ДОРОГА К ДОМУ

2022-04-18 09:46:08 ТОРГИ: СТРАХОВАНИЕ СДЕЛОК ПОСЛЕ ТОРГОВ

У истории с технической ошибкой в ДКП была предыстория, как сделка попала ко мне.

Риелтор на ФБ написала, что клиент очень хотел купить, но были сложные документы, и юрист с СК отговорили от покупки квартиры.

Для меня отказ другой страховой компании, как морковка для ослика, - мотиватор разобраться что не так, можно ли "вылечить".

Причина: "Конкурсное производство по компании, имущество которой было реализовано с торгов в августе прошлого года, не завершено. Очередное слушание назначено на начало февраля."

Для меня это НЕ аргумент для отказа покупки и в страховании!
Поначалу заподозрила, что истинную причину не стали называть, ответили общей фразой.

Все юристы знают, что процесс банкротства длится годами. Всем известное СУ-155 начали банкротить в 2015 году. И только в декабре 2021 года вышло определение о прекращении конкурсного производства - 7 лет! Сталкивалась и с 10-летним банкротство.

По итогу знаете - документы продавца я согласовала, только возникли другие препятствия в страховании сделки.

Рассмотрение сделок, совершенных на торгах в рамках банкротных дел, занимает существенно больше времени, чем обычные сделки. Трудозатраты высокие, но риски интересные!

Еще несколькими годами ранее торги было сложнее проверять, чем сейчас (но уже тогда принимали на страхование). Потому что КУ не все данные вносили в ЕФРСБ, не полно была отражена информация по делу, это касается даже сообщений о вынесенных судом определений.

Пример, выборочно взяла должника: Никифорова Наталья Александровна - обращение в суд 2017 года. На ЕФРСБ по данному дожнику всего 2 сообщения КУ: о вынесении суд акта о признании банкротом, об очередном собрании кредиторов.
Но если посмотреть дело А56-64337/2017 и ознакомиться с определением о завершении процедуры, оказывается было реализовано имущество должника (автомобиль), отчет представлялся суду. Ни об этом, ни о завершении процедуры информация не отражена на ЕФРСБ.

Сейчас информация куда более полная. Например, должник Чиковани А.Т (наблюдаю за этой процедурой, и, кстати, один из тех кого не найдете в КАД по полной ФИО, а только по фамилии и инициалам). У него в карточке ЕФРСБ сообщений много и изложены полно.

Проверять, оценивать и принимать на страхование стало легче, чем прежде!
Но не все страховщики еще готовы оценивать и принимать эти риски

На каждом этапе процедуры реализации имущества возможны нарушения, а также оспаривания действий конкурсного управляющего (КУ) или судебного акта, что может поставить под сомнение законность проведенных торгов.

Этапы процедуры (в общих чертах):

Формирование конкурсной массы
Проводится инвентаризация активов должника. Собственность детально описывается, при необходимости разыскивается судом и КУ. Включается все имущество, в том числе находящееся в долевой собственности.

Внесение корректировок в перечень активов
Правовая проверка сформированной конкурсной массы. На этом этапе должнику предоставляется возможность оспорить включение в перечень того или иного имущества, а также исключается имущество, на которое не может быть обращено взыскание, в том числе обладающее имущественным иммунитетом.
проверяем завершение процесса оспаривания, если такое выявлено.

Оценка имущества должника
Выбор специалиста для оценки осуществляется КУ. Оценщик не может являться заинтересованным лицом в отношении управляющего, должника и его кредиторов.
Задача эксперта – определить рыночную стоимость сформированной конкурсной массы.
результаты оценки могут быть оспорены как кредиторами, так и должником (+ у ЮЛ-участниками должника, собственником имущества должника - ст. 130 Закона о банкротстве) - проверяем.

Продолжение следует Открыть/Комментировать

2022-04-17 19:16:39 ЗАДАЧА

Оказалось я не дала правильные ответы на вопросы ИГРЫ ОНЛАЙН:

Узуфрукт верно Право пользования чужой вещью и доходами от неё с условием сохранения её целостности

Аджастер верно - специалист по урегулированию претензий страхователя на возмещение убытков в связи со страховым случаем

Тантьема верно комиссия с прибыли

Новый вопрос:

Гражданин дал объявление о продаже квартиры. Риэлтор показывает квартиру потенциальным покупателям и такой находится. Идет подготовка к сделке. В этот период гражданина берут под стражу по подозрению в совершении преступления. Личное присутствие гражданина на сделке невозможно, требуется представительство.

