МКДЭКСПЕРТ

2022-08-29 09:54:31 Давайте познакомимся?

Уважаемые подписчики! Сообщество «МКДЭКСПЕРТ» растет, поэтому хотели бы поделиться с Вами будущими нововведениями.

Каждый день мы публикуем статьи, ответы на вопросы, новости, подборки документов, но не показываем, кто за все этим стоит и какой путь проходит та или иная рекомендация/образец, прежде чем попасть на канал. Материал не появляется сам собой – это ежедневный труд команды людей, с которой мы Вас так и не познакомили.

Получается, что «МКДЭКСПЕРТ» до сих пор существует в двух не связанных друг с другом плоскостях: телеграм-канал и компания. Что само по себе неправильно, т.к., во-первых, всем занимаются одни и те же лица (пусть и с разной степенью вовлечения); во-вторых, нет образа автора, из-за чего страдает доверие.

Мы бы хотели это исправить и рассказать о команде, о ее ежедневной деятельности и в целом о компании.

Поэтому приняли решение ввести новую рубрику #онас. В ней мы:

- познакомим с лицами «МКДЭКСПЕРТ»;
- покажем закулисье работы офиса;
- расскажем про текущие интересные дела и успехи;
- поделимся впечатлениями и отзывами клиентов.

Новая рубрика не скажется на полезном контенте. Ее предназначение – сделать более цельным образ того, чем является «МКДЭКСПЕРТ», выстроить доверительные отношения между автором и читателем и улучшить наше с Вами дальнейшее взаимодействие!

В месяц таких постов будет от 10 до 13: понедельник, среда и пятница.

Оставайтесь с «МКДЭКСПЕРТ» и следите за обновлениями, в сентябре будет ряд анонсов по новым полезным материалам для подписчиков.

Спасибо за внимание и хорошего дня!

#онас Открыть/Комментировать

2022-08-29 09:54:29 Открыть/Комментировать

2022-08-27 14:01:20 ВОПРОС ОТ ПОДПИСЧИКА:

Интересует правомерность предъявления стоимости ЭЭ для СОИ, если в тариф данная сумма решением ОСС не включена, и в договоре управления о данных затратах тоже не говорится. Правомерно ли выставление ЭЭ для СОИ сверх тарифа?

Согласно п. 1 ч. 2 статьи 154 Жилищного кодекса РФ плата за содержание включает, в том числе, плату за коммунальные ресурсы потребляемые при использовании и содержании общего имущества (холодная вода, горячая вода, электрическая энергия, водоотведение, далее – «КР на СОИ»)).

Из всех трех компонентов - управление/содержание/КР на СОИ – общее собрание собственников прямо принимает решение о размере платы только в отношении управления и содержания. С КР на СОИ – свои особенности.

В силу ч. 9.1 статьи 156 Жилищного кодекса РФ, плата за содержание жилого помещения включает в себя плату за КР на СОИ, при условии, что конструктивные особенности дома предусматривают возможность потребления соответствующего вида ресурсов при содержании общего имущества.

В соответствии с ч. 9.2 вышеуказанной статьи, размер расходов граждан и организаций в составе платы за содержание жилого помещения на оплату КР на СОИ определяется:

-) стандартно, при наличии ОДПУ – исходя из норматива потребления, с последующим перерасчетом по показаниям ОДПУ;
-) исключение – г. Москва, где устанавливаются свои особенности на уровне субъекта;
-) оснащение дома автоматизированной информационно-измерительной системой учета коммунальных ресурсов (АИИСУ) – исходя из показаний системы при условии обеспечения ею возможности одномоментного снятия показаний;
-) принятие решения на общем собрании собственников об определении размера расходов граждан и организаций в составе платы за содержание жилого помещения на оплату КР на СОИ: исходя из среднемесячного объема КР на СОИ, с проведением перерасчета на основе показаний ОДПУ,  либо исходя из объема потребления коммунального ресурса, определяемого по показаниям ОДПУ.

