Александр Князев: Финансы и Инвестиции

2022-04-28 17:03:06 В России может появиться льготная ипотека на вторичную недвижимость. Что это значит для рынка недвижимости, что будет с недвижимостью в России в 2022 году и о чем стоит помнить?

Вероятность распространения льготной ипотеки на вторичный рынок недвижимости в текущих условиях я бы назвал крайне высокой. Уж если об этом заговорили - вопрос времени, когда ее введут. Главным условием Марат Хуснуллин озвучивает ситуацию, при которой будет стагнировать в первую очередь первичный рынок, а следом за ним и вторичный рынок недвижимости.

Все очень просто, да?

Стагнирует вторичка - нечего продавать - не на что покупать новые квартиры у застройщиков.

Радикальных причин для того, чтобы ситуация в сфере недвижимости улучшилась я тоже не вижу. Доходы населения в реальном выражении продолжают снижаться, по всей стране наблюдаются если не сокращения, то вынужденные "высвобождения от работы". Много людей уехало за рубеж - создав дополнительное предложение на рынке продажи жилья и все в таком духе.

Да, льготная ипотека под 9% (если опираться на планы президента РФ) может простимулировать дополнительно и вторичный рынок жилья. Вопрос в том, будет ли это разумно. И не принесет ли в долгосрочной перспективе это больше вреда, чем пользы.

Ведь уже сейчас рынок недвижимости РФ я бы назвал крайне перегретым. Годы стимулирования рынка относительно низкой ипотекой сделали свое дело. Стоимость жилья в рублевом выражении в некоторых городах за год выросла на десятки процентов. При этом, разумеется, доходы людей вовсе не росли такими темпами, что сделало покупку жилья недоступным для широких слоев населения.

С другой стороны, если мы оценим картину в долларовом эквиваленте или даже в рублевом - но с учетом реальной потребительской инфляции - то увидим, что рост в реальном выражении не такой уж большой. А в долларовом эквиваленте он и вовсе отсутствует (например, если опираться на кировскую недвижимость). Да, отдельные города - такие, как Сочи - могут похвастаться отличной динамикой и в валюте. Но Сочи - это не вся страна, не так ли?

Кроме того, если продолжать аналогию с другой страной под мега-санкциями - Ираном, то можно увидеть, что там наблюдается парадоксальная ситуация: жилье стоит очень-очень дорого, а доходы весьма низкие. В итоге позволить себе купить жилье, учитывая невероятную инфляцию, может лишь ограниченный круг людей.

Поэтому я бы сказал, что введение льготной ипотеки на вторичное жилье - это своего рода костыль, попытка выжать из строительной отрасли максимум сливок, которые еще остались в России. Состоятельные люди предпочитают вкладывать деньги в зарубежную недвижимость - ОАЭ, Турция и т.д. Перспективы рынка элитного жилья выглядят неоднозначно. Перспективы эконом-сегмента, возможно, получше, но здесь существует риск перегрева и схлопывания рыночного пузыря недвижимости.

Аналогичный пузырь мы наблюдали в США в 2008-2009 годах, когда спрос и цены на недвижимость, разогнанные дешевой ипотекой, потеряли связь с реальностью.

РФ была близка к такому состоянию еще до начала спецоперации. А сейчас, когда доходы многих людей и вовсе стоят под вопросом, крах рынка недвижимости может оказаться ближе, чем кажется. Массовые неплатежи по ипотеке, застойные явления в первичном и вторичном сегментах рынка - нужен лишь небольшой толчок, чтобы все посыпалось.

Поэтому я бы рекомендовал крайне осторожно относиться к инвестиционной недвижимости в текущих условиях. Велик шанс, что вы не заработаете, а потеряете, если вообще сможете продать свой объект по адекватной цене.

Удачи в инвестициях!

#недвижимость #льготнаяипотека #ипотека #россия #кризис



Открыть/Комментировать

2022-04-27 16:53:34 Да, вы можете сказать, что все эти индексы, все эти показатели, и даже сделки Баффета - ни о чем не говорят и ничего не гарантируют!