За оформлением доверенности нужно обратиться:

к нотариусу
к следователю
к начальнику следственного изолятора
к прокурору Открыть/Комментировать

2022-04-16 13:31:55 ОБЕСПЕЧИТЕЛЬНЫЕ МЕРЫ В РАМКАХ БАНКРОТСТВА

Арбитражный суд Поволжского округа (АС ПО) опубликовал обобщение судебной практики за 2020 и 1 пол 2021 по применению обеспечительных мер.

При наложении ареста на деньги должника действуют установленные законом гарантии – такие, как обеспечение минимального уровня дохода для жизни должника и тех, кто находится у него на иждивении (п. 1, пост. АС ПО от 22.06.2020, дело №А65- 37253/2019 ).

Установление запрета на выезд должника из России призвано помогать достижению целей банкротства – погашению долгов перед кредиторами за счет имущества должника. Должно быть очевидно, что без такого ограничения достижение этих целей будет затруднительно или невозможно (п. 2, пост. АС ПО от 18.02.2021г.дело №А55- 25918/2015, АС Волго-Вятского округа пост. от 29.09.2020 дело № А31- 2106/2018, АС Уральского округа пост. от 28.01.2021 дело № А60- 31420/2016).

Судом может быть установлен запрет кредитору-залогодержателю в рамках исполнительного производства на оставление за собой предмета залога после того, как суд вынес определение об обоснованности заявления о признании должника банкротом (п. 3, пост. АС ПО от 18.01.2021, дело №А47- 19107/2019, АС Уральского округа пост. от 18.01.2021, дело № А47- 19107/2019).

При банкротстве должника, обеспечительные меры в виде ограничения на распоряжение имуществом в спорах кредиторов по обязательствам, не являющихся денежными (отдельные судебные процессы), могут устанавливаться лишь по определению суда в рамках дела о банкротстве (пост. АС ПО от 22.12.2020, дело № А 55- 8849/2017).

Установление запрета регистрирующему органу на совершение регистрационных действий в отношении спорного недвижимого имущества при рассмотрении требований об его изъятии и реализации на публичных торгах способствует сохранению существующего состояния отношений (status quo) между сторонами спора (пост. АС ПО от 14.04.202, дело №А65- 24449/2020, пост. от 11.08.2020 АС Уральского округа, дело № А47- 3071/2020)

Сохранение обеспечительных мер с даты признания должника банкротом в отношении имущества, не присужденного истцу, противоречит закону о несостоятельности (п. 7, пост. АС ПО от 13.02.2020, дело №А57- 18510/2017)

Судом возможно установить запрет для ресурсоснабжающей организации вводить режим ограничения потребления энергии для обеспечения сохранности принадлежащего должнику имущественного комплекса (п. 8, пост. АС ПО от 03.06.202, дело №А 65- 1813/2017, пост. АС ПО от 29.04.2021, дело №А57- 27737/2019).

Взыскателю (конкурсному управляющему) в порядке обеспечения поворота исполнения судебного акта может быть установлен запрет на распоряжение присужденными и полученными денежными средствами (приступать к погашению требований кредиторов) до рассмотрения апелляционной жалобы (пост. АС ПО от 23.03.2021 делу № А65- 40122/2018, пост АС Западно-Сибирского округа от 22.05.2018,дело № А 46- 6974/2017)

Рассматривая вопрос о правопреемстве в споре о сносе самовольной постройки, суд не может применить обеспечительные меры в виде запрета должнику исполнять судебный акт, так как фактически такое требование направлено на приостановление исполнения судебного акта, что рассматривается по другим правилам (п. 12, пост. АС ПО от 09.11.2020, дело №А49- 5106/2017).

Справка АС ПО Открыть/Комментировать

2022-04-15 08:42:04 Определение № 78-КГ21-59-КЗ от 22.03.22 Открыть/Комментировать

2022-04-15 08:41:51 СМЕРТЬ - НЕ АРГУМЕНТ,
БЫЛА ЛИ ВОЛЯ?

14.03.2016 г. житель г. Санкт-Петербурга К. продал свою квартиру Макарову по договору купли-продажи и спустя две недели скончался, не оставив наследников.

