Инвестиции во вторичку за 9 миллионов? Вчера прошли две консу | Как жить - не тужить☝🏻Инвестиции в недвижимость, новостройки, пассивный доход от аренды квартир.
Инвестиции во вторичку за 9 миллионов?
Вчера прошли две консультации. Потратил на них четыре часа, но это того стоило
Для начала пытались выяснить - есть ли сейчас на вторичном рынке хоть какие-то инвестиции до 9 миллионов рублей?
Оказалось, что крайне мало. Есть много обычных вариантов квартир для жизни, многие из них требуют ремонта. Но все эти объекты объединяет одно - им некуда расти, сдавать их можно тысяч за 30-35 и все. Если вложиться в ремонт - аренда будет 40-45 тысяч. Но тогда квартира вам обойдется уже в 11-11.5 млн!
Так почему цены на «это» не падают? У меня нет ответа, как это ни странно звучит. Эти объекты должны стоить по 7-7.5 миллионов, но такие цены были в 2019 году… Плюс инфляция. Выходит, что никакого пузыря и нет в природе.
Если говорить про апартаменты, то уже есть варианты с видимой доходностью повыше. Их можно сдавать за 45-50-55 тысяч… Но для этого нужно открыть ИП или сдавать в серую. Сдавать как самозанятому не получится… При сдаче в белую не получится продать потом без налога. Но варианты есть - тот же Волоколамское 24 смотрится прилично. Мята и Зорге 9 тоже мне нравятся, но они без отделки - смело прибавляйте 2 млн. Всякие Движение Тушино вызывают много вопросов…
Редевелопмент не смотрели - там видимая неплохая доходность компенсируется рисками сноса в любой момент по КРТ и высокой коммуналкой. Высокий налог на имущество по идее можно не платить, если сдавать как ИП в белую, но потом придется платить налог с продажи - со всей суммы.
Еще в редевелопменте редко заморачиваются заменой центральных коммуникаций. А дома-то старые и порой подключение непонятно какое. В итоге могут быть большие трудности в будущем. Это как старый БМВ прикупить после предпродажной подготовки - с виду красавец, а внутри сыпется. Но редевелопмент бывает «вкусным», несмотря на все риски. Тоже инструмент.
Так какой вывод мы можем сделать?
На вторичке разве что срочный выкуп может помочь что-то найти выгодное за 9 миллионов. Но это очень серьёзный бизнес с приличными рисками, юристами, связями - для профи. Даже не суйтесь без этого всего, рискуете разными проблемами.
Флиппинг, дележка на студии и прочие танцы с бубнами хороши на растущем рынке. Это тоже работает при профессиональном подходе, но сейчас это тоже тяжелый труд с барышами ниже среднего на вложенные средства и туманными перспективами.
Для себя есть масса неплохих вариантов. Но сдавать и покупать в качестве инвестиций просто нечего. А вот в стройке еще варианты есть, но сейчас их сильно меньше, чем год назад. Цены растут на ликвид.
https://t.me/Kharyb
