15 млн в стрит-ритейл Не так давно ко мне обратилась одна хор | BusinessHunters

15 млн в стрит-ритейл

Не так давно ко мне обратилась одна хорошая знакомая с вопросом: является ли хорошей стратегией покупка коммерческого помещения за 15 млн рублей для сдачи в аренду и получения пассивного дохода?

Они с мужем видели предложения подобных площадей с месячным доходом 150 тыс и выше.

Давайте попробуем разобраться в этом и сделаем беглый анализ готового арендного бизнеса (ГАБа) в данном бюджете.

Сразу отмечу - речь идёт о Московском регионе.

Начнём с особенностей.

Доходности 150 тыс в месяц, что равно 12% годовых в наше время практически нет в стрит-ритейле. Естественно, мы говорим о помещениях, ликвидных как в сдаче, так и в продаже.

На 2022 год средняя доходность подобных площадей находится в районе 8 - 10% в год, что равняется 100 - 120 тысячам в месяц.

Во-первых, я говорю о ГАБах с НАДЁЖНЫМ арендатором, который не съедет в ближайшее время.

Во-вторых, это помещение с удачной локацией, в которой его будет легко быстро сдать и продать, когда наступит время (а оно наступит).

В-третьих, в свои расчёты необходимо закладывать налог на доход, налог на имущество, простои, оплаты услуг агентов и возможные затраты на ремонт.

Конечно, здесь бывают исключения. Кто-то может получать и 12% годовых и выше, однако это настолько точечная история, что рассчитывать на неё однозначно не стоит. Это чаще всего находится на пересечении многолетнего опыта и удачи. И те, кто организовывает подобный ГАБ, потом и продают его с доходностью 8 - 10 %.

Если же вы будете гнаться и искать таких цифр, скорее всего в итоге попадёте на проблемный объект.

Итак, теперь пробежимся по плюсам и минусам.


Плюсы стратегии:

1. Доходность выше в 2 - 3 раза, чем при сдаче квартиры.

2. Единый денежный поток одной суммой.

3. Надёжность инвестиций при правильном подборе объекта.


Минусы:

1. Возможна нестабильность платежей, простои.

2. Низкая ликвидность. Иногда помещение можно продавать годами.

3. Отсутствие диверсификации - ставка всего капитала на один объект.


Риски:

1. Риск сноса здания.

2. Необходимость дорогостоящего ремонта, скрытая продавцом.

3. Переизбыток вакансии в локации (высокая конкуренция - много одинаковых площадей в аренду рядом).

4. Неудачная локация. Не сдашь и не продашь потом.

5. Слабый арендатор по завышенной ставке (а бывает и подставной)

6. Неудачное помещение (планировка, высота потолков, второй вход, близость школы и т.д.)

7. Юридические проблемы.



Альтернативные варианты инвестиций в недвижимость :

1. Квартира, разделенная на студии - 8-12 %.

2. Несколько министудий-апартаментов в разных локациях - 10 - 14 %

3. Фонды недвижимости - около 10%.

4. Офисные помещения - 10-12%

5. Складские помещения - 10-12%

6. Увеличение дохода от стрит-ритейла дроблением площади - до 18%.

Каждый из этих инструментов имеет свои особенности, свои риски и подводные камни и для каждого инвестора подойдёт своя стратегия.

Однако, если 15 млн - это весь ваш инвестиционный капитал, разумным решением будет распределить его по трем, а лучше пяти разным инструментам.

В том числе, как для консультации по данному вопросу, так и для разработки стратегии или помощи в подборе или проверке объектов вы можете обратиться ко мне.

Разумных инвестиций!