Верно. В инвестициях нет гарантий. Но если смотреть на ситуацию в целом, то я позитивно воспринимаю текущую обстановку и даже продолжающуюся просадку фондового рынка. Вспомните о других параметрах, которые я приводил в своих предыдущих видео. Например, о том, что начало цикла подъема ставок ФРС США - это скорее бычий сигнал для фондового рынка. Или о том, как сильно снизились переоцененные коэффициенты чистых компаний роста. И вы поймете, почему по совокупности факторов я предпочитаю активно ДОКУПАТЬ акции именно тогда, когда на панике многие инвесторы избавляются от акций в минус.

Те же действия Баффета многое говорят о том, как именно он воспринимает текущую обстановку. Уоррен Баффет долго воздерживался от сделок из-за того, что считал рынок переоцененным: он не видел возможности даже докупать акции. Теперь же он выходит на рынок и готов покупать-покупать-покупать, пока другие инвесторы наращивают кэшевые позиции, потому что слишком напуганы.

Как будете действовать вы? Уверен, многие сожалеют о том, что в свое время в марте-апреле 2020 года не смогли закупиться по выгодным ценам. Ведь именно с восстановления рынка начался очередной бум инвестиций. Что ж, теперь у вас есть возможность не упустить очередной выгодный момент перед очередным рывком рынка вперед.

Ну, а если вы хотите начать инвестировать грамотно, хотите покупать надежные и качественные акции по четкой и понятной стратегии - вы можете обратиться ко мне по контактам из описания к видео. И я буду рад вам помочь!

Удачи в инвестициях!

#кризис #уорренбаффет #инвестиции #фондовыйрынок #деньги



Открыть/Комментировать

2022-04-27 16:53:28 Акции падают и падают. Мы видим только снижение - никакого роста! Значит ли это, что кризис 2022 года на пороге? Значит ли это, что нужно продавать акции, пока не случилось еще большего падения?

Я убежден, что подобное снижение - настоящий подарок для инвестора. И это не просто слова теоретика. Я всегда подтверждаю свои слова своими действиями. Например, вчера я докупил акции на очередные 3000$, выровняв позиции по портфелю и усреднившись.

Инвестор может купить акции по тем ценам, которые были несколько месяцев, а то и год назад. Почему же это должно смущать? Логика здесь часто уступает место эмоциям. Но инвестор должен руководствоваться именно логикой.

И вот почему я не жду кризиса в 2022 году, а текущую просадку считаю невероятно "вкусным" шансом для усреднения:

1) Инвесторы УЖЕ сильно боятся и УЖЕ сидят на огромной куче кэша. Размер кэшевых позиций ведущих фондовых менеджеров составил почти 6%. Вы можете сказать, что 6% - это же такая мелочь. Но все познается в сравнении: такой запас кэша был достигнут, например, в апреле 2020 года, когда рынок был на дне и когда было лучшее время для входа в рынок.

2) Схожие запасы кэша мы видели в кризис 2008 года и в крах доткомов. Когда слишком много денег сидит без дела - это признак скорого разворота рынка. Деньги не могут долго находится "просто деньгами", особенно сейчас, когда инфляция в тех же США бьет сорокалетние рекорды. Деньги должны работать, и они скоро вернутся в фондовый рынок.

3) Индексы страха/жадности, а также синтетический "Индекс Бей-или-Беги" от Wells Fargo показывает, что инвесторы пока бегут. Когда индекс находится в отрицательной зоне - на рынках царит паника и депрессия. Но предыдущие периоды ухода индекса в отрицательную зону предшествовали развороту и началу роста рынка.

4) Действия крупных фундаментальных инвесторов также говорят о том, что они видят перспективы во вложении денег в фондовый рынок в текущих условиях. Самый яркий пример - Уоррен Баффет. Тот самый Баффет, который долго-долго сидел на миллиардной куче кэша.

Сидел-сидел - и начал действовать. Во-первых, предыдущие два года он активно занимался байбеками своих же собственных акций. А в последние пару месяцев начал совершать очень крупные сделки с акциями на миллиарды долларов:

- 7 миллиардов вложены в середине марта в Оксидентал Петролеум
- почти 12 миллиардов - в Аллегани Корпорейшн
- и еще более 4 миллиардов в HP Открыть/Комментировать

2022-04-26 17:51:15 Огромное преимущество дивидендных акций в том, что в них работает "накопленный пассивный доход", который способен превратить ваш ручеек дивидендов в целую реку!

