МКДЭКСПЕРТ

2022-04-28 10:25:43 Открыть/Комментировать

2022-04-27 17:47:30 Изменения в способах оплаты за отопление: обзор новых предложений от Минстроя РФ

Уважаемые читатели!

Недавно мы делали обзор изменений, которые Минстрой РФ предлагает внести в Правила предоставления коммунальных услуг (Постановление Правительства РФ № 354). Если Вы подписывались на рассылку и не ознакомились – самое время проверить электронную почту.

Министерство выступило с новой инициативой. На этот раз – посвященной полному переходу к оплате отопления в течение отопительного периода. А еще сделало интересное предложение относительно ситуации, когда площадь помещения в изначальной документации отличается от той, которая содержится в Росреестре.

Мы подготовили обзор новых изменений. Получить его смогут подписчики нашей рассылки уже в эту пятницу.

Еще не подписались? – оставьте свой емэйл в анкете и получите материал вместе со всеми:

https://docs.google.com/forms/d/1qQZHkk1TdBWFE-EAUzoT1o26u_gVbChgA6MMUpUfw9Q/edit

p.s. если Вы уже подписывались, повторно этого делать не нужно. Открыть/Комментировать

2022-04-27 14:09:27 Что такое надлежащее уведомление о собрании?

Обязательным этапом в инициации любого собрания является уведомление о его проведении.

Согласно ч. 4 статьи 45 Жилищного кодекса РФ собственник, иное лицо, по инициативе которых созывается общее собрание собственников, обязаны сообщить другим собственникам о проведении такого собрания не позднее чем за 10 дней до даты его проведения.

Условно способы уведомления можно разделить на поименованные и непоименованные.

Поименованные способы раскрыты в этой же статье – надлежащим считается уведомление, если оно:

-) направлено заказным письмом (исключение – решением общего собрания собственников предусмотрен иной способ направления в письменной форме);

-) вручено под роспись;

-) размещено в помещении дома, определенном решением общего собрания собственников. Это – самые стандартные и наиболее распространенные варианты уведомлений.

Непоименованные способы выработаны практикой, в т.ч. судебной: отношения в жилищной сфере развиваются, появляются новые методы коммуникации – сайты, системы и т.п. В этой связи некоторые суды называют перечень, указанный в ч. 4 статьи 45 Жилищного кодекса РФ, открытым (см., например, Апелляционное определение СК по гражданским делам Санкт-Петербургского городского суда от 17 марта 2015 г. по делу N 33-4337/2015).

Но есть одна особенность: о выборе непоименованного способа управления также должно быть решение общего собрания собственников (см., например, Апелляционное определение СК по гражданским делам Верховного суда Чувашской Республики-Чувашии от 27 мая 2015 года по делу No 33-1823/2015, Апелляционное определение СК по гражданским делам Хабаровского краевого суда от 22 марта 2017 г. по делу No 33-2120/2017).
То есть допустимо направить и простое письмо, и уведомить через личный кабинет, с одной оговоркой: так решили собственники.

Вышеизложенное поднимает важный вопрос: может ли ненадлежащее уведомление повлечь за собой признание собрания (решения) недействительным?

Может, если голоса ненадлежащим образом уведомленных собственников влияют на исход голосования.

Если же присутствие неуведомленных собственников не влияет на принятие того или иного решения, следует строить свою позицию на том, что это основание для отмены является формальным и не сказывается на волеизъявлении иных жильцов: они проголосуют снова; вопрос только временных и денежных затрат.

Таким образом, надлежащим способом уведомления о проведении собрания является либо один из поименованных методов, указанных в части 4 статьи 45 Жилищного кодекса РФ, либо непоименованный метод, если имеется решение общего собрания собственников о его применении.

#мкдэксперт #экспертпост Открыть/Комментировать

2022-04-27 14:09:25 Открыть/Комментировать

2022-04-27 12:29:05 Непрерывность управления: чем отличается исключение из реестра лицензий от внесения изменений в реестр лицензий?

Много проблем возникает на этапе прекращения договора управления: между последним днем его действия, внесением изменений в реестр лицензий и фактическим началом управления новой организацией может пройти время. В настоящей публикации разберем, когда управляющая компания обязана осуществлять деятельность по управлению после окончания срока действия (прекращения) договора управления, а когда – нет.

В качестве основы будем опираться на два определения Верховного Суда РФ: Определение Судебной коллегии по экономическим спорам Верховного Суда РФ от 19.04.2021 № 303-ЭС20-23313 по делу № А51-21536/2019, Определение Судебной коллегии по экономическим спорам Верховного Суда РФ от 07.06.2021 г. № 307-ЭС21-1863.
Согласно Федеральному закон «О лицензировании отдельных видов деятельности», предпринимательская деятельность по управлению многоквартирными домами подлежит лицензированию и отражается в соответствующем реестре.

Жилищный кодекс РФ разграничивает основания и порядок внесения изменений в сведения о многоквартирном доме в реестр лицензий субъекта РФ (ч. 2, 3 статьи 198 Жилищного кодекса РФ) и основания и порядок исключения сведений о многоквартирном доме из реестра (ч. 5-5.4 статьи 198 Жилищного кодекса РФ). Причем порядок прекращения деятельности по управлению в связи с исключением сведений не совпадает с порядком прекращения деятельности в силу прекращения договора управления по окончании срока его действия.

При исключении сведений из реестра, а также в случаях прекращения или аннулирования лицензии применяется часть 3 статьи 200 Жилищного кодекса РФ, закрепляющая обязанность действующей УО продолжать управление МКД до определенного момента.

