Artem Tsogoev

2022-06-14 08:55:42 Арендатор - сеть фаст-фуда «Вкусно и точка», осталось 11 лет аренды, NNN, CapRate 4.27% Открыть/Комментировать

2022-06-14 08:55:41 Арендатор - сеть фаст-фуда Hardees, 23 года аренды, NNN, CapRate 4% Открыть/Комментировать

2022-06-14 08:55:02 Существует мнение, что в США инвесторы настолько продвинутые, что коммерческую недвижимость покупают только в виде акций REIT и ETF.

Однако на фондовом рынке могут наблюдаться искажения: он иногда падает, и вместе с ним обесцениваются REIT и ETF. Например, вчера аж на 5% упал Vanguard Real Estate Index Fund ETF.

Так как в последние годы фондовый рынок волатилен и колеблется, многих инвесторов он сильно «заколебал». Большую популярность получает частное владение объектами ГАБ т.н. проекты NNN.

NNN или Triple Net это система сбора арендных платежей, при которой арендатор оплачивает: текущий ремонт и содержание, эксплуатацию, страхование и даже налог на имущество. Эта система довольно распространена в Европе и США.

Как правило, арендаторами в проектах NNN являются супермаркеты, рестораны, автозаправки, непродовольственные магазины и аптеки. Договоры - долгосрочные.

Количество состоятельных частных инвесторов, предпочитающих покупать такие проекты растёт. Цены - от $0.5 млн. Доходность - от 4 до 8% cap.rate.

Зачем покупают доходность 4% при инфляции 8.5%?
Пассивный доход
По сравнению с неровными показателями фондового рынка США доходность на долгом горизонте для многих ультраконсервативных инвесторов вполне удовлетворительная
Налоговые льготы в рамках программы 1031 Exchange (для части инвесторов) Открыть/Комментировать

2022-06-14 08:21:01 Чем больше огня полыхает на фондовых рынках, тем более явно становится стремление по-настоящему разумных инвесторов найти защиту в традиционных, я бы сказал первобытных активах: пища, кров, тепло.

Недвижимость тысячами лет служит человечеству и сотни лет защищает деньги.

Служит коммерческая недвижимость: склады, офисы, торговая, доходные дома и отели. В служащей недвижимости концентрируется ценность.

Деньги - уже проблема настоящего и будущего. У кого они есть, у того проблемы (нервотрёпка и головная боль, как минимум).

Защищать и сберегать деньги сможет именно недвижимость, консервативная, надёжная и служащая, приносящая доход и борющаяся с инфляцией.

Нет никаких больше защитных активов, кроме товаров повседневного спроса, недвижимости и энергоносителей.

Финансовые пузыри, построенные на каких-то других «ценностях» лопаются на наших глазах. Открыть/Комментировать

2022-06-10 18:06:56 Возвращаемся на рынок новостроек.

По данным Bnmap.pro в «старой» Москве в мае 2022 на старте продаж было выведено максимальное с января 2021 года количество новостроек – как по числу корпусов (41 шт.), так и в м2 (633,7 тыс.).

До этого рекордным по стартам продаж был июль 2021 года: 40 корпусов и 595,2 тыс. м2 Открыть/Комментировать

2022-06-10 17:15:15 И вот ещё что я хотел заметить про коммерческую недвижимость: время новых вызовов уже наступило, но очень скоро (я уверен) наступит и время новых возможностей. Надо быть «на острие» и понимать, куда движется рынок.

На мой канал подписаны не только частные инвесторы, но и профессионалы рынка недвижимости, инициаторы разнообразных проектов, в том числе в сфере коммерческой недвижимости. Я всячески рекомендую посетить «Форум по коммерческой недвижимости», который организует «Школа девелопера», мои коллеги и хорошие товарищи 15-16 июня в «Новотель Киевская».

Программа на сайте:
https://forcities.ru/the-best-product-solutions-commerce-3

Я попросил дать подписчикам моего канала небольшую скидку, в итоге организаторы так ценят вас, друзья, что дали промокод аж на скидку 30%: 30SF

Можно взять билет на день или на половину дня. А если нужна помощь в оформлении билетов от юр.лица, пишите +79774561202 (whats app)

«Школа девелопера» знаменита своими классными проперти-турами, в этот раз, 16 июня, их будет два:
по офисам: https://www.development-school.com/routes/ofices2022
по МФК: https://www.development-school.com/routes/mfk2022

#нереклама #рекомендация Открыть/Комментировать

2022-06-10 16:16:46 А вот и запись моего вебинара на тему: «Коллективные инвестиции в недвижимость: анабиоз или развитие?»



Открыть/Комментировать

2022-06-10 15:24:11 Влияние на рынок первичной жилой недвижимости ставки 9.5% я считаю несущественным: потребитель уже видит ставку 0.1%, вау-эффекта это пока не возникло, хотя вообще эффект (выраженный в продажах) есть, конечно, но не вау.

Для вторички это положительная новость. Узкое бутылочное горлышко высоких ставок по ипотеке на вторичку, сквозь которое не проходили сделки, скорее всего будет сильно расширено этим решением ЦБ РФ.

Куда более важно снижение ставки для рынка коммерческой недвижимости: кредитованные сделки смещаются в комфортную для покупателя зону +/- 12.5%, что очевидно может окончательно «разморозить» продажи коммерции. Хотя доля кредитов на этом рынке и невелика, но почву положительных тенденций эти события создадут. Открыть/Комментировать

2022-06-10 14:28:31 Пока я проводил вебинар о коллективных инвестициях в недвижимость ЦБ РФ снизил ключевую ставку до 9,5%. А мы с котом хотели 9%!

Скоро напишу свои мысли об этом... Открыть/Комментировать

2022-06-10 12:26:54 А что если ЦБ РФ понизит ставку до %? Заседание уже идёт! Открыть/Комментировать