ДОРОГА К ДОМУ

2022-02-21 19:49:40 ОСПАРИВАНИЕ ОТКАЗА ОТ НАСЛЕДСТВА

Продается квартира за 29 млн.р., полученная по наследству в 2021 году. Наследство принял 1 сын, а двое братьев отказались.

Порок воли - одно из оснований признания отказа от наследства недействительным. Либо это введение в заблуждение, угрозы, насилие, либо психическое расстройство того, кто отказывается и, как следствие. не понимание им значения своих действий и их последствий.
Отказ от наследства это односторонняя сделка, поэтому к ней применяются нормы о недействительности сделок. Один случай описывала ТУТ

Риелтор видела "отказников" и порока воли в отказе не усмотрела.
Видимо другие мотивы!

По кредитной истории один из двух братьев на грани банкротства:
ипотека - долг 3 млн.р., просрочка с апреля 2020г. Суд о взыскании долга с обращением взыскания на имущество завершился 24.12.2021г.
потребкредит - долг 300т.р., просрочка с марта 2019г.
кредитная карта - долг 450т.р., просрочка марта 2019г. Суд о взыскании долга завершился в октябре 2021г.
Дополнительно найдено:
+ суд. решение по иску физ лица о взыскании займа - 570т.р. Суд завершился в ноябре 2020г.
+ заявление ДГИ Москвы о признании банкротом от 26.11.2020, дело прекращено 29.09.2021г.

Вопрос: в случае признания "отказника" банкротом, может ли конкурсный управляющий оспорить отказ в принятии наследства?

В Консультант+ нашла интересную статью И.В. Матвеева, "Проблемы включения имущества, составляющего наследственную массу, в конкурсную массу при банкротстве гражданина, в отношении которого открыто наследство", "Наследственное право", 2021, N 2

Матвеев выделяет 2 момента:
право на призвание к наследованию, возникающее с момента его открытия,
право на наследство, которое возникает у наследника с момента его принятия путем юридических и фактических действий.

Путь к приобретению наследственного имущества лежит через реализацию права на призвание к наследованию, требующего от потенциального наследника юридических действий.

Наследник-банкрот осознает, что наследство может пополнить конкурсную массу, если им будут совершены действия по принятию наследства, поэтому наследники пытаются скрывать информацию об открытии наследства и специально отказываются от наследства либо пропускают срок для его принятия.

С пропуском срока все сложно: бездействие должника никак не может рассматриваться в качестве неправомерного действия при банкротстве, поскольку в законодательстве отсутствует запретительная норма на подобное поведение должника, фактически причиняющее вред его кредиторам.

По отказу от наследства: в рамках процедуры банкротства гражданина уже есть судебная практика с признанием отказа от наследства как подозрительной сделкой должника, совершенной в целях причинения ущерба имущественным правам кредиторов на основании п. 2 ст. 61.2 ФЗ о банкротстве.

Матвеев приводит пример с банкротством​ ИП Романовой.

Романова отказалась от наследства своей матери в пользу сестры Махориной, заинтересованного лица.
У Р. имелись неисполненные обязательства в сумме 28 963​ 000р.

М. знала о незаконности отказа и способствовала совершению этой сделки, поэтому не является добросовестным приобретателя.

Своим обращение к нотариусу за совершением отказа от наследства Р. подтвердила свое право на призвание к наследованию, которым распорядилась путем отказа. Написание заявления об отказе от наследства прямо свидетельствует о том, что она и фактически, и юридически подтвердила, что отказывается от "своего имущества", которое является таковым в смысле п. 9 ст. 213.9 ФЗ о банкротстве.

На дату совершения сделки (отказа от наследства) Р. отвечала признакам недостаточности имущества. При этом, отказ от наследства (ликвидного имущества), в пользу заинтересованного лица при наличии существенной задолженности по обязательствам направлено на сокрытие этого имущества от кредиторов.

