МКДЭКСПЕРТ

2022-06-15 17:00:32 Сделали краткий обзор тем жилищно-коммунальной сферы, которые на прошедшей неделе обсуждали законодатели и средства массовой информации
https://bit.ly/3NDMHlF Открыть/Комментировать

2022-06-15 15:37:15 Комментарии в социальных сетях о деятельности УО/ТСЖ/ЖСК от администрации – нарушение ли?
 
Высокий уровень конкуренции в сфере ЖКХ особенно ярко выражен среди управляющих компаний. В некоторых городах, особенно в небольших, имеет место своего рода «соперничество» между местной администрацией и УО/ТСЖ/ЖСК. Проявляется это по-разному: например, в форме комментариев. Сегодня рассмотрим любопытный вопрос – нарушают ли такие комментарии законодательство о защите конкуренции?
 
Есть управляющие компании, в которых учредителями являются местные администрации. Создаются они, не в последнюю очередь, для дополнительной гарантии, что какой-либо дом не останется без управления.
 
Обратная сторона – компания закономерно становится конкурентом других участников рынка и в ряде случаев может косвенно «поддерживаться» со стороны администрации: помощь в проведении собрания или положительные комментарии в социальных сетях.
 
Как это обычно происходит: в местных группах публикуются жалобы о ненадлежащем качестве оказанных услуг какой-либо управляющей компании. Администрация в ответ сообщает, что на деятельности организации неоднократно поступали жалобы и требования по устранению недостатков, и рекомендует сменить УО/ТСЖ/ЖСК без указания на какую-либо конкретную компанию.
 
Является ли это нарушением? Ведь посты несколько подрывают деловую репутацию и вызывают недоверие собственников, т.е. заведомо стимулируют задуматься о смене управляющей компании/способа управления. Причем сама администрация проверку каждого сообщения не осуществляет.
 
Для ответа на вопрос необходимо понять, что является недобросовестной конкуренцией.
 
Согласно Федеральному закона «О защите конкуренции» от 26.07.2006 № 135 (ст. 4), под недобросовестной конкуренцией понимаются любые действия хозяйствующих субъектов, направленные на получение преимуществ при осуществлении предпринимательской деятельности, противоречат законодательству РФ, обычаям делового оборота, требованиям добропорядочности, разумности и справедливости и причинили или могут причинить убытки другим хозяйствующим субъектам – конкурентам, либо нанесли или могут нанести вред их деловой репутации.
 
Чтобы признать чьи-то действия актом недобросовестной конкуренцией, нужно установить наличие нескольких юридических фактов:
 
1. Наличие конкурентных отношений: осуществление деятельности на одном товарном рынке, на определенной территории, соперничество на данном рынке;
2. Совершение одним из хозяйствующих субъектов действий, которые противоречат законодательству РФ, обычаям делового оборота, требованиям добропорядочности, разумности, справедливости; направлены на приобретение преимуществ перед конкурентом; причинили или могут причинить убытки другим хозяйствующим субъектам, либо нанесли/могут нанести вред деловой репутации.
 
Из этих норм следует, что формально признаков конкуренции в рассматриваемой ситуации нет: конкурентом является не сама администрация, а учреждаемая ею управляющая организация.
 
Остается еще один вопрос: как все же воздействовать?
 
Мы на практике выработали следующий алгоритм: все подобные посты обжалуются в прокуратуру и в Управление Федеральной антимонопольной службы. Доказать акт недобросовестной конкуренции достаточно сложно, однако главное в данной ситуации – сократить количество высказываний со стороны публичного органа, дискредитирующих деятельность управляющей компании, в социальных сетях.
 
Как бы смешно это ни звучало, но на практике одному из клиентов это удалось путем обжалования каждого высказывания.

http://www.mkd-expert.ru/
info@mkd-expert.ru
8(800)600-18-90

#мкдэксперт #экспертпост Открыть/Комментировать

2022-06-15 15:37:13 Открыть/Комментировать

2022-06-15 11:11:51 С какими проблемами сталкиваются управляющие компании при взыскании долгов за ЖКУ?
 
Жилищный кодекс РФ обязывает жильцов своевременно вносить плату за коммунальные услуги, но, несмотря на это, долги за ЖКУ продолжают расти. Так, на управляющие организации ложится непростая работа по ведению претензионно-исковой работы.
 
