МКДЭКСПЕРТ

2022-05-18 13:51:42 Какие существуют требования к электромагнитному воздействию на ОДПУ электрической энергии?

ОДПУ электрической энергии должен быть сконструирован таким образом, чтобы исправно отражать потребление на протяжении всего срока использования его в качестве расчетного. Гарантией этого являются нормативно закрепленные требования, одно из которых – устойчивость к электромагнитным воздействиям. Рассмотрим его подробнее.

Согласно п. 136 Основных положений функционирования розничных рынков электрической энергии (утв. Постановлением Правительства РФ от 04.05.2012 № 442) установленный прибор учета должен соответствовать обязательным техническим и метрологическим требованиям к ОДПУ.

Технические параметры и метрологические характеристики счетчиков электрической энергии должны соответствовать требованиям ГОСТ 31818.11-2012 Часть 11 «Счетчики электрической энергии», ГОСТ 31819.11-2012 Часть 11 «Электромеханические счетчики активной энергии классов точности 0,5; 1 и 2», ГОСТ 31819.22-2012 Часть 22 «Статические счетчики активной энергии классов точности 0,2S и 0,5S», ГОСТ 31819.21-2012 Часть 21 «Статические счетчики активной энергии классов точности 1 и 2» (для реактивной энергии - ГОСТ 31819.23-2012 «Статические счетчики реактивной энергии»).

Согласно разделу 7.5 ГОСТ 31818.11-2012 «Счетчики электрической энергии», счетчики (полностью статические или электромеханические с электронными узлами) должны быть сконструированы таким образом, чтобы наводимые или излучаемые электромагнитные воздействия, а также электростатический разряд не вызывали повреждения счетчика и не влияли на результаты измерений сверх допустимых пределов.
 
Интересующим нас техническим требованием является класс точности: для учета потребляемой (производимой) электрической энергии подлежат использованию приборы учета класса точности, соответствующего требованиям правил предоставления доступа к минимальному набору функций интеллектуальных систем учета электрической энергии (мощности), а для потребителей - с максимальной мощностью не менее 670 кВт, в том числе приборы учета, обеспечивающие хранение данных о почасовых объемах потребления электрической энергии за последние 90 дней и более (п. 141 Основных положений функционирования розничных рынков электрической энергии).
 
Следовательно, любые ОДПУ электроэнергии должны обладать метрологическими и техническими характеристиками, которые позволяют им выдерживать влияние магнитного поля, в особенности – для случаев, когда прибор учета устанавливается в трансформаторных подстанциях.
 
Если электромагнитное воздействие существенным образом влияет на показание, такой прибор учета не может использоваться в качестве расчетного.

#мкдэксперт #экспертпост Открыть/Комментировать

2022-05-18 13:51:40 Открыть/Комментировать

2022-05-18 11:53:01 Кто занимается уборкой крыльца нежилого помещения и прилегающей к нему территории?

В адрес лиц, управляющих домами, часто поступают претензии от собственников/арендаторов нежилых помещений по поводу содержания крыльца и прилегающей территории.

Основаны они на том, что собственники/арендаторы плату за уборку придомовой территории вносят, а убирают за счет этих средств, как оказывается, не все. Разберем, кто в действительности должен убирать крыльцо и участок, непосредственно прилегающий к нежилому помещению.

Согласно ч. 1 статьи 36 Жилищного кодекса РФ, собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности земельный участок, границы и размер которого определяются в соответствии с требованиями земельного законодательства и законодательства о градостроительной деятельности.

В силу ч. 1 статьи 39 Жилищного кодекса РФ собственники помещений в многоквартирном доме несут бремя расходов на содержание общего имущества. Относится это и к собственникам нежилых помещений.

Исходя из п. 25 Минимального перечня услуг и работ, необходимых для обеспечения надлежащего содержания общего имущества (утв. Постановлением Правительства РФ от 03.04.2013 № 290) работы и услуги по содержанию общего имущества в МКД включают в себя работы по содержанию придомовой территории.