Определение АС г. Москва 05.09.2017г., дело №А41-42616/15, по Романовой, и ещё одно определение ВС РФ, где ФУ удалось оспорить отказ от наследства под постом Открыть/Комментировать

2022-02-21 15:45:10 Сегодня мы представляем вам список самых популярных и качественных каналов о недвижимости.
Обязательно подпишись, чтобы не потерять!

@superoskin — авторский блог Александр Оськина про создание с нуля нового игрока на рынке недвижимости в России. А также про недвижимость и как на ней зарабатывать, про стартапы и их развитие, маркетинг и вообще деньги.
Подписывайся

Элитная недвижимость Москвы - Канал про элитную недвижимость Москвы: новости, аналитика, тенденции рынка, эксклюзивные предложения.
Подписывайтесь на канал, чтобы следить за новостями московской элитной недвижимости!

Жильё Москвы и МО - Пожалуй, лучший канал по аренде жилья в Москве и МО. Горячие предложения - прямо в Ваш Telegram!
Живой ЧАТ канала.

Сделка.РФ – канал онлайн-платформы для проведения сделок по продаже недвижимости. Здесь мы рассказываем про рынок, анонсируем фичи, делимся новостями и разбираем клиентский опыт. С нами будет интересно девелоперам, риэлторам, цифровизаторам и всем неравнодушным к проптеху.

GMKTelega - канал агентства GMK (№1 в России в сфере маркетинга и PR) о девелопменте: маркетинг, продажи, урбанистика, стройка.

Всё о недвижимости Автор – практикующий риелтор с более чем 19 летним стажем публикует самое интересное и новое из мира недвижимости. Дает профоценку происходящему. Посты в канале нерегулярные, но зато всегда конкретно и по делу – новости, законы, просто полезная информация. Сохраняйте как закладку и всегда будете в курсе событий мира недвижимости.

IpotekaGlobal - новости ипотечных банков, ключевые новости рынка, сервиса ипотечной платформы Ipoteka.Global

«Бетономешалка» - крутой замес денег, бетона и коррупции, столкновение интересов застройщиков, банков и населения. Недвижимость чиновников и проблемы девелоперов, перспективы и подводные камни ипотеки и рынка недвижимости.

«Дом на Новой Риге» — канал о коттеджных посёлках Подмосковья (Новая Рига, Рублевка, Волоколамка). Обзоры и отзывы о посёлках, идеи по покупке и стройке домов.

Ищете себе дом - переходите на канал и получите консультацию Открыть/Комментировать

2022-02-16 09:57:57 Дело 33-46245_2021. Апелляция- Стрюков, ДГИ, АС Открыть/Комментировать

2022-02-16 09:57:45 ОТВЕТСТВЕННОСТЬ ВРИО НОТАРИУСА

Начало истории ТУТ

Суд разобрался, апелляция согласилась: все-таки нотариус Стрюков, в день выдачи свидетельства о праве на наследство, которое впоследствии было признано недействительным по причине мошенничества (подделка свидетельства о браке), работал одновременно со своим ВРИО!

Это означает, что согласно п.3.2.10 договора страхования от 26.12.2017 между нотариусом Стрюковым Л.Л. и АльфаСтрахование, при одновременном исполнении должностных обязанностей нотариусом и ВРИО нотариуса, событие, наступившее в этот период НЕ является страховым случаем.

По типовому договору с Федеральной нотариальной палатой, страховщик несет ответственность за действия ВРИО нотариуса, но только, если нотариус в это время передал свои полномочия, т.е. когда кто-то ОДИН осуществляет деятельность: нотариус или ВРИО.

Поэтому суд пришел к выводу, что страховой случай не наступил, а значит в иске нотариуса к страховщику о взыскании возмещения следует отказать.

А ведь достаточно нотариусу оформить самостоятельный полис на ВРИО и не беспокоиться о таких пересечениях в деятельности!

