R4S | Доходная торговая недвижимость

2022-05-27 12:44:03 ПРОМЕДЛЕНИЕ УБЫТКУ ПОДОБНО

#сверимчасы

Вчера мы спросили вас, что вы думаете об идеальном времени для конвертации накопленных рублей в другие активы, ведь доллар уже по 56. И вот что вы думаете:

• 48% высказывается за то, что это время уже наступило
• 21% – за то, что оно уже прошло
• 12% считают, что оно вот-вот настанет
• 11% думают, что вряд ли такое время вообще придёт

Мы согласны с большинством из вас, что конвертировать рубли – это сейчас, но почему же второе место у пункта «Это время уже прошло»?

Когда создавался этот опрос, официальный курс доллара действительно был немногим выше 56 рублей, а евро – 57,92. Но уже к концу дня биржевые курсы и доллара, и евро стали ощутимо расти – и сегодня официальный курс ЦБ составляет 62,04 и 64,43 соответственно. Поэтому логика тех, кто сегодня говорит: «Упущено» – понятна.

Но есть и хорошая новость: ещё можно успеть выгодно переложить дешевеющие рубли в отличные активы. Ждите, уже совсем скоро мы представим вам один из них. Открыть/Комментировать

2022-05-26 14:07:25 понизил сегодня ключевую ставку Центробанк России. Она будет действовать как минимум до 10 июня.

«Снижение ключевой ставки традиционно оживляет рынок недвижимости, – говорит Ирина Буренко, коммерческий директор R4S Group. – Центробанк рассчитывает на рост экономической активности в целом, а мы, в свою очередь, прогнозируем постепенный рост продаж у девелоперов».

#цифрадня Открыть/Комментировать

2022-05-26 13:07:12 Открыть/Комментировать

2022-05-25 15:04:33 МЕСТНЫЕ ОБГОНЯЮТ ГИГАНТОВ

#самыестабильные

Как и во время локдауна 2020-го, в 2022-м наиболее устойчивым форматом опять стал небольшой районный мультимаркет. Пока из крупных ТЦ уходят западные ритейлеры, а кинокомпании отменяют показы, жители охотно покупают товары и получают услуги повседневного спроса рядом с домом или офисом.

Статистика посещаемости наших торговых центров, «Заря» и «Март» – см. графики – подтверждает этот тезис. В «Заре» вместо апрельского спада (который ощутили на себе практически все ТЦ) зафиксировали дальнейший рост числа посетителей, а в «Марте» уменьшение было незначительным.

Почему «Заря» в апреле снова прибавила? Не только благодаря идеальному расположению (для наших самых придирчивых читателей: 12 и 53 м от станций метро и железной дороги соответственно), но в первую очередь потому что синергетически сработали два фактора: 1) независимость малых форматов от ухода международных брендов и 2) акцент на удобный ежедневный шоппинг, который стабилен даже в кризис. Открыть/Комментировать

2022-05-25 11:58:42 ОТРИЦАТЕЛЬНАЯ ДОХОДНОСТЬ: ЗАЧЕМ?

#основы

Есть среди инвестиционных инструментов такие, что не приносят никакого дохода, причём об этом известно заранее. А есть и такие, к которым применим термин «отрицательная доходность», то есть инвестор вкладывает больше, чем получает. И это не высокорисковые вложения, где можно много выиграть – и много проиграть, а наоборот, самые надёжные.

В первую очередь речь идёт о государственных облигациях. В некоторых развитых странах, таких как Франция, Германия, Италия, Нидерланды и других, ключевая ставка равняется 0%, а в Швейцарии и Японии даже принимает отрицательное значение. Поэтому государственные бонды в таких странах просто не могут давать положительную доходность – и число таких стран до последнего времени возрастало, как и суммарное количество всех выпусков облигаций с отрицательной доходностью.

С какой же целью покупают эти бонды? Одна из задач разумного инвестора со взвешенным подходам к приобретениям – диверсифицировать портфель. Чем более волатильные инструменты он использует для заработка, чем выше их доля в его вложениях – тем чаще он приходит к мысли о таких инвестициях, которые позволят хотя бы сберечь средства. Такая вот инвестстраховка – и она оправдана, ведь –1% лучше, чем –10%, не говоря уже о большей разнице. Открыть/Комментировать

2022-05-24 12:54:30 НЕ ПОПАЛИ В МЕНТАЛЬНОСТЬ

#нечегопродавать

В отличие от McDonald`s, который передал свои заведения российским партнерам, забрав права на бренд, другая известная американская сеть, Starbucks (15 лет в России) уходит просто так. Почему так?

Главная причина: основная ценность компании состоит именно в бренде, а технологий и качества продукции, которые выделяли бы её среди остальных, у Sturbacks нет. Поэтому ребрендинг проводить бессмысленно, говорят участники рынка, опрошенные «Коммерсантом».

К тому же, считает коммерческий директор R4S Group Ирина Буренко, бизнес компании был не столь успешным. «Starbucks не удалось попасть в российскую ментальность и стать такой культовой фигурой, как в Америке»,— поясняет она.

В последние несколько лет рынок кофеен в России стал очень конкурентным. В РБК подсчитали, что с сентября 2020 по сентябрь 2021 года количество сетевых кофеен, кафе-кондитерских и пекарен выросло с 10,1 тыс. до 10,9 тыс. заведений. А оборот ресторанного рынка в РФ по итогам 2021 года вырос на 23,5%, до 1,87 трлн руб., сообщал Росстат. «Появилось много сетевых игроков с более высоким качеством продукции и более низкой ценовой политикой, – говорит госпожа Буренко. – Именно поэтому собственники бизнеса не увидели целесообразности остаться в РФ под другим именем».