Указанные средства направляются именно на уборку придомовой территории.
Соответственно, если земельный участок сформирован и является частью общего имущества, УО/ТСЖ/ЖСК убирают его за счет средств на содержание в установленных границах. Крыльцо к нему, как правило, не относится и находится в зоне ответственности самого собственника нежилого помещения. Это не общее имущество. Из правила могут быть исключения: нужно смотреть техническую документацию на дом.

Более сложный вопрос: прилегающая к встроено-пристроенному помещению (помещениям) территория.

Как отметил Верховный Суд РФ (Решение Судебной коллегии по административным делам Верховного Суда РФ от 21.08.2019 N АКПИ19-451) придомовая территория и прилегающая территория – это не одно и то же; под последней понимается территория общего пользования, которая прилегает к зданию, строению, сооружению.

Есть часть 9 статьи 55.25 ГрК РФ, которая предусматривает, что лицо, ответственное за эксплуатацию здания, строения, сооружения (за исключением собственников и (или) иных законных владельцев помещений в многоквартирных домах, земельные участки под которыми не образованы или образованы по границам таких домов), обязано принимать участие, в том числе финансовое, в содержании прилегающих территорий в случаях и порядке, которые определяются правилами благоустройства территории муниципального образования.
 
Причем местными правилами благоустройства (например, Правила благоустройства г. Кемерово) может отдельно устанавливаться и прилегающая территория МКД, и прилегающая территория встроено-пристроенных нежилых помещений.
 
Поскольку лицом, ответственным за эксплуатацию нежилого помещения, является сам собственник, то из системного толкования ст. 55.25 ГрК РФ и правил благоустройства (если в них это отражено) следует, что собственник нежилого помещения, во-первых, участвует в расходах на содержание придомовой территории (будучи участником общей долевой собственности), во-вторых, самостоятельно несет расходы на содержание крыльца (иное может быть предусмотрено технической документацией на дом) и прилегающей к встроено-пристроенному помещению территории, которая к общему имуществу не относится.

#мкдэксперт #экспертпост Открыть/Комментировать

2022-05-18 11:52:59 Открыть/Комментировать

2022-05-17 15:39:39 Образцы документов: претензии в адрес собственников (иных законных владельцев) нежилых помещений и в адрес оператора связи

Взаимодействие с собственниками/иными законными владельцами нежилых помещений и сторонними организациями (в основном операторами связи) нередко заходит в тупик; именно тогда и необходимо переводить его в плоскость претензионно-исковой работы. Делимся с Вами образцами 3-х претензий, которые УО/ТСЖ/ЖСК могут использовать в своей деятельности: -) отказ заключить договор управления; -) несанкционированные граффити (рисунки) на фасаде;  -) пользование оператором связи общим имуществом.

Скачивайте по ссылке: https://vk.com/mkdexpert?w=wall-92994281_4314
 
#мкдэксперт #подборкадокументов Открыть/Комментировать

2022-05-17 12:33:21 Заключение договора ресурсоснабжения конклюдентными действиями: что это и как работает?

Относительно ресурсоснабжения существует множество предубеждений. Одно из них породило следующую мысль: если потребитель не заключает договор, предусматривающий предоставление коммунальной услуги (нежилые помещения во всех случаях и жилые при переходе на прямые договоры), то он и не обязан оплачивать долги за оказанные услуги на предложенных условиях. В этом посте разберем, почему это заключение ошибочно.

Согласно п. 2 статьи 158 Гражданского кодекса РФ, сделка, которая может быть совершена устно, считается совершенной и в том случае, когда из поведения лица явствует его воля совершить сделку. Такая конструкция получила название «конклюдентные действия»: поведение лица ясно выражает намерение на совершение сделки.

В силу п. 6 Правил предоставления коммунальных услуг (утв. Постановлением Правительства от 06.05.2011 № 354) договор, содержащий положения о предоставлении коммунальных услуг, может быть заключен с исполнителем в письменной форме или путем совершений потребителем действий, свидетельствующих о его намерении потреблять коммунальные услуги или о фактическом потреблении таких услуг (конклюдентными действиями).

Иными словами, на тех или иных условиях плата за коммунальные услуги вносится и до заключения договора ресурсоснабжения в письменной форме. А даже если и не вносится, то происходит потребление коммунальных услуг: свет горит, батареи греют, вода льется.

