ВОПРОС ОТ ПОДПИСЧИКА Ольга NGDO SC/SD: Застройщику в аренду п | МКДЭКСПЕРТ

ВОПРОС ОТ ПОДПИСЧИКА Ольга NGDO SC/SD:

Застройщику в аренду передан ЗУ под строительство, построено 3 мкд, после сдачи домов застройщик отказывается от ЗУ, после этого в выписке ЕГРН на ЗУ собственником числится адм.города. Росреестр не признает ЗУ частью ОДИ, обосновывая тем что ЗУ должен принадлежать одному мкд и размежеван под него. ГЖИ, адм.города считают что ЗУ это ОДИ в долях каждого МКД. Как собственникам действовать в вопросах связанных с использованием/содержанием ЗУ(ОСС по каждому МКД по идентичным вопросам собрать нереально более 3000 квартир).

В состав общего имущества многоквартирного дома включается, согласно статье 36 Жилищного кодекса РФ, земельный участок, поставленный на кадастровый учет, границы и размер которого определены.  
Вопреки позиции Росреестра, существующая судебная практика исходит из возможности вхождения земельного участка в составе общего имущества сразу нескольких многоквартирных домов – действующим законодательством это не запрещено (постановление Второго арбитражного апелляционного суда от 21.04.2021 г., дело А29-4440/2020, Определение Верховного Суда РФ от 12 февраля 2021 г. № 307-ЭС21-803 ).

Тем не менее, если собственником земельного участка в ЕГРН числится администрация, он не является частью общего имущества. Такое как раз происходит, когда единый участок сдается застройщику под строительство, а после ввода домов в эксплуатацию его судьба «замораживается» (т.е. он ни переходит в состав общего имущества, ни делится на отдельные участки под каждый дом).

Порядок совместного владения, пользования и распоряжения общим имуществом, закрепленный в части 2 статьи 36 Жилищного кодекса РФ и реализуемый на общих собраниях собственников каждого из домов, имеет место быть, когда земельный участок поставлен на кадастровый учет как общее имущество нескольких многоквартирных домов. Поэтому позиция администрации ошибочна: юридически ни у одного из домов нет придомовой территории (см. об этом подробнее: https://t.me/mkdexpert/656).

В связи с этим мы бы рекомендовали каждому из домов попробовать сформировать из единой муниципальной земли три отдельных земельных участка в порядке п. п. 3, 4 Федерального закона от 29.12.2004 № 189-ФЗ «О введении в действие Жилищного кодекса РФ» путем подачи в администрацию заявлений (что может сделать любой из собственников). Образование земельного участка будет именно обязанностью администрации – в этих целях она совершает все необходимые действия.
Это снимет проблему с проведением собраний: каждый дом будет голосовать по своему участку.

Если это проблематично (скажем, есть объекты, которые обслуживают сразу несколько домов), то остается вариант с включением единого земельного участка в состав общего имущества всех домов.

Голосование, соответственно, по одному и тому же вопросу проходит во всех домах отдельно, и конечное решение складывается из итогов голосований трех домов.

Почему важно сформировать придомовую территорию в одной из этих двух форм? – потому что на данный момент без согласия администрации ни один из домов не вправе принимать решения, связанные с пользованием земельным участком. Причем это касается вообще всех вопросов: от благоустройства до установки шлагбаума.

http://www.mkd-expert.ru/
info@mkd-expert.ru
8(800)600-18-90

#мкдэксперт #вопросотподписчика