Юрист о недвижимости

2022-05-17 09:37:18 Подборка электронных сервисов регистрации права собственности

Сегодня существует несколько сервисов, которые помогают провести электронную сделку, зарегистрировать право собственности на недвижимость онлайн. Рассказываем об их особенностях.

Процесс оформления

Регистрация права собственности онлайн удобна тем, что участникам сделки не нужно посещать МФЦ и работать напрямую с Росреестром, а большинство процессов происходит внутри сервисов в личном кабинете. Происходит это в несколько этапов:

Регистрация личного кабинета на сайте сервиса
Выпуск электронной подписи с помощью сервиса и сотрудничающих с ним удостоверяющих центров и банков
Загрузка документов на сервис и подпись онлайн
Сервис отправляет документы в Росреестр, через него же оплачивается госпошлина
Получение подтверждения регистрации онлайн

Сервисы

«Контур Реестро» - Компания предлагает сервис как для индивидуальных предпринимателей, так и для юридических лиц. Данный сервис актуален в первую очередь для застройщиков, банков и риелторов, а также агентств недвижимости. Всего на сайте вы найдете три типа процедур: для первичной недвижимости, для вторичной и процедуру по ипотеке.

Помимо оформления купли-продажи сервис предлагает еще 8 опций: оформление договоров долевого участия, аренды, ипотеки, уступки права требования, регистрацию прекращения обременения, регистрация дополнительного соглашения, регистрация расторжения договора. Зарегистрировать право собственности онлайн здесь можно даже в том случае, если продавец — физическое лицо.

Экосистема недвижимости «Метр квадратный» - На платформе можно проводить сделки с любыми объектами коммерческой недвижимости без ограничений по типам и количеству участников. Каждую сделку сопровождает персональный менеджер. Специалисты поддержки обещают быть на связи 24/7 и ответить на любые вопросы клиента. Всё взаимодействие с регистраторами Росреестра по вопросам регистрации сделки работники сервиса берут на себя.

Компания также предоставляет сервис безопасных расчетов, который гарантирует сохранение денежных средств покупателя на период проведения регистрации и автоматическое зачисление денежных средств на счет продавца после регистрации сделки в Росреестре.

«Сделка РФ» - Сервис представляет собой экосистему, которая закрывает все потребности покупателя и продавца: начиная с одобрения ипотеки, заканчивая заключением сделки и проведением расчетов по ней. Сторонам сделки дополнительно не нужно пользоваться услугами других сервисов. Все этапы проводятся в едином окне, что удобно для пользователя. Все это проводится на облачном сервере.

Операции проходят через банк «Точка».

SmartDeal - Цифровой сервис регистрации сделок в Росреестре для банков, застройщиков и агентств недвижимости. Операции на сервисе можно производить только в том случае, если сторонами сделки являются юридические лица и между ними заключен договор купли-продажи.

Сервис предлагает различные опции: регистрация ДДУ, проведение купли-продажи, аренды, получение выписок из Росреестра, автоматическая оплата госпошлины, электронная закладная и другие.

Центр «Недвижимость и право» - Работает как агентство недвижимости, а также оказывает услуги по электронной регистрации в Росреестре сделок с недвижимостью. Электронная подпись выдается бесплатно через СКБ КОНТУР. Сделка оформляется полностью дистанционно. Есть возможность отследить этапы сделки в личном кабинете.

«Циан.Сделка» - Оформление права собственности на любой объект коммерческой недвижимости возможно по договору купли-продажи. Расчет должен происходить в день сделки, без рассрочки. Участниками сделки должны выступать только физические лица. Сделку будет курировать персональный менеджер.

«Домклик» - Данный сервис предлагает услугу электронной регистрации с помощью приложения в смартфоне. Электронную регистрацию для клиентов сервиса также сопровождает менеджер, который отправляет документы в Росреестр и в целом курирует сделку.
____
Узнать подробнее о каждом сервисе можно на сайте Открыть/Комментировать

2022-05-16 10:00:08 #покупка_imstat

Отменить сделку по продаже недвижимости, если продавец стал банкротом, можно в случае, если (1) целью сделки было причинение вреда кредиторам продавца, (2) установлено фактическое причинение вреда, (3) установлено, что покупатель знал о противоправной цели сделки. Вред кредиторам выражается в том, что в результате продажи уменьшилась стоимость имущества, которое могло быть распределено между кредиторами.

Одним из критериев, на которые обращает внимание суд, является цена сделки. Если она явно занижена относительно кадастровой или рыночной, действия покупателя нельзя назвать осмотрительными. В такой ситуации предполагается, что покупатель осведомлен о том, что продавец намеренно избавляется от имущества (чтобы избежать передачи его кредиторам). То есть осведомлен о противоправной цели сделки.

