BusinessHunters

2022-08-24 10:54:01 Как сдавать жилье

Речь в данной публикации пойдёт о Москве и об эконом-сегменте, как о наиболее ликвидном.

В других регионах могут быть другие правила и другая сезонность.

Предложение арендных квартир в августе сократилось на 20%. Об этом сообщает РБК.

В Москве это высокий сезон аренды. Он начинается с августа и по инерции может продлиться до середины-конца октября. В этот период цены на аренду могут быть выше на 20%.

И, естественно, инвестору выгоднее сдать квартиру именно в эти месяцы. Как это можно сделать?

Здесь обычно используют несколько инструментов. Все они - это прописанные условия договора.

1. Плавающая арендная ставка с привязкой к сезону. Ее часто используют в коммерческой недвижимости, делая скидку или наоборот надбавку, например в летний сезон - в зависимости от типа бизнеса.  В жилой недвижимости это тоже используется в курортных регионах.

2. Плавающая арендная ставка с привязкой к среднерыночной цене. Составляется формула, по которой ставка может меняться, но, например, не чаще раза в три месяца или полгода.

3. Сдать с фиксированной ставкой нужно в высокий сезон и прописать в договоре, что минимальный срок аренды - 1 год. В случае более раннего выезда - депозит не возвращается. Чтобы продление договора приходилось на следующий август-сентябрь.

4. Некоторые просто расторгают договор в нужный момент (естественно, предупреждая арендатора за месяц) и пересдают дороже. Но тут уже нужно смотреть и договариваться индивидуально. Ведь в любом бизнесе порядочность - важнее доходности.

Есть и ряд других инструментов, повышающих стоимость сдачи, но это - отдельная история.

Разумных инвестиций! Открыть/Комментировать

2022-08-02 07:02:07 Дураков ищут лишь дураки

Большая часть заказов на подбор или проверку бизнеса приходится на объекты стоимостью до 10 млн рублей.

В этом бюджете существует устоявшая формула расчёта цены бизнеса. Она равна в среднем от 12 до 24 месячных прибылей.

Если вы только собираетесь покупать бизнес и приглядываетесь к ценам, несмотря на множество красивых и манящих объявлений, имейте в виду - хорошие, крепкие предложения начинаются от 15 - 18 месяцев окупаемости. Это означает, что имея, например, 3 миллиона рублей, можете даже не рассчитывать купить бизнес с прибылью более 170 - 200 тысяч рублей в месяц. Они бывают. Но в расчёты принимать это не стоит.

Чтобы найти хороший бизнес с окупаемостью 15 месяцев приходится пересмотреть несколько сотен вариантов, обзвонить - несколько десятков и проверить от 10 до 30 объектов.

В среднем это занимает от месяца до трех.

Если же искать бизнес с окупаемостью 8-10 месяцев, и при этом вы хотите, чтобы он был без проблем - это означает только одно - вы хотите найти дурака (глупца, недальновидного и несообразительного человека).

То есть вы думаете, что он выставил бизнес на продажу и не удосужился забить в поиске "почем продать бизнес" или посмотреть, почём продаются похожие предложения?

Учтите, продавец - это не подслеповатый дед и не витающий в облаках романтик. Это предприниматель. Обладающий достаточным умом, навыками, сообразительностью и умением считать. Поэтому даже не надейтесь ухватить удачу за хвост.

Низкая цена вследствие срочной продажи? Такое бывает, но в 99% случаев это говорит о серьёзных проблемах в бизнесе.

Не менее 15 месяцев прибыли.

Просто примите это факт. И тогда есть шанс найти неплохой вариант.

Гоняясь же за чудом, вы в 99 процентах случаев останетесь в дураках, что почти равно неизбежности.

И также, 99% мошенников, кидал и аферистов работают именно в диапазоне сверх прибылей, так как они элементарно зарабатывают на жадности и ажиотаже.


Разумных инвестиций! Открыть/Комментировать

2022-07-28 07:44:01 Квартиры уменьшаются, как объем и масса продуктов в упаковках.

За последние 2 года средняя площадь квартир в новостройках массового сегмента в Москве уменьшилась на 10 кв. м. - до 46,8 м.

Об этом сообщает Коммерсантъ:

https://kommersant-ru.turbopages.org/kommersant.ru/s/doc/5481046?utm_source=yxnews&utm_medium=mobile&utm_referrer=https%3A%2F%2Fyandex.ru%2Fnews%2Fstory%2FSrednyaya_ploshhad_novykh_kvartir_vMoskve_dostigla_46_kvadratnykh_metrov--ae4e655d9514efac65a5c5c2b463d225 Открыть/Комментировать

2022-07-27 10:01:26 Как правильно зачать ребенка

Есть лишь один верный способ зачать ребёнка. Не буду описывать его детально.

Бизнес же можно купить. Не обязательно его создавать с нуля.

Более того. Покупая бизнес, вы уже точно знаете его показатели, его слабые и сильные стороны. Можете увидеть его текущее положение дел и, зачастую, перспективы.

