонт - аренда будет 40-45 тысяч. Но тогда квартира вам обойдется уже в 11-11.5 млн!

Так почему цены на «это» не падают? У меня нет ответа, как это ни странно звучит. Эти объекты должны стоить по 7-7.5 миллионов, но такие цены были в 2019 году… Плюс инфляция. Выходит, что никакого пузыря и нет в природе.

Если говорить про апартаменты, то уже есть варианты с видимой доходностью повыше. Их можно сдавать за 45-50-55 тысяч… Но для этого нужно открыть ИП или сдавать в серую. Сдавать как самозанятому не получится… При сдаче в белую не получится продать потом без налога. Но варианты есть - тот же Волоколамское 24 смотрится прилично. Мята и Зорге 9 тоже мне нравятся, но они без отделки - смело прибавляйте 2 млн. Всякие Движение Тушино вызывают много вопросов…

Редевелопмент не смотрели - там видимая неплохая доходность компенсируется рисками сноса в любой момент по КРТ и высокой коммуналкой. Высокий налог на имущество по идее можно не платить, если сдавать как ИП в белую, но потом придется платить налог с продажи - со всей суммы.

Еще в редевелопменте редко заморачиваются заменой центральных коммуникаций. А дома-то старые и порой подключение непонятно какое. В итоге могут быть большие трудности в будущем. Это как старый БМВ прикупить после предпродажной подготовки - с виду красавец, а внутри сыпется. Но редевелопмент бывает «вкусным», несмотря на все риски. Тоже инструмент.

Так какой вывод мы можем сделать?

На вторичке разве что срочный выкуп может помочь что-то найти выгодное за 9 миллионов. Но это очень серьёзный бизнес с приличными рисками, юристами, связями - для профи. Даже не суйтесь без этого всего, рискуете разными проблемами.

Флиппинг, дележка на студии и прочие танцы с бубнами хороши на растущем рынке. Это тоже работает при профессиональном подходе, но сейчас это тоже тяжелый труд с барышами ниже среднего на вложенные средства и туманными перспективами.

Для себя есть масса неплохих вариантов. Но сдавать и покупать в качестве инвестиций просто нечего. А вот в стройке еще варианты есть, но сейчас их сильно меньше, чем год назад. Цены растут на ликвид.

https://t.me/Kharyb Открыть/Комментировать