12.05.2016 новый собственник квартиры обратился в Росреестр, а от имени продавца К. обратился А., его представитель по нотариальной доверенности, с правом представлять интересы доверителя во всех госорганах. Право собственности Росреестр зарегистрировал.

Позже Макаров под займ передал квартиру в залог, но не рассчитался с долгом. Поэтому квартира была продана с публичных торгов Хубаеву. Но Росреестр отказал победителю торгов в регистрации права собственности, "ввиду возникших у регистрационного органа сомнений в волеизъявлении предшествующего собственника квартиры К. на отчуждение квартиры Макарову".

Администрация Невского района С.-Петербурга обратилась в суд с иском к Макарову о признании недействительной госрегистрации права собственности ответчика на квартиру.
Аргументы: спорное жилье является выморочным, а право собственности ответчика было зарегистрировано уже после смерти К. и на основе выданной покойным доверенности, которая на момент обращения в орган Росреестра прекратила действие ввиду смерти доверителя. В связи с этим, переход права собственности к Макарову не состоялся.

Победитель торгов –Хубаев просил суд признать за ним право собственности на спорную квартиру со ссылкой на то, что именно он был признан победителем торгов по реализации данного жилья, он полностью расплатился за квартиру и является добросовестным приобретателем, а факт смерти К. до госрегистрации перехода права собственности к Макарову не может служить основанием для признания ДКП незаключенным или недействительным.

Суд первой инстанции встал на сторону Администрации: квартира выбыла из собственности К. помимо его воли и может быть истребована в пользу г. Санкт-Петербурга в качестве выморочного имущества независимо от добросовестности последующих приобретателей квартиры.

Две следующие инстанции согласились с выводами первой.

ВС РФ не согласился:

По ДКП расчет был произведен между сторонами полностью до подписания договора, ДКП являлся актом передачи - соглашение по всем существенным условиям сделки между ее сторонами было достигнуто, сделка исполнена.

отсутствие государственной регистрации перехода права собственности на недвижимое имущество к покупателю не является основанием для признания недействительным ДКП недвижимости, заключенного между покупателем и продавцом.

нарушения, допущенные при регистрации перехода права собственности к покупателю Макарову по ДКП 2016 г., сами по себе не могут являться основанием для признания указанной сделки недействительной.

на суд возлагается обязанность по определению предмета доказывания как совокупности обстоятельств, имеющих значение для правильного рассмотрения дела - суд этого не сделал.

Ссылаясь на ст.302 ГК РФ, где собственник вправе истребовать имущество у добросовестного приобретателя, если оно утеряно или выбыло помимо воли, не выяснял наличии воли К. на отчуждение квартиры, ограничившись указанием, что при жизни К. не обращался за регистрацией, хотя тот выдавал доверенность.

Акты отменил, дело отправил на новое рассмотрение в суд первой инстанции.

Определение ВС РФ Открыть/Комментировать

2022-04-10 21:43:05 Открыть/Комментировать

2022-04-10 21:42:59 ЖЕРТВЫ ЦИФРОВОЙ ТРАНСФОРМАЦИИ

Перебирая в марте новости, наткнулась на статистику Росреестра:
В феврале 73% электронных ипотек зарегистрировано менее чем за 24 часа
"... доля ипотечных сделок в цифровой форме составляет 80%. Если раньше на регистрацию ипотеки требовалось от 5 до 7 дней, то благодаря проекту этот срок составляет меньше суток», – заявила заместитель руководителя ведомства.

В феврале на ФБ риелторы обсуждали как быстро Росреестр регистрирует права: одному за полдня, другому - "до дому доехать не успел". А третий спросил: когда Росреестр успевает делать правовую экспертизу?

Глядя на этот прекрасный показатель - 73% - мне вспомнилась одна февральская сделка.
Страхование было мною согласовано. Ждали проведения сделки.
Прислали документы:
Не верю!
Еще раз. Именно так. А может у них ... Нет, об этом в переписке ни слова.

ДКП в простой письменной форме: 1 продавец и 2 покупателя - супруги. Квартира приобретается в долевую собственность, в равных долях каждый. Регистрация электронная, через СБР.
ЕГРН - зарегистрирована совместная собственность.
В документах разночтение - полис оформить невозможно.