При открытии же бизнеса вы по сути прыгаете в темноту и неизвестность. Все ваши расчёты и бизнес-планы - это в большинстве случаев надежды и предположения. Особенно, если этот бизнес у вас первый.

Причём первый именно в данной сфере. Я знаю несколько человек, успешных в своем деле и достигших определённых результатов, что даёт некоторую уверенность в своих навыках предпринимателя и окрыляет. Однако их следующие проекты раз за разом терпят неудачу.

Интересно открывать бизнес, которого нет. Нет вообще или в конкретной локации. Если же есть уже работающие подобные предложения в продаже, лучше остановить свой выбор на них.

Часто людям кажется, что открыть самому дешевле. Но если вы все посчитали и учли все первоначальные вложения, то во-первых можете смело накинуть сумму в 50%, а во-вторых, открыться - мало, нужно ещё раскрутиться сначала до нуля, а затем до нужных показателей. А это может занять от полугода до года и потребовать значительных вложений, которые не всегда даже можно спрогнозировать.

Ну и последний момент.

Покупая готовый бизнес, вы приобретаете и чужой успешный опыт и обучение и сопровождение. А это часто стоит больше, чем прямые финансовые затраты.

Разумных инвестиций! Открыть/Комментировать

2022-07-19 10:03:00 15 млн в стрит-ритейл

Не так давно ко мне обратилась одна хорошая знакомая с вопросом: является ли хорошей стратегией покупка коммерческого помещения за 15 млн рублей для сдачи в аренду и получения пассивного дохода?

Они с мужем видели предложения подобных площадей с месячным доходом 150 тыс и выше.

Давайте попробуем разобраться в этом и сделаем беглый анализ готового арендного бизнеса (ГАБа) в данном бюджете.

Сразу отмечу - речь идёт о Московском регионе.

Начнём с особенностей.

Доходности 150 тыс в месяц, что равно 12% годовых в наше время практически нет в стрит-ритейле. Естественно, мы говорим о помещениях, ликвидных как в сдаче, так и в продаже.

На 2022 год средняя доходность подобных площадей находится в районе 8 - 10% в год, что равняется 100 - 120 тысячам в месяц.

Во-первых, я говорю о ГАБах с НАДЁЖНЫМ арендатором, который не съедет в ближайшее время.

Во-вторых, это помещение с удачной локацией, в которой его будет легко быстро сдать и продать, когда наступит время (а оно наступит).

В-третьих, в свои расчёты необходимо закладывать налог на доход, налог на имущество, простои, оплаты услуг агентов и возможные затраты на ремонт.

Конечно, здесь бывают исключения. Кто-то может получать и 12% годовых и выше, однако это настолько точечная история, что рассчитывать на неё однозначно не стоит. Это чаще всего находится на пересечении многолетнего опыта и удачи. И те, кто организовывает подобный ГАБ, потом и продают его с доходностью 8 - 10 %.

Если же вы будете гнаться и искать таких цифр, скорее всего в итоге попадёте на проблемный объект.

Итак, теперь пробежимся по плюсам и минусам.


Плюсы стратегии:

1. Доходность выше в 2 - 3 раза, чем при сдаче квартиры.

2. Единый денежный поток одной суммой.

3. Надёжность инвестиций при правильном подборе объекта.


Минусы:

1. Возможна нестабильность платежей, простои.

2. Низкая ликвидность. Иногда помещение можно продавать годами.

3. Отсутствие диверсификации - ставка всего капитала на один объект.


Риски:

1. Риск сноса здания.

2. Необходимость дорогостоящего ремонта, скрытая продавцом.

3. Переизбыток вакансии в локации (высокая конкуренция - много одинаковых площадей в аренду рядом).

4. Неудачная локация. Не сдашь и не продашь потом.

5. Слабый арендатор по завышенной ставке (а бывает и подставной)

6. Неудачное помещение (планировка, высота потолков, второй вход, близость школы и т.д.)

7. Юридические проблемы.



Альтернативные варианты инвестиций в недвижимость :

1. Квартира, разделенная на студии - 8-12 %.

2. Несколько министудий-апартаментов в разных локациях - 10 - 14 %

3. Фонды недвижимости - около 10%.

4. Офисные помещения - 10-12%

5. Складские помещения - 10-12%

6. Увеличение дохода от стрит-ритейла дроблением площади - до 18%.

Каждый из этих инструментов имеет свои особенности, свои риски и подводные камни и для каждого инвестора подойдёт своя стратегия.

Однако, если 15 млн - это весь ваш инвестиционный капитал, разумным решением будет распределить его по трем, а лучше пяти разным инструментам.

В том числе, как для консультации по данному вопросу, так и для разработки стратегии или помощи в подборе или проверке объектов вы можете обратиться ко мне.

Разумных инвестиций! Открыть/Комментировать

2022-07-13 07:04:01 Не вздумай покупать акции

Думаю, уже большинству стало понятно, что инвестировать в акции компаний через биржу - занятие больше похожее на авантюру, чем на серьёзные взвешенные действия.

И это, по факту, было всегда, однако лишь сейчас стало столь очевидным.

