МКДЭКСПЕРТ

2022-05-30 11:02:05 Открыть/Комментировать

2022-05-28 15:01:14 ВОПРОС ОТ ПОДПИСЧИКА Yura:

В квитанции УК выставляет счета за обслуживание шлагбаума, видеонаблюдения, домофона отдельными строками. Решения собрания собственников на установку, обслуживание нет. Нарушает ли УК закон?

Согласно п. 1 Правил содержания общего имущества (утв. Постановлением Правительства РФ от 13.08.2006 № 491) состав общего имущества определяется собственниками помещений в многоквартирном доме (далее - собственники помещений) - в целях выполнения обязанности по содержанию общего имущества.

В стандартный перечень общего имущества, приведенный в статье 36 Жилищного кодекса РФ и в Правилах содержания общего имущества, не входит шлагбаум, камеры видеонаблюдения, домофон, - они включаются по решению общего собрания собственников. И устанавливаются им же.

Согласно ч. 2 статьи 161 Жилищного кодекса РФ, по договору управления многоквартирным домом одна сторона (управляющая организация) по заданию другой стороны в течение согласованного срока за плату обязуется выполнять работы и (или) оказывать услуги по управлению многоквартирным домом, оказывать услуги и выполнять работы по надлежащему содержанию и ремонту общего имущества в таком доме.

Плата за содержание общего имущества устанавливается на общем собрании собственников в размере, обеспечивающем надлежащее содержание общего имущества. Расходы на содержание и ремонт общего имущества должны быть соразмерны утвержденным перечню, объемам и качеству услуг и работ (пункт 35 Постановления Правительства РФ № 491).

В случае, когда собственниками помещений многоквартирного дома на общем собрании выбран способ управления домом управляющей организацией, размер платы за содержание и ремонт жилого помещения в многоквартирном доме определяется на общем собрании собственников помещений в таком доме.

Таким образом, плата за содержание определяется исходя из состава общего имущества, работ и услуг по его содержанию. Дополнительные услуги – обслуживание домофона, видеокамер, шлагбаума – также устанавливаются на общем собрании при условии включения вышеуказанных элементов в состав общего имущества.

Исключения в части дополнительных услуг могут быть закреплены в договоре управления. Но, так или иначе, они касаются содержания только общего имущества.

#мкдэксперт #вопросотподписчика Открыть/Комментировать

2022-05-28 15:01:12 Открыть/Комментировать

2022-05-27 18:05:04 ВОПРОС ОТ ПОДПИСЧИКА Лариса:

В случае, если в суде выяснится, что траты не подтверждаются первичными документами, и по факту на счете дома имеется не переданный в УК-2 остаток средств, то каким образом лучше истребовать этот остаток - могу ли я как председатель совета дома потребовать его передачи в УК-2 (или я буду ненадлежащим истцом в данном случае, и УК-2 должна сама взыскивать эти деньги как неосновательное обогащение через арбитражный суд?) или лучше просить передачи его на мое имя (в доверенности собственников на судебное ведение дел есть пункт о принятии на себя присужденных сумм) с предоставлением гарантийного письма, что деньги будут истрачены на ремонт и содержание общего имущества?

Денежные средства на цели текущего ремонта и содержания аккумулируются на счете лица, на которого, соответственно, возложена обязанность по содержанию и ремонту общего имущества, т.е. на управляющую домом организацию.

Согласно статье 1102 Гражданского кодекса РФ, лицо, которое без установленных законом, иными правовыми актами или сделкой оснований приобрело или сберегло имущество (приобретатель) за счет другого лица (потерпевшего), обязано возвратить последнему неосновательно приобретенное или сбереженное имущество (неосновательное обогащение).

Выбор новой управляющей организации и, следовательно, наделение ее правами по выставлению квитанций на оплату услуг и сбору денежных средств означает прекращение всех прав у управляющей организации, осуществляющей функции управления ранее.

Средства, получаемые от собственников помещений в многоквартирном доме в качестве обязательных платежей, в том числе на капитальный ремонт, не потребляются по мере их поступления и не поступают в собственность управляющей организации, а носят целевой накопительный характер. При смене управляющей организации аккумулированные средства на капитальный ремонт подлежат передаче вновь избранной управляющей организации.

