R4S | Доходная торговая недвижимость

2022-05-19 10:33:22 ОПРОС VS ИТОГИ

#сверимчасы

Позавчера мы спросили вас, уважаемые читатели, помещение с каким арендатором вы хотели бы приобрести. Львиную долю ваших голосов получил такой вид бизнеса, как сетевой магазин известного бренда – за него проголосовало 48% опрошенных. Следующим по популярности стало отделение банка, у него 23%. На третьем месте стрит-фуд, набравший 20% голосов.

Зримо меньшим успехом пользуются непродовольственные магазины (13%), а также рестораны и кафе (12%). Наконец, в арьергарде предприятия сферы услуг (7%) и спорт (5%).

Сравним эти результаты с выбором реальных покупателей: вот наши итоги по продаже ГАБ в 1 квартале этого года. На первом месте оказались предприятия стрит-фуда и кофе с собой: их доля в общем количестве сделок составила ровно треть.

Ненамного меньше, 29,6% сделок прошли с помещениями, арендованными под мини-маркеты, пекарни и табачные магазины. 22% заняли непродовольственные магазины (одежда, обувь, цветы, ортопедический салон). И по 3,7% досталось финансовым учреждениям, кафе, типографии и пункту приёма медицинских анализов. Открыть/Комментировать

2022-05-18 14:03:07 ЛИКВИДНОСТЬ + НАДЁЖНОСТЬ ≠ ДОХОДНОСТЬ

#основы

В нашем чате то и дело возникают дискуссии о том, справедливо ли оценивается тот или иной объект – и стоит ли его приобретать. Ниже мы приведём базовые характеристики, присущие любой инвестиции и необходимые для принятия инвестиционного решения. Именно о них надо задать вопросы брокеру, предлагающему те или иные виды вложений, а также независимому эксперту в той сфере, где предполагается приобретать актив.

Надежность – степень кредитного риска. Этот риск состоит в том, что объект инвестиции обесценится до нуля или существенно потеряет в стоимости на долгое время. Причиной обесценивания может стать дефолт, банкротство, радикальное изменение законодательства, крупное мошенничество, серьезные проблемы у эмитента. Для материальных активов среди таких причин также называют физическое воздействие – пожар, наводнение, землетрясение и т. д. Чем выше надежность актива, тем ниже кредитный риск.

Читать дальше Открыть/Комментировать

2022-05-17 16:02:32 Открыть/Комментировать

2022-05-16 15:21:15 УСТОЙЧИВЫЙ STREET RETAIL

Покупательский трафик в моллах и торговых центрах Москвы и Санкт-Петербурга, по оценкам экспертов, опрошенных «Коммерсантом», сейчас ниже на 18% и 14% соответственно, чем год назад. Увеличения потока ждут не раньше августа, ведь в мае-июле посещаемость ТЦ всегда демонстрирует сезонное снижение.

При этом основной спад пришёлся на крупные торговые объекты, а вот небольшие торговые центры практически ничего не заметили, поскольку среди их арендаторов традиционно почти нет брендов, приостановивших свою деятельность в РФ.

Также закрытие магазинов западных брендов минимально повлияли на рынок street retail. По подсчетам коммерческого директора R4S Group Ирины Буренко, они занимали не более 5% всех площадей. Коллеги из CORE.XP подтвердили этот тренд: уровень вакансии в этом сегменте в Москве по итогам первого квартала составил 14%, увеличившись всего лишь на 0,7 процентного пункта относительно аналогичного периода прошлого года.

Логично поэтому, что о массовых скидках для арендаторов, о которых то и дело заговаривают в СМИ, в нашем сегменте пока речь не идёт. «Только 7,5% арендаторов из пула нашей компании сейчас платят аренду с временным дисконтом», – уточняет Ирина Буренко. К этому добавим, что по наблюдениям наших брокеров, на торговых улицах столицы сейчас активно ищут помещения бутики российских дизайнеров, заведения формата стрит-фуд, кофейни и табачные магазины.

И финально – наш прогноз по сегменту на второе полугодие: в топовых локациях вакантность будет минимальной. Открыть/Комментировать

2022-05-16 15:20:21 Открыть/Комментировать

2022-05-13 17:02:11 ПОЧЕМУ вам надо иметь недвижимость в вашем инвестиционном портфеле – и какую именно?

Для тех, кто торопится, правильный ответ: стабильность. Качественная недвижимость в правильной локации – это деньги, которые всегда приносят деньги.
Теперь подробности для тех, кто не спешит. Вот показатели трех основных инструментов для инвестиций в валюте за последние 6 месяцев: фондовый рынок, криптовалюты и недвижимость.

