Адвокат Поликыржа о недвижимости

2022-05-27 12:28:07 Мой комментарий для телеканала ДумаТВ.
Семья, где один из детей инвалид, не могла получить жилье в течении 10 лет!
Прокомментировала сроки обжалования решения чиновников! Открыть/Комментировать

2022-05-26 16:12:31 Судебная борьба с госорганами чек-лист. #чеклист Открыть/Комментировать

2022-05-26 16:10:22 Судебная борьба с государственными органами и госслужащими.

Чек лист ,где собран мой опыт, а также правовая основа , подсудность, территориальность и сроки исков.

Если у вас есть перспектива судов с госорганами вам поможет мой чек-лист! Открыть/Комментировать

2022-05-26 12:28:45 О том, что такое эскроу-счет и зачем его ввели. С юридического на человеческий.

Сегодня простыми словами об эскроу-счетах, зачем их ввели и как используют.

. Что это такое?
Это счета в банке для хранения денег дольщиков, открытые на дольщиков. Они введены для того, чтобы деньги не попадали напрямую застройщику пока строительство дома не закончено. Доступ к такому счету застройщик получает только когда получит разрешение на ввод дома в эксплуатацию.

. Как эскроу-счета помогают дольщикам?
Они защищают их деньги от мошенничества застройщика или в случае его банкротства. Банк является независимой стороной, посредником и гарантом финансовой безопасности дольщика.

. На какие деньги строит застройщик, если он не имеет доступа к эскроу-счетам?
Он строит на кредитные деньги, полученные от банка.

. Может ли застройщик обойтись без эскроу-счетов?
Нет, использование эскроу-счетов обязательно с 1 июля 2019 года. Только одно исключение - если застройщик получил разрешение на строительство до этой даты. Эскроу-счета открываются только в том банке, который осуществляет финансирование этого строительства.

. Сколько эскроу-счетов по одному многоквартирному дому?
Столько, сколько квартир. Для покупки каждой из них банк открывает отдельный эскроу-счет по договору долевого участия. То есть, если покупать три квартиры, то будет три отдельных эскроу-счета.

. Сколько для дольщика стоит открыть эскроу-счёт?
Это бесплатно.

. Когда вносить деньги на эскроу-счёт?
Денежные средства вносятся после регистрации договора участия в долевом строительстве.

. Может ли дольщик забрать деньги с эскроу-счета?
Да, может, в следующих случаях:
- истек срок размещения денег на эскроу-счете. Он не должен превышать 6 месяцев от даты сдачи дома в эксплуатацию, указанной в проектной декларации.
- застройщик нарушил обязательства по договору долевого участия;
- банкротство застройщика.

. А что будет если обанкротится банк, где находится эскроу-счет?
- Средства, размещенные на счетах эскроу, страхуются Агентством по страхованию вкладов, в размере суммы, не превышающей 10 миллионов рублей. Больше этой суммы не вернут даже если дольщик покупает несколько квартир в доме.
То есть, если квартира стоит больше 10 млн рублей или покупаются несколько квартир в одном доме с несколькими счетами эскроу, то вернуть можно только 10 млн рублей.
#эскроу Открыть/Комментировать

2022-05-25 14:55:00 Рубрика из судебных дел. Возвращаемся к теме покупки нескольких квартир одним лицом в рамках банкротства Застройщика.

Арбитражный суд включил в реестр дольщика с 5 квартирами, а вот 10-й Арбитражный Апелляционный суд
(апелляционная инстанция) отменил указав, что "если с целью решения вопросов обманутых дольщиков государственный орган власти принял решение о достройке проблемного объекта за счет бюджетных средств и снятия таким образом социальной напряженности, то реализация такого решения за счет бюджетных средств не может быть направлена и на удовлетворение требований профессиональных инвесторов. Законных оснований к этому нет".

Участник строительства приобрел квартиры не для личных нужд, не для проживания, стоимость кв.м. существенно ниже рыночной стоимости аналогичного жилья. Договор уступки права требования заключен с целью осуществления инвестиционной деятельности, а не в целях удовлетворения личных потребностей по улучшению жилищных условий.

Последовательное изменение законодателем норм Закона о банкротстве (в том
числе Федеральные законы от 29.07.2017 № 218-ФЗ, от 01.07.2018 № 175-ФЗ, от
25.12.2018 № 478-ФЗ, от 27.06.2019 № 151-ФЗ, от 04.11.2019 № 359-ФЗ) в 2017-2019 г.г.)позволяет сделать вывод о том, что в условиях банкротства застройщиков приоритет в защите и восстановлении нарушенных прав остается на стороне граждан.

Граждане инвесторы, вступившие в правоотношения с застройщиком и преследующие цель извлечения прибыли от такой деятельности, в условиях банкротства должника не могут получить удовлетворение в одной очереди удовлетворения с гражданами! #суд #инвестор Открыть/Комментировать

2022-05-25 11:04:04 Наследство без наследников.

Представим ситуацию из женского романа. Одинокий престарелый писатель, лауреат аж Сталинской премии, вел бурную личную жизнь, был 3 раза женат, но развелся, детей не имел, братьев и сестер не имел и никаких дальних родственников тоже не имел.

