МКДЭКСПЕРТ

2022-06-06 14:22:21 Добрый день, уважаемые читатели!
 
Нам на почту и в личные сообщения часто поступают разного рода письма от подписчиков, в связи с чем мы подготовили бриф с ответами на самые часто задаваемые вопросы во избежание какого-либо недопонимания между читателями и авторами канала:
 
1) Почему вы не отвечаете на комментарии подписчиков? Вам это не нравится или лень выделить на это время?
 
Канал «МКДЭКСПЕРТ» – это блог нашей компании, и мы заполняем его в первую очередь опытом практического решения тех или иных проблем клиентов. К сожалению, у нас не хватает времени, чтобы отвечать каждому: юристы делают это по возможности (что бывает довольно редко), ведь основное направление нашей деятельности – оказание услуг компаниям в жилищной сфере. Кроме того, мы ответственно подходим к постам и материалам, которые публикуем на канале, и нас самих не устраивают ответы на Ваши комментарии в формате «да, Вы правы» или «нет, Вы не правы». А возможности делать все у нас нет. Таким образом, наши юристы практически не участвуют в обсуждении комментариев, однако Вы всегда можете подробно обсудить тему или вопрос с единомышленниками и коллегами в группе. Мы благодарны всем подписчикам, кто с учетом своего опыта помогает остальным разобраться в ситуации в комментариях!
 
P.S. на Не юридические комментарии, в т.ч. благодарности, предложения и т.п. отвечает администратор канала (не юрист):
https://t.me/chepikovskaja  
 
2) Я направил вам вопрос на почту, мне нужна от вас бесплатная консультация (по той или иной причине). Тем более это будет полезно вам для практики.
 
Все бесплатные вопросы принимаются раз в месяц в рамках рубрики «Вопрос от подписчика». В начале каждого месяца Вы можете оставить свой вопрос под соответствующим постом, и мы дадим на него юридически грамотный ответ в последующих публикациях или в сборнике ответов. Все это – совершенно бесплатно.
Все консультации (пояснения, рекомендации, подборки судебной практики, «просто спросить») вне данной рубрики – только в платном порядке.
Если же Вам необходима квалифицированная помощь, пояснения либо консультации срочно (и вы не готовы за них платить), попробуйте обратиться к услугам бесплатных юристов на просторах Интернета.
 
 
3) У вас на канале недостоверная информация. Вы не эксперты. На других каналах информация лучше, читается интереснее и т.п.
 
Публикуемый нами материал – это реальные кейсы юристов в сфере ЖКХ со стажем, которые привели к решению определенной проблемы клиента. И мы хотим поделиться этим опытом с вами, вместо того, чтобы с умным видом рассуждать о проблеме «со стороны».
Заметим: у нас нет задачи понравиться каждому. Мы рады, что Вы подписались, но, если Вам не по душе наша подача или сам контент, отпишитесь. Так всем будет проще.
 
4) Вы говорите, что даете бесплатные консультации, а на самом деле нет! Только за плату. Как юристы в интернете, обещаете много и ничего не делаете.
 
См. п. 2. Давайте будем реалистами: наша команда не смотрит на часы в ожидании вашего вопроса круглосуточно, а ответы не появляются по взмаху волшебной палочки. Только в рамках рубрики «Вопрос от подписчика» мы в среднем получаем от подписчиков не менее 30 вопросов. Поделимся инсайдерской информацией: в течение месяца все наши юристы заняты в подготовке ответов подписчикам – это большой труд, повторимся, абсолютно бесплатный.  Добавьте к этому текущую деятельность компании, подготовку материалов, редактуру и ведение канала…
Предлагаем Вам самим сделать вывод, почему в ответ на узкоспециализированный вопрос, заданный НЕ в рамках рубрики «Вопрос от подписчика», мы направляем человека на нашу электронную почту в индивидуальном порядке (т.е. за плату).
 
5) У вас запрещена критика на канале, а неугодных баните за комментарии!
 