Хороший пример работы такого ручейка приведен в комментарии, оставленному к предыдущему выпуску рубрики "Жизнь на дивиденды".

В самом деле - когда вы только начинаете инвестировать, ваш денежный поток оказывается довольно скромным. Особенно, если у вас нет никакого существенного стартового капитала. Но чем больше акций вы покупаете и чем больше дивидендов вы получаете - тем больше становятся ваши возможности для еще более активного расширения вашей "денежной речки"!

Можно привести в пример мои дивиденды, о которых я рассказывал в том самом выпуске неделю назад.

За 2016 год я получил лишь 27$ дивидендов. Это очень маленькая сумма, но это то, с чего я начинал. Этих 27$ после налогов не хватило бы даже, чтобы купить 1 акцию Кока-Колы: в 2016 году стоимость Кока-Колы варьировалась от 40$ до 45$.

С другой стороны, в 2021 году я получил 17 857$ дивидендов. По цене на конец 2021 года можно было бы купить 301 акцию Кока-Колы, которые способны приносить дивиденды 1.76$ на акцию или дополнительно 461$ после налогов. А значит на эти дивиденды через год можно будет снова купить несколько штук акций, сами дивиденды будут увеличены и так далее.

Да, здесь мы допускаем сценарий, при котором покупается только ОДНА компания, что конечно неверно с точки зрения диверсификации. Но пример важен, скорее, с точки зрения иллюстрации самого принципа:

1) каждая дивидендная выплата позволяет купить БОЛЬШЕ акций
2) новые купленные акции позволяют получить БОЛЬШЕ дивидендов
3) и все идет по кругу, приправленное эффектом сложного процента роста капитала и роста дивидендов

Неудивительно, например, что при таком подходе у Уоррена Баффета запасы кэша растут быстрее, чем он их может потратить. Хотя Berkshire Hathaway не выплачивает дивиденды, это настоящая дивидендная машина внутри самого холдинга. Миллионы и сотни миллионов долларов регулярно текут на счета компании, постоянно разрастаясь до совершенно невообразимых величин!

Первая выплата в пару долларов может показаться смешной. Хотя я убежден, что именно она должна мотивировать вас. Вы начинаете видеть, КАК работают ваши инвестиции. И КАК можно приумножать их снова и снова, заставляя ручеек превращаться в реку!

Удачи в инвестициях!

#жизньнадивиденды #дивиденды #пассивныйдоход #баффет #сложныйпроцент



Открыть/Комментировать

2022-04-25 20:37:20 Санкции, заморозка ряда активов, невыплата дивидендов - по российским акциям из-за экономических причин и по акциям США у российских брокеров из-за санкций... А еще в добавок коррекция цен на целый ряд активов!

Все это заставило многих инвесторов сильно переживать и волноваться.

Куда теперь им податься? На завод идти?

Нет, если инвесторы действовали, как ИНВЕСТОРЫ, а не как спекулянты. Я уже говорил об этом раньше и повторюсь снова: если вы действительно ИНВЕСТИРУЕТЕ, то подобные колебания рынка и дивидендов, подобная нестабильность не должны вас смущать!

Если вы действовали, как инвесторы, то вы:

1) никогда не инвестировали последние деньги;
2) всегда имели резерв - подушку безопасности;
3) ориентировались на длительный срок вложения;
4) были готовы к тому, что что-то может пойти не так

В частности, та же самая временная заморозка активов при переносе от санкционных брокеров - как раз такой пример, когда что-то пошло "не так".

Да, я знаю, что многие люди считают: проще пережить обвал рынка, нежели заморозку активов до нормализации работы депозитария. Мол, во время заморозки активов мы ничего не можем сделать, а во время кризис у нас есть хотя бы возможность продать акции. Но по сути это просто "психологический костыль". Условная возможность продать акции в минус - это лишь мысленная уловка. Ни один разумный человек, считающий себя инвестором, не будет распродавать акции в кризис, если он покупал их с мыслью, что кризис-то может прийти.

