Ольга Мажуть | Риелтор Москва

2022-08-26 15:56:39 ПРАВА НА СОБСТВЕННОСТЬ У БЫВШЕГО

Риелторы и юристы знают, что любовь-морковь быстро проходит, а последствия необдуманного использования материнского/семейного капитала всем приходится расхлебывать долго. Это нервы, деньги, суды… и несовершенные законы.

Уважаемый мною юрист Максим Гранат считает, как и я, что мат. капитал вообще не стоит использовать.

Как решить задачу?
Дано:
Супруги без брачного договора получили сертификат на материнский капитал, но не использовали…

Далее развод. В России по статистике в 2020 распалось 73% браков. И уже после развода мама купила жилье и использовала маткап.

Вопрос:
Имеет ли пап (бывший муж) право на долю в жилье?

Мы, простые обыватели, скажем:«Конечно НЕТ» … А закон говорит: «Не все так однозначно».

Верховный суд, решая немного другую задачу, ответил: «Если жилье приобретено за счет личных средств жены - то у отца доля должна равняться хотя бы доле каждого из детей, поскольку все они, и дети, и отец – получатели средств материнского капитала».

Подобное заявление для некоторых - прямая дорога в суд. Где бывший муж может потребовать долю в квартире бывшей жены. Они указывают, что не отказывались от положенной им выплаты…

В законе нет четкого указания, что отца детей не нужно наделять долей в случае развода.

Представляете, какая солянка может получится, если мама вступила в новый брак? Общая собственность мамы, детей, бывшего мужа и нынешнего. Жесть.

Обрадую.
Здесь логика вырулила . Суды отказывают в удовлетворении требований бывших супругов, которые претендуют на долю в жилье, оплаченную после расторжения брака материнским капиталом.

Но совсем другая история, если спорное жилье куплено в браке.

Суды признают и право собственности за бывшим мужем и отцом детей, и признают недействительными сделки по отчуждению собственности без его согласия.

Парадокс.
Если женщина в браке использовала мат. капитал для покупки жилья, то супруг должен получить долю.
Если после расторжения брака, — то бывший не получит ничего, но может требовать.
Если брака не было, то отец не имеет право на жилье.

Помните статистику разводов?

Плюс к этому несовершенство законов… И даже если у вас все хорошо в семье, то продать квартиру с маткапиталом в Москве и МО - это тот еще квест

Как вы считаете: стоит ли использовать мат. капитал при покупке жилья? Если нет. То куда его? Открыть/Комментировать

2022-08-26 15:56:35 Открыть/Комментировать

2022-08-26 08:14:43 НАЗАД В СССР

Помните из фильма? “Стамбул - город контрастов”. Уверена, что сегодня это легко относится к Москве. Цены на столичную недвижимость сильно выросли, но даже здесь можно найти жилье по приемлемым ценам.

Вы получаете квартиру по минимальной стоимости для Москвы, в неплохом месте . И это не шалаш на крыше, не коробка 18 метров - на такой рай уже никто не согласится.

Я говорю о квартирах, которые родом из СССР. Это неплохой вариант. Только нужно знать, с чем придется мириться, а что можно улучшить.

Мы с моими экспертами по недвижимости собрали особенности вторичных квартир Москвы, чтобы вы знали с чем можете столкнуться.

Хрущевка. Малюсенькие кухни, совмещенный санузел, проходная комната и отсутствие лифта. Великолепная слышимость: каждый знает, сколько раз чихнули и когда проснулись.
⠀
Но по сравнению с некоторыми новостройками эконом-класса… Лучше вернуться назад, чем жить в доме, где в подъезде идет дождь.

Разновидность хрущевки - пятиэтажка I-511, строилась в основном в Москве. 1-комнатная от 28 м2, 2-комнатная от 40 м2, а 3-комнатная 56 м2 и комнаты проходные.
⠀
Не все так плохо. Стены квартиры не несущие, поэтому возможна перепланировка. Но королевство маловато, разгуляться негде. Согласны?
⠀
Девятиэтажка II-18-01 самая распространенная в Москве хрущевка, которая выше 5 этажей. 1-комнатная 31-32 м2, 2-комнатная 36-44 м2, Особенности - узкие и смежные комнаты.

Возможна перепланировка - изолировать смежные комнаты

Брежневки - это улучшенный вариант хрущевки. Появились лифт, мусоропровод, комнаты раздельные, лоджии, кладовки. Все вроде бы нормально, где подвох?
⠀
В кухне, ее размер 5 м2 и узкие комнаты.
⠀
Брежневки П-55, хорошие квартиры, но узкие и длинные спальни шириной 2,5-3м. Двухспальная кровать перегородит полкомнаты. Нужно постараться, чтобы все вместить и создать уют.
⠀
Внимательно изучайте дом, а не только квартиру. Смотрите на стены, обращайте внимания на подтеки и заглядывайте в подвал.

