МКДЭКСПЕРТ

2022-09-01 15:00:19 Новость дня: Минстрой одобрил списание долгов за ЖКУ нуждающимся гражданам
 
Минстрой разработал проект постановления об изменении правил предоставления субсидий на оплату ЖКУ. Ведомство предлагает списывать задолженности и предоставлять льготы гражданам при наличии уважительных причин для неплатежей: стационарное лечение, смерть близких родственников, невыплата зарплаты и др.
 
Сейчас долги списываются только в тех случаях, когда есть доказательства, что взыскать их невозможно (собственник умер, признан недееспособным, банкротом и др.), а граждане, которым положены субсидии, лишаются льгот при наличии задолженности. По мнению министерства, поправки позволят повысить адресность предоставления субсидий на оплату ЖКУ и более гибко применять меры поддержки в условиях дестабилизации экономики.
 
Эксперты полагают, что новый проект несправедлив по отношению к добросовестным плательщикам. Важно предусмотреть сквозную процедуру списания задолженности или ее субсидирования, чтобы она в итоге не стала долгом УО/ТСЖ/ЖСК и не поставила финансирование отрасли под угрозу. Кроме того, нужно не только списывать долги, но и предотвращать их накопление у граждан, оказавшихся в сложной жизненной ситуации.
 
Напомним, что ранее Ассоциация компаний, обслуживающих недвижимость, предложила Минстрою списать долги за ЖКУ семьям, потерявшим кормильца, а также гражданам, лишившимся трудоспособности. Новый проект постановления внесут в Правительство после завершения всех необходимых процедур.
 
Источник: https://iz.ru/1387866/2022-08-31/minstroi-odobril-spisanie-dolgov-za-zhku-chasti-grazhdan
 
#новостьдня #мкдэксперт Открыть/Комментировать

2022-09-01 15:00:19 Открыть/Комментировать

2022-09-01 12:39:09 Равноценное возмещение при изъятии помещения: что это?
 
За последние 5 лет объем аварийного жилья в России увеличился на 13 млн кв. м. и продолжает расти. Рано или поздно жителей таких домов расселяют – по их согласию или по решению суда. Если аварийный дом не сносят сами жильцы, то эта обязанность ложится на орган местного самоуправления при условии равноценного возмещения за изъятие жилого помещения. Сегодня рассмотрим, что это такое и из чего оно складывается.
 
Как и многие процессы в ЖКХ, изъятие должно проводиться при соблюдении установленной процедуры – она регламентирована Жилищным кодексом РФ.
 
Дома, которые не отвечают требованиям безопасности, признаются аварийными или подлежащими сносу/реконструкции. Согласно ч. 10 ст. 32 Жилищного кодекса РФ, орган, принявший это решение (межведомственная комиссия, орган исполнительной власти субъекта РФ или орган местного самоуправления), обязан предъявить собственникам требование о его сносе/реконструкции в разумный срок за счет их собственных средств.
 
Если собственники в указанный срок не выполнили предъявленное требование, тогда орган местного самоуправления принимает решение об изъятии земельного участка и всех жилых помещений в доме путем выкупа. Этот процесс представляет собой переход права собственности в государственную и муниципальную собственность.
 
Процедура изъятия оформляется путем заключения соответствующего соглашения между администрацией и каждым собственником помещений в доме. Такое соглашение содержит информацию о сроках, порядке и других условиях. Здесь же администрация указывает размер выкупной цены жилого помещения.
 
Принудительное изъятие жилого помещения возможно только при совокупности двух условий: решения суда и предварительного и равноценного возмещения.
 
Равноценное возмещение – это та выкупная цена, которая указывается в проекте соглашения об изъятии. Согласно ч. 7 ст. 32 Жилищного кодекса РФ, она складывается из нескольких составляющих:
 
-) рыночная стоимость жилого помещения;
-) рыночная стоимость общего имущества в многоквартирном доме с учетом его доли в праве общей собственности на такое имущество;
-) все убытки, причиненные собственнику жилого помещения его изъятием (убытки в связи с изменением места проживания, временным пользованием иным жилым помещением, упущенная выгода и др.).
 
По соглашению с собственником равноценным возмещением также будет являться предоставление другого жилого помещения взамен изымаемого, согласно ч. 8 ст. 32 Жилищного кодекса РФ. В таком случае стоимость нового помещения идет в зачет при определении размера возмещения.
 
При этом по заявлению собственника за ним сохраняется право пользования жилым помещением, если у него нет в собственности иных жилых помещений, не более чем на 6 месяцев после предоставления возмещения (если соглашением не установлено иное).
 
На практике больше всего споров вызывает определение рыночной стоимости изымаемого жилого помещения. Устанавливается она путем проведения оценки, в т.ч. в судебном порядке (см, например, Определение Четвертого кассационного суда общей юрисдикции от 24 июня 2021 г. по делу n 88-12606/2021).
 