Точно так же и тут. Воспринимайте заморозку активов, как закрытие торгов на бирже. Я уже приводил в пример Уоррена Баффета, который открыто об этом говорил: "Если инвестор покупает БИЗНЕС, то его не будет волновать, если все фондовые рынки закроются на 5 лет".

Если инвестор вкладывал свои деньги так, что из-за заморозки торгов ему придется идти на завод, значит он что-то неверно сделал в своем финансовом планировании. Был слишком самоуверенным или слишком спекулятивно настроенным.

Я приведу собственный пример, как обычно. Я могу жить на дивиденды - мой дивидендный денежный поток покрывает ВСЕ базовые расходы семьи! Но, если бы мои дивиденды упали в 2 раза, оказались заморожены или вообще весь капитал стал бы недоступен на неопределенное время, я бы не оказался "банкротом".

Потому что:

1) У меня ЕСТЬ подушка безопасности (и она хранится не только у брокера - это диверсификация по местоположению). Ее хватит на пару лет спокойной жизни семьи даже без урезания расходов. Или лет на 5 в режиме экономии.

2) Я вкладываю только СВОБОДНЫЕ деньги. Да, это подавляющее большинство моих денег. И да, потеря капитала у IB - по сути потеря трудов всей сознательной жизни. Но тем не менее, это свободные деньги.

3) В принципе, я эмоционально готов к этому. Хотя я сильно сомневаюсь в таком катастрофическом сценарии, как полная потеря всего инвестиционного капитала, я пропустил эту мысль через себя. Я уже прожил эти ощущения. И если такое случится, мне будет проще с этим справиться.

Попробуйте мыслить и действовать именно таким образом. И вы поймете, как должен поступать настоящий инвестор и в случае санкций, и в случае коррекции фондового рынка, и в случае временной заморозки активов.

Удачи в инвестициях!

#заморозка #инвестиции #санкции #стресс #кризис



Открыть/Комментировать

2022-04-24 18:41:05 еще остались. Но "справиться с проблемами лучше" - не значит, что проблем не будет вовсе.

Даже если поделить проблемы Ирана (инфляцию, безработицу, девальвацию и т.д.) на 2 - это весьма и весьма мрачная перспектива.

А потому диверсификация в другие экономики посредством надежных и первоклассных инвестиций - лучшая защита от грядущих проблем!

Удачи в инвестициях!

#иран #россия #экономика #санкции #фондовыйрынок



Открыть/Комментировать

2022-04-24 18:40:24 Россия стала лидером по числу введенных против нее санкций. Они охватывают практически все сферы жизни: от чисто финансовой и бизнес-составляющей и заканчивая невозможностью оформить подписку на развлекательные сервисы.

На этом фоне несколько иронично, хотя и вполне закономерно, выглядит встреча Мосбиржи с иранской биржей. Иран под санкциями уже 40 лет. И мы можем наглядно увидеть, что нас, скорее всего, ждет в грядущие годы.

1) Гиперинфляция
Инфляция за год в Иране более 35%. Это следствие санкций и постоянного дефицита импортных высокотехнологических компаний. Ирану приходится нелегко в попытках хоть как-то обеспечивать поставки ключевых продуктов. И, даже несмотря на то, что против Ирана не вводили санкции Китай, Индия и Турция, этого оказывается недостаточно.

В России мы уже наблюдаем высокий уровень инфляции. И насколько он будет выше, когда к концу подойдут запасы через несколько месяцев, покажет время. Напомню, что проблемы в Иране также не начались сразу.

2) Безработица
Безработица в Иране около 15% - это следствие все тех же санкций. По сути реально функционируют в стране только нефтяной, нефтехимический и горнодобывающий сектор. Ничего не напоминает?

Для справки - в России УЖЕ начинаются проблемы с трудоустройством, вызванные приостановкой деятельности зарубежных работодателей, снижением уровня жизни и т.д. Конечно, все это подается под благовидным соусом новояза (не "увольнение", а "высвобождение от работы"), но сути это не меняет. Так и разворачивается спираль кризиса: меньше работы - меньше денег - меньше возможностей для бизнеса.

