Адвокат Поликыржа о недвижимости

2022-05-30 17:33:41 Зачем признавать право собственности при прямом ДДУ? Кейс из практики!

Застройщик и некие юридические лица заключали инвестиционные договора. В обеспечение исполнения указывались квартиры ( без регистрации залога в росреестре). Интересно, что 2015-2018 год особенно захватил такие сделки.

Опасность инвестиционных договоров в том, что они не требуют обязательной регистрации и отслеживать их наличии проблематично, тем не менее с законной точки зрения они ни в чем не уступают договору долевого участия в строительстве и урегулированы законодательно.

Вот получается есть один договор и ваш дду зарегистрированный в росреестр. И вот начинаются конфликты между дружественными компаниями, бенефициарами и они начинают ссориться. Конечно делят квартиры.

Чтобы такого не произошло дольщик может зарегистрировать право собственности через суд, так как с точки зрения нашего законодательства конечный собственник - добросовестный приобретатель. Второй “владелец” будет вынужден обращаться к Застройщику за восстановлением своих законных прав, т.е. другими словами останется у разбитого корыта. Открыть/Комментировать

2022-05-30 17:24:21 Неоднократно я говорила о том, что проблемы обманутых дольщиков решаются тяжело.

Да, сейчас законодательством уже предусмотрены механизмы решения данных вопросов, но здесь много зависит от активность дольщиков их объединения в группу

Также, согласитесь, когда привлекают юриста, адвоката, который в этой области разбирается и уже решил вопросы иных объектов - это уже плюс для участников строительства, т.к. он знает как действовать и выстраивает определенную стратегию
Что касается меня, то в настоящий момент я веду порядка 5 проблемных объектов, причем в каждом из них есть свои индивидуальные особенности.

Как раз фраза “под лежачий камень вода не течет” касается именно проблемных объектов. Дольщики активизируются и власть работает!

Мы разрабатываем планы мероприятий, дорожные карты по решению проблем обманутых дольщиков, присутствуем на встречах в администрациях и министерствах. Согласитесь если просто на встречи идут участники строительства, они иногда не знают, какие правильные вопросы задавать на том или ином этапе, какие нормы привести в примеры. Когда же подключается адвокат, как в моем случае, уже задаются конкретные юридические вопросы, касающиеся именно этого объекта: где-то банкротство, где-то фонд включился, где-то аресты необходимо снять, где-то есть вопросы по земле...

Поэтому я просто убеждена, чтобы решить быстрее вопрос, не сразу, а быстрее и эффективнее, то просто необходимо привлекать адвоката и действовать. #дольщики Открыть/Комментировать

2022-05-30 16:04:03 Квартира или деньги - выбор для души. Действия дольщика с эскроу-счетом при банкротстве застройщика.

"Деньги вперед, — заявил монтер, — утром — деньги, вечером — стулья или вечером — деньги, а на другой день утром — стулья.
— А может быть, сегодня — стулья, а завтра — деньги? — пытал Остап.
— Я же, Дуся, человек измученный. Такие условия душа не принимает".

"12 стульев" forever (* что означает навсегда на языке недружественных стран).
Итак, завершим обзор про эскроу-счет дольщика и обсудим, что делать если застройщик банкротится и что выбрать: деньги или квартиру (*стулья с бриллиантами, увы, точно не дадут).

Варианта у дольщика только два.
A)отказаться от квартиры и потребовать вернуть деньги;
Б)претендовать на квартиру, машино-место или нежилое помещение до 7 кв.м.

Выбор дольщика по его заявлению конкурсный управляющий учтет в Реестре требований кредиторов.
1)Если дольщик хочет денег, то от договора участия в долевом строительстве придётся отказаться.
2)Если дольщик хочет квартиру и не
отказывается от договора участия в долевом строительстве, то есть два сценария.
- Оптимистичный - дом сдан в эксплуатацию, шансы на квартиру высоки.
- Мрачный- дом не достроили. Тогда либо сами дольщики создают жилищно-строительный кооператив (ЖСК) либо достраивает новый застройщик. Долго и очень нервно.

Дольщика терзают муки выбора.
Его деньги лежат на эскроу-счете и ждут вердикта хозяина.
И вот он решил получить квартиру.
Казалось бы, просто иди за квартирой по второму пути.
Но ....
Дьявол кроется в деталях, вот в каких.

1)Создать ЖСК для достройки владельцы эскроу-счетов не вправе.

2)Судебной практики по банкротству застройщика, у которого все деньги дольщика лежат на эскроу, еще нет.

3)И чиновникам, и банкам проще деньги дольщику вернуть. Логика очень убедительная: дом строился на деньги банка, а деньги дольщика всё это время "отлеживались" на эскроу.