И сам я, признаюсь, инвестировал в данный инструмент, хотя и небольшими суммами. Ведь "долгосрочный инвестор не должен обращать внимания на краткосрочные колебания" .

Оказывается, должен. Потому что большинство компаний могут отменить или урезать дивиденды. Потому что кинуть миноритарных акционеров при случае не составит труда. Потому что кризис (затяжная коррекция) может длиться и двадцать лет и более, что уже было в истории.

Неужели долгосрочный инвестор это вечный инвестор. И он будет жить больше ста лет?

Или кто-то знает точно, когда именно настанет эта коррекция?

А ведь, если вдуматься, это смешно.

Инвестор-теоретик в тепличных условиях планирует, что не будет вытаскивать деньги 30 лет.

А знает ли он, что будет через 30 лет? А через 20? Или 10?

А если эта самая коррекция начнётся через 20 лет и продлится 30 лет?

Ты просто заберёшь сумму меньшую той, что вложил, и окажется, что 30 лет просто выброшены коту под хвост.

И все ради 10% годовых, которые исторически показал S&P.

Так что если уж так и рисковать, то лучше краткосрочно вкладывать в покупку бизнеса и получать 50 - 100 годовых.

А долгосрочно - в недвижимость и получать 10-12 годовых даже без учёта роста её стоимости. Но это СТАБИЛЬНО И НАДЕЖНО.

Хотя, безусловно, это надо делать с умом и разобравшись. И лучше с помощью профессионалов.
А разве в акциях не нужно было разобраться?...

Разумных инвестиций !

P.S. Кстати, на фондовом рынке есть не только акции, а ещё, например, облигации и фонды недвижимости типа REIT. Так что для микроинвестора из глухой деревни ещё не все потеряно) Лишь бы был интернет. Открыть/Комментировать

2022-07-06 07:20:12 Как купить бизнес на Авито

Авито предлагает пройти краткий курс всем желающим.

Не проходите мимо)

https://www.avito.ru/academy/course/kak-vibrat-i-kupit-biznes-na-avito?utm_source=avito&utm_medium=nc&utm_campaign=push_nc_email_gen_b2b_one_dst_crm3464_business&utm_content=cta Открыть/Комментировать

2022-06-27 07:20:18 Осторожно, мошенник!

Это было на прошлой неделе.

Выезжаем с клиентом на проверку кофейни. По предварительным данным объект вполне неплохой и находится в рынке по соотношению цены/доходности.

В самый последний момент, когда уже выехали на встречу, клиент мне присылает скрин - только что опубликован отзыв, который вы можете видеть.

У меня такое впервые - отзыв появляется чётко перед встречей)

Сделка, конечно, сорвалась по умолчанию. Но мне все же хотелось доехать на встречу, раз уж все равно выехал. Было просто интересно, как будут себя вести "продавцы" бизнеса, обогатить свой опыт и копилку интересных случаев. Однако она уже отключила телефон и встретиться не удалось.

Мошенники периодически встречаются мне в моей деятельности, однако 99% из них не доходят до встречи.

Здесь же совсем иной случай. Это наглые, дерзкие и подкованные люди. Скорее всего бывшие брокеры. С такими нужно быть особенно осторожно.

В последующих постах ждите продолжение темы про мошенничество... Открыть/Комментировать

2022-06-25 11:22:02 Сбер ввёл комиссию на переводы

С 1 июля Сбер вводит комиссию на пополнение карт других банков через их приложения.

Сумма комиссии составит 1,25%, но не менее 30 и не более 150 рублей. Открыть/Комментировать

2022-06-21 07:01:01 Развод на бабки

Сегодняшний мир изобилует инвестиционными предложениями.

Стоит лишь немного поинтересоваться этой темой и тебя начнёт догонять дикая орда зазывал, которые будут лезть во все щели и заполонять экран.

Некоторые из них могут быть и толковыми, почти все - рисковыми.

Но есть те, которых заведомо следует избегать, как огня.

Вот один из примеров подобного предложения:

Инвестиции в социальную сеть

По каким же признакам можно определить сходу, что не стоит даже связываться с данным проектом?

1. Всё написано крайне размыто. Никакой точности и цифр. Это говорит о том, что здесь не просто мошенники, а ещё и низкой квалификации.

2. Приводится пример, что какой-то там человек заработал где-то на соцсети большие деньги. Опять таки на кого этот расчёт?

3. Уже недоговаривают даже в мелочах:

- "на 42 месте среди самых богатых людей". Где? В мире? В России? В Африке?

4. Ну и классика жанра - баснословный пассивный доход - "Вернете свои вложения уже за 2-3 месяца". То есть до 600% годовых . Ракша отдыхает.

Конечно, здесь ещё есть множество нюансов, которые видно даже при беглом просмотре.

Но о них я уже и не буду говорить.

Вообще, вложиться в данный проект = просто выкинуть деньги в пустоту. И никаких вариантов.

Лучше отдайте их на благотворительность, съездите куда-нибудь отдохнуть с семьёй или купите какую-нибудь бесполезную вещицу, если они у вас настолько лишние.

Разумных инвестиций! Открыть/Комментировать