3) Девальвация
Национальная валюта Ирана - реал - мощно девальвировался на фоне санкций. Причем, реальная девальвация: наличного и ликвидного доллара - еще выше. Для справки официальный курс реала в 5-6 раз меньше курса "черного рынка", где можно купить наличные доллары. И наличные доллары можно купить только там.

Не правда ли "полочка" официального курса в Иране сильно наблюдает "полочку" в официальном курсе рубля в РФ? Пока рубль держится, но если вспомнить о причинах и о цене такого удержания, легко понять: стоит максимально использовать такой выгодный курс для максимальной закупки валюты!

4) Обвал ВВП
ВВП Ирана долгое время держался и даже рос после введения жестких санкций - пиковые цены на нефть этому хорошо поспособствовали. Но затем ВВП начал снижаться - закономерный исход при блокирующих санкциях против экономики.

У РФ все впереди. И да, пока мы ждем снижения ВВП на 11% с последующим постепенным ростом. Но даже с этим ростом придется ждать несколько лет, чтобы вернуться на ПРЕЖНИЕ уровни. И это при условии, что ухудшения обстановки не будет!

5) Изолированный фондовый рынок
По сути, фондовый рынок Ирана изолирован от внешнего мира. И он принес огромную доходность - в сотни процентов доходности с начала введения санкций. Однако это доходность в местной валюте по официальному же курсу реала.

Пересчитайте доходность в долларах по реальному курсу (например, курсу черного рынка) - и вы увидите, что инвесторы практически ничего не заработали. Да, покупать акции иранских компаний для иранцев было лучше, чем просто держать девальвирующиеся бумажки. Но говорить о богатстве тут не приходится.

С российским фондовым рынком все аналогично - долларовый индекс RTS показывает уровни 17-летней давности. Все деньги, которые держали в фондовом рынке инвесторы все это время, не приумножились. А даже сократились, если учесть инфляцию.

При этом, доверять инвестициям в российский фондовый рынок становится все труднее. Отказ от публикации отчетности многими российскими эмитентами: Северсталь, ММК, Алроса, Фосагро и т.д. превращает их в "черные ящики". Что там происходит, какие хитрые и богатые дяди рулят вашими денежками - никто не знает. Верьте, что так надо. Верьте, что дивиденды вам не платят ради высшей цели. Просто верьте!

Да, я почти уверен, что Россия может справиться с санкциями и экономическими проблемами более уверенно, чем Иран. Просто потому, что экономика России была изначально более диверсифицирована. И какие-никакие, но резервы у ЦБ РФ Открыть/Комментировать

2022-04-23 17:03:42 Что будет, если Interactive Brokers разорвет договора с россиянами? Какие будут варианты у российских инвесторов?

В условиях неопределенности люди гиперболизируют проблемы, которые даже не реализовались. Например, мне неоднократно пишут в комментариях по поводу Interactvie Brokers: страшно-страшно-заморозят-все-пропало! А я сплю ночью спокойно, даже без двойного гражданства:) Потому что весь опыт вводимых санкций и разрыва отношений с брокерами показывает: намного выше риски от ВОЗВРАЩЕНИЯ капитала в РФ, нежели от этого самого разрыва договора с брокером.

Может Interactive Brokers разорвать договор с гражданами РФ?

Да, может. Например, Saxo Bank уже попросил россиян "на выход". Но почему-то у переживающих инвесторов в голове стоит шаблон: "Разрыв договора = потеря всех денег". На самом деле, все далеко не так. У того же Saxo Bank инвесторы-россияне получили 2 месяца на перевод денег и/или активов. Причем, перевести их можно к тому же Interactive Brokers, к другому зарубежному брокеру или вернуть в Россию.

И вот тут у меня сразу вопрос: если вы уверены в безопасности хранения денег в России, почему вас смущает необходимость ВЕРНУТЬ их обратно от зарубежного брокера? Издержки на комиссиях? Они минимальны, в пределах волатильности котировок за 1-2 дня на рынке. Издержки на налогах? При переводе активов налоги не берутся.

Так что для меня подобное противоречие остается загадкой.