Все индивидуально, даже если на бумаге одинаково

Вам нравится ваше жилье?
⠀
Все устраивает
Кухню хочу увеличить
Срочно нужна перепланировка
Хочу поменять квартиру Открыть/Комментировать

2022-08-26 08:14:40 Открыть/Комментировать

2022-08-25 09:46:20 ЕЖЕНЕДЕЛЬНАЯ АНАЛИТИКА ЦЕН МОСКВЫ ПО ОКРУГАМ


*ПО СОСТОЯНИЮ НА 24 августа 


Московский рынок проснулся. В Сбербанке уже очереди на запись на сделки сегодня.


Вторичка 

Прослеживается некоторое повышение цен по САО+СВАО, новых вариантов не много.

ВАО+ЮВАО  снижаются по цене и новых вариантов тут практически нет.


Остальные районы по прежнему в замершем состоянии, держат цены, и тоже не охотно предлагают новые варианты.


Новостройка

Тоже наблюдается небольшое повышение стоимости по предлагаемым вариантам. Но оно не влияет на среднюю стоимость жилья.


Поделитесь в комментариях, почувствовали, что рынок проснулся?  Открыть/Комментировать

2022-08-24 20:41:57 Коллеги, очень важно для тех кто занимается покупкой для клиентов инвестиционных объектов. Взаимодействуйте только с надёжными застройщиками.

"ВС ограничил право инвесторов претендовать на квартиры при банкротстве застройщика.

Частные инвесторы в недвижимость не могут претендовать на квартиры в случае банкротства застройщика, пришел к выводу Верховный суд. Согласно его определению, они могут рассчитывать лишь на компенсацию со стороны региональных фондов защиты прав дольщиков, если те достраивают дом.

Решение может привести к проблемам у приобретателей большого количества недвижимости.

Физлица, купившие у застройщика по договорам долевого участия несколько квартир в инвестиционных целях, не могут претендовать на получение жилья в случае банкротства застройщика наряду с теми, кто приобретал квартиру для личного проживания.

Определение ВС РФ от 22 августа 2022 года № 305-ЭС22-7163"!

И сразу возникают вопросы:
1. Сколько квартир нужно приобрести, чтобы считаться инвестором?
2. Несколько квартир - это 2 / 3 квартиры в одни руки?
3. Как определить, кто купил для себя, а кто для инвестиции?

Что думают юристы по этому поводу?

Решение Верховного суда эксперты оценивают по-разному.

Достаточно справедливой называет позицию ВС РФ адвокат Елена Гладышева. Одновременное удовлетворение требований дольщиков, покупающих жилье для себя, и дольщиков-инвесторов не может соответствовать цели законодателя, который последовательно усиливает защиту прав граждан-участников долевого строительства, приобретающих имущество для личных нужд, считает она.

Алексей Майстренко считает, что ВС РФ вышел за пределы допустимых границ судебного усмотрения. Порядок исполнения обязательств о передаче жилых помещений в случае несостоятельности застройщика определяется законом о банкротстве, и передача жилья в нем не ставится в зависимость от цели его приобретения.

Олег Зайцев, председатель банкротного клуба написал: «Часто выяснить, в каких целях гражданин приобретает квартиру, невозможно, и именно поэтому в ходе разработки специальных правил о банкротстве застройщиков было принято осознанное решение законодателем отказаться от критерия количества квартир и цели их приобретения и оставить только критерий личности кредитора».

Скорей всего ситуация нагнетается. Но звоночки есть. Вы как считаете? Открыть/Комментировать

2022-08-24 14:43:14 Просторная квартира для семьи с дизайнерским ремонтом 187 кв.м. В одном из лучших комплексов юго-запада ЖК Шуваловский!

Современный стиль + комбинация дорогих экологичных материалов: камень, текстиль, декоративная плитка, стекло, несколько пород дерева: канадский орех, олива, палисандр, бук.

Квартира укомплектована стильной и функциональной мебелью, сантехникой, освещением премиум-брендов и всемирно известных архитектурных бюро.

ЖК Шуваловский - город в городе, можно не выезжать, есть все необходимо для жизни.

Собственная инфраструктура: школа и детский сад на территории, детские площадки, кафе. Двор без машин. Закрытая территория, подземный паркинг.

Один из лучших экологически чистых районов Москвы.

Рядом академическое сердце столицы - МГУ им. М.В. Ломоносова. в пешей доступности.

Идеальная квартира для семьи, где у каждого будет своя комната и возможность уединения.

