Как жить - не тужить☝🏻Инвестиции в недвижимость, новостройки, пассивный доход от аренды квартир.

2021-12-14 11:00:37 ​​Вернадского 41. Редевелопмент.

Есть «недорогие» аппартаменты около метро Проспект Вернадского. Место золотое, хороший район, масса студентов престижнейших ВУЗов - таких как МГИМО, МГУ и прочих.
1. Для себя покупать можно, но на любителя. Здание целиком состоит из сотен студий.

2. Для сдачи в аренду - неплохо. Сейчас можно купить за 6.5 миллионов студию 18 метров с двумя окнами. Меньше брать не стоит, тем более они с одним окном - вообще кишка и жуть. Мы пытались такую сейчас сдать за 45000 и быстро не получилось. Большая конкуренция и комплекс ещё доделывают. Хозяйка сдала под субаренду управляющей компании. За 50000 в месяц вообще не было звонков. Думаю что за 40000 она ушла бы. Но! Через год, когда все закончат стройку и ЖК наберёт популярность - может быть и 45000 и 50 легко. Но только берите 2 окна и 18 метров, не меньше и делайте красивую обстановку. Молодежь оценит - это ваша аудитория здесь. Тихие спокойные молодые люди, которые учатся или работают, именно для них и старайтесь сделать студию.

3. Инвестиций особо нет.

Надо понимать, что налог может быть высоким. Вначале жду около 20000 в год - это с учетом невысокой кадастровой стоимости. Коммунальные примерно 5 тысяч в месяц. Уже выходит 7-8 тысяч рублей в месяц с налогом. Даже если сдавать за 45000, то чистыми вы получите примерно - 35. Это с налогами, с амортизацией и коммунальными услугами.

Выходит, что покупая за 6.5 миллионов, чистая аренда составит 35000 рублей в месяц. Если налог не вырастет вместе с кадастром (тогда вы ни прибыли от аренды не увидите, не избавитесь от этого апартамента, никто не купит 60-100 тысяч налога в год) - это 5-6% годовых максимум. Если за 4 миллиона купить - ещё куда ни шло…

Учтите, что продать эту историю на обычном и плохом рынке труднее чем квартиру. Поэтому забудьте про инвестиции сюда на данный момент. С такой низкой ликвидностью доходность в 5-6% лично мне не интересна. Эту доходность сейчас можно легко найти в квартирах - студиях, которые гораздо проще продаются и сильнее растут в цене. Такие дела… Открыть/Комментировать

2021-12-11 15:12:13 ​​ЖК RiverSky, Восточная, 4А, Инград.

Всем, привет. Про Форивер поговорим отдельно, а пока что - Риверскай. Жилой комплекс неоднозначный и интересный. Стадион рядом - для меня скорее минус, чем плюс. Метро далековато, но до центра рукой подать. Своя набережная, красивые виды. Если бы я покупал тут квартиру - брал бы только с видом на реку и город. Окна в окна брать не стоит, даже экономии ради. Конкурентов у этого ЖК особо и нет. Now не в счёт.

1. Для себя - дело вкуса, точно не самый плохой вариант, отличный даже. Но я бы не брал, по сегодняшним ценам - просто не мое. За эти деньги предпочту кое-что другое. Расскажу позже.

2. Под аренду можно взять однушку по переуступке за 16,7 млн. Что интересно - застройщик такую за 21.5 продаёт. По нынешним ценам легко будет сдаваться за 50-60 тысяч. Через год уже от 60-70 жду. А когда дом постоит и ремонты пройдут - дороже может быть. Доходность просто для себя сами посчитайте, мне маловато. Но я - не вы)

3. Покупать в расчёте на дальнейший рост можно, но опасно. При хорошей и стабильной экономической ситуации в стране рост на 10% в год здесь можно ждать. Но в кризис ценник улетит вниз на 20% тоже легко. Или ниже.