Почему так? – исходя из ч. 1 статьи 153 Жилищного кодекса РФ граждане и организации обязаны своевременно и полностью вносить плату за коммунальные услуги.

Эта обязанность возникает у собственника с момента возникновения права собственности на помещение, у нанимателя – с момента заключения договора социального найма (другого аналогичного договора, предусмотренного Жилищным кодексом РФ). И отсутствие письменного договора ресурсоснабжения не освобождает потребителя от обязанности возместить стоимость оказанных исполнителем коммунальных услуг (Определение Шестого кассационного суда общей юрисдикции от 03.03.2022 N 88-3800/2022).

Следовательно, действующее законодательство допускает заключение между ресурсоснабжающей организацией (РСО) и потребителем коммунальной услуги договора ресурсоснабжения без соблюдения письменной формы; потребитель, в помещение которого предоставляется коммунальная услуга, является стороной публичного договора независимо от того, облечен ли такой договор в письменную форму (Постановление Арбитражного суда Уральского округа от 29.04.2022 N Ф09-656/22 по делу N А60-35181/2021).

Есть ли какие-либо особенности в отношении нежилых помещений?
Несмотря на наличие обязанности УО/ТСЖ/ЖСК передать информацию об их собственниках РСО, в случае отсутствия у потребителя в нежилом помещении письменного договора ресурсоснабжения с РСО, объем коммунальных ресурсов определяется РСО расчетными способами для случаев бездоговорного потребления (Постановление Семнадцатого арбитражного апелляционного суда от 14.03.2022 N 17АП-490/2022-ГК по делу N А60-55239/2020)

#мкдэксперт #экспертпост Открыть/Комментировать

2022-05-17 12:33:19 Открыть/Комментировать

2022-05-16 18:31:03 Горячая вода в МКД ненормативной температуры: как понять, кто отвечает?

Одним из наиболее частых споров в цепочке «жильцы-УО/ТСЖ/ЖСК-ресурсоснабжающая организация (РСО)» является температура горячей воды: временное снижение ее на несколько градусов может породить многочисленные споры. Как в такой ситуации найти «крайнего» и что, в конечном итоге, можно сделать?

Согласно п. 84 СанПиН 2.1.3684-21 температура горячей воды в местах водоразбора централизованной системы горячего водоснабжения должна быть не ниже минус +60 и не выше +75 градусов Цельсия.
В силу ч. 15 статьи 161 Жилищного кодекса РФ организация, осуществляющая поставки ресурсов, необходимых для предоставления коммунальных услуг, отвечает за поставки указанных ресурсов надлежащего качества до границ общего имущества в многоквартирном доме и границ внешних сетей инженерно-технического обеспечения данного дома, если иное не установлено договором с такой организацией.

В соответствии с п. 8 Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме (утв. Постановлением Правительства РФ от 13.08.2006 № 491) внешней границей сетей водоснабжения, входящих в состав общего имущества, если иное не установлено законодательством РФ, является внешняя граница стены многоквартирного дома, а границей эксплуатационной ответственности при наличии ОДПУ, если иное не установлено соглашением собственников помещений с исполнителем коммунальных услуг или ресурсоснабжающей организацией, является место соединения ОДПУ с соответствующей инженерной сетью, входящей в многоквартирный дом.

Иными словами: РСО по договору ресурсоснабжения отвечает за качество коммунального ресурса до точки поставки.

Как отметил Верховный Суд РФ в определении от 22.01.2016 № 302-ЭС15-18973 по делу А10-5120/2013, определение параметров качества коммунального ресурса в точке поставки и наличие возможности уменьшения размера платы за весь объем коммунального ресурса ненадлежащего качества, поставленного в многоквартирный дом, соответствует структуре отношений сторон договора ресурсоснабжения, в рамках которого ресурсоснабжающая организация поставляет коммунальные ресурсы исполнителю коммунальных услуг в точке поставки (на границе балансовой принадлежности сторон) и, соответственно, отвечает перед ним за качество всего поставленного в этой точке объема коммунального ресурса.