Вышеуказанная позиция подтверждается в т.ч. и Верховным Судом РФ (Определение Верховного Суда РФ от 26.07.2017 N 301-ЭС17-8997 по делу N А31-1118/2016, Определение Верховного Суда РФ от 24.11.2016 г. № 301-ЭС16-15328 по делу №А17- 4032/2015).

Исходя из этого следует вывод, также подтвержденный Верховным Судом РФ: у управляющей компании имеются полномочия действовать в интересах собственников помещений многоквартирных домов в рамках судебного производства (вывод Судебной коллегии по экономическим спорам Верховного Суда РФ в Определении от 17.07.2020 года № 305-ЭС19-20516 (5) по делу № А40-217303/2016).

С обращением председателя совета дома могут быть некоторые проблемы: с одной стороны, он вправе на основании доверенностей, выданных собственниками помещений в многоквартирном доме, выступать в суде в качестве представителя собственников помещений в данном доме по делам, связанным с управлением данным домом и предоставлением коммунальных услуг, с другой, нигде не прописано полномочие собирать денежные средства на текущий ремонт и содержание, даже если и временно. Они так или иначе должны будут поступить в распоряжение новой управляющей компании.

Прямого запрета нет, но мы бы рекомендовали придерживаться сложившейся судебной практики – обратиться с претензией и затем с исковым заявлением от управляющей компании.

#мкдэксперт #вопросотподписчика Открыть/Комментировать

2022-05-27 18:05:02 Открыть/Комментировать

2022-05-27 16:10:15 ВОПРОС ОТ ПОДПИСЧИКА @SahARa21:

Дому 10 лет. В настоящее время все отчисления за капремонт идут на счёт регионального оператора. Подскажите, пожалуйста, как перейти на спецсчет?

Согласно части 1 статьи 173 Жилищного кодекса РФ способ формирования фонда капремонта может быть изменен в любое время на основании решения общего собрания собственников.

А пункт 1.1 части 2 статьи 44 Жилищного кодекса РФ закрепляет право собственников принимать решение о выборе способа формирования такого фонда, о выборе лица, уполномоченного на открытие специального счета, на совершение операций с денежными средствами на нем.

В силу ч. 1 статьи 46 Жилищного кодекса РФ, решение, предусмотренное п. 1.1 части 2 статьи 44 Жилищного кодекса РФ, принимается более чем 50% голосов от общего числа голосов собственников помещений в многоквартирном доме.

Итак, первая стадия – проведение общего собрания собственников. Примерная повестка дня может быть следующей:

-) Выбор/изменение способа формирования фонда капитального ремонта – формирование фонда на специальном счете

-) Выбор лица, уполномоченного на открытие специального счета в российской кредитной организации;

-) Определение владельца специального счета;

-) Определение кредитной организации, в которой будет открыт специальный счет;

-) Определение срока, в течение которого лицо, уполномоченное на открытие специального счета, обязано обратиться в российскую кредитную организацию с заявлением об открытии специального счета;

-)Выбор лица, уполномоченного на совершение операций с денежными средствами, находящимися на специальном счете;

-) Выбор лица, уполномоченного на оказание услуг по предоставлению платежных документов на уплату взносов на капитальный ремонт;

-) Определение порядка представления платежных документов на уплату взносов на капитальный ремонт;

-) Определение размера расходов, связанных с представлением платежных документов на уплату взносов на капитальный ремонт;

-) Определение условий оплаты услуг по представлению платежных документов на уплату взносов на капитальный ремонт.

Одновременно с этим решаются вопросы о размере взносов, перечне услуг и работ капитального характера.

Владельцем спецсчета, согласно статье 175 Жилищного кодекса РФ, может быть лицо, управляющее домом, либо региональный оператор.
Выбранное собранием лицо (обычно это владелец) затем обращается в определенную кредитную организацию с оформленным протоколом собрания и иными документами (предусмотренными банковскими правилами), которая в соответствии со статьей 176 Жилищного кодекса РФ обязана его открыть.