С нашим экспертом согласен управляющий партнер «Ванчугов и партнеры» Алексей Ванчугов: «Без бренда компания представляет лишь набор договоров аренды помещений, который не представляет никакой ценности. Так что смысла продавать бизнес просто нет». Открыть/Комментировать

2022-05-23 17:02:24 СПЕШАТ ПЕРЕКЛАДЫВАТЬСЯ

#итогиквартала

В каждый полномасштабный кризис происходит одно и то же: инвесторы – одни раньше, другие позже – спохватываются и перекладывают накопления из акций и других волатильных способов вложений в менее доходные, но зато более стабильные активы. Не стал исключением и 2022-й.

Вот наша статистика: 1 квартал этого года показал рост продаж на 50,9% по сравнению с аналогичным периодом 2021-го. Надо заметить, что по тому же показателю 2021-й превзошёл предыдущий год на 50% (инвесторы что-то знали), а 2020-й, в свою очередь, был хотя и не чемпионским, но всё же лучше наших ожиданий – тогда, конечно, свою роль сыграли повсеместные локдауны, спровоцировавшие падение фондовых рынков.

Что интересно в 2022-м? Если в феврале прирост числа сделок составил 17,4%, то в марте случился настоящий рекорд: по сравнению с мартом 2021 года их стало больше на 140,6%. Удивительного тут, конечно, немного: такая картина стала возможной не только благодаря падению биржевых индексов, но и необходимости срочно выводить активы из зарубежных банков, и этот процесс продолжается до сих пор.

Помимо этого, существенно укрепился – и продолжает укрепляться курс рубля, так что есть среди наших клиентов и те, кто вынужден принимать решения относительно части своих валютных сбережений. Поскольку с каждым покупателем готового арендного бизнеса мы работаем индивидуально, то в том или ином случае находим подходящую схему сделки по принципу win-win (все выиграли). Открыть/Комментировать

2022-05-23 12:30:34 от своего пика упадёт американский S&P 500, предсказывает легендарный британский инвестор-медведь Jeremy Grantham. Он ожидает падения индекса примерно до 2880. «Такого мы не видели с марта 2020 года, когда рынки столкнулись с пандемией COVID-19», заметил он в интервью телеканалу CNBC.

Сейчас S&P 500 уже упал более чем на 18% с начала года, сегодня в полдень его значение составило 3901,36. Общую ситуацию на фондовом рынке миллиардер сравнил с лопнувшим пузырём доткомов в 2000-х годах, который он спрогнозировал. Также среди его сбывшихся предсказаний – мировой кризис 2008 года.

#цифрадня Открыть/Комментировать

2022-05-20 14:55:05 ПОЛИТИКА РАБОТЫ С АРЕНДАТОРАМИ В КРИЗИС

#тонкости

Вокруг только и говорят о том, что из-за наступления новой экономической реальности арендные ставки в помещениях street retail снижаются. Знаем секрет, откуда такие разговоры.

Во-первых, случаи снижения ставок действительно есть, этого нельзя отрицать. Во-вторых, на эти отдельные случаи охотно ориентируются другие арендаторы, которые, казалось бы, логично рассуждают: почему Петрову снизили, а нам нет? При этом многие из них не учитывают такой параметр, как ликвидность.

Мы в R4S Group крайне придирчивы к выбору объектов, с которыми нам предстоит работать – и это можно проследить по нашему портфелю проектов. Как результат – за март и апрель 2022 года с просьбой о снижении арендной ставки в компанию обратились лишь 8% арендаторов помещений, находящихся в нашем управлении.

Каждый запрос рассматривался индивидуально, а размер дисконта рассчитывался на основе финансовых показателей арендаторов. Так, минимальная предоставленная скидка составила 12% (для магазина мебели и интерьеров), а максимальная – 63% (для магазина косметики из Японии и Кореи). Однако дисконт не внесен в договор аренды, а оформлен дополнительным соглашением к нему на срок от 3 до 6 месяцев. Часть этих помещений экспонируются на рынке аренды.

Пока данные площади находятся в экспозиции, у прежнего арендатора есть время наладить бизнес и вернуться к прежним условиям договора. В противном случае он освободит место более сильному игроку.

Такая статистика подтверждает тот факт, что рынок street retail оказался устойчивым к нынешнему кризису. Ликвидные объекты, расположенные в классических торговых коридорах, в целом не потеряли ни уровень арендной ставки, ни востребованность у арендаторов.

Подробнее здесь Открыть/Комментировать

2022-05-19 15:50:46 РЯДОМ С МЕТРО

Встречайте наш очередной #лотнедели: помещение с одним из самых стабильных и серьезных арендаторов – медицинской лабораторией Xelix (входит в ТОП-3 лабораторных сетей РФ).

Ключевые преимущества лота:

• Локация всего в 10 метрах от ст. м. "Октябрьское поле"
• Первая фасадная линия с витринным остеклением
• Отдельный вход
• Потолки 3,2 м
• Густонаселенный район с развитой инфраструктурой

Что по цифрам?

• Общая площадь помещения: 77,6 м²
• Стоимость бизнеса: 69 млн руб.
• Годовой арендопоток: 6 млн руб.
• Доходность: 9% годовых
• Срок договора аренды: 5 лет
• Индексация арендной ставки: не менее 5%

Интересно? Комментируйте, задавайте вопросы – обсудим.
Хотите приобрести? Пишите @oira_oyra Открыть/Комментировать