КОНСТИТУЦИОННЫЙ СУД: РОЖДЕНИЕ НОВОГО РИСКА Благодаря Консти | ДОРОГА К ДОМУ

КОНСТИТУЦИОННЫЙ СУД: РОЖДЕНИЕ НОВОГО РИСКА

Благодаря Конституционному суду теперь у покупателей, приобретающих жилую недвижимость на торгах, есть еще один риск, требующий проверки, оценки и проработки.

Кузьмин в 2015 году купил у банка "Советский" квартиру в Санкт-Петербурге площадью 273,8 кв.м за 10,95 млн. р. А через 2 месяца в отношении банка приняли меры по предупреждению банкротства.
Суд в рамках дела А56-68699/2016 признал сделку недействительной на основании п.1 ст.61.2 ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)», так как оспариваемая сделка совершена при наличии неравноценного встречного предоставления: рыночная стоимость спорной недвижимости составила 35 684 000 руб., в то время
как была отчужден по цене более чем в три раза меньшей. Кузьмина обязали вернуть квартиру, а банк — деньги.

Кузьмин попросил суд включить 10,95 млн.р. в реестр требований кредиторов банка. Кассация сочла, что эти деньги нужно выплатить физлицу за счет имущества, которое останется после того, как банк погасит требования реестровых кредиторов.

По общему правилу применение последствий недействительности сделки (п.2. ст.167 ГК РФ) предполагается, что стороны восстанавливаются в положение, имевшее место до совершения сделки.
КС РФ отметил, что когда применяют последствия недействительности сделки, подразумевают, "что покупатель жилого помещения, получив назад уплаченные за него денежные средства, мог бы реализовать право на жилище, приобретя другое жилое помещение".

Вернув квартиру и не получив деньги, Кузьмин не восстанавливает свое положение, существовавшее на момент сделки. В процедуре банкротства получение денег отсрочено!
Более того, шанс получить деньги после удовлетворения требований кредиторов стремится к !
Это, по существу, равнозначно безвозмездному изъятию у гражданина жилья, и возможно единственного пригодного для проживания.

В Законе о банкротстве нет специальной нормы об очередности удовлетворения требований таких кредиторов как Кузьмин, которая могла бы повысить вероятность получить средства за жилье по недействительной сделке. Очередной пробел в законодательстве!

КС РФ: деньги, вырученные с продажи имущества поступившего в конкурсную массу по недействительной сделке, нужно передавать сразу покупателю по этой сделке, а остальную вырученную часть сверх суммы по сделке (если она есть), передавать в конкурсную массу.

Это не все выводы!
В марте 2020 года Кузьмин получил решение суда, сохраняющее за ним право пользования квартирой до исполнения банком обязанности возвратить деньги, и только с момента исполнения банком указанной обязанности Кузьмин считается утратившим право пользования.

КС отметил, что решение суда, признавшего за заявителем право пользования квартирой до исполнения банком обязанности по возврату денег, в отсутствие надлежащего законодательного регулирования является формой реагирования суда на сложную жизненную ситуацию, в которой оказывается покупатель.

КС РФ: до получения денег по недействительной сделке, признанной таковой в рамках процедуры банкротства, а также в течение установленного судом разумного срока после получения денег, гражданин сохраняет право пользования жилым помещением; об этом праве информируются участники торгов.

Вот так рождаются риски!

Запоминаем. Проверяем.

Постановление КС РФ N 5-П от 03.02.2022 г.
Определение ВС РФ от 20.02.2020г.