У меня все просто: я целенаправленно выбирал зарубежного брокера из-за высокой надежности, страховки и возможности покупать широчайший спектр активов. Более того, после введения санкций и начала "спецоперации" выяснился еще один важный момент - возможность ПОЛУЧАТЬ ДИВИДЕНДЫ, которые у брокеров в РФ вы получить не можете. По акциям США - из-за проблем Национального Расчетного Депозитария, а по акциям РФ... ну просто потому что дивиденды отменяют.

Поэтому даже, если Interactive Brokers разорвет договор с россиянами, я скорее рассмотрю открытие счета у какого-нибудь кипрского или азиатского брокера, нежели возврат активов в РФ. В текущих условиях завести деньги или активы в Россию очень легко, а вот ВЫВЕСТИ их обратно в существенном объеме - невероятно трудно и дорого.

И да, я понимаю, что этот вариант не для всех, но все же - по опыту ряда клиентов возможность смены резидентства используют уже достаточно многие. У меня есть несколько человек, которые релоцировались в Грузию, Турцию и даже Таиланд. Имея там адрес, они могут спокойно подтвердить у Interactive Brokers свое зарубежное резидентство. И даже с российским паспортом продолжать инвестировать у него в случае разрыва договоров.

Как видите, мое спокойствие обосновано: у зарубежного брокера есть масса альтернативных вариантов для решения возможных проблем. У российских брокеров, увы, таких вариантов очень мало. И все они сопряжены с дополнительными рисками.

Удачи в инвестициях!

#interactivebrokers #брокер #санкции #инвестиции #финансы



Открыть/Комментировать

2022-04-22 19:37:49 Набиуллина объявила о "структурной трансформации" экономики России через несколько месяцев. И я недавно пояснял, почему это - предвестник девальвации рубля. А также обещал пояснить, почему выбор доллара и инвестиций в долларовые активы - лучшая защита от того экономического кризиса в России, который нас ожидает через 3-6 месяцев.

Доллар любят хоронить, особенно сейчас - когда введены санкции. Но давайте взглянем на ситуацию с экономической точки зрения.

1) Доллар остается ведущей РЕЗЕРВНОЙ валютой во всем мире
На него приходится около 60% мировых резервов. И да, мы видим явный тренд на снижение доли доллара в мировых резервах с 2000х годов. Но также обратите внимание: уровень доллара в резервах все еще ВЫШЕ, чем в 1995 году. Сколько десятилетий нужно, чтобы доля доллара снизилась хотя бы до 30-40% от текущего уровня? И даже при таком снижении он будет занимать большую долю, чем сейчас занимает евро.

2) Доллар остается ведущей РАСЧЕТНОЙ валютой
Подавляющее большинство котировок, мировых расчетов и даже заимствований осуществляется в долларовом эквиваленте. Даже на фоне дедолларизации цену нефти или газа продолжают считать в долларах.

3) Больше всего богатства в мире приходится на США
Если представить все богатства в мире в виде 100$, то 29$ - почти треть! - придется на Соединенные Штаты Америки. Увы, России по богатствам нет даже в десятке. И это неудивительно - вся капитализация российского фондового рынка меньше, чем капитализация отдельных компаний США: таких, как Гугл, Тесла или Амазон.

4) США выигрывают от экономического кризиса в России и энергетических проблем в Европе
Россия, к сожалению, не славится высокотехнологическим экспортом. В основном страна экспортирует сырье: металлы, нефтегаз, древесину, да еще удобрения. И вот на фоне разрыва экономических цепочек, на фоне вводимых санкций и ограничений выигрывают США! Они могут поставлять больше СПГ, чтобы хотя бы частично заместить долю России в Европе. В США вновь начинают активизироваться нефтяные компании - включая сланцевиков. Да, другие сырьевые экономики тоже от этого выигрывают, но за счет технологического превосходства у США более выгодная позиция.

5) Высокий госдолг США, высокая инфляция и эмиссия денег - на руку ИНВЕСТОРУ!
Возможно, самая парадоксальная вещь, но если вести речь о позиции именно инвестора, все встает на свои места. Инфляция 8.5% год к году? Это плохо для тех, кто держит деньги в кэше, но это замечательно для самих США (как финансового игрока). Что делают Штаты?