На практике, в отсутствие соглашения между собственниками (либо уполномоченными на то УО/ТСЖ/ЖСК) и РСО, границы  балансовой принадлежности и эксплуатационной ответственности, а значит и точка поставки, находятся на внешней стене дома.

Что это означает?

-) ненадлежащее качество ресурса до ввода в дом – отвечает РСО;
-) ненадлежащее качество ресурса после ввода – отвечает лицо, ответственное за эксплуатацию сетей (УО/ТСЖ/ЖСК).

Определяется все это дело путем коллективного (с участием представителей РСО и УО/ТСЖ/ЖСК) составления акта измерения температуры в точке ввода.

На основе этого акта и предпринимаются дальнейшие действия: либо УО/ТСЖ/ЖСК предъявляет требования к РСО, либо же ищет причину внутри дома и исправляет ее.

#мкдэксперт #экспертпост Открыть/Комментировать

2022-05-16 18:31:01 Открыть/Комментировать

2022-05-16 14:05:07 Что делать, если УО/ТСЖ/ЖСК заставляют содержать контейнерную площадку, не входящую в состав общего имущества?

В недавнем посте (https://t.me/mkdexpert/724) рассматривали, кто оборудует места накопления ТКО. Сегодня подробнее остановимся на практическом аспекте проблемы содержания площадок, не входящих в состав общего имущества: чем можно аргументировать позицию УО/ТСЖ/ЖСК, связанную с отказом содержать эти площадки, если их уже привлекают к ответственности (либо все к этому идет)?

Согласно п.п 11 и 24 части 1 статьи 16 Федерального закона от 06.10.2003 № 131-ФЗ «Об общих принципах организации местного самоуправления в Российской Федерации» и ст. 7 «Федерального закона от 10.01.2002 № 7-ФЗ «Об охране окружающей среды» к вопросам местного значения относятся:

-) организация мероприятия по охране окружающей среды в границах муниципального городского округа;
-) участие в деятельности по накоплению, сбору, транспортированию, обработке, утилизации, обезвреживанию твердых коммунальных отходов.
Аналогичные положения, как правило, устанавливаются в уставе муниципалитета.

В соответствии с п. 4 статьи 8 Федерального закона от 24.06.1998 № 89-ФЗ «Об отходах производства и потребления» к полномочиям органов местного самоуправления относятся: создание и содержание мест (площадок) накопления ТКО, за исключением установленных законодательством РФ случаев, когда такая обязанность лежит на других лицах; определение схемы размещения мест (площадок) накопления ТКО и ведение их реестра.

Из буквального толкования вышеуказанных норм права следует, что орган местного самоуправления – администрация – ведет реестр мест накопления ТКО; в соответствии с требованиями действующего законодательства принимает меры к их оборудованию.
Помимо них имеется также письмо Минстроя РФ от 03.04.2019 г. № 11696-АО/06 – правовых норм не содержит, но, тем не менее, является позицией компетентного органа:

обязанность по созданию и содержанию мест накопления ТКО, не входящих в состав общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме, несут органы местного самоуправления муниципалитетов, в границах которых расположены такие площадки.

Что было бы, если бы УО/ТСЖ/ЖСК все же содержали такие площадки и собирали плату в составе платы за содержание?

– правомочия лиц, управляющих домами, в отношении спорных площадок ТКО как составной части общего имущества производны от прав собственников помещений в этом доме. Это означало бы, что УО/ТСЖ/ЖСК без волеизъявления собственников возлагает бремя содержания на лиц – жильцов – которым это имущество не принадлежит. Здесь уместна аналогия с бесхозяйными сетями.
Самим УО/ТСЖ/ЖСК имущество, конечно, тоже не принадлежит.

Это – основной тезис.
Администрация (иной надзорный орган) может пойти дальше и обратиться в суд в связи с фактическим использованием площадки ТКО. В таком случае ей нужно будет доказать, во-первых, что площадка ТКО функционально предназначена конкретно для этого дома (а часто бывают ситуации, когда ею пользуются несколько домов); во-вторых, сам факт использования.

#мкдэксперт #экспертпост Открыть/Комментировать