По статистике Минстроя РФ, задолженность потребителей за жилищно-коммунальные услуги в 2021 году составила почти 1,5 трлн. руб., и в 2022 это число только увеличивается. Для управляющих организаций прогноз неутешительный, тем более задолженность негативно сказывается на выполнении работ и оказании услуг: напомним, что надлежащее содержание общего имущества возможно только за счет ежемесячно собираемых средств.
 
Что делать при таких обстоятельствах? – системно вести претензионно-исковую работу.
 
В то же время, взыскание долгов – процесс непростой:
 
1. Много времени и ресурсов занимает обработка данных по каждому должнику; 
2. Трудности с определением должника и с подтверждением его долга (как бы парадоксально это ни было);
3. Нужно собрать полный комплект документов с надлежащим заверением.
 
Помимо этого, работа с задолженностью за ЖКУ не заканчивается после получения судебного решения: за ним следует не менее сложная работа по исполнительному производству. Взаимодействие со службой судебных приставов тоже требует понимания этапов и особенностей их работы: составление заявления о возбуждении исполнительного производства, контроль процесса путем направления ходатайств о примененных мерах, об имущественном состоянии и т.д. Взыскателю нужно принимать самое активное участие в исполнительном производстве – по каждому должнику.
 
Если у Вас много должников либо Вы не знаете, какие документы нужно подготовить для подачи заявления о вынесении судебного приказа, или Вы уже предприняли несколько попыток, но они не привели к нужному результату, тогда стоит обратиться за помощью в ту организацию, которая профессионально занимается ведением претензионно-исковой работы по взысканию долгов за ЖКУ.
 
Компания «МКДЭКСПЕРТ» помогает управляющим организациям по всей России взыскивать долги с неплательщиков. За 5 лет практики мы выработали свою методику взыскания задолженности за ЖКУ.  

Наши юристы при взыскании задолженности рекомендуют:
 
1. Вести претензионно-исковую работу регулярно и своевременно, не допускать роста суммы долга и начинать работу на ранних стадиях, в первую очередь – в досудебной;
2. В случае взыскания задолженности в судебном порядке нужно обращать внимание на документы, подтверждающие обоснованность требования взыскателя, особенно в части начислений;
3. Интенсивно работать со службой судебных приставов и контролировать ход ведения исполнительного производства: направлять ходатайства (даже самые нестандартные), запросы, любые дополнительные документы и сведения об имущественном положении должника;
 
Хотите взыскать задолженность за ЖКУ и вернуть деньги, чтобы выполнить работы в срок? Обращайтесь к «МКДЭКСПЕРТ», и мы найдем решение Вашей проблемы.
 
Делитесь в комментариях, как Вы решаете проблему с должниками?

http://www.mkd-expert.ru/
info@mkd-expert.ru
8(800)600-18-90

#мкдэксперт #экспертпост Открыть/Комментировать

2022-06-15 11:11:49 Открыть/Комментировать

2022-06-14 11:09:29 Как УО/ТСЖ/ЖСК ответить на запрос о проведении текущего ремонта?
 
Если и будет в сфере ЖКХ тема, которая вызывает споры на постоянной основе, то это содержание общего имущества. УО/ТСЖ/ЖСК часто получают претензии в свой адрес о ненадлежащем содержании и о необходимости выполнить те или иные работы: иногда они обоснованы, а иногда – не совсем. Сегодня остановимся на втором случае и разберем, почему УО/ТСЖ/ЖСК магическим образом не выполняют все работы и не оказывают все услуги из писем жильцов и как можно на такие письма ответить.
 
И сначала, само собой, необходимо понять, что же все-таки нужно выполнять и оказывать.
 
Согласно ч. 1 и 1.2 ст. 161 ЖК РФ,УО/ТСЖ/ЖСК выполняют свои обязанности в соответствии с минимальным перечнем работ и услуг, необходимых для обеспечения надлежащего содержания общего имущества в МКД. Перечень, сроки и периодичность применительно к конкретному дому в зависимости от выбранного способа управления закрепляется в решении общего собрания или застройщика, договоре управления, уставе товарищества или кооператива (п. 2 Правил оказания услуг и выполнения работ, необходимых для обеспечения надлежащего содержания общего имущества в многоквартирном доме, утв. Постановлением Правительства РФ от 03.04.2013 № 290)
 
УО/ТСЖ/ЖСК выполняют работы и оказывают услуги в рамках утвержденного тарифа за содержание и за счет тех средств, которые ежемесячно вносят собственники. Из этого следует важнейший вывод: эти работы и услуги должны обеспечиваться средствами на содержание общего имущества.
 