Цена сделки сыграла важную роль в оспаривании сделки между ООО и физлицом по купле-продаже участка. Физ.лицо приобрело участок за 426 150 руб., при том что кадастровая стоимость 1 457 178 руб., а рыночная – 3 926 262 руб. То есть цена продажи занижена в 9 раз.

Кроме того, не было доказано, что покупатель вообще оплатил объект, что у него было достаточно финансовых средств для оплаты.

В ходе рассмотрения дела в нескольких инстанциях позиции судей менялись, но в итоге признали договор недействительным (Определение ВС РФ от 28.04.2022 № 305-ЭС21-21196(2)). Открыть/Комментировать

2022-05-13 14:49:28 #покупка_imstat

Соглашение о задатке
 
Чаще на практике заключают предварительный договор с условием о задатке, но называют этот документ «соглашением о задатке». Если посмотреть текст таких «соглашений о задатке», увидим, что стороны обязуются заключить в будущем какой-то договор, например, договор купли-продажи и в качестве подтверждения своих намерений используют задаток. Это и есть по сути предварительный договор.

Но не столь важно, как назвать документ, важно его содержание. Задаток – законный, и на мой субъективный взгляд, самый адекватный способ обеспечения.

Во-первых, потому что он обоюдный: обе стороны заплатят за свой отказ от заключения основного договора. Во-вторых, потому что он финансово скрепляет намерения сторон – стороны понимают, что рискуют определенной суммой, если передумают выходить на сделку, поэтому вносят задаток в том случае, когда уверены в будущей сделке. А если сделка сорвется – сторона, которая оказалась в ущемленном положении, получит справедливую денежную компенсацию в виде задатка.

По моему опыту многих пугает норма закона о том, что если продавец откажется от выхода на сделку, то он должен вернуть задаток в двойном размере. Двойной размер – это не про то, что он заплатит «удвоенный штраф». Он просто вернет сам задаток, который ему не причитается, и заплатит «штраф» за свой отказ от сделки. В случае с задатком нет дисбаланса сторон: обе несут «наказание» за срыв сделки, но сути обе «наказывают» себя только на сумму задатка.

Немного отличительных признаков задатка:
обеспечивает исполнение соглашения;
по предварительному договору можно внести только задаток;
в отличие от обеспечительного платежа защищает обе стороны договора;
можно установить в любом договоре, а плату за отказ от договора – только если обе стороны занимаются предпринимательской деятельностью. Открыть/Комментировать

2022-05-08 12:07:07 #аренда_imstat #покупка_imstat

Продолжаем тему преддоговорынх соглашений.

Соглашение о намерениях

Этот вид соглашения не поименован в ГК РФ, но участники рынка могут заключать любые непоименованные соглашения.

В нем можно (1) зафиксировать стремление сторон сотрудничать друг с другом с определенной целью (например, с целью заключения договора купли-продажи); (2) отразить примерные условия будущей сделки, (3) порядок подготовки и обмена документами, (4) график переговоров, (5) условие не вести переговоры с другими покупателями и пр.

Соглашение о намерениях не обязывает к заключению основной сделки. Никакой оплаты будущий покупатель по этому соглашению не вносит. То есть у сторон остается возможность отказаться от заключения основной сделки и ничего при этом не потерять.

Важно, чтобы соглашение о намерениях никто не смог квалифицировать в качестве предварительного договора. Потому что у преддоговора есть важное последствие - контрагенты могут понудить друг друга к заключению основного договора.

Чтобы не попасть в эту «ловушку», важно дистанцировать соглашение о намерениях от предварительного договора. В частности, не указывать подробно предмет основного (будущего) договора; включить оговорку, что соглашение не является предварительным договором. Открыть/Комментировать

2022-05-06 18:05:02 Юрист о недвижимости pinned «Уважаемые коллеги, для Вас собрана подборка каналов в Телеграм, которые будут интересны и полезны именно ЮРИСТАМ Не пропустите! Поиск в Телеграм весьма затруднительный, поэтому подпишитесь на все КАНАЛЫ сразу. 1. Прибыльный юридический бизнес https…» Открыть/Комментировать

2022-05-06 18:04:23 Уважаемые коллеги, для Вас собрана подборка каналов в Телеграм, которые будут интересны и полезны именно ЮРИСТАМ

Не пропустите! Поиск в Телеграм весьма затруднительный, поэтому подпишитесь на все КАНАЛЫ сразу.

1. Прибыльный юридический бизнес

https://t.me/profitlegalbusiness

школа юридического бизнеса - от владельца Katkov.School Павла Каткова. Подкасты, статьи, прямые эфиры и личные консультации о том, как создать прибыльный юридический бизнес, масштабировать его и управлять им с позиции собственника.