МЫСЛИ В ЗАМЕДЛЕННОМ ТЕМПЕ:
Ст. 42 СК РФ законом режим совместной собственности супругов может быть изменен только брачным договором, для которого обязательна нотариальная форма (п.2 ст.41 СК РФ).
П. 1 ст. 422 ГК РФ договор должен соответствовать обязательным для сторон правилам, установленным законом и иными правовыми актами (императивным нормам), действующим в момент его заключения.
П.3 ст. 421 ГК РФ - стороны могут заключить договор, в котором содержатся элементы различных договоров, предусмотренных законом или иными правовыми актами (смешанный договор). К отношениям сторон по смешанному договору применяются в соответствующих частях правила о договорах, элементы которых содержатся в смешанном договоре, если иное не вытекает из соглашения сторон или существа смешанного договора.
Т.е. если стороны заключили смешанный договор, один из элементов которого требует нотариального удостоверения, договор в целом подлежит нотариальному удостоверению. В качестве примера - договор купли-продажи, где супруги приобретают недвижимость в общую долевую собственность.
Ст. 163 ГК РФ нотариальное удостоверение сделок обязательно в случаях, указанных в законе (...)
Если нотариальное удостоверение сделки является обязательным, несоблюдение нотариальной формы сделки влечет ее ничтожность.

При правовой экспертизе регистратор мог бы указать на ошибку сторон сделки для ее исправления
Государственный регистратор, осуществляющий правовую экспертизу документов, обязан принять решение о приостановлении регистрационных действий (пункты 7, 13 части 1 статьи 26 Закона о регистрации).
7) форма и (или) содержание документа, представленного для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав, не соответствуют требованиям законодательства Российской Федерации;
13) сделка, подлежащая государственной регистрации или являющаяся основанием для государственной регистрации права, ограничения права или обременения объекта недвижимости, является ничтожной;

При не устранении причин приостановления, регистратор обязан принять решение об отказе в проведении государственной регистрации (ст. 27 Закона о регистрации).

Вариант исправления: соглашение к ДКП об исправлении технической ошибки

Косяк риелтора?
Ошибка регистратора?
Лозейка для продавца?
Будущая проблема супругов?

Все варианты

PS: через две недели принесли новую ЕГРН - зарегистрирована долевая собственность.
Основание? Открыть/Комментировать

2022-03-02 20:45:28 Согласно опросам, самая большая проблема для пользователей в Telegram — поиск новых каналов. К счастью, совместно с FutureSMM мы с лёгкостью ее решаем:

Разумный инвестор - получайте доход 36-60% годовых инвестируя в недвижимость от 200т руб. Специалисты расскажут как именно инвестировать в недвижимость, не владея ей. Регистрация сделок через росреестр, все законно, максимально надежно, высокая доходность. А также, альтернативные способы приумножения капитала. Подпишись

Недвижимость и Закон — на канале рассматриваются актуальные правовые новости, разбирается судебная практика по делам с недвижимостью, объясняются юридические тонкости сделок с недвижимостью.

Как жить - не тужить! Инвестиции в недвижимость, пассивный доход от аренды.
Цены на квартиры вырастут или упадут в скором будущем Многие спорят о том, выгодно ли инвестировать в недвижимость…
Давайте об этом поговорим сегодня на канале Александра Харыбина. Он занимается недвижимостью Москвы и Московской области 15 лет. Сам покупает и сдает студии. Разбирается в жилых комплексах - где выгоднее купить квартиру для себя, для аренды, в качестве инвестиций.
Подписывайтесь на канал, если хотите иметь своё жильё или сдавать в аренду выгодно квартиры:
Как жить - не тужить! Инвестиции в недвижимость, пассивный доход от аренды.

Недвижимость России - главный канал о российской недвижимости для тех, кто хочет на ней заработать. Ипотека, строительство, инсайды. Интересующие вас темы прокомментируют эксперты рынка.

Недвижимость в Европе - Недвижимость в Европе по доступным ценам

Строительство Закон Право - Главный канал про Недвижимость, Законодательство, Землеустройство. Новостройки и Жилые комплексы Москвы и МО. Правовое регулирование и нормативные акты. Переходите и Подписывайтесь!

ДОРОГА К ДОМУ - авторский канал андеррайтера-юриста страховой компании о правовой стороне недвижимости: разбор документов продавца, оценка рисков при покупке, титульное и ипотечное страхование, юридические задачи, анализ судебных решений.

FutureSMM (@futureSMM1) — продвижение Telegram-каналов под ключ. Помощь с ведением(контентом) и оформлением. Открыть/Комментировать