Таким образом, плата за КР на СОИ (электроэнергия) автоматически входит в состав платы за содержание независимо от того, принимали ли собственники решение или нет, и независимо от включения соответствующего положения в договор управления.
Общее собрание собственников вправе только поменять стандартный способ определения объема КР на СОИ, подлежащего оплате в составе платы за содержание, но не отказаться от него в целом.

http://www.mkd-expert.ru/
info@mkd-expert.ru
8(800)600-18-90

#мкдэксперт #вопросотподписчика
#жку Открыть/Комментировать

2022-08-27 14:01:20 Открыть/Комментировать

2022-08-26 18:01:39 ВОПРОС ОТ ПОДПИСЧИКА:

Каков порядок проведения ежегодной корректировки по отоплению в случае принудительного перевода МКД в середине года (с 01.07.2022) на прямые расчеты с РСО? До этого УО осуществляла расчёт платы за отопления исходя из 1/12 от фактического потребления Гкал по показаниям ОДПУ за предыдущий год.

Годовая корректировка – это перерасчет за отопление (как правило, в первом квартале) по итогам предыдущего года. Формула проведения корректировки приведена в п. 3(4) Приложения № 2 к Правилам предоставления коммунальных услуг (утв. Постановлением Правительства РФ от 06.05.2011 N 354).

Отметим, что ни в пояснениях к указанной формуле, ни в иных положениях Правил предоставления коммунальных услуг не урегулирована ситуация, связанная с проведением корректировки платы за отопление в случае смены исполнителя этой коммунальной услуги, в т.ч. в связи с переходом на прямые договоры отопления между собственниками помещений и РСО.

По смыслу Правил предоставления коммунальных услуг, кто является исполнителем в тот период, в который предусмотрена корректировка, тот и производит ее за весь прошедший календарный год. Данная позиция подтверждается и судебной практикой – например, Постановление 1 ААС от 11.08.2020 N 01АП-1300/2020 по делу N А43-36011/2019:

«Вместе с тем, по смыслу жилищного законодательства корректировка платы за коммунальную услугу по отоплению связана с использованием в расчетах показаний ОДПУ и с периодом времени в один календарный год, а не с деятельностью того или иного исполнителя коммунальной услуги в определенный период времени. Следовательно, то обстоятельство, что до ._._ услугу теплоснабжения оказывало Общество 1, а с ._.____ Общество 2 (теплоснабжающая организация), не является для последнего препятствием к проведению корректировки платы за весь 2018 год»

Аналогичная позиция: например, Постановление Арбитражного суда Восточно-Сибирского округа от 18.06.2020 №Ф02-1274/2020 по делу №А33-20964/2018 (Определением Верховного Суда РФ от 19.10.20 № 302-ЭС20-15075 РСО отказано в передаче на рассмотрение ее кассационной жалобы).

Таким образом, корректировка производится РСО в том же порядке, в каком его осуществляла управляющая организация, за весь календарный год независимо от того, что часть периода исполнителем была управляющая компания.

http://www.mkd-expert.ru/
info@mkd-expert.ru
8(800)600-18-90

#мкдэксперт #вопросотподписчика
#ЖКУ Открыть/Комментировать

2022-08-26 18:01:39 Открыть/Комментировать

2022-08-26 16:24:12 ВОПРОС ОТ ПОДПИСЧИКА:

МКД под управлением УО.Спец.счет на кап.ремонт решением ОСС передан в управление УО, там же протоколом определен банк и порядок предоставления отчетности (раз в квартал). Сроки отчетов нарушаются (более года), запросы в УО игнорируются. Пожалуйста, уточните порядок действий собственников.

В соответствии с п. 2 Правил осуществления деятельности по управлению многоквартирными домами (утв. Постановлением Правительства РФ от 15.05.2013 № 416) под деятельностью по управлению понимается выполнение стандартов, направленных на достижение целей, которые определены, в том числе, решением общего собрания собственников помещений.

Согласно пп. «з» п. 4 одним из стандартов управления многоквартирным домом является, с одной стороны, осуществление собственниками помещений контроля за исполнением решений собраний, с другой стороны, предоставление управляющей организацией собственникам отчетов об исполнении обязательств по управлению с периодичностью и в объеме, которые установлены таким решением общего собрания.