Таким образом, равноценное возмещение – это рыночная стоимость жилого помещения и общего имущества (с учетом доли собственника) плюс убытки, которые он понесет от изъятия.

http://www.mkd-expert.ru/
info@mkd-expert.ru
8(800)600-18-90

#мкдэксперт #экспертпост
#спорысорганами Открыть/Комментировать

2022-09-01 12:39:07 Открыть/Комментировать

2022-09-01 09:01:00 ДОБРОЕ УТРО! СЕГОДНЯ 1 СЕНТЯБРЯ, А ЗНАЧИТ, ВРЕМЯ ДЛЯ РУБРИКИ «ВОПРОС ОТ ПОДПИСЧИКА!»

В комментариях к этому посту вы можете оставить ОДИН ИНТЕРЕСУЮЩИЙ ВАС ВОПРОС на юридическую тематику в сфере жилищно-коммунального хозяйства, а мы дадим на них ответы в отдельных публикациях, а также в нашем сборнике!

Срок приёма вопросов – до 23:59 01.09.2022
ЖДЁМ ВАШИХ ВОПРОСОВ!

ПОЖАЛУЙСТА, ПРЕДВАРИТЕЛЬНО ОЗНАКОМЬТЕСЬ С ПРАВИЛАМИ РУБРИКИ:

- В рамках рубрики любой наш подписчик может задать ТОЛЬКО ОДИН ВОПРОС форме комментария. Вопрос НЕ должен содержать в себе подвопросы либо состоять из нескольких пунктов;

- вопрос должен быть четко сформулирован, абстрактные вопросы не принимаются и не рассматриваются;

- В рамках рубрики мы НЕ занимаемся изучением ваших документов (поэтому их не нужно прикладывать к вопросу) и не занимаемся какими-либо расчетами (пени, формулы и т.п.);

- в рамках данной рубрики мы НЕ готовим документы, шаблоны, подборки судебной практики по какому-либо вопросу;

- мы НЕ даем ответов на провокационные вопросы, в том числе связанные с критикой судебной системы, действующего законодательства, государственной власти;

Примеры корректно сформулированных вопросов подписчиков, которые были заданы ранее, вы можете найти в наших сборниках (см. сборник за июль).

*Перед тем, как задать вопрос, пожалуйста, ознакомьтесь с правилами рубрики: https://t.me/mkdexpert/728
На вопросы, заданные с нарушением правил, даем краткий ответ в сборнике.

http://www.mkd-expert.ru/
info@mkd-expert.ru
8(800)600-18-90

#мкдэксперт #рубрика Открыть/Комментировать

2022-09-01 09:01:00 Открыть/Комментировать

2022-08-31 18:00:40 ВОПРОС ОТ ПОДПИСЧИКА:

Вытяжка в кухне сквозная, через отверстие видна квартира соседей, ошибка застройщика, у каждой квартиры должен быть свой вентиляционный канал. УК не хочет решать вопрос в рамках обслуживания, предлагает сделать мне это за свой счёт наняв работников. Насколько я понимаю эти вентканалы являются общедомовым имуществом, потому должны ремонтироваться за счёт УК. Какие пункты законодательства, нормы и снипы я могу привести в заявлении в управляющую компанию, прежде чем обращаться в жилинспекцию и другие надзорные органы?

В соответствии с ч. 1 статьи 36 Жилищного кодекса РФ собственникам помещений принадлежит на праве общей долевой собственности общее имущество, включая механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование, находящееся в доме за пределами или внутри помещений и обслуживающее более 1 жилого и нежилого помещения.

Как отметил Конституционный Суд РФ в Определении от 19.05.2009 № 489-О-О, к общему имуществу относятся объекты, отвечающие следующим юридическим признакам:

-) оно обслуживает более одного помещения в доме;
-) оно обслуживает многоквартирный дом в целом.
Согласно п. 3, 4 Правил содержания общего имущества (утв. Постановлением Правительства РФ от 13.08.2006 № 491), при определении состава общего имущества используются содержащиеся в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним сведения о правах на объекты недвижимости, являющиеся общим имуществом, а также сведения, содержащиеся в государственном земельном кадастре, технической документации на дом.

По общему правилу система вентиляции, в т.ч. вентиляционные каналы в жилом помещении, является общим имуществом, поскольку обеспечивает нормальные условия в доме в целом. Исключения могут быть предусмотрены технической документацией/договором управления.

В соответствии с ч. 1, 1.1, 2.3 статьи 161 Жилищного кодекса РФ, управление многоквартирным домом должно обеспечивать надлежащее содержание общего имущества в соответствии с установленными нормативными требованиями; управляющая компания несет ответственность перед собственниками за выполнение взятых на себя обязательств по договору управления.

Два основных нормативно-правовых акта, регламентирующих обязанность лица, управляющего домом, обслуживать систему вентиляции, - это минимальный перечень услуг и работ (утв. Постановлением Правительства РФ от 03.04.2013 № 290), Правила и нормы технической эксплуатации жилищного фонда (утв. Постановление Госстроя РФ от 27.09.2003 № 170).
В силу п. 5.7.2 Правил и норм технической эксплуатации жилищного фонда, персонал, обслуживающий системы вентиляции жилых домов, обязан производить плановые осмотры и устранение всех выявленных неисправностей системы, замену сломанных вытяжных решеток и их крепление, устранение неплотностей в вентиляционных каналах.

