Artem Tsogoev

2022-06-16 09:54:26 Илон Маск написал вчера «True» (истина) по поводу мема из золотой рамочки. Спасибо, что предупредил, предлагаю не открывать дверь, даже если будут настойчиво стучать.

Самому Маску терять почти нечего, он живёт в маленьком домике из сэндвич-панелей на территории завода «Теслы» в Техасе.

Если серьёзно, американская отрасль REIT, например, хорошо подготовилась к ослаблению экономики США и ударно реструктурировала кредиты в период низких % ставок.

Во время кризиса 2008 года сeктор недвижимости «топили» огромные долги, в том числе коаткосрочные, этот урок усвоен, сейчас >90% долговых обязательств REIT являются долгосрочными, а 87% долгов REIT имеют фиксированную ставку (низкую, 2-3%).

Это добавляет устойчивости системе. Так что могут и недостучаться, во всяком случае в дверь REIT. Открыть/Комментировать

2022-06-16 08:59:01 Борис Бронштейн, с которым я беседовал не так давно в прямом эфире, оперативно написал мне, что для желающих получить ВНЖ или гражданство европейской страны не всё потеряно.

Но денег нужно будет потратить побольше, чем в Греции, Португалии и Испании. Сильно побольше.

Остались три страны Европы с самым высоким уровнем благосостояния, которые по-прежнему выдают ВНЖ и даже гражданство россиянам:

Австрия
ВНЖ: стабильный доход €70 т./год. Стоимость работы юристов: €50т.
Гражданство: инвестиции в соц. значимый проект: €8.5 млн. либо пожертвование: €3.5 млн.

Германия
ВНЖ: инвестировать в значимый региональный проект от €1 млн и показать наличие стабильного дохода €70 т./год (можно от сдачи в аренду).
Гражданство: индивидуально, в т.ч. через пожервование, от €0.5. млн.

Швейцария
ВНЖ: уплата ежегодного налога €200-400 т.(в зависимости от кантона).
Гражданство: индивидуально, в т.ч. через пожертвование, от €10 млн.

Эти варианты предполагают в том числе и возможность приобретения недвижимости.

В общем, как всегда, для € миллионеров доступно чуть больше решений. Вопрос, нужно ли и надёжно ли это всё сейчас, когда многим € миллионерам приходится возвращать деньги в Россию? Открыть/Комментировать

2022-06-16 08:14:01 13 июня 2022 иммиграционная служба Португалии возобновила прием заявлений на «золотую визу». Напомню, что ещё до событий февраля 2022 получить «золотую визу» не удавалось 99% пытавшихся инвесторов.

В феврале 2022 Португалия выпустила официальную позицию о приостановке рассмотрения заявлений от российских граждан.

В частности, мой товарищ, про португальские мытарства которого я писал на канале:
https://t.me/atsogoev/726
https://t.me/atsogoev/921
https://t.me/atsogoev/1142
купил-таки коммерческую недвижимость, но пока не получил «золотую визу». И вероятно не получит...

Бодрые и работоспособные португальские власти указывали на реформу SEF (полиции) как на основную причину провала оформления «золотых виз».

Теперь в Португалии планируют создать специальное агентство по миграции и убежищу «APMA», которое будет помогать оформлять документы инвесторам. Но не заявителям из России и Белоруссии.

Похоже, что о португальском ВНЖ можно временно забыть. Открыть/Комментировать

2022-06-15 16:48:50 Совсем забыл! Сегодня (прямо сейчас можно сказать) выступаю на форуме PROESTATE.Private Investment. Будем говорить об инвестициях в офисы и коворкинги.

Начинаем в 17:00! Присоединяйтесь



Открыть/Комментировать

2022-06-15 15:54:45 Я тут обнаружил, что меня и мою книгу упомянул Виктор Зубик, когда давал интервью Кире Юхтенко (InvestFuture):



Благодарю за рекламу моего титанического труда! Я об этом не просил (я за это не платил), но мне приятно. Возвращаю образовавшийся должок.

Команда Smarent вместе с командой InvestFuture решили сделать большое мероприятие - Конференцию в Санкт-Петербурге 18 июня 2022

На конференции обсудят не только инвестиции в недвижимость, но и меблировку и ремонт, а также затронут тему новостроек Дубая!

Билеты на мероприятие и все подробности: https://smarent.com/invest-future-conference

Промокод на скидку 15% IFREALTY0618 (5 шт всего)

#возвращаюдолги Открыть/Комментировать

2022-06-15 11:38:58 Knight Frank: по итогам мая 2022 средневзвешенная цена предложения на рынке элитных новостроек Москвы достигла ₽1.52 млн./м2, что на 13% выше чем 4Q2021 (₽1.34 млн./м2).