В силу ч. 2 статьи 162 Жилищного кодекса РФ, по договору управления управляющая организация обязуется, среди прочего, оказывать услуги по управлению многоквартирным домом.

Неисполнение вышеуказанной обязанности, в соответствии с пп. «б» п. 3 Положения о лицензировании предпринимательской деятельности (утв. Постановлением Правительства РФ от 28.10.2014 № 1110), является нарушением лицензионных требований и потенциально влечет за собой административный штраф (ч. 2 статьи 14.1.3. КоАП РФ).
Исходя из этого первый вариант (хотя вовсе не обязательно первый, к которому Вы прибегнете) – административное воздействие: обратиться в орган государственного жилищного надзора с жалобой на неисполнение обязательств по договору управления, наложенных на управляющую организацию решением общего собрания собственников.

Альтернатива: урегулировать спор в рамках договорных отношений. В этом случае, во-первых, можно начать с претензии в адрес управляющей организации; если она останется без ответа, то возможно также подать исковое заявление об обязании управляющей компании исполнить свои обязательства по договору управления в части предоставления отчетности, т.е. истребовать отчетность в судебном порядке.


http://www.mkd-expert.ru/
info@mkd-expert.ru
8(800)600-18-90

#мкдэксперт #вопросотподписчика
#управлениемкд Открыть/Комментировать

2022-08-26 16:24:10 Открыть/Комментировать

2022-08-26 11:54:44 ВОПРОС ОТ ПОДПИСЧИКА:

В доме общедомовой старый железный стояк холодной воды весь покрыт ржавчиной и конденсатом. Должна ли его заменить/отремонтировать ук или нет и за счёт каких средств?

В соответствии с ч. 1, ч. 1.1 статьи 161 Жилищного кодекса РФ, управление должно обеспечивать надлежащее содержание общего имущества и соблюдение требований к надежности и безопасности многоквартирного дома.

Согласно п. 5 Правил содержания общего имущества (утв. Постановлением Правительства РФ от 13.08.2006 № 491) в состав общего имущества включаются внутридомовые инженерные системы холодного водоснабжения, в т.ч. стояки до первых отключающих устройств.

По договору управления управляющая организация занимается, среди прочего, ремонтом и содержанием общего имущества (ч. 2 статьи 162 Жилищного кодекса РФ).

Таким образом, выполняет работы в любом случае управляющая  организация. Вопрос – а точнее вопросы – в другом: в рамках чего (содержания или текущего ремонта), когда и за какие средства.

Относительно содержания: расходы на него определяются в размере, обеспечивающем ремонт элементов общего имущества в соответствии с требованиями законодательства (п. 29. Правил содержания общего имущества); при этом размер платы должен быть соразмерен перечню, объемам и качеству услуг и работ. Плата не может устанавливаться произвольно (Постановление Пленума Верховного Суда РФ от 27.06.2017 № 22).

Исходя из п. 2 Правил оказания услуг и выполнения работ, необходимых для обеспечения надлежащего содержания общего имущества в многоквартирном доме (утв. Постановлением Правительства РФ от 03.04.2013 № 290) перечень услуг и работ из числа включенных в минимальный перечень, периодичность их оказания и выполнения отражается, при управлении домом управляющей организацией, в договоре управления.

Следовательно, если рассматривать вариант выполнения работ за счет платы за содержание, то средства уже должны быть заложены в ежемесячную плату, и вопрос только в периодичности. А она указывается в договоре управления.

Если они не заложены, то варианта 2: либо увеличивать размер платы за содержание и учитывать необходимость проведения этих работ в будущем отчетном периоде, либо проводить их в рамках текущего ремонта. Решения по обоим вариантам принимаются на общем собрании собственников; во втором случае также определяется размер дополнительного взноса с собственников на выполнение данных работ.

Важно: управляющая компания проводит работы только за счет тех средств, которые она получает от жильцов.

http://www.mkd-expert.ru/
info@mkd-expert.ru
8(800)600-18-90

#мкдэксперт #вопросотподписчика
#содержаниеои #управлениемкд Открыть/Комментировать

2022-08-26 11:54:42 Открыть/Комментировать