Artem Tsogoev

2022-08-26 13:51:01 Возможности
Распространение удалённой работы: уже сейчас очень многие (чуть ли не 40%) жители новых кварталов практически не покидают свои районы и деньги тратят тут же.
Усиление тенденции миграции арендаторов из торговых центров в новые жилые кварталы.

Угрозы
Усиление конкуренции, выраженное в локальном перенасыщении предложением при ограниченном спросе, выраженном в демпинге
Рост операционных затрат при ограниченности возможностей роста стоимости аренды.
Проблема блуждания арендаторов по району
Локдауны, ограничительные меры, специальные требования и т.д., хотя, конечно, помещения на первых этажах более защищены от этих напастей, по сравнению с ТЦ.

Я ничего не забыл? Дополните меня, если я что-то упустил. Открыть/Комментировать

2022-08-26 12:10:37 Сильные стороны:
Стабильный спрос на помещения в новых районах: даже магазины, традиционно
ориентирующиеся на размещения в торговых центрах, начинают арендовать помещения в жилых кварталах.
Продукт со стабильным спросом, особенно после полного заселения домов (низкая вакансия в новых кварталах - неплохое доказательство этому)
Понятная бизнес-модель, основанная на получении арендного дохода
Относительно низкий порог входа, который (в теории и на практике) можно ещё снизить, получив кредит под залог.
Отсутствие необходимости проведения ремонтных работ - их можно переложить на арендатора.

Дополните меня, если я что-то упустил Открыть/Комментировать

2022-08-26 11:31:24 Для ответа на вопрос об инвестиционной привлекательности объекта я, как обычно, сделаю небольшой SWOT-анализ. Начну со слабых сторон. Они касаются большинства коммерческих помещений.

Частичная привязка  арендной платы к обороту (наличие постоянной и переменной арендной ставки). Хотя при определенных условиях слабая сторона превращается в сильную, например, во времена высокой инфляции.

Отсутствие диверсификации, если объект будет сдан единственному арендатору. Проблема объектов с одним арендатором состоит именно в этом единственном арендаторе и зависимости арендных потоков от его бизнеса. Что делать, если арендатор уедет? Если пересдать объект не удастся, то помещение придется подвергать тотальной перестройке, чтобы сдавать в нарезку. Это риск не только не получать какое-то время доход, но и понести дополнительные расходы на редевелопмент.

Высокая конкуренция за арендаторов со стороны других частных инвесторов, купивших коммерческое помещение и пытающихся его сдать. В той же Скандинавии распространена практика льготных ставок на 1-й год.

Площадь и форма рассматриваемого помещения сужают круг потенциальных арендаторов. Удачей стало бы привлечение алкомаркета, мед.лаборатории или аптеки.

Я ничего не забыл? Есть ещё слабые стороны? Не путайте их с угрозами, они в отдельном разделе SWOT. Открыть/Комментировать

2022-08-26 10:33:01 Достаточно интересная история с арендой! У А101, как оказалось, есть услуга доверительного управления. Очень много помещений в районе принадлежат частным собственникам, но сдаются централизованно через А101. При этом у девелопера / УК ставки сдачи в аренду выше, чем в среднем по рынку. 

Дом только что сдался, поэтому некоторые владельцы только-только выставили свои помещения на рынок. Вероятно, в этой связи наблюдается очень большой разброс по ставкам на аналогичные помещения (подробнее познакомиться с конкуренцией можно будет в фин.модели). 

Я для целей расчета взял среднюю ставку ₽23.800 /м2/год. На мой взгляд, это адекватная ставка, хотя мнения на этот счёт могут быть разные, я глубоко не копал, поэтому готов выслушать компетентное мнение уважаемых читателей. При этом финансовая модель оказалась весьма чувствительна к ставке!

Продолжение следует Открыть/Комментировать

2022-08-26 09:40:33 Напоминаю! Перед покупкой стрит-ритейла неплохо было бы узнать или оценить:

Численность и плотность населения в районе (плюс прогноз), а также охват, то есть количество людей в 2-,5-,10-минутах пешком от объекта
Средние потребительские расходы домохозяйств в районе расположения объекта, тыс. руб. в месяц
Пешеходный, автомобильный трафик, пассажиропоток транспортных узлов (если есть рядом)
Обеспеченность нежилыми помещениями в районе и в непосредственной близости от объекта, а также конкуренция
Планы развития района и их влияние на объект.

К сожалению, в связи с тем, что квартал «Скандинавия» ещё строится и не полностью заселен, некоторые данные существуют только в виде прогноза. Зато есть точная информация по развитию района и будущей плотности населения. Эти данные, кстати, можно получить прямо на сайте застройщика А101 (там есть интерактивная карта), ну и менеджеры тоже могут помочь.

Детального разбора массива этой информации в рамках данного цикла постов не будет, но на практике об этом всём забывать категорически не нужно! Открыть/Комментировать

2022-08-26 09:03:07 Кстати, друзья, а кто тут из Коммунарки? Напишите о себе в комментариях! Открыть/Комментировать

2022-08-26 08:41:04 О районе и о транспортной доступности

Для моих читателей из Санкт-Петербурга или других уголков России, поясню. Квартал новостроек «Скандинавия» находится за МКАД (7 км. по Калужскому шоссе) в Новой Москве, рядом с поселком Коммунарка. Добраться до квартала можно на транспорте от ст.м.«Коммунарка», до центра Москвы (до «Кропоткинской») ехать 40 минут на метро. (https://yandex.ru/maps/213/moscow/house/skandinavskiy_bulvar_9/Z04YcwdjSkEEQFtvfXl3cnRiZw==/ )

Я переехал в район Коммунарки в 2012 году, и за 10 лет количество многоэтажных домов выросло раз в 10. Главным застройщиком полей бывшего совхоза стала компания А101. Строят на мой вкус симпатично, насчёт качества, есть мнение, что приличное (сам не проверял).

На район сильно повлияло появление станции метро: выросли цены на квартиры. Также все эти годы улучшалась инфраструктура, открывались магазины, кафе и т.д. Открыть/Комментировать

2022-06-24 15:04:00 Слово «комплаенс» можно сейчас часто услышать, в основном в негативном ключе: «У меня счета в банке заблокировали! Чёртов комплаенс!!!»

А что же это такое?
Комплаенс (англ. compliance, «соответствие») – это внутренний контроль за соответствием деятельности законодательству. Цель комплаенса исключить риски убытков, штрафов, ухудшения репутации, ограничения ведения бизнеса или потери клиентов.

Раньше комплаенсу уделялось не так много внимания, но сейчас политику финансовых институтов прежде всего определяют рисковики и специалисты по этому самому комплаенсу.

Самое важное для них - собрать базу рисков, понять чем они грозят и не допустить возникновения и реализации рисков.

Исходя из нынешней геополитической ситуации к денежным средствам российского происхождения комплаенс-менеджеры европейских (не говоря уже об американских) банков относятся максимально настороженно и действуют по принципу «как бы чего не вышло».

Тем не менее, при предоставлении доказательств законного и легального происхождения средств, многие проблемы с европейским комплаенсом снимаются. Не везде и не всегда, но кое-где и иногда.

Кстати, в России тоже есть комплаенс, и он тоже бывает суров применительно к некоторым кейсам...

#словарикинвестора #комплаенс Открыть/Комментировать