Апелляция Открыть/Комментировать

2022-02-15 22:14:34 КОНСТИТУЦИОННЫЙ СУД: РОЖДЕНИЕ НОВОГО РИСКА Благодаря Конституционному суду теперь у покупателей, приобретающих жилую недвижимость на торгах, есть еще один риск, требующий проверки, оценки и проработки. Кузьмин в 2015 году купил у банка "Советский"… Открыть/Комментировать

2022-02-13 13:29:58 Определение ВС РФ по Кузьмину Открыть/Комментировать

2022-02-13 13:29:47 КОНСТИТУЦИОННЫЙ СУД: РОЖДЕНИЕ НОВОГО РИСКА

Благодаря Конституционному суду теперь у покупателей, приобретающих жилую недвижимость на торгах, есть еще один риск, требующий проверки, оценки и проработки.

Кузьмин в 2015 году купил у банка "Советский" квартиру в Санкт-Петербурге площадью 273,8 кв.м за 10,95 млн. р. А через 2 месяца в отношении банка приняли меры по предупреждению банкротства.
Суд в рамках дела А56-68699/2016 признал сделку недействительной на основании п.1 ст.61.2 ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)», так как оспариваемая сделка совершена при наличии неравноценного встречного предоставления: рыночная стоимость спорной недвижимости составила 35 684 000 руб., в то время
как была отчужден по цене более чем в три раза меньшей. Кузьмина обязали вернуть квартиру, а банк — деньги.

Кузьмин попросил суд включить 10,95 млн.р. в реестр требований кредиторов банка. Кассация сочла, что эти деньги нужно выплатить физлицу за счет имущества, которое останется после того, как банк погасит требования реестровых кредиторов.

По общему правилу применение последствий недействительности сделки (п.2. ст.167 ГК РФ) предполагается, что стороны восстанавливаются в положение, имевшее место до совершения сделки.
КС РФ отметил, что когда применяют последствия недействительности сделки, подразумевают, "что покупатель жилого помещения, получив назад уплаченные за него денежные средства, мог бы реализовать право на жилище, приобретя другое жилое помещение".

Вернув квартиру и не получив деньги, Кузьмин не восстанавливает свое положение, существовавшее на момент сделки. В процедуре банкротства получение денег отсрочено!
Более того, шанс получить деньги после удовлетворения требований кредиторов стремится к !
Это, по существу, равнозначно безвозмездному изъятию у гражданина жилья, и возможно единственного пригодного для проживания.

В Законе о банкротстве нет специальной нормы об очередности удовлетворения требований таких кредиторов как Кузьмин, которая могла бы повысить вероятность получить средства за жилье по недействительной сделке. Очередной пробел в законодательстве!

КС РФ: деньги, вырученные с продажи имущества поступившего в конкурсную массу по недействительной сделке, нужно передавать сразу покупателю по этой сделке, а остальную вырученную часть сверх суммы по сделке (если она есть), передавать в конкурсную массу.

Это не все выводы!
В марте 2020 года Кузьмин получил решение суда, сохраняющее за ним право пользования квартирой до исполнения банком обязанности возвратить деньги, и только с момента исполнения банком указанной обязанности Кузьмин считается утратившим право пользования.

КС отметил, что решение суда, признавшего за заявителем право пользования квартирой до исполнения банком обязанности по возврату денег, в отсутствие надлежащего законодательного регулирования является формой реагирования суда на сложную жизненную ситуацию, в которой оказывается покупатель.

КС РФ: до получения денег по недействительной сделке, признанной таковой в рамках процедуры банкротства, а также в течение установленного судом разумного срока после получения денег, гражданин сохраняет право пользования жилым помещением; об этом праве информируются участники торгов.

Вот так рождаются риски!

Запоминаем. Проверяем.