Хотите узнать подробности? Пишите в директ “Шуваловский” или ставьте + под этим постом! Открыть/Комментировать

2022-08-23 15:59:59 Открыть/Комментировать

2022-08-23 14:40:00 СДЕЛКА ЛЕТА. Часть 4.

Окончание эпопеи…

У нас сроки горят. Одобрение опеки имеет временные рамки. Нужно успеть, чтобы цепочка не распалась.

За пару дней до сделки отказались от психиатра, зато нотариус вызвал вопросы, никак не соглашался на 69 правок за ночь от наших сестер-покупателей.

Нотариусы они люди грамотные, вольностей не любят. Мою Лену уже трясло от уговаривания нотариуса понять ситуацию и попробовать что-то принять.

Накануне сделки покупатель попросила заменить нотариуса, у нее был другой Московский нотариус, который якобы был согласен на все ее правки.

Вы понимаете, что это за просьба?...

Тут я включила свою убедительность и подробно разобралась с тревожной сестрой по всем правкам, объясняя позицию нотариуса, наш здравый смысл и лишние требования типа количество ключей от почтового ящика и нотариальное согласие жены.

В это день общая сделка началась.

Последняя квартира сходила к областному нотариусу и заключила договор купли-продажи, чтобы завтра все успеть.

Потратив 3,5 часа, я составила соглашение о наших сложных альтернативных расчетах для наших покупателей и моих клиентов, чтобы все 6 квартир подписали, как именно будут распределяться деньги и….

Получила отказ от альтернатив прописывать неполную стоимость.

Несколько часов в ночи все риелторы спорили, но я снова не желала сдаваться. Распечатав все свои документы, мы оправились на этот “бой”.

Предупрежденный тревожностью сестер нотариус смог грамотно объяснить, что их правки - это обычный перифраз имеющихся пунктов, и все статьи гражданского кодекса внести нельзя в договор, и раздуть его до размеров Библии. Они успокоились.

Увидев, что все начало складываться, риелторы альтернатив согласились пойти на компромисс и мы подписали соглашение о расчетах.

На сделке было 15 человек покупателей/продавцов и 8 риелторов, спасибо Росбанку - вместил всех.

Сделали максимум из возможного!

Сделка длилась 8 часов - ипотека Росбанка, 2 нотариата, 3 аккредитива Сбербанка, 3 ячейки Росбанка - спасибо Москва-Сити, что все это было на одной территории.

Это того стоило. Я горжусь своей командой.

Были подобные ситуации у вас? Поделитесь в комментариях. Открыть/Комментировать

2022-06-24 16:54:31 ПРОВЕРКА НА ПРОЧНОСТЬ

Что круче американских горок и полета в космос по выбросу адреналина?

Это желание собственника самому продать квартиру. Как думает собственник: «У меня нет проблем с документами, квартира хорошая… Какие проблемы могут возникнуть?»

Первое к чему нужно быть готовым, - сотни звонков от риелторов, которые хотят сотрудничать. Вы радуетесь, и предвкушаете, как покупатель очарован квартирой и собирается вносить аванс… а тут одно разочарование…

Это риелтор приехал без собственника. И так целый день звонки и навязывание услуг.

В это же время звонят риелторы, которые ищут квартиру для клиентов. И когда узнают, что разговаривают с собственником, то обрушивают на него шквал неудобных вопросов.

Он начинает теряться и чувствовать себя, как подозреваемый на допросе.

Все завертелось, нашелся клиент и тут агентство выставило список документов, который нужно предоставить для сделки. И многие собственники не понимают, почему он должен доставать какие- то справки…

И следующий шаг… начинает спорить, говорить “Фи”…

Если риелтор обладает вселенским терпением, он будет выстраивать диалог, но не каждый готов. А сделка может сорваться, если продавец не предоставит нужные документы.

Но при этом вы должны понимать, что не все требования могут быть адекватными.

И риелторы могут, перестраховываясь, перегнуть палку и начать требовать 150 000 бумажек на случай атомной войны и конца света, что он готов возместить, купить и утопиться одновременно.

И начинается….
Пишите дополнительные расписки на ячейки, расписки на расписку на получении денег. Расписку на случай, если не отдадут ключи или расписку. И арендуйте на каждую из этих бумажек отдельную ячейку.

Сюда же относятся требования справки из пенсионного фонда о не выданном материнском капитале. Их не выдают, но вы уже теряетесь в том, что нужно, а что нет.

И риелтор противоположной стороны никогда не будет защищать ваши интересы и вносить в договор пункты, которые в случае чего сыграют вам на руку…

С какими необоснованными требованиями вы сталкивались? Поделитесь в комментариях.

П.С. Конечно, всегда есть исключения, и без риелторов продают, но они только подтверждают правила.

#дляпродавцов Открыть/Комментировать