#мкдэксперт #вопросотподписчика Открыть/Комментировать

2022-05-27 16:10:14 Открыть/Комментировать

2022-05-27 11:27:56 ВОПРОС ОТ ПОДПИСЧИКА @Aleksandra140:

Может ли УК в рамках текущего ремонта менять один вид отделки на другой (на более дешевый)? (Согласований с жильцам не проводилось)

Согласно п. 11 Минимального перечня услуг и работ, необходимых для обеспечения надлежащего содержания общего имущества (утв. Постановление Правительства РФ от 03.04.2013 № 290) в рамках работ по надлежащему содержанию внутренней отделки, при наличии угрозы обрушения отделочных слоев или нарушения защитных свойств отделки по отношению к несущим конструкциям и инженерному оборудованию, - устранение выявленных нарушений.

В соответствии с ч. 3 статьи 162 Жилищного кодекса РФ, в договоре управления указывается перечень работ и (или) услуг по содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме.

В силу п. 2 Правил оказания услуг и выполнения работ, необходимых для обеспечения надлежащего содержания общего имущества в многоквартирном доме (также утв. Постановлением Правительства РФ от 03.04.2013 № 290) периодичность выполнения работ и оказания услуг отражается в договоре управления при управлении домом управляющей организацией.

Таким образом, управляющая компания действительно должна менять внутреннюю отделку в рамках работ по надлежащему содержанию, если имеется угроза обрушения отделочных слоев или нарушения защитных свойств отделки, с периодичностью, указанной в договоре управления, за счет средств на содержание/текущий ремонт (тоже должно быть указано в договоре управления). Это работа, которая должна выполняться в любом случае, т.к. она вытекает из минимального перечня.

#мкдэксперт #вопросотподписчика Открыть/Комментировать

2022-05-27 11:27:54 Открыть/Комментировать

2022-05-26 14:21:33 Требования к извещению лица при производстве по делу об административном правонарушении

Надлежащее извещение лица, в отношении которого ведется производство по делу об административном правонарушении, о рассмотрении дела является обязанностью административного органа.

Согласно п. 10 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от 02.06.2004 г. № 10 «О некоторых вопросах, возникших в судебной практике при рассмотрении дел об административных правонарушениях», при выявлении в ходе рассмотрения дела факта составления протокола в отсутствие лица, в отношении которого возбуждено дело, суду надлежит выяснить, было ли данному лицу сообщено о дате и времени составления протокола, уведомило ли оно административный орган о невозможности прибытия, являются ли причины неявки уважительными.

Составить протокол в отсутствие привлекаемого лица можно при соблюдении следующих условий к извещению:

1. Извещение должно быть надлежащим;
Оно в зависимости от обстоятельств может быть произведено с использованием средств связи, позволяющих контролировать получение информации лицом, которому оно направлялось – эта правовая позиция изложена в п. 2 вышеуказанного Постановления Пленума ВАС РФ, а также в п. 6 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 24.03.05 № 5.

Эти средства указаны в статье 25.15 КоАП РФ: заказное письмо с уведомлением о вручении, иные средства связи и доставки, обеспечивающие фиксирование извещения или вызова и вручение его адресату.

Несколько выводов Верховного Суда РФ:

- извещение не является надлежащим, если оно поступило в день составления протокола или позже (Постановление Верховного Суда РФ от 20.02.2020 N 46-АД20-2)
- извещение не является надлежащим, если направлено СМС-сообщением на номер, не согласованный для получения таких извещений (Постановление Верховного Суда РФ от 16.01.2020 N 18-АД19-73)

2. Получение извещения адресатом должно быть подтверждено;
Телефон или факс, по которому отправляется извещение, должен принадлежать лицу, которому вменяется совершение административного правонарушения. Что касается отправления извещения посредством факсограммы, то доказательством служит соответствующий отчет об отправке.

Лицо, в отношении которого ведется производство по делу, считается извещенным о времени и месте судебного рассмотрения и в случае, когда из указанного им места жительства (регистрации) поступило сообщение об отсутствии адресата по указанному адресу, о том, что лицо фактически не проживает по этому адресу либо отказалось от получения почтового отправления, а также в случае возвращения почтового отправления с отметкой об истечении срока хранения.

Иными словами: даже если человек фактически по указанному адресу не проживает, и это подтверждается сообщением с места жительства (регистрации), гражданин все равно считается уведомленным.
С юридическими лицами все еще строже: суды исходят из того, что они «априори» должны организовать получение почтовой корреспонденции.

#мкдэксперт #экспертпост Открыть/Комментировать