Юрист о недвижимости

2022-02-11 10:07:57 Покупатель может потребовать расторжения договора в суде также если:
- он получил недвижимость с обременениями, о которых он не знал (п. 1 ст. 460 ГК РФ);
- продавец передал недвижимость, в отношении которой был законный интерес у третьих лиц, и продавец знал об этих притязаниях (п. 2 ст. 460 ГК РФ);
- продавец передал земельный участок и дал ложную информацию об обременениях; о разрешении на застройку участка; о качественных свойствах земли и пр. (п. 3 ст. 37 ГК РФ).

Даже без суда в некоторых случаях можно расторгнуть договор.

Например, если прямо перечислить случаи в договоре купли-продажи. Написать, что продавец обязуется устранить какие-то недостатки объекта к определенному сроку, а иначе покупатель вправе расторгнуть договор в одностороннем порядке.

А также если покупатель отказывается принимать имущество и оплачивать его (ст. 486 ГК РФ).

------------------------------
В общем, расторгнуть договор купли-продажи можно. И даже если уже случилась регистрация перехода права. Теперь кто не знал об этом, знает

Если вы сомневаетесь в корректности любой информации, которая публикуется на этом канале, пишите, я всегда готова дискутировать в конструктивном и вежливом ключе. Юриспруденция наука не простая и часто на вопросы нет правильного ответа, есть возможные пути решения. И находятся они в результате обсуждения. Открыть/Комментировать

2022-02-11 10:02:00 #покупка_imstat

Вчерашняя викторина взволновала многих) Мне даже писали, не разобравшись, что я публикую "какую-то дичь".

Вопрос заключается в возможности расторжения договора после регистрации перехода права. Иными словами: является ли регистрация перехода права препятствием к расторжению договора. Ответ: нет, не является. Об этом прямо написано в п. 65 совместного Постановления Пленума ВС РФ/ВАС РФ от 29.04.2010 № 10/22).

Вопрос о случаях, когда такое расторжение возможно, мной пока не поднимался. Он ждал пятницы и соответствующего поста

Очевидно, что для стабильности оборота недвижимости нецелесообразно предоставлять всем безусловное право на "разворот" сделки купли-продажи. Но что делать в ситуации, когда одна из сторон не исполняет свои обязательства по договору? Например, не оплачивает переданную недвижимость или не передает оплаченную?

Если у покупателя долг перед продавцом, продавец, конечно, может пойти потребовать оплаты через суд. Но не факт, что он деньги физически получит. Продавец в довольно уязвимой позиции, не так ли? Недвижимость он передал, денег нет. Или покупатель отказывается оплачивать недвижимость и принимать ее - она в физическом владении продавца, но права уже зарегистрировано на покупателя - продавец в довольно странной ситуации находится. Должен же быть выход.

Законодатель на такой случай предоставил возможность судебного расторжения договора. Сделать это можно в нескольких случаях:

допущено существенное нарушение договора (ст. 450 ГК РФ). Например, неоплата, существенная просрочка платежа при рассрочке; непередача продавцом объекта.

Суды рассматривают расторжение как крайнюю меру, когда сохранить договорные отношения по-другому не получится. Для этого просрочка должна быть действительно существенной (длительной), неоплаченная сумма должна быть примерно больше половины стоимости недвижимости.

Так, если покупатель оплатил больше половины и потом перестал платить, это нарушение суд не признал существенным (Постановление 4-го ААС от 24.12.2020 по делу № А10-1062/2020).

Не признают существенным нарушением наличие недостатков, которые легко можно устранить или которые были известны до покупки. Например, покупателю отказали в расторжении договора купли-продажи земельного участка, потому что к нему не было подъезда - суд не признал это нарушением со стороны продавца (Постановление Десятого арбитражного апелляционного суда от 10.06.2019 по делу № А41-86748/18).

А вот если покупатель вообще ничего не оплатил - договор вполне могут расторгнуть решением суда (Определение Верховного Суда РФ от 15.05.2018 № 4-КГ18-27; Постановление Арбитражного суда Московского округа от 17.05.2019 № Ф05-6182/2019 по делу № А40-171177/2018; Постановление Арбитражного суда Волго-Вятского округа от 15.12.2021 № Ф01-6441/2021).

Если покупатель не оплатил большую часть стоимости имущества и просрочка составила длительный период - тоже (Постановление Арбитражного суда Уральского округа от 03.09.2018 № Ф09-3