Фондовый рынок:
• S&P 500 – падение на 16%
• NASDAQ – падение на 28%
• SSE (Шанхай) – падение на 14%

Криптовалюты:
• BTC – падение на 56%
• LUNA – падение на 98,9% за последние 36 часов
• Индекс капитализации всего рынка криптовалют – падение на 46%

Недвижимость в сегменте street retail:
• Доходность 8-10% годовых
• Ежегодная индексация арендной ставки
• Стабильный рост цены актива

Надежный способ защитить капитал от инфляции и других рыночных рисков – диверсифицированный портфель, включающий недвижимость в разных секторах. Интересные для вложений объекты street retail смотрите на нашем сайте. Открыть/Комментировать

2022-05-12 16:35:43 КОФЕЙНЯ

Коллеги, друзья!

Мы открываем рубрику #лотнедели, где будем представлять вашему вниманию самые интересные предложения, которые есть в коллекции готового арендного бизнеса R4S Group.

Наш сегодняшний лот – сетевая кофейня на первой линии Ленинского проспекта.

Ключевые преимущества помещения:

• Престижный юго-запад
• Первая фасадная линия
• Отдельный вход
• Красивое витринное остекление
• Потолки высотой 4,4 метра
• Активный пешеходный трафик

Что по цифрам?

• Стоимость бизнеса 22,5 млн руб.
• Годовой арендопоток: 2 040 000 руб.
• Доходность: 9% годовых
• Индексация арендной ставки: 10% - что ежегодно будет повышать показатель доходности Вашей инвестиции

Кстати, в ближайшее время рядом с кофейней откроется дополнительный вестибюль станции метро «Новаторская», который не только увеличит пешеходный трафик вокруг помещения, но и цену на него.

Интересно? Комментируйте, задавайте вопросы – обсудим. Открыть/Комментировать

2022-05-11 14:40:55 МЕДВЕДИ НАПУГАЛИ БИЛЛА ГЕЙТСА

#инвестиции

Как предрекает долларовый миллиардер Билл Гейтс, рост процентных ставок по всему миру, который мы наблюдаем сейчас, ведёт к глобальному замедлению экономики. «Боюсь, у медведей (так называют участников биржевого рынка, которые распродают ценные бумаги перед обвалом рынка) есть довольно сильные аргументы, которые меня очень беспокоят», — сказал Гейтс в воскресенье в эфире CNN.

– Биржевой крах пока ещё не наступил, но вкладываться в ценные бумаги уже становится всё более рискованным, особенно когда мы говорим о России, где возвратность средств, вложенных в подобные активы, стала сомнительной, – говорит коммерческий директор R4S Group Ирина Буренко.

Госпожа Буренко также подчёркивает, что в нынешних экономических условиях не столько надёжными, как раньше, выглядят и банковские вклады, а наличные подвержены инфляции, рост которой заметно ускорился. В такой ситуации многие инвесторы, желающие сохранить капитал, выбирают консервативные, то есть медленно, но стабильно растущие активы – в частности, коммерческую недвижимость, которая наименее подвержена рискам и приносит постоянный доход.

– На фоне тревожных новостей с финансовых рынков сегмент street retail, которым занимается наша компания, выглядит как тихая гавань, – замечает эксперт. – Что бы не происходило во всём мире, торговля не прекратится никогда. Мы крайне придирчивы в выборе активов, с которыми нам предстоит работать, и предлагаем нашим клиентам торговые помещения и готовый арендный бизнес в топовых локациях, которые просто не могут потерять популярность. Открыть/Комментировать

2022-05-09 14:13:25 Открыть/Комментировать

2022-05-06 16:02:33 ОНИ ПРИНЦИПИАЛЬНО РАЗНЫЕ

#инвестиции #арендаторы

Опытные инвесторы часто сравнивают вложения в жилую и коммерческую недвижимость – и как правило, такое сравнение оказывается в пользу последней. Сегодня добавим к этим кейсам не цифры, но наши наблюдения за арендаторами.

Важно понимать психологию арендатора в том и в другом случае. Арендатор квартиры, во всяком случае, в России, точно знает, что он здесь временный жилец. Рано или поздно ему придётся обзавестись собственным жильём, и поэтому он практически никогда не относится к арендованному как к своему. Отсюда многочисленные нарушения договоров, испорченное имущество, а иногда и необходимость делать повторный ремонт после выезда нанимателя. Доходность, таким образом, падает, а в наиболее сложных случаях может уйти в минус.

Что же касается арендаторов коммерческой недвижимости, то здесь всё наоборот, и особенно это касается торгового сегмента. Снимая помещение для магазина или ресторана, предприниматель рассчитывает поднять либо расширить свой бизнес, поэтому кровно заинтересован в сохранении и видимом улучшении занимаемых им площадей.

Street retail, ко всему прочему, отличается более прочной, чем в других сегментах, привязкой к месту. Покупатели привыкают к тому, что вот именно здесь можно купить нужные им товары, получить конкретные услуги или пообедать. Эти привычки в немалой степени формируют стабильный доход арендатора, и он становится ещё более заинтересованным в том, чтобы как можно дольше оставаться на прежнем месте.

О том, почему street retail – это наиболее устойчивое вложение средств, расскажем в наших следующих выпусках. С цифрами, примерами и вариантами инвестстратегии. Открыть/Комментировать