У нас на канале включены комментарии и разрешена критика. Мы открыты к обсуждениям и рады конструктиву, более того, отвечаем на него и всегда исправляем публикацию, если были неправы. Не ошибается только тот, кто ничего не делает.
Баним только по уважительной причине, если были нарушены правила сообщества. Открыть/Комментировать

2022-06-06 10:49:57 Что делать, если администрация не проводит открытый конкурс по отбору управляющей организации?

Способ управления в виде управляющей организации может быть выбран не только путем проведения общего собрания собственников; в ряде случаев проводится открытый конкурс, а иногда и вовсе назначается временная управляющая компания.

Разберем интересную ситуацию: срок действия договора управления с организацией, отобранной по итогам открытого конкурса, истек, а администрация повторный конкурс не проводит.

Что делать в таком случае?

Общая норма ч. 6 статьи 162 Жилищного кодекса РФ предполагает, что по окончании срока действия договора при отсутствии заявления одной из сторон о его прекращении договор считается продленным на тот же срок и на тех же условиях, какие были предусмотрены таким договором.

Из правила есть исключение, которое касается компаний, выбранных по итогам открытого конкурса – оно содержится в ч. 4 статьи 161 Жилищного кодекса РФ: открытый конкурс проводится в случае, если до окончания срока действия договора управления многоквартирным домом, заключенного по результатам открытого конкурса, не выбран способ управления этим домом или если принятое решение о выборе способа управления этим домом не было реализовано.

Как вытекает из части 6 вышеуказанной статьи, администрация не позднее чем за месяц до окончания срока действия договора управления, заключенного по итогам открытого конкурса, созывает собрание собственников помещений в этом доме для решения вопроса о выборе способа управления этим домом.

Таким образом, схема примерно следующая:

-) до окончания срока действия договора управления собственники имеют право инициировать общее собрание и решить вопрос о способе управления многоквартирным домом;

-) если собственники способ управления не выбирают/не реализуют, то администрация проводит открытый конкурс.
В соответствии с Постановлением Правительства Российской Федерации от 06.02.2006 г. № 75 «О порядке проведения органом местного самоуправления открытого конкурса по отбору управляющей организации для управления многоквартирным домом» проведение открытого конкурса по отбору управляющей организации – это обязанность, а не право органа местного самоуправления, а уклонение от выполнения этой обязанности является незаконным.

Способы воздействия вытекают из этого же: поскольку проведение открытого конкурса – это обязанность, Вы, во-первых, можете обратиться в прокуратуру с просьбой провести проверку законности бездействия администрации; во-вторых, пойти путем обжалования бездействия в арбитражный суд (если Вы УО/ТСЖ/ЖСК) либо суд общей юрисдикции (если Вы жилец) в порядке административного судопроизводства.

К слову, есть и еще один, более нестандартный способ: обратиться в управление Федеральной антимонопольной службы РФ. Дело в том, что согласно статье 15 Федерального закона от 26.07.2006 № 135-ФЗ «О защите конкуренции» органам местного самоуправления запрещается осуществлять бездействие, которое приводит или может привести к недопущению, ограничению, устранению конкуренции.

Позицию, даже если Вы действующая организация, можно построить следующим образом: дом продолжает управляться одной компанией, хотя Жилищный кодекс РФ прямо устанавливает, что в таких обстоятельствах проводится открытый конкурс, в котором поучаствовать могут другие субъекты экономической деятельности.

http://www.mkd-expert.ru/
info@mkd-expert.ru
8(800)600-18-90

#мкдэксперт #экспертпост Открыть/Комментировать

2022-06-06 10:49:55 Открыть/Комментировать

2022-06-04 14:53:26 ВОПРОС ОТ ПОДПИСЧИКА Ольга NGDO SC/SD:

Застройщику в аренду передан ЗУ под строительство, построено 3 мкд, после сдачи домов застройщик отказывается от ЗУ, после этого в выписке ЕГРН на ЗУ собственником числится адм.города. Росреестр не признает ЗУ частью ОДИ, обосновывая тем что ЗУ должен принадлежать одному мкд и размежеван под него. ГЖИ, адм.города считают что ЗУ это ОДИ в долях каждого МКД. Как собственникам действовать в вопросах связанных с использованием/содержанием ЗУ(ОСС по каждому МКД по идентичным вопросам собрать нереально более 3000 квартир).