2. BATYSHEVA: LAW marketing

https://t.me/batysheva_lida

Канал для нестандартных юристов по продвижению в социальных сетях.
Автор канала Лидия Батышева - маркетолог с юридическим прошлым), честно пишет о том, как юристу развивать бренд, оставаясь собой)

3.«Шевцова.Адвокатура&Бизнес»

https://t.me/advocatshevtsova

Канал Управляющего партнера МКА “RUBICON” и SEO Юридического клуба
о внутренней кухне адвокатуры
о кейсах в сфере экономики, миграции, защиты бизнеса и личных активов
практические вопросы, как удержать равновесие в рынке с командой и клиентами
- разбор интересных юридических новостей

4. Канал Юлии Михальчук

https://t.me/Mikhalchuk_Yulia

несколько раз в неделю Юлия пишет про юридический бизнес, судебные споры, а также делает анонсы онлайн-дискуссиями с известными юристами. Подписывайтесь, чтобы быть в курсе последних новостей делового юридического сообщества

5. Юрий Зачек - О Свободе и Смысле Жизни

https://t.me/yuryzachek_channel

Как юристу выйти на новый уровень заработка и при этом не выгореть дотла?

Юрий Зачек — ТОП-юрист (ex Партнёр Deloitte и ex Директор по юридическим вопросам Accenture в Восточной Европе и СНГ), коуч и ментор №1 для юристов (PCC ICF), автор 2-х книг, предприниматель, на своём канале бесплатно делится самой актуальной и проверенной информацией. Открыть/Комментировать

2022-05-02 14:03:38 Думаю, из этих примеров очевидно, какое решение примет суд, если удержать аванс в случае, когда не будет подписан основной договор купли-продажи. Даже если в соглашении об авансе прописать, что аванс удерживается. Всегда нужно помнить, что не всё то, что написано в договоре, будет работать. Особенно, если оно противоречит закону, или устоявшемуся пониманию, или правовой природе (существу элемента права).
Оно может работать, если обе стороны далеки от юриспруденции, если они обе согласны исполнять то, что сочинили в договоре. Но этому нет гарантий. То есть продавец может удержать аванс и никаких последствий для него не наступит ровно до тех пор, пока ему не попадется прокачанный и отстаивающий свои интересы покупатель.

Поэтому я (1) не рекомендую заключать соглашение об авансе, когда единственной целью этого соглашения является закрепить желание сторон через какое-то время подписать договор купли-продажи, для этого есть отдельная конструкция, (2) не рекомендую вносить и получать аванс, если целью этого платежа является обеспечение обязательства по заключению договора купли-продажи; для этой цели есть другой способ обеспечения.

Авансовые соглашения с условием об удержании аванса, на мой субъективный взгляд, это история о том, что продавец хочет и рыбку съесть, и косточкой не подавиться. То есть он хочет с покупателя взять "штраф", если сделка сорвется, но сам такой "штраф" платить не готов. Иначе он бы принял в качестве обеспечения задаток. Открыть/Комментировать

2022-05-02 13:00:34 Немного примеров из практики к предыдущему посту про соглашения об авансе.

Покупатель (физлицо) заключил с представителем продавца (ООО) соглашение об авансе, имея намерение приобрести квартиру. В дальнейшем отпала необходимость в приобретении квартиры. Текстом соглашения предусмотрено, что аванс не подлежит возврату. Однако покупатель потребовал аванс вернуть, обратился в суд. Суд указал следующее: уплаченная покупателем денежная сумма предназначалась для последующей передачи продавцу и входила в стоимость объекта; поскольку сделка купли-продажи квартиры не состоялась, то у представителя продавца отсутствуют правовые основания для удержания указанных средств. Суд признал условие соглашения об удержании аванса ничтожным и постановил вернуть аванс покупателю.

(Апелляционное определение Московского областного суда от 18.02.2019 по делу № 33-5733/2019)

В данном случае спор осложнен тем, что договор заключен между ООО и физлицом, он попадает под Закон о защите прав потребителей. Права потребителя (покупателя-физлица) в этом случае явно были нарушены, условия соглашения противоречили Гражданскому кодексу и Закону о защите прав потребителей, поэтому спор был решен в пользу покупателя - аванс необходимо вернуть.

—————————————
Аналогичное дело: сделка по продаже объекта не заключена, удержание суммы аванса не основано на законе; доводы о том, кто виноват в срыве сделки не имеют юридического значения, аванс подлежит возврату.