Это – плановые работы и услуги. За их надлежащее выполнение и оказание УО/ТСЖ/ЖСК несут ответственности в силу ч. 2.1, 2.2, 2.3 статьи 161 Жилищного кодекса РФ. Собственники установили – лицо, управляющее домом, выполнило/оказало.
 
Все, что выходит за пределы плановых работ, регулируется п. 4.1 ч. 2 статьи 44 Жилищного кодекса РФ: решения, связанные с текущим ремонтом общего имущества, принимаются собственниками помещений на общем собрании. Здесь же утверждается конкретный перечень, стоимость и порядок оплаты.
 
Исключение из этого правила – так называемые непредвиденные работы и услуги (Постановление ВАС РФ от 29.09.2010 № 6464/10). Они включают в себя работы и услуги, которые, хотя и не включены в плановые, все равно должны выполняться и оказываться для надлежащего функционирования дома. За чей счет – более интересный вопрос; почитать об этом можно здесь: https://t.me/mkdexpert/717
 
Таким образом, УО/ТСЖ/ЖСК выполняют свои обязательства по содержанию и текущему ремонту в рамках утвержденного перечня, а также дополнительно реализуют решения общих собраний собственников и, в ряде случаев, выполняют и оказывают непредвиденные работы и услуги. Все остальное – не по запросам, а по решению общего собрания.
 
Как на самом деле нужно просить УО/ТСЖ/ЖСК провести те или иные работы:
 
1. Инициировать общее собрание собственников;
2. Поднять вопрос о проведении/оказании дополнительных работ/услуг, определить стоимость, порядок оплаты;
3. Направить УО/ТСЖ/ЖСК протокол с принятым решением.
 
В свою очередь, в отсутствие решения УО/ТСЖ/ЖСК может правомерно отказать в просьбе, если работа/услуга не предусмотрена перечнем и не включена в тариф, либо указать на сроки ее проведения/оказания (если предусмотрена и включена).

http://www.mkd-expert.ru/
info@mkd-expert.ru
8(800)600-18-90

#мкдэксперт #экспертпост Открыть/Комментировать

2022-06-14 11:09:27 Открыть/Комментировать

2022-06-13 13:23:53 Успехи клиентов: дело о привлечении управляющей организации к административной ответственности
 
Для всех управляющих компаний административная ответственность – неприятная новость. Обжалование дел этой категории является достаточно непростым процессом, поэтому, когда все-таки доходит до административного наказания, многие организации смирно выбирают путь бездействия: формально признак нарушения же имеется. Однако существуют нюансы, в том числе неочевидные, которые могут помочь отменить постановление о привлечении к административной ответственности – сегодня расскажем об одном из таких дел.
 
С чего все началось?
 
В 2021 году орган ГЖН провел внеплановую проверку, в ходе которой было выявлено: у директора управляющей компании истек срок действия квалификационного аттестата, нового он не получал. Естественно, орган ГЖИ выявил нарушение и назначил управляющей компании штраф в размере 250 000 руб.
 
Клиент обратился в Арбитражный суд Московской области с заявлением об обжаловании постановления и с нашей помощью его отменил.
 
Решение суда первой инстанции
 
Во-первых, у заявителя не было возможности продлить квалификационный аттестат.
 
В феврале 2020 года директор все же обращался с заявлением о сдаче квалификационного экзамена, но получил отказ. По данным Минстроя РФ, он находился в реестре дисквалифицированных лиц на основании решения другого суда.
 
Дело в том, что годом ранее была аннулирована лицензия другой управляющей компании, в которой заявитель также был руководителем. Но судебный акт не содержал в себе вывод о дисквалификации на момент вынесения решения об аннулировании лицензии.
 
Таким образом, суд установил, что заявитель ни разу не был дисквалифицирован судебным актом, а значит, отказ в допуске к сдаче квалификационного экзамена
незаконен.
 
Во-вторых, общество фактически не осуществляло деятельность по управлению.
 
Организация формально была исключена из реестра (собственники сменили способ управления) и выполняла работы/оказывала услуги в связи с тем, что новая компания еще не приступила к управлению.
 