Постановление КС РФ N 5-П от 03.02.2022 г.
Определение ВС РФ от 20.02.2020г. Открыть/Комментировать

2022-02-06 17:25:08 ВОЗВРАТ ИСПОЛЬЗОВАННОГО МСК В ПФР

На неделе пришла заявка, в которой увидели возможность использования материнского капитала. Попросили выписку ПФР. Вместо выписки предоставили письмо ПФР: настоящим подтверждаем, что деньги в размере ХХХ р., соответствующие сумме МСК ХХХ руб. поступили на счет ПФР.
- И что это значит?
- МарьИванна вернула маткап в ПФР, поэтому доли не выделяли, вернули -значит имеем право продать.

Что я думаю по этому поводу:
Перечисление МСК ПФР на указанные в заявлении цели - улучшение жилищных условий членов семьи, в том числе путем погашения кредита средствами МСК, полученного на покупку такого жилья, означает:
- реализацию права лица на доп. гос. поддержку (хотя юристами поднимается вопрос (и он может стать ключевым!) какой момент считать реализацией этого права: перечисление денег со счета, перечисление + регистрация права собственности на жилье, или выделение долей членам семьи, может еще варианты есть...)
- целевое использование средств
- возникновение обязанности у матери выделить доли членам семьи
- возникновение права у членов семьи требовать выделить долю (как встречное обязательству матери)

Основания, указанные в законе для возврата МСК:
Выплата возмещения ФРТ или расторжение ДДУ
Выплата возмещения Фондом развития территорий в связи с признанием застройщика банкротом и открытием в отношении него конкурсного производства;
договор счета эскроу прекращен в связи с расторжением ДДУ либо в связи с отказом от ДДУ в одностороннем порядке.
Право на доп меры господдержки восстанавливается (ч. 7 ст. 10.1 Закона N 256-ФЗ).

Излишнее перечисление средств МК, направленных на улучшение жилищных условий
Сумма, указанная в заявлении о распоряжении МСК, превышает одну из величин:
размер первоначального взноса при получении кредита (займа), в том числе ипотечного, на приобретение или строительство жилья;
размер остатка основного долга и процентов за пользование кредитом (займом) на момент поступления средств на счет организации.
(ч. 1, 5, 7 ст. 10 Закона N 256-ФЗ; п. п. 4, 5, 19 Правил, утв. ПостПр РФ от 12.12.2007 N 862).

Отказ от направления МСК на формирование накопительной пенсии
Женщины до дня назначения пенсии вправе отказаться от использования МСК по указанному направлению (п. 3 ч. 3 ст. 7, ч. 2 ст. 12 Закона N 256-ФЗ; п. п. 1, 3 ч. 1 ст. 3 Закона от 28.12.2013 N 424-ФЗ).

Признание сделки купли-продажи жилого помещения недействительной
При признании сделки с использованием МКС судом недействительной, использованные средства МК должны быть возвращены в ПФР (п. 2 ст. 167 ГК РФ; п. 1 Обзора, утв. През. ВС РФ 05.02.2014).

В законах: ФЗ от 29.12.2006 N 256-ФЗ, Пост. Пр. РФ от 12.12.2007 N 862 (ред. от 16.04.2021) "О Правилах направления средств ..." отсутствует основание возврата средств МСК в ПФР, как самостоятельное решение лица, его использовавшего.
ФЗ от 29.12.2006 N 256-ФЗ (ред. от 30.12.2021) "О дополнительных мерах гос поддержки..." механизм возврата средств МСК по личной инициативе не предусмотрен, последствия возврата такой инициативы не указаны.

По-моему мнению, самостоятельный возврат в ПФР суммы в размере МСК, не означает автоматическое прекращение у лица обязательства наделения членов семьи долями в недвижимости (а у членов семьи - прекращение права). Такое прекращение должно быть основано на прямой норме закона или решении суда.
Вопрос возможности получить матерью согласие членов семьи на возврат ею использованного МСК, возможности получить отказ членов семьи от своих прав на долю в жилье (помним, что в случае отказа от имущественного права несовершеннолетнего лица требуется согласие органов опеки) также законодательно не прописан, не установлен, не разрешен.

