Как жить - не тужить☝🏻Инвестиции в недвижимость, новостройки, пассивный доход от аренды квартир.

2022-01-18 13:00:37 Кризис будет обязательно. Экономика всего мира «бухала» два года. Сколько она будет похмеляться - неизвестно. Но рано или поздно пора будет выходить из запоя. Вот тогда-то и придётся потерпеть, помереть не дадут. Открыть/Комментировать

2022-01-18 12:52:32 ​​ ЖК Амурский парк, Амурская, 2, Capital Group + ГК ПИК.

Коллеги, приветствую вас. Уже краем касался этого жилого комплекса в своих прежних постах, на консультациях с частными инвесторами, но подписчики из телеграмм-канала проголосовали за более подробный разбор, поэтому пожалуйста:

Качество строительства от ПИК всегда вызывает массу вопросов, а я жестким образом критикую их типовые некрасивые коробки в исторических районах Москвы, но это все компенсируется ценой и неплохой доходностью в аренде. Но ФИЛИ, к примеру, эти коробки капитально изуродовали и других районов коснулись. Ладно, хватит лирики:

1. Для себя. Метро и МЦК рядом. До центра на самой свободной (пока) ветке метро ехать минут 15-20. Идти пешком 10 минут максимум до них. Новые дома, паркинг (который не очень продаётся, судя по всему из-за ценника). Дворы без машин с красивым и функциональным дизайном для эконома. Если вам это все нравится - грех не купить. Гольяново людей пугало в нулевых и 90~х из-за Черкизовского рынка и большого количества ребят из Азии и Кавказа и ненадежной криминальной обстановки (знаю - бывал). Сейчас - это прекрасный зелёный район. На Амурской зелени мало кстати! В общем от парка одно название, до них надо долго идти или быстро ехать, но инфраструктура будет крутая. Амурскую расширят до 5 полос скорее всего и проезд делают, поэтому берите окна во двор, кому это мешает. А через дорогу будут дома по реновации.

2. Для сдачи в аренду вы можете выбрать первую или вторую очередь. Первую обещают сдать в конце 2022 года, а вторую уже во 2 квартале 2024 года. Цены соответственно разные. Я советую брать или студию во второй за 6+ млн (нашёл переуступку за 5.9 млн), либо от 6.9 миллионов в первой. Что интересно - цены по переуступке бывают значительно ниже цен у застройщика Доходность от аренды во второй очереди будет выше, так как квартиры дешевле. Но их придётся ждать долго - более 2-х лет. Если посчитать приметную чистую доходность в 1 очереди - получим 6% ЧИСТЫМИ. Грязными - 7% на студиях. Чистая доходность - уже с вычетом коммунальных, налогов, амортизации и обустройства. Квартиры с отделкой. Это с учетом стоимости студий в аренде 40000 (вполне реально). Доходность от однушек такая же примерно, но порог входа выше. Вторая очередь нам даст 7 и 8 процентов доходности соответственно после постройки, если считать по сегодняшним ценам. Но вполне возможно что аренда тогда будет дороже и доходность от сегодняшних цен - выше. Но кто знает?
3. Инвестиции. Допускаю что именно вторая очередь может вырасти с 6 миллионов до 7.4-7.6 миллионов за студию в 2024 году. Если не будет кризиса. Который может быть уже начался…

Такой подробный формат сохраняем или возвращаемся к привычному краткому?
Подпишитесь на канал, если вы ещё этого не сделали - это ваша мне благодарность, спасибо. Открыть/Комментировать

2022-01-17 22:42:39 Десятка самых богатых людей мира стала в два раза богаче за время пандемии

источник: interfax.ru Открыть/Комментировать

2022-01-17 16:44:41 Помогите усовершенствовать обзоры! Чего не хватает? Какие ЖК ещё разобрать - выберу самые интересные. Открыть/Комментировать

2022-01-17 16:31:58 Копить или купить квартиру? Что сейчас делать?