В состав общего имущества многоквартирного дома включается, согласно статье 36 Жилищного кодекса РФ, земельный участок, поставленный на кадастровый учет, границы и размер которого определены.  
Вопреки позиции Росреестра, существующая судебная практика исходит из возможности вхождения земельного участка в составе общего имущества сразу нескольких многоквартирных домов – действующим законодательством это не запрещено (постановление Второго арбитражного апелляционного суда от 21.04.2021 г., дело А29-4440/2020, Определение Верховного Суда РФ от 12 февраля 2021 г. № 307-ЭС21-803 ).

Тем не менее, если собственником земельного участка в ЕГРН числится администрация, он не является частью общего имущества. Такое как раз происходит, когда единый участок сдается застройщику под строительство, а после ввода домов в эксплуатацию его судьба «замораживается» (т.е. он ни переходит в состав общего имущества, ни делится на отдельные участки под каждый дом).

Порядок совместного владения, пользования и распоряжения общим имуществом, закрепленный в части 2 статьи 36 Жилищного кодекса РФ и реализуемый на общих собраниях собственников каждого из домов, имеет место быть, когда земельный участок поставлен на кадастровый учет как общее имущество нескольких многоквартирных домов. Поэтому позиция администрации ошибочна: юридически ни у одного из домов нет придомовой территории (см. об этом подробнее: https://t.me/mkdexpert/656).

В связи с этим мы бы рекомендовали каждому из домов попробовать сформировать из единой муниципальной земли три отдельных земельных участка в порядке п. п. 3, 4 Федерального закона от 29.12.2004 № 189-ФЗ «О введении в действие Жилищного кодекса РФ» путем подачи в администрацию заявлений (что может сделать любой из собственников). Образование земельного участка будет именно обязанностью администрации – в этих целях она совершает все необходимые действия.
Это снимет проблему с проведением собраний: каждый дом будет голосовать по своему участку.

Если это проблематично (скажем, есть объекты, которые обслуживают сразу несколько домов), то остается вариант с включением единого земельного участка в состав общего имущества всех домов.

Голосование, соответственно, по одному и тому же вопросу проходит во всех домах отдельно, и конечное решение складывается из итогов голосований трех домов.

Почему важно сформировать придомовую территорию в одной из этих двух форм? – потому что на данный момент без согласия администрации ни один из домов не вправе принимать решения, связанные с пользованием земельным участком. Причем это касается вообще всех вопросов: от благоустройства до установки шлагбаума.

http://www.mkd-expert.ru/
info@mkd-expert.ru
8(800)600-18-90

#мкдэксперт #вопросотподписчика Открыть/Комментировать

2022-06-04 14:53:24 Открыть/Комментировать

2022-06-03 17:51:09 ВОПРОС ОТ ПОДПИСЧИКА Cema:

На какие правовые нормы сослаться, чтобы отменить Постановление администрации о передаче домов во временное управление УК до проведения конкурса. У УК нет не физической, не технической, не материальной возможности обслуживать эти дома из-за большой отдаленности от нахождения организации.(соседний населенный пункт). Эти дома находятся в плачевном состоянии.

Согласно ч. 17 статьи 161 Жилищного кодекса РФ, управление домом, в отношении которого собственниками не выбран способ управления, или выбранный способ управления не реализован, не определена управляющая организация, в т.ч. по причине признания несостоявшимся открытого конкурса по отбору управляющей организация, осуществляется управляющей организацией, определенной решением органа местного самоуправления в установленном порядке.

Она управляет домом до выбора собственниками помещений способа управления или заключения договора управления по результатам открытого конкурса. Но не более одного года.