Согласно п. 15 минимального перечня, надлежащее содержание систем вентиляции подразумевает техническое обслуживание систем вентиляции.

Относительно действий: рекомендуем посмотреть договор управления и определить, какие работы/услуги по содержанию вентканалов туда включены. Если таковые имеются, можно направить в адрес управляющей организации претензию, при отказе выполнять работы/услуги – обратиться с жалобой в орган ГЖН.

Обращаем внимание: если это новостройка, то вопрос можно управляющая компания может решить через застройщика, поскольку гарантийный срок на технологическое и инженерное оборудование составляет не менее чем 3 года (ч. 5.1 Федеральный закон от 30.12.2004 N 214-ФЗ).

Если работы/услуги вообще не предусмотрены, целесообразно поднять этот вопрос на общем собрании собственников и утвердить новую редакцию договора управления, соответственно, с увеличением платы за содержание.

http://www.mkd-expert.ru/
info@mkd-expert.ru
8(800)600-18-90

#мкдэксперт #вопросотподписчика
#содержаниеои Открыть/Комментировать

2022-08-31 18:00:40 Открыть/Комментировать

2022-08-31 17:00:36 Ответили на вопросы читателей о нюансах расчёта платы за отопление, капремонте и и общем имуществе многоквартирного дома
https://bit.ly/3Kr5hN1 Открыть/Комментировать

2022-08-31 10:34:00 Особенности платы за сверхнормативный КР на СОИ в аварийных и ветхих домах
 
Оплата сверхнормативного коммунального ресурса на содержание общедомового имущества, по общему правилу, возлагается на УО/ТСЖ/ЖСК, что съедает и так ограниченный бюджет. Однако в аварийных и ветхих домах есть своя особенность, которая позволяет «уйти» от сверхнорматива, – рассмотрим, какая именно и откуда она вытекает.
 
Лица, управляющие домами, должны проводить мероприятия по повышению энергетической эффективности (ст. 13 Федерального закона от 23.11.2009 г. № 261-ФЗ). Эта обязанность обеспечивается, в том числе, за счет установки приборов учета потребляемых коммунальных ресурсов.
 
В ветхом и аварийном жильце процесс осложняется эксплуатационными характеристиками зданий, поэтому часть 1 вышеуказанной статьи предусматривает исключение: требование об организации такого учета не распространяется на ветхие, аварийные объекты, объекты, подлежащих сносу или капитальному ремонту.
 
Обзор судебной практики Верховного Суда РФ N 2 (2016) разъясняет, что это положение не содержит запрета на установку приборов учета в ветхих и аварийных объектах, а лишь указывает на отсутствие у собственников этой обязанности. В домах отсутствует необходимость установки, а не ее возможность. Вместе с тем, на собственников не возлагается и обязанность по оплате произведенной установки, если она производилась иным лицом (т.е. не по их решению).
 
Показания законно установленных и введенных в эксплуатацию ОДПУ могут быть использованы ресурсоснабжающими организациями для определения объема и стоимости потребленных энергоресурсов.
 
По общему правилу, если объем коммунального ресурса, определенный из показаний такого ОДПУ, превышает объем, рассчитанный исходя из нормативов потребления, то это превышение оплачивает УО/ТСЖ/ЖСК за свой счет как «сверхнормативное» потребление (см, например, Постановление Четырнадцатого арбитражного апелляционного суда от 17 июня 2021 г. по делу n а66-18521/2019).
 
Эта мера представляет собой санкцию, направленную на стимулирование лица, управляющего домом, выполнять возложенную на него обязанность по проведению мероприятий по повышению энергоэффективности. И на практике с УО/ТСЖ/ЖСК сверхнорматив чаще всего суды взыскивают, особо в исследование материалов дела не погружаясь.
 
А вот в аварийных и ветхих домах, как отмечает Верховный Суд РФ, «возможности
обеспечения благоприятных условий проживания граждан могут быть существенно ограничены в связи с объективным физическим износом здания, его отдельных частей и инженерных систем».
 
И, значит, использование показаний установленных ОДПУ при расчетах за поставленный коммунальный ресурс не должно приводить к возложению на собственников или УО/ТСЖ/ЖСК расходов, связанных с оплатой сверхнормативного объема потребления в таких домах (вывод Верховного Суда РФ из все того же обзора судебной практики № 2 (2016).
 
Проще говоря, ни жильцы, ни УО/ТСЖ/ЖСК «сверхнорматив» в аварийном и ветхом жилье не оплачивают.
 
Таким образом, особенность платы за сверхнормативный коммунальный ресурс в аварийных и ветхих домах сводится к следующему:
 
1. Ресурсоснабжающие организации вправе использовать показания установленных ими ОДПУдля определения объема и стоимости потребленных коммунальных ресурсов на содержание общего имущества;
2. В то же время размер обязательств собственников и УО/ТСЖ/ЖСК по их оплате ограничен утвержденными нормативами потребления (сверхнорматив не оплачивается вообще).

http://www.mkd-expert.ru/
info@mkd-expert.ru
8(800)600-18-90

#мкдэксперт #экспертпост
#ЖКУ Открыть/Комментировать