(Апелляционное определение Свердловского областного суда от 11.08.2015 по делу № 33-11210/2015)

———————————————

Сторонами заключен договор, предметом которого было намерение заключить сделку купли-продажи недвижимости. По нему внесена сумма, которая входит в общую стоимость объекта, т.е. аванс. Соглашением предусмотрено, что при незаключении сделки купли-продажи по вине покупателя, аванс не возвращается. Покупатель и продавец винили друг друга в том, что сделка не состоялась. Суд указал, что для разрешения спора вообще не имеет правового значения, кто виноват. Это имело бы смысл выяснять в случае, если бы был внесен задаток. А аванс имеет исключительно платежную функцию и не является средством обеспечения платежа, он не ставится в зависимость от того, по чьей вине сорвалась сделка. Законом не предусмотрена возможность удержания частичной оплаты за непроданный товар. Решение суда в пользу покупателя: аванс надлежит вернуть.

(Апелляционное определение Московского городского суда от 24.05.2019 по делу № 33-22992/2019)

——————————————

Стороны заключили авансовое соглашение, по условиям которого они обязались заключить договор купли-продажи недвижимости на определенных условиях. По этому соглашению был внесен аванс. Правовая природа аванса как предварительного платежа изначально подразумевает его возврат, когда стороны не начали исполнять или отказались от исполнения обязательств, в счет которых аванс был уплачен. Аванс не выполняет обеспечительной функции, поэтому независимо от причин неисполнения обязательств, сторона, получившая соответствующую сумму, обязана его вернуть. При этом, даже факт наличия договоренности между сторонами об ответственности за неисполнение обязательств, не меняет правовой природы этой суммы, которая не может нести штрафной характер в силу закона. Решение суда в пользу покупателя: аванс необходимо вернуть.

(Апелляционное определение Московского городского суда от 12.03.2019 по делу № 33-6804/2019) Открыть/Комментировать

2022-04-28 12:32:49 Росреестр представил первый в 2022 году дайджест законодательных изменений в сфере земли и недвижимости.

Мы изложили все материалы в доступной и понятной форме, чтобы каждый смог быстро разобраться в сути и содержании правовых нововведений.

Подробности в прикреплённом файле.

#Росреестр #НовостиРосреестра #ДайджестРосреестра #Закон Открыть/Комментировать

2022-04-27 16:40:30 #покупка_imstat #аренда_imstat

Соглашение об авансе. Его иногда заключают как предварительное соглашение и под авансом понимают платеж, которым покупатель или арендатор обеспечивает свое намерение заключить основной договор. Однако аванс не несет обеспечительную функцию. Это значит, что авансом нельзя обеспечить обязательство по заключению какого-либо будущего договора. То есть его нельзя удержать, если покупатель/арендатор откажется выходить на сделку по купле-продаже/аренде.

Законодатель вложил в слово "аванс" другой смысл (ст. 487 ГК РФ). Он является предварительным платежом. Его можно внести до заключения основной сделки, однако если такая сделка не состоится по любым причинам аванс необходимо вернуть. Это подтверждается судебной практикой (см. дела А07-26963/2019, А27-21756/2019, А55-14618/2019).

На практике почему-то перевернули понятие аванса и стали использовать его в качестве способа обеспечения. Но это ошибка.

Аванс без состоявшегося встречного предоставления – неосновательное обогащение. Сторона, внесшая аванс, может его вернуть через суд с начисленными на него процентами (ст. 395, п. 1 ст. 1102, п. 2 ст. 1107 ГК РФ), если не будет основной сделки и исполнения по ней.

Таким образом, аванс не может быть невозвратным. Он не может обеспечить обязательство по заключению основного договора. Даже если в договор включить условие об удержании аванса, оно будет недействительным.

Как защитить интересы продавца? Если задача – получить деньги в качестве обеспечения обязательства по заключению в будущем основного договора, то не выбирать соглашение об авансе для решения этой задачи. Аванс явно не подходит по причинам, указанным выше.

Если продавец все же настаивает именно на соглашении об авансе, можно предложить прописать в таком соглашении плату за отказ покупателя от соглашения об авансе (п. 3 ст. 310 ГК РФ). То есть покупатель заплатит деньги (в сумме аванса), если решит досрочно расторгнуть соглашение об авансе. Однако как было написано в посте выше, важна четкость формулировки: нужно прямо назвать это платой за отказ от договора и сделать ссылку на п. 3 ст. 310 ГК РФ. Также стоит помнить об исключении: плата за отказ от договора возможна в отношениях между предпринимателями. Если такую плату включить в соглашение, которое заключают физ.лица, ее могут не взыскать.

Формулировать как неустойку (штраф) не рекомендуется, в связи с тем, что неустойка (штраф) взыскиваются за неправомерные действия, к которым не относится отказ от договора. Открыть/Комментировать