Но были у писателя в собственности квартира на Арбате с антикварной мебелью и коллекцией дореволюционного императорского, гараж, старинная дача в писательском поселке и авто Победа в отличном состоянии.

И все-таки писатель умер. В возрасте 100 лет с небольшим. И тут выяснилось, что завещания нет, наследников по закону нет. А имущество есть и оно на сумму, превышающую сотни миллионов рублей.

Такое наследственное имущество называется выморочным. В этом случае недвижимость достанется муниципальному образованию, на территории которого она находится. А остальное имущество - государству.
К нотариусу пойдет территориальное подразделение Росимущества и получит свидетельство о праве на наследство. Далее имущество пройдет оценку. А потом мебель, Победу и фарфор могут выставить на торги. Да, муниципалитеты могут тоже выставить на торги и квартиру на Арбате, и дачу в писательском поселке, и тоже после их оценки.

Однако чаще выморочное имущество гораздо скромнее, и это либо комната в коммуналке (доля в коммуналке) либо полдома в деревне. Заинтересованные соседи умершего идут в муниципалитет и обычно без проблем покупают это имущество на торгах, где они единственные участники, так как очереди претендентов на эту недвижимость нет.

Так что если у Вас вообще нет никаких наследников, то подумайте - хотите ли Вы осчастливить государство? Либо все же завещаете его доброму другу или дальнему родственнику? #наследстсво Открыть/Комментировать

2022-05-25 10:55:45 Минстрой предлагает ввести параллельное проектирование и строительство

В чем будут заключаться изменения? Классический подход - это подготовка полного пакета проектной документации и получение на него заключения экспертизы.

Теперь предлагается разрешить заказчику делить работы на стадии и получать отдельные заключения экспертизы проектной документации и разрешения на строительство на каждую из них.

Иными словами, речь идет о параллельном проведении проектирования (с экспертизой) и строительства — когда одна стадия работ уже оценена экспертными организациями и выполняется, а следующие проектируются, что ускоряет строительство социально значимых объектов.


В Минстрое уверены, что такой подход позволит вести работу по сокращению инвестиционно-строительного цикла. Напомним, что правительство планирует уменьшить его к 2024 году не менее чем на 30 %, а к 2030-му - на 50%.

Марат Хуснуллин на Гайдаровском форуме:
“Необходимы дальнейшие шаги по сокращению инвестиционно-строительного цикла на 30%;”

Законопроект также предусматривает активное применение в строительной практике процедуры экспертного сопровождения, при которой застройщик или техзаказчик смогут по мере подготовки (не всей проектной документации целиком, а лишь ее частей) представлять их в экспертную организацию для оценки.

Такой порядок, по мнению ведомства, позволит минимизировать либо исключить ошибки на начальной стадии проектирования.


Это нормально? В моей юридической голове как то не укладывается строительство многоквартирного дома( 10-20) этажей без проекта?

Предполагается, что все работы будут проводиться по стадиям ! Немного ускорить строительство и работать таким образом возможно, если грамотно разбить на этапы! Но удешевить вряд ли получится, поскольку появляется экспертное сопровождение!!! А это тоже дополнительные затраты.

Возможно речь идет о каких-то конкретных объектах!
Иными словами, о перепривязке типовых проектов или о использовании блочных и модульных решений.
В любых других случаях это даже с ТИМ ( технологии информационного моделирования) невозможно осуществить.


Если так строить сборную школу или садик в районах где ее в принципе нет, и привезти готовый домокомплект, то экспертиза нужна по сути только на основание и инж сети. Остальное уже готово.

Понятно желание правительства облегчить жизнь застройщикам, но как это скажется на качестве объектов ? #строительство Открыть/Комментировать

2022-05-24 11:58:16 Напоминаю - в рамках банкротства застройщика, нежилые помещения остаются за бортом!

Нормы параграфа 7 гл. IX Закона о банкротстве не предусматривают включения в реестр должника-застройщика требования о передаче нежилого помещения. Такое требование (если оно не является текущим) может быть трансформировано в денежное и удовлетворено в порядке, предусмотренном правилами ст. ст. 134, 142 Закона о банкротстве.

Реестр требований о передаче нежилых помещений законом не предусмотрен, в связи с чем лицо, имеющее к застройщику требование о передаче нежилого помещения, участником строительства не признается; требования о передаче в не денежной форме вправе заявлять только участники строительства в отношении исключительно жилых помещений.

То есть если вы купили нежилое на первом этаже или апартаменты (статус нежилого) при банкротстве Застройщика вы помещение НЕ ПОЛУЧИТЕ, а ваши требования перейдут в денежные четвертая очередь, а останутся деньги в конкурсной массе и сможете ли вы их получить БОЛЬШОЙ ВОПРОС! Справедливо ? Нет!
#нежилыепомещения Открыть/Комментировать

2022-05-23 15:30:00 Чек-лист "Компенсация за задержку передачи квартиры" Открыть/Комментировать