Администрация ведет перечень управляющих организаций, которые могут быть назначены в качестве временных, из числа тех, кто предоставил заявление о включении в такой перечень либо участвовал в открытом конкурсе по отбору управляющей компании для управления домом, расположенном на территории муниципального образования (п. 5 Постановления Правительства РФ от 21.12.2018 № 1616, далее – «Правил»).

Перечень актуализируется, в том числе, когда управляющая компания направляет в адрес администрации заявление об исключении из него.

Администрация назначает управляющую организацию для временного управления исходя из количества домов в управлении: выбирается та, которая имеет меньше всего домов по сравнению с другими компаниями (п. 8 Правил).

Основания для отмены решения о назначении  временной управляющей организации в судебном порядке могут быть следующими:

-) в решении о назначении отсутствует перечень работ и услуг, объем и периодичность с учетом характеристик конкретного дома, а также размер платы за содержание (Постановление Арбитражного суда Западно-Сибирского округа от 02.02.2022 N Ф04-8395/2021 по делу N А27-2816/2021)
-) администрация выбрала организацию, которая не обладает наименьшим количеством многоквартирных домов относительно других компаний, включенных в перечень;
-) собственники выбрали и реализовали способ управления (Постановление Арбитражного суда Московского округа от 28.09.2021 N Ф05-22704/2021 по делу N А41-73183/2020).

Это – основания, закрепленные в Правилах. Стоит отметить, что многие суды не выходят за пределы этого перечня и не принимают во внимание финансовое положение управляющей компании, отдаленность ее от многоквартирного дома.

Например, Арбитражный суд Новосибирской области в решении от 27.04.2021 г. по делу А45-1395/2021 (оставлено без изменений апелляцией и кассацией) закрыл глаза на дистанцию в 18 километров и сделал следующий вывод: «ни в Жилищном кодексе, ни в Правилах нет положений, которые бы предусматривали возможность управляющей организации ставить какие-либо условия включения ее в перечень организаций для управления многоквартирным домом».

Таким образом, именно нормативно закрепленных оснований для отмены в виде физической невозможности (включая дистанцию), финансовых и технических проблем – нет.

Но попробовать обжаловать можно и в этом случае, тем более из правил есть исключения: в вышеуказанном деле А27-2816/2021 суды исследовали вопрос значительной отдаленности дома, причем с применением нестандартного доказательства (данных «Яндекс Карт»).

Как аргумент можно использовать то, что нахождение компании в другом населенном пункте повышает вероятность несвоевременного выполнения работ и оказания услуг, в т.ч. в аварийных условиях.

http://www.mkd-expert.ru/
info@mkd-expert.ru
8(800)600-18-90

#мкдэксперт #вопросотподписчика Открыть/Комментировать

2022-06-03 17:51:06 Открыть/Комментировать

2022-06-03 16:22:26 ВОПРОС ОТ ПОДПИСЧИКА Элиза:

На придомовой территории нет дорожки для пешеходов, дорогу проезжую заняли машины. Машины с других регионов больше, чем машин с этого дома+установили шлагбаум. Можно не пускать машины с других регионов? Или запретить въезд полностью для машин? Двор должен быть для пешеходов или хотя бы иметь дорожку какую-то для пешеходов, сперва чем делать какую-то стоянку во дворе. Стало машин больше, после запрета остановки на основных дорогах.

Вопрос блокировки проезда рассмотрим с двух сторон: запрет заезжать жильцу и запрет проезжать третьим лицам.

Согласно статье 36 Жилищного кодекса РФ, собственникам помещений на праве общей долевой собственности принадлежит земельный участок, на котором расположен данный дом, иные предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства дома и расположенные на указанном земельном участке объекты.

В силу ч. 2 статьи 36 Жилищного кодекса РФ, собственники помещений в многоквартирном доме владеют, пользуются и в установленных законодательством пределах распоряжаются общим имуществом в многоквартирном доме.

В соответствии со статьей 304 Гражданского кодекса РФ собственник может требовать устранения всяких нарушений его права, хотя бы эти нарушения и не были соединены с лишением владения.