В-третьих, истек срок привлечения заявителя к административной ответственности.
 
Согласно части 2 статьи 4.5 КоАП РФ, при длящемся правонарушении срок привлечения к административной ответственности начинает исчислять со дня обнаружения административного правонарушения.
 
Суд пришел к выводу: правонарушение не является длящимся и оно окончилось 08.01.2021, в момент принятия решения о смене способа управления. Других домов в управлении заявителя не было.
 
 
А поскольку правонарушение не является длящимся, то суд пришел к следующему выводу: начало течения двухмесячного срока давности начинается со дня, следующего за днем истечения срока действия квалификационного аттестата – 16.03.2020. В указанный период времени должна быть проведена внеплановая документарная проверка и вынесено решение о наличии либо отсутствии административного правонарушения.
 
Решение суда
 
Суд отменил постановление по делу об административном правонарушении.
 
Прикрепляем само решение.
 
В случае, если у вас имеются спорные ситуации либо требуется постоянная помощь специалистов по вопросам ЖКХ, пишите нам на почту и мы обсудим дальнейшее сотрудничество. Мы точно найдем решение!
- info@mkd-expert.ru
 
http://www.mkd-expert.ru/
info@mkd-expert.ru
8(800)600-18-90

#мкдэксперт #успехиклиентов Открыть/Комментировать

2022-06-11 14:00:17 ВОПРОС ОТ ПОДПИСЧИКА:

Собственники многоквартирного дома хотят отказаться от центрального отопления, как они могут перевести МКД на автономное газовое отопление?

В первую очередь с представителями теплоснабжающей организации необходимо выяснить, имеется ли техническая возможность перехода для дома в целом, и насколько это целесообразно с точки зрения расходов. Если имеется и собственники готовы оплатить такой переход, перед проведением общего собрания собственников с компанией-поставщиком газа можно предварительно согласовать возможность изготовления всей проектной документации, связанной с установкой необходимого для отопления оборудования, и другие работы, которые нужны для автономного отопления (это уже технический аспект).

Дальше – проведение общего собрания собственников:
В соответствии с пп. «в» п. 35 Правил предоставления коммунальных услуг (утв. Постановлением Правительства РФ от 06.05.2011 № 354) потребитель не вправе самостоятельно демонтировать или отключать обогревающие элементы, предусмотренные проектной и (или) технической документацией на многоквартирный дом.

Относительно голосов есть две позиции: первая основывается на том, что требуется не менее 2/3 голосов от общего их числа в доме (т.к. это реконструкция, п. 1 ч. 1 статьи 44 Жилищного кодекса РФ, ч. 1 статьи 46 Жилищного кодекса РФ).

Вторая, более, на наш взгляд, обоснованная, предполагает 100%: хоть это и реконструкция, но в ходе нее так или иначе происходит уменьшение состава общего имущества (ч. 3 статьи 36 Жилищного кодекса РФ).

Рекомендуем ориентироваться на 100%: суды зачастую принимают именно эту позицию (например, решение Новозыбковского городского суда Брянской области от 09.10.2018 г. по делу № 2-948/2018).

В повестку необходимо включить вопросы:

-) об отключении  дома от центральной системы отопления;
-) об изменении схемы теплоснабжения многоквартирного дома (переход на автономное газовое отопление);
-) об утверждении проектной документации, связанной с переходом на автономное газовое отопление;
-) об определении источников финансирования работ, связанных с переходом на автономное газовое отопление;
-) об определении условий договора (-ов), предусматривающего (-их) выполнение работ по переходу на автономное газовое отопление (это может быть как одна компания, так и несколько подрядчиков – нужно искать на месте).

Полный переход на газовое отопление предполагает переустройство, в том числе, помещений, - поэтому каждому жильцу также отдельно нужно будет согласовать его с администрацией в порядке статьи 26 Жилищного кодекса РФ.
Дальше происходит выполнение всех необходимых работ в соответствии с договором (-ами) – разумеется, не в отопительный период.

Когда работы завершены, можно перейти к расторжению договора теплоснабжения и к заключению договора газоснабжения; фактически, ввод системы в эксплуатацию, переход всех (или большей части) квартир на автономное отопление будет означать завершение реконструкции.

http://www.mkd-expert.ru/
info@mkd-expert.ru
8(800)600-18-90

#мкдэксперт #вопросотподписчика Открыть/Комментировать