Ими могут быть:

-) возникновение обязательств по управлению у новой управляющей организации, выбранной общим собранием собственников или отобранной по результатам проведения открытого конкурса;
-) возникновение обязательств по договору управления, заключенного управляющей организацией с ТСЖ/ЖСК;
-) заключение договоров, связанных с оказанием услуг по содержанию и текущему ремонту общего имущества, предоставлением коммунальных услуг, собственниками при непосредственном управлении;
-) регистрация ТСЖ/ЖСК.

В свою очередь, изменение перечня многоквартирных домов, деятельность по управлению которыми осуществляет лицензиат, может иметь место в связи с заключением, прекращением, расторжением договора управления многоквартирным домом. В данном случае в орган ГЖИ предоставляется заявление о внесении изменений в реестр лицензий со стороны управляющей организации.
И при таком исходе лицензиат не обязан осуществлять управление многоквартирным домом после внесения изменений в реестр лицензий.

Таким образом:

1) Сведения об управлении исключены по основаниям, предусмотренным Жилищным кодексом РФ; лицензия прекращена или аннулирована – управляющая организация продолжает управлять до наступления одного из событий, указанных в ч. 3 статьи 200 Жилищного кодекса РФ;

2) Сведения изменены на основании заявления управляющей организации (в т.ч. в связи с расторжением договора управления, окончанием срока его действия – управляющая организация не обязана продолжать управление до одного из событий, указанных в ч. 3 статьи 200 Жилищного кодекса РФ.
 
#мкдэксперт #экспертпост Открыть/Комментировать

2022-04-27 12:29:03 Открыть/Комментировать

2022-04-26 18:51:46 Уважаемые подписчики!
Мы подготовили сборник ответов на вопросы в рамках рубрики "Вопрос от подписчика" от 11.04.2022 г. В нем содержатся ответы на все заданные 11.04.2022 г. вопросы.

Прикрепляем сборник в формате PDF файла.

Также искренне просим вас приглашать коллег в наше сообщество!

#мкдэксперт Открыть/Комментировать

2022-04-26 15:45:22 Образцы документов: обжалование постановления о привлечении к административной ответственности за не уборку снега на несформированной придомовой территории

Документ, который нужно иметь на вооружении любой УО/ТСЖ/ЖСК.

В зимнее время снегопады становятся настоящей головной болью: фактически в любой момент даже добросовестная организация может «навлечь» на себя административную ответственность из-за внезапно выпавшего снега. В особенности это касается домов с несформированной придомовой территорией.

Подобные постановления никогда не бессмысленно обжаловать. Для этих целей делимся образом, который Вы в той или иной форме можете использовать в своей деятельности.
 
#мкдэксперт #подборкадокументов Открыть/Комментировать

2022-04-26 11:49:46 В квитанциях ЖКХ, которые пришли в марте, многим жителям пришлось платить на 3000 рублей больше обычного. С чем это связано и повторится ли это в апрельских квитанциях?

Подробнее об этом пишут на канале День Самоуправления — проектом занимается инициативная группа дольщиков, которая отстаивает права жильцов.

Подпишись, чтобы узнать больше:

https://t.me/kv_vo Открыть/Комментировать

2022-04-26 10:23:21 Кто содержит детские площадки, прилегающие к МКД, но не входящие в границы придомовой территории?

Вчера мы размещали публикацию о содержании «несформированной» придомовой территории, т.е. земельного участка, не перешедшего в общую долевую собственность собственников помещений в МКД. Этим проблемы с придомовой территорией не исчерпываются: даже если земельный участок сформирован, всегда существует человеческий фактор – какой-либо объект могли не учесть.

Зачастую такими объектами являются детские/спортивные площадки. В настоящем посте разберем, кто должен заниматься содержанием таких площадок при размещении их  за пределами придомовой территории.

Практическая сторона проблемы: площадки должны соответствовать большому количеству ГОСТов. Торчащие гвозди и другие дефекты, даже если непосредственной угрозы для жизни и здоровья не создают, могут повлечь за собой проверку.
Частью 1 статьи 161 Жилищного кодекса РФ предусмотрено, что управление многоквартирным домом должно обеспечивать благоприятные и безопасные условия проживания граждан, надлежащее содержание общего имущества должно обеспечивать благоприятные и безопасные условия проживания граждан.

Согласно п. «ж» п. 2 Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме (утв. Постановлением Правительства РФ от 13.08.2006 № 491), в состав общего имущества включаются детские и спортивные площадки, расположенные в границах земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом.

В силу п. 66 Постановления Пленума Верховного Суда РФ № 10/Пленума ВАС РФ № 22 от 29.04.2010 собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности земельный участок, на котором расположен многоквартирный дом, и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества.

Руководствуясь системным толкованием этих норм, Верховный Суд РФ поддержал довод суда кассационной инстанции в деле А73-13544/2019: наличие государственного кадастрового учета земельного участка под МКД и прилегающей  к нему территории имеет значение для определения собственника земельного участка, но не влияет на обязанность лица, управляющего домом, обеспечивать надлежащее состояние детской игровой площадки на придомовой территории.

Чем такой вывод можно обосновать?

Дело в том, что как раз во избежание человеческих ошибок при межевании территории Минстрой РФ Приказом от 07.03.2019 г. № 153/пр утвердил Методические рекомендации по проведению работ по формированию земельных участков, на которых расположены многоквартирные дома.

В силу п. 6 Методических рекомендаций, при образовании земельного участка в его границы целесообразно включать объекты, предназначенные для обслуживания многоквартирного дома – включая детские площадки.

Таким образом, не включение какого-либо объекта в границы придомовой территории однозначно не снимает с собственников (а следовательно, с УО/ТСЖ/ЖСК) обязанность содержания: суды исходят в том числе из фактического пользования объектом.

#мкдэксперт #экспертпост Открыть/Комментировать