Достанем, "вытряхнем от нафталина" и отдадим обратно (* вспоминаем, что больше 10 млн. руб. тут не получишь, а про убытки надо забыть). Под это даже статья специальная есть в законе о банкротстве. "Отказники" от договора, жаждущие денег, в Реестр банкротного дела не попадают.

4)Дольщики, которые не стали брать деньги, остаются в Реестре. При смене застройщика, по своему желанию, они смогут как вернуть свои деньги, так и дождаться назначения нового застройщика и, в конце концов, получить свою долгожданную недвижимость.

Специально посмотрела - нет, Верховный суд РФ свое веское слово про эту скользкую тему ещё не сказал. Так сказать, лёд песочком не посыпал. Ждём.#эскроу Открыть/Комментировать

2022-05-29 19:47:48 Как защитить от копирования продукт своего творческого труда: статью , приложение, обучающие курсы и так далее.

Об этом говорим с юристом, кандидатом юридических наук, заведующий кафедрой интеллектуальных прав МГЮА Еленой Гринь Открыть/Комментировать

2022-05-28 16:45:59 Почему люди спорят в судах?

Психологические причины юридических споров.
Обсуждаю с юридическим психологом Светланой Погребской. #психология Открыть/Комментировать

2022-05-28 11:38:46 И снова о теме наследства. Как можно лишить наследства #наследство Открыть/Комментировать

2022-05-28 11:13:09 1) В банкротстве застройщика конкурсный управляющий включает в РТУС при условии подтверждения бухгалтерского учёта сумму на счете застройщика

2) с иными схемами оплаты - зачёты, векселя, перевод на счёт третьи лица, инвестиционные взаимозачёты, агентские оплаты придётся доказывать в Арбитражном суде в рамках банкротства застройщика

3) в РТУС включается сумма по первому ДДУ, не по уступке прав, заключённой добросовестными дольщиками Открыть/Комментировать

2022-05-27 16:01:16 Когда дольщик точно не получит квартиру? При банкротстве банка.

Не верьте всему, что пишут в Интернете. Например, домыслам о том, что если банк, в котором у дольщика открыт эскроу-счет, можно получить не свои деньги, а квартиру. Увы, нельзя.

. Что такое эскроу-счет, я уже рассказывала - это счет дольщика в банке с деньгами за квартиру, доступ к которым застройщик получит после ввода дома в эксплуатацию.

. Так вот - если банкротится банк, дольщик получит не квартиру, а свои деньги, но не более 10 миллионов рублей. Все средства, размещённые на счетах эскроу, страхуются Агентством по страхованию вкладов в размере этой суммы.

. Почему не квартиру? Потому что дольщик не у банка квартиру покупает, а у застройщика. Поэтому отдать ему квартиру вместо денег банк ему ну никак не может.

. Это всё равно, что положить деньги в домашний сейф и ждать, что они превратятся, например, в кольцо с бриллиантом на эту стоимость.

. А вот если застройщик банкротится, то получить квартиру можно. Об этом в отдельной статье. Спойлер: главное процесс банкротства отслеживать, не спать и вовремя участвовать в нём, как кредитор. Ибо если пропустить срок, можно в реестр требований участников строительства не попасть. И даже суд тут не поможет, особенно если попадётся активно противодействующий конкурсный управляющий. Открыть/Комментировать

2022-05-27 12:30:27 Возвращаюсь к теме Борьбы с Росреестром, цель оформить и получить собственность на недвижимость
Каков же порядок обжалования действий Росреестра? Законных способов два:
1. Административное (досудебное) урегулирование спора. Это апелляционная комиссия территориального органа Росреестра, не забываем про срок – 1 (!) месяц с даты уведомления о приостановлении государственной регистрации и кадастрового учета. Также Возможна подача жалобы в органы прокуратуры.
2. Подача административного искового заявления в суд. Важно помнить, что обращение в суд должно быть подано не позднее чем через 3 (!) месяца после получения Отказа о государственной регистрации
Наша практика показала - перспективней будет второй вариант, так как вышестоящие органы редко производят действия по пересмотру оспариваемых решений, а органы Прокуратуры, опять же, посылают жалобу в Росреестр.
Имейте в виду, что Росреестр в судах будет идти до конца, по всем возможным инстанциям, но это не означает, что надо сдаваться и не судиться, если есть на то основания!
Если Росреестром нарушены Ваши права, Вы можете обратиться ко мне за юридической помощью, так как подобные дела сложны, требуют обязательного предварительного анализа и нередко серьезной досудебной подготовки в виде получения перед обращением в суд дополнительных документов, усиливающих Вашу позицию.
Более того в спорах с государственными органами обязательно высшее юридическое образование. Напоминаю, у меня красный диплом РПА МЮ РФ, степень кандидата юридических наук и статус Адвоката. Буду рада помочь Вам! Открыть/Комментировать