Поскольку проезд на земельный участок – это пользование – ограничить въезд жильцу на придомовую территорию, независимо от того на какой машине он проезжает, запрещено. К такому выводу приходит Верховный Суд РФ, например, в определении от 14.11.2017 № 78-КГ17-80.

Законодательством не предусмотрена возможность блокировки доступа для жильца даже на основании решения общего собрания собственников. Тем более, парковка как раз и создана для обслуживания нужд проживающих в доме лиц.

В данном случае мы бы рекомендовали оказывать воздействие на владельцев автомобилей-жильцов иным образом, например, при посредстве правоохранительных органов (скорее всего недовольство связано с неправильной парковкой).

Относительно третьих, посторонних лиц: общее собрание собственников полномочно в силу п. 2 части 2 статьи 44 Жилищного кодекса РФ принять решение о пределах использования земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, в т.ч. ограничить пользование им.
Это решение принимается большинством не менее 2/3 голосов от общего числа голосов в доме и обычно оформляется в правила пользования земельным участком. И вот уже они могут наложить ограничение на проезд на территорию дома лиц, которые не являются собственниками помещений/арендаторами/иными жильцами. К слову, в них же можно закрепить правила парковки для жильцов.

Остается только вопрос практической реализации ограничения, но он обычно и решается шлагбаумом. Если после установки шлагбаума автомобилей меньше не стало, то принадлежат они, с очень большой вероятностью, жильцам – ну или причину стоит искать в охраннике.

Относительно разметки и иных мероприятий для повышения безопасности пешеходов: даже при наличии обязательных требований УО/ТСЖ/ЖСК выполняют работы, направленные на их выполнение/соблюдение, за счет выделенных средств на содержание – они не вправе по своему усмотрению тратить денежные средства на содержание и ремонт общего имущества нецелевым образом.
Подобные работы выполняются по решению общего собрания собственников, которое и определяет их финансирование.

Конечно, формально в этом можно усмотреть нарушение. Но парадоксальность заключается в том, что нарушением будет и выполнение данных работ без решения общего собрания собственников.

http://www.mkd-expert.ru/
info@mkd-expert.ru
8(800)600-18-90

#мкдэксперт #вопросотподписчика Открыть/Комментировать

2022-06-03 16:22:20 Открыть/Комментировать

2022-06-03 13:39:03 НОВОСТЬ ДНЯ ОТ МКДЭКСПЕРТ: Госдума намерена пресечь подделку протоколов собраний собственников жилья
 
В весеннюю сессию в Госдуму планируют внести законопроект, согласно которому представители ГЖИ будут обязаны обращаться в суд о признании решения собрания недействительным в случае поступления заявления о подделке протокола собрания от собственников квартир.
 
Обращение инициируется при поступлении заявлений о подделке от собственников, число которых в совокупности составляет не менее 10% от общего их числа в доме.
 
Данный законопроект несколько меняет роль органа ГЖН по отношению к собственникам: если раньше надзорная инстанция занималась преимущественно регистрацией протоколов, то в случае принятия законопроекта она должна принимать самое активное участие и в пресечении их подделки, чего сейчас практически не наблюдается.
 
Изменения должны коснуться и процесса проведения общего собрания. Итоги поквартирного голосования, без указания персональных данных, должны вывешиваться в общедоступных местах, например, в подъездах, и размещаться в ГИС ЖКХ.
 
По данным «Известий», сегодня около 90% решений собственников жилья фальсифицированы, в то время как на собраниях решаются важные для всех собственников вопросы. Особенно ярко эта проблема проявляет себя при выборе способа управления.
Законопроект призван сделать процесс принятия решений по результатам общего собрания более прозрачным. Насколько оно поможет – покажет только практика и время, учитывая, что он еще не внесен.
 
Источник: https://iz.ru/1343589/2022-06-02/gosdume-predlozhili-presech-poddelku-protokolov-sobranii-sobstvennikov-zhilia

#мкдэксперт #новостьдня Открыть/Комментировать