В то же время по сравнению с 1Q2022 в элитке наблюдается отрицательная динамика (-5% за 2 месяца).

То есть цены растут в годовом исчислении, но падают в моменте... Интересная динамика Открыть/Комментировать

2022-06-15 08:38:01 Почему «чуть больше», а не «заметно больше»? Время всё-таки нервное, поэтому я думаю, что банки начнут «осторожничать». Это не будет касаться крупняка, только небольших игроков.

Банкиры традиционно не приветствуют оптимистичных прогнозов по всем существенным предпосылкам финансовых моделей в сфере недвижимости.

Модели, которые будут предоставлять девелоперы, в банках будут пересчитывать по своим лекалам:
сильно занижая цены и темпы продаж, т.о. пессимизируя выручку за период
растягивая сроки строительства и увеличивая себестоимость.

Подобный «осторожный» подход приведет к падению доходности моделей и последующему выкручиванию рук застройщикам (в том числе, выраженное в требовании тратить больше собственных средств).

Застройщики будут пытаться оспорить пессимизм банкиров и потратят на это какое-то время. Банкиры - пить кровь застройщиков и трепать им нервы... и наоборот. В общем, затянутся новые старты.

Кстати, девелоперу можно и сократить пробег: мы в Finmodul умеем не только создавать крутые мегапроработанные финансовые модели по строительству жилья, гостиниц, офисов и складов , но и защищать эти модели в банках.

Формула успеха проста: хорошая финмодель + обоснование предпосылок = выгодное банковское финансирование. Открыть/Комментировать

2022-06-15 08:11:01 Получил вопрос от постоянного подписчика канала Ильи: Артём, как повлияет снижение ключевой ставки на выдачу ПФ застройщикам? Будет ли больше стартов продаж?

Ответ:

Ставки по ПФ снизятся до нормальных значений января 2022:
10-11% для крупных застройщиков с сокращением до средневзвешенной ставка на уровне 4-5% по мере наполнения эскроу-счетов и 11-13% для застройщиков, чей бизнес имеет более локальный характер.

Фактически ситуация вернулась к дособытийным реалиям. Банки в недавнем прошлом активно конкурировали на рынке выдачи ПФ.

Как мне кажется, отрасль строительства жилья несмотря на все сложности >100 дневного периода неопределенности показала себя более-менее устойчиво (насколько это вообще было возможно).

Сейчас банки будут более пристально смотреть на проекты и заёмщиков, но, на мой взгляд низкая ключевая ставка позволит кредиторам гибко регулировать свой риск, предлагая застройщикам дифференцированные условия.

Стартов продаж станет чуть больше, но скорее всего, не ранее чем через 1.5-2 месяца. Открыть/Комментировать

2022-06-14 18:17:17 Небольшой анонс. В четверг 16.06.2022 в 15.30 по МСК выйдет новый выпуск моей программы на youtube-канале m2tv «Инвестиции и недвижимость».

Гость программы Александр Поздняков, генеральный директор компании «Гарнет»

Темы такие:
Вторичный рынок стоит или двигается? Есть ли риск «зависания» объектов?
Флиппинг в Москве и регионах
Инвестиции в жилые проекты в условиях неопределённости.

Если у вас есть вопросы Александру, напишите их в комментариях. Я постараюсь их задать, если они впишутся в мой план. Заранее спасибо! Открыть/Комментировать

2022-06-14 11:30:39 Что будет если вполне приличных людей (А.Шарапов, Р.Сухий, В.Зубик) объединить в рамках одного мероприятия с людьми, обладающими неоднозначной репутацией (Закхайм, Колоколова, Карелин)?

Получится мероприятие «Private Money Доходная Недвижимость 2022» от Академии Брайана Трейси (ИП Лауга) на котором в том числе просвещают на темы:
Как зарабатывать 100% годовых на субаренде, не покупая недвижимость
Как покупать квартиры и апартаменты за 40-50% от их стоимости
Как имея ₽1-1,5 млн. совершать сделки на ₽7-8 млн. и удваивать капитал каждый год

Это всё с их сайта.

Прикрывают мероприятие имена и выступления известных людей, имеющих медийный вес и приличную репутацию

Мне тоже предлагали принять участие в этом шабаше, я с первых аккордов почувствовал что-то не то и заломил сильно высокий прайс за выступление в надежде, что мне откажут! Так и случилось.

Всех читателей своего канала призываю туда не ходить. Я предупредил. Открыть/Комментировать