Открыть/Комментировать

2022-01-17 15:08:50 ​​ МФК Измайловский парк, Окружной проезд, 10Б, апартаменты

Всем, привет! Под аренду меня очень заинтересовал этот ЖК. Обещают сдавать студии с мебелью и техникой. Ценник менее 6 млн за студию на нижних этажах! А так как это эконом-сегмент, то цена имеет решающее значение для аренды, а не вид из окон - за него тут переплачивать не станут. А значит цена студий на нижних и на высоких этажах в аренде будет практически равна. Я бы взял студию на 3 этаже за 5326, а не за 6560 на 17… До Измайлово и Партизанской вполне пешая доступность. Я там рядом в больнице недавно лежал - знаю)
Парк Измайлово рядом!!! До центра не так уж и далеко. В общем - интересно! Сроки сдачи - конец 2023 года, но обещают что ремонт и мебель будет стоять, поэтому вычитайте полгода на обустройство (если брать без отделки).

Для аренды в первую очередь подходит, так как большое количество небольших площадей. Несмотря на конкуренцию ожидаю цены на студии не менее 40000 в месяц. Примерно посчитал чистую доходность (уже без налогов, коммунальных и амортизации) на уровне 7% от аренды. Грязными многие насчитают 9%. Неплохо.

Для себя, для жизни, для одного молодого человека или пары - вполне приемлемо. Отличная инфраструктура, парк, недалеко центр. Я бы в 20-30 лет был счастлив. Для семьи с детьми уже сомнительно - много молодежи, много студий, много аренды.

Инвестиции. Рост ожидаю за пару лет процентов на 20. Скромно если. Кризиса не будет если. 10% годовых в недвижимости, с перспективой аренды в 7% чистыми - неплохо! Но, повторюсь, если не будет кризиса, который скоро может быть…

Надеюсь был полезен, с ув. Харыбин Александр! Открыть/Комментировать

2022-01-15 11:47:06 ЖК Лайнер наконец-то оценили. Точнее не сам ЖК, а локацию. Цены на студии стартуют теперь от 13 миллионов, нашёл только одну за 12.5. Кстати, евродвушки там смотрят во двор, а это шум от собак и детворы. Окна надо брать только на улицу.

Я смотрел на студии там за 11 млн, но не купил ранее по причине отсутствия свободных средств.

Все равно считаю что и 11 и 13 дорого. И коррекция неминуема. Когда будет по 7-8, тогда и подумаем. А если не будет - ну и ладно, найдём новые и более комфортные ЖК получше )

1. Для себя мне очень нравится место. Метро рядом, ТЦ Авиапарк шикарен, разбитый ландшафтный парк просто прекрасен. Ходынка - дорогой и удобный для жизни район, а рядом Сокол и Аэропорт. И центр недалеко. Но сам дом - как бщежитие и внутри и снаружи. Публика разномастная, молодая и креативная. «Злые языки» говорят о большом количестве эскортниц и «инстадив». В общем дом мне не очень нравится, само строение)

2. Для аренды сейчас уже доходность небольшая. Примерно 5%. Ещё недавно была приличной. Но цены на покупку очень дорогие, а я считаю от них. Ликвидность сумасшедшая по вышеописанным причинам.

3. На мой взгляд, инвестиций теперь здесь уже нет. Когда студии продавали за 11 миллионов, я верил в потенциал. Но сейчас студии продают дороже 13 миллионов и дальше расти уже некуда… Открыть/Комментировать

2022-01-15 10:26:59 Я не сильно боялся конкуренции от Яндекс-аренды. Но всё-таки решил почитать отзывы. Теперь вот не знаю что и думать:

Привет всем!
Решил я как-то вот сдать квартиру, да не нашел аналогов лучше, чтоб мозги себе не парить, чем сдать через Яндекс Аренду. Всё прозрачно, всё шикарно, да клининг (ужасный клининг), да фотки вам сделаем(фотки хорошие), всё в лучшем виде, жильцов найдем Вам, объявление сделаем, да чтоб вообще не парился, будем счетчики снимать (лол, нет).
Началось всё это мракобесие с подписания договора с самим Яндексом. Тут всё прошло неплохо, договор нормальный, подписали, ключи передали, да разбежались. Неделя, вторая, третья, а жильцов всё и не видно. Решаю я уточнить, как там дела, а уточнять то и не понятно у кого. Множество агентов, ещё больше операторов и все говорят мол "Да, все норм, но я этим не занимаюсь, вот спроси у того..."
Ладно уж, нашли спустя полтора месяца жильца, тут то и началась какая-то муть. Договорились встретиться с агентом и жильцом (номер жильца мне не дают, ибо низя, кот в мешке то бишь, впервые ты с ним пообщаешься только на подписании договора), а чтоб встретиться с агентом - нужно было пообщаться с одним, потом с другим, с третьим и потом с четвертым агентом. В конце всей этой цепочки выясняется, что жилец хотел посмотреть просто квартиру, а я два часа времени убил только чтоб узнать это, от сервиса который позиционирует себя как "да ты не парься, все сделаем, только 2к в месяц будь добр отстёгивай". Общение происходит исключительно через один диалог в ватсапе, в котором отвечают разные люди, стиль общения тоже очень разный от "ладно уж, отвечу" до "прекрасного"
В конце концов заселились, разошлись, слава богу. Спустя неделю у жильца труба начала протекать, я пишу Яндексу мол решите проблему - я трубу оплачу. ответ мне был
- Конечно. С Вас 4000р, будьте добры.
Офигеть не встать.
Тут ты и начинаешь понимать, что всё не так гладко и красиво, но это цветочки.
Яндекс Аренда щеголяет тем, что у них нет залога, куча страховок, и вообще мы замечательные. Вот тут и возникает главная проблема и вопрос у меня, как у неопытного арендодателя. Сам виноват, расслабился, поверил в людей и простил оплату жкх от жильца за последние 4 месяца (причин масса была), начал трясти Яндекс, на что был мне ответ мол "жкх не входит в наши дела, давай там сам разбирайся, в суд подавай на жильца, но мы участвовать не будем, удачи.
Сам жилец стрёмный парень, звонил мне дважды с новых номеров, сообщая мол вот новый номер, Яндексу не сообщая об этом (сам Яндекс тоже особо не чухался), предлагал купить травмат итд, но меня агент уверял мол всё четко, все красиво, все данные его есть, он у нас на крючке. В это время жилец просто исчезает и что...? И всё... Яндексу в общем-то безразлично на своего клиента, которого кинули на 25к. Все проблемы либо плати в тридорого, либо разбирайся сам. В диалоге с Яндексом у меня около 600 сообщений уже, вопрос зачем этот геморой, если в итоге я сам прыгаю со всеми жильцами, занимаюсь их проблемами и счетчиками и всем остальным? Ответ финальный потрясный - "обратитесь в юридическую компанию, мы не обладаем таким ресурсом".
Я понимаю, что виноват сам и всё такое, но зачем позиционировать себя как супер сервис, а потом кидать своих клиентов на произвол судьбы?
То есть, теоретически, любой жилец может кинуть меня на деньги и ничего не будет? Обычный залог выглядит куда приятнее и надежнее, чем целый сервис Яндекса. Смешно? Мне не очень. (с) Я.
Обходите этот сервис стороной, он не просто сырой, дело в отношении к клиентам.
Вопрос знатокам также - что делать с жильцом? куда идти и обращаться, чтоб отсудить долг за жкх?? Заранее спасибо!

Ссылка на источник: https://pikabu-ru.turbopages.org/turbo/pikabu.ru/s/story/yandeksarenda_ili_gemoroy_za_2k_v_mesyats_8603566 Открыть/Комментировать

2022-01-14 13:20:18 Разбираю частые вопросы о том:

Как проводить и устраивать показы.

Как комфортно отказать неподходящему арендатору или покупателю.



Открыть/Комментировать

2022-01-14 10:38:39 ​​ЖК «IM на Садовом» (IM на Садовом)

Недавно его разбирали на консультации и думали - продавать или оставить пока. Хорошее место, двор неплохой, продуманные детали - это все про этот ЖК. Район развивается, много бизнес-центров, точек притяжения, молодых и амбициозных людей в целевой аудитории. Центр города. В таких локациях не так уж много конкурентов у него. Знаете - напишите. Настоящий бизнес-класс.

1. Для себя неплохой ЖК, если нравится жить в центре и не нужен рядом парк. Мне не очень подходит - люблю тишину и зелень вокруг.
2. Для аренды уже поздно - доходность на уровне 4% смешная. Квартиры стоимостью под 30 млн можно сдавать по 150 тысяч… Это если повезёт, минусуйте коммуналку, налоги, амортизацию… Да их под аренду специально никто сейчас и не берет.
3. Инвестиций тоже нет, см. пункт 2. На мой взгляд - дальнейший рост очень сомнителен, ликвидность средняя, а порог входа как в нормальную торговую «коммерцию» с доходностью 8-10%. Открыть/Комментировать