Отсутствие регулирования в законе, единообразной судебной практики, немногочисленные разъяснения ВС РФ о возврате, не позволяют считать самостоятельную инициативу лица по возврату МСК законной и неоспоримой. Поэтому на текущий момент такие ситуации в истории объекта оцениваю как высокорисковые.
Пробел в законе по возврату МСК очень влияет на оборот недвижимости и срочно требует заполнения! Открыть/Комментировать

2022-02-01 21:14:24 МАНСАРДА НЕ ДЛЯ КАРЛСОНА

Покупая квартиру - "покупаете" соседей

На прошлой неделе было судебное заседание (перенесли) по новому заявлению о страховом событии по титульному страхованию: ДГИ против О. о сносе самовольной постройки.

Предистория: Р. имел 2 квартиры в центре Москвы: №18 и №19 на 4 этаже. Он соорудил мансарду, и объединил часть с кв.19. В 2018 году продал квартиру 19 гр. О. Общая площадь квартиры составляла 242 кв.м.

И случись такому "счастью" - завистливая соседка! Никак ей не давала покоя мысль, что квартира у нее на 3 этаже, а у соседа на 4, и у него появились лишние 100 квадратных метров!

Что хотела соседка: привести кровлю дома в состояние, существовавшее до выполнения работ по реконструкции, признать право собственности на 100 кв.м. отсутствующим.

Чего она боялась, в чем нарушение ее прав: на крыше МКД возведена надстройка в виде мансарды без получения соответствующих согласований и разрешений. В результате возведения надстройки площадь квартиры № 19 увеличилась на 100 кв.м. Квартира с мансардой нарушает ее права и законные интересы, создает угрозу его жизни и здоровью, поскольку мансарда опирается на деревянные потолочные перекрытия расположенной ниже квартиры (ее) и ввиду увеличения нагрузки на них создает угрозу обрушения потолочных перекрытий.

Что суд установил: Четвертый этаж включает в себя только две квартиры - № 18 и № 19. Мансардное помещение над квартирами № 18 и № 19 разграничено капитальной стеной, в обеих частях имеются оконные проемы. Мансарда образована в результате возведения новой крыши, увеличивающей объем мансардного помещения. При этом, конструкция старой крыши сохранена, новая крыша возведена поверх старой. В результате имеет место увеличение высоты конька и изменение уклонов крыши.

+ работы в отношении кровли производились Р. на основании решения (протокола) общего собрания собственников помещений многоквартирного дома, и все расходы по ремонту были возложены на него одного, с разрешением переустройства, переоборудованием под жилые цели и передачей в пользование( так указано в апелляции).

Экспертиза: Мансарда образована в результате возведения новой крыши поверх старой. Конструкция старой крыши сохранена. В результате имеет место увеличение высоты конька и изменение уклонов крыши. Стойки под стропильные ноги установлены с передачей части нагрузки на балки перекрытия над 4 этажом. Прогибы балок перекрытия над квартирой соседки (у нее 3 этаж) имели место еще до реконструкции и связаны с конструкцией старой крыши.

Решение суда: В требованиях соседки отказать. Сохранить кровлю и мансарду в состоянии после реконструкции, однако без признания права собственности на мансардные помещения за ответчиками (т.е. Р и О.). Апелляция оставила решение в силе.

Видимо с подачи соседки, которую не удовлетворило решение суда, спустя год (поооокааааа раааскачаааается) ДГИ подает в суд на страхователя.
Сам иск и требования у меня отсутствуют, но по категории дела и движению дела ДГИ уже успел поменять требования.

Допустим негативный сценарий (тьфу-тьфу, тук-тук): суд не признает право собственности на 100 кв.м. мансарды за страхователем, площадь его квартиры уменьшится на 100 кв.м.

Будет ли такое решение суда основанием признать событие страховым случаем

Напомню, по титулу страховым случаем является утрата имущества в результате признания сделки недействительной, или удовлетворения виндикационного иска.

Есть над чем подумать

Под постом апелляция по спору с соседкой Открыть/Комментировать