Такие дела. Удачи и успехов всем! Открыть/Комментировать

2021-12-11 14:43:38 Всем привет! Очень хочу потратить время, подготовиться и собрать информацию по лучшим жилым комплексам Москвы для аренды и инвестирования в экономе-среднем и бизнесе по вашим просьбам. Затем сделаю вебинар, вечером на неделе, после работы. Час - видео и ещё час на вопросы примерно. Вам будет интересно, если стоимость участия будет 2000 рублей или ерунда и дорого? Есть смысл заморачиваться? Открыть/Комментировать

2021-12-09 13:32:10 ЖК Кавказский бульвар, 51, ГК ПИК

Всем здравствуйте! Сегодня оборзеем этот ЖК. Юмора и правды ради не могу не процитировать нескольких комментаторов с форума Домкад:

«Знаю этот район : несколько поколений родственников на Котляковском кладбище . Оно рядом с домами ЖК этого . Некоторые окна туда аккурат будут . Другие на ЮВХ. Третьи на железную дорогу и Варшавское шоссе за ней ( она не под самыми окнами будет, но слышно и с верхних этажей видно будет ). Чистая промзона . От метро пешком , конечно , можно. Но далековато . Гастеры там то ли живут, то ли работают ( в зоне этой ), потому что ими набиты автобусы 150 и 182 , следующие в этом районе . Магазины за железкой есть ТЦ с Ашаном мелким и Оби , Метро . Наверное, это ближайшие.
Мясокомбинат под боком и ещё какие -то предприятия . Кстати , недалеко морг судебно-медицинской экспертизы ( забирала там в крематорий родственника).
Есть ли плюсы данного ЖК ?
Ну деревья на кладбище есть . Оно старое , не голое поле .
Может ещё кто какие плюсы найдёт.
На вкус и цвет ....»

«Хорда, железка, Варшавка, кладбише, морг, промка жёсткая, мясокомбинат, .. Ещё трубы в окнах не упомянули.... Где вы столько плюсов найдете?»

«Могу поделиться ощущениями человека, который был в этом районе первый раз в жизни.
Прошёлся в пятницу от метро до площадки, в районе 18.00.
Туда шёл дворами - достаточно малолюдно, даже в это время не очень приятно. Дворы - это сплошь панельные пятиэтажки. Откуда-то из окон доносились крики пьяной драки, откуда-то - семейный скандал... По дороге магазинов и аптек особо не заметил. Зато можно дойти минут за 17 не самым быстрым ходом (время засёк) до ближайшего к метро угла стройплощадки.
Обратно - по Кавказскому бульвару до Пролетарского проспекта, дальше соответственно до метро. Людей намного больше, встречается инфраструктура в виде магазинов и аптек. Идти приятнее. Но идти долго, минут 25 (время обратной дороги не засекал, пишу по ощущениям).
Такую удалённость назвать пешей можно с очень большой натяжкой.
Многие пятиэтажки по дороге включены в программу реновации. В ближайшей перспективе дорога дворами может превратиться в стройку, в отдалённой - может стать лучше...
Про месторасположение сказали выше, вокруг промка, стройка хорды».

Блин, пока читал - оборзел настолько, что решил не делать обзор… Нет, если вы всё-таки хотите, я конечно сделаю. Напишите в комментариях. Открыть/Комментировать

2021-12-08 17:47:08 ​​Спутник, апартаменты, Мякинино, Самолет Девелопмент.

Всем, привет! Коллеги, давайте поговорим о «Самолете!» Вчера на консультации тоже обсуждали: амбициозный проект, хорошие точки роста или неликвид с задержкой на год? По-моему мнению 14 корпус могут на годик задержать и слышал что допники уже рассылают. Собственно ценник на переуступке уже почти 5 млн! Тогда как в соседних корпусах студии от 6 миллионов стартуют. До метро пока что 20 минут топ-топ или чуть больше… Но в 2027-28 годах обещают в липовой роще новую станцию. Рядом много зелени, липовая роща, река и развитая инфраструктура. Чудесное Строгино!

1. Для себя можно рассмотреть, если вам нравится район. Мне - очень! Останавливает только расстояние до центра…

2. Под аренду вполне прилично. Берём за 5.5-6 млн и легко сдаём за 40000 студии. А если ещё и распилить на маленькие студии каждый апарт, то вообще получим доходность выше 10%. Но все надо делать правильно.