- Они ПЕЧАТАЮТ доллары и могут делать это неограниченно: благодаря стабильному спросу на валюту во всем мире.
- Они выпускают долларовые гособлигации под ставку менее 3% за 10-летние бонды с реальной доходностью -5.5%.
- Они могут финансировать свои инфраструктурные проекты за счет всего мира - включая Россию.

У людей вызывает возмущение такая финансовая политика США, когда они смотрят на нее "со стороны", но когда они смотрят на нее "изнутри" с позиции инвестора - они понимают, почему так выгодно инвестировать именно в долларах!

Инвестора не волнует высокая инфляция: он защищен тем, что покупает РЕАЛЬНЫЕ АКТИВЫ. Которые будут приносить еще больше денег, учитывая те экономические факторы, что я озвучил выше.

Во время и после Второй Мировой Войны США находились в очень выгодном положении как раз благодаря своему территориальному положению и экономическим возможностям. Сейчас масштаб конфликта заметно меньше (и я надеюсь, что он не будет разрастаться), но принципы остаются прежними: покупка акций США является мощным хеджированием против экономических потрясений, как в Европе, так и в России.

Удачи в инвестициях!

#инвестиции #доллар #сша #экономика #госдолг



Открыть/Комментировать

2022-04-21 18:58:47 Инвестиции в арендную недвижимость скоро начнут приносить большие убытки. Причем, как в долларовом, так и в рублевом выражении!

Согласно статистике, которую собирают профессиональные участники рынка, предложение арендных квартир сильно выросло - больше, чем на треть. И на этом фоне стали снижаться арендные ставки.

Даже до резкого роста инфляции, начала "спецоперации" и введенных санкций ставка доходности арендных квартир была на пограничном уровне - 4-7% в рублях до учета налогов и амортизации (в зависимости от города, места и т.д.). Такие расчеты я неоднократно приводил на канале. Теперь же, когда даже ОФИЦИАЛЬНЫЙ уровень инфляции ожидается 20%+ за 1 год, доходность арендных квартир становится отрицательной - убыточное вложение в чистом виде.

Более того, не видно предпосылок для того, чтобы ситуация могла резко перемениться. Избыточное предложение возникло из-за отъезда части обеспеченных и мотивированных людей за рубеж. Из-за того, что против России были введены санкции, скаканула инфляция, ослаб курс рубля, уже начинают уезжать мигранты из Средней Азии. Не все и пока не массово, но такая тенденция есть. А, учитывая, что реальное влияние санкций мы можем увидеть лишь через 3-6 месяцев, настоящий "исход мигрантов" может быть только впереди.

Получается, что аренда - та самая "надежная и стабильная" - не приносит реальной отдачи.

Но может быть ситуацию вытащит рост цен на недвижимость?

Увы, на это я бы тоже не стал рассчитывать. Дело в том, что для роста цен в реальном выражении также нет предпосылок. Цены на недвижимость могут вырасти в рублях - чтобы компенсировать инфляцию. Но если говорить о РЕАЛЬНОМ доходе, да еще и в эквиваленте твердой валюты - это скорее фантазии, нежели реальные возможности.

Опять же:

- эмигрирующие за рубеж россияне выставляют свое жилье на продажу;
- застройщики продолжают вводить новые объекты на фоне снижения спроса;
- высокие ипотечные ставки исключают из рынка огромный пласт людей, у которых нет наличности, чтобы купить квартиру "прямо сейчас";
- снижение общего уровня доходов населения сокращает покупательский потенциал.

И я почти уверен: уровень жизни и доходы (как частных лиц, так и бизнеса) будут продолжать снижаться и дальше.

Поэтому, да - арендная недвижимость в России это одно из худших вложений, которое вы можете сделать сейчас. Она и раньше была крайне сомнительным выбором. А сейчас это просто деньги, зарытые в землю на неопределенный срок, но с вполне определенным результатом: ПОТЕРЕЙ покупательной способности.

Удачи в инвестициях!

#недвижимость #аренда #инвестиции #раньте #кризис



Открыть/Комментировать