3. В рост, инвестиции. Этот ЖК ещё может неплохо расти, но я бы не рассчитывал на доходность выше 7-8% годовых. Если к этому плюсовать аренду - выходит 15% в год. Очень хорошо. Точки роста есть. Ликвидность на высоком уровне. Жаль что я не брал по 2 млн эти апартаменты на старте))

Всем удачи и успехов! Открыть/Комментировать

2021-12-08 17:14:23 ​​МФК Волоколамское шоссе, 24, ПИК, апартаменты будем оборзевать:

Здравствуйте, коллеги. Сегодня поговорим об этом ЖК. Мы с вами часто не видим того - что лежит перед носом, так было и со мной, а ведь недавно на консультации разбирали его и я сказал что история интересная.

Сегодня позвонила коллега и начала интересоваться что лучше взять: однушку или студию под аренду в этом ЖК? Ведь там всего несколько станций до Сити! А я как-то и не подумал! В общем история такова, что аренда студий здесь через пару лет вполне может начинаться от 50000! Итак разбираемся, если вы покупаете:

1. Для себя - я не против. Райончик на любителя, но с хорошей транспортной доступностью в лице МЦК, МЦД. До Войковской далековато, но ничего! Парк Покровское-Стрешнево рядом, это я люблю)

2. Под аренду уже частично написал. Купить 28 метров за 7-7.5 млн и сдать за 50000 уже сейчас было бы вполне реально! Доходность 7% чистая видится. Ликвидность отличная. Сити рядом, центр, дорогие районы.

3. В качестве инвестиций, в надежде на рост тоже привлекательно выглядит по вышеназванным причинам. Да ещё и район будет развиваться скорее всего.

В общем хороший вариант и жаль что мне ПИК не платит за рекламу)) Открыть/Комментировать

2021-12-08 11:00:47 ​​По следам консультаций.

Привет коллеги и друзья! Вчера были три платные консультации, на которых рассмотрели и бизнес-класс и практически элитное жилье и экономный эконом - если так можно выразиться.

Говорили про такие ЖК как I,m на Садовом, Басманный 5 и Риверскай. Наверное самый слабый из них - Басманный 5. В плане дальнейших перспектив. Точечная застройка, рядом три вокзала, отсутствие территории и узкая целевая аудитория лишает его большой доли ликвидности. В то время как Риверскай обладает уникальной локацией и по нескольким параметрам обгоняет конкурентов типа Now (если интересно - можем подробнее поговорить). I’m имеет широкую целевую аудиторию, которой лишен Басманный 5, ведь там и двор хороший и район развивающийся, более молодой. Басманный 5 не по карману простым людям, но мало интересен богатым, не сильно интересен семьям с детьми. В общем ликвидность низкая, работал я с ним…
Говорили про эконом в лице Спутника, про задержку на целый год 14 корпуса и про Кронштадтский и про Талиман на Рокоссовского. Много чего интересного было. О чем рассказать подробнее? Открыть/Комментировать

2021-12-06 13:13:20 Я тоже так хочу! Открыть/Комментировать

2021-12-06 12:43:17 Вчера выложил интересное видео, думаю что многим будет полезно:



Открыть/Комментировать

2021-12-06 12:34:40 ​​ЖК #Метрополия, Волгоградский пр-т, вл. 32, MR Group:

Всем привет. ЖК Метрополия строится в промышленном районе, ещё не приведённом в нормальное состояние и ждать ещё долго. Инфраструктура средняя. До метро от того же ХайВея идти приятнее, но и тут не далеко. 60 % - отдушки и студии, жилой комплекс явно не для семейных. Не буду описывать очевидные минусы, поговорим о плюсах. Транспортная доступность - один из них. МЦК, метро в пешей доступности, но ходить неприятно. Неплохие дворы. Район пока недооценён и когда-нибудь станет модным и красивым. Когда-нибудь.

1. Для себя очень субъективно и только для одиночек и молодых пар без детей.
2. Под аренду можно и взять студию за 7 млн. С ремонтом и мебелью выйдет 8.5. Сдавать получится за 35-40 вначале. В общем 4% доходность в апартаментах, промышленный неразвитый район. Ликвидность средняя. В общем я не брал бы. Лучше уж Хайвей. Гораздо лучше будет, на мой взгляд и дешевле!
3. Инвестиций тут нет - не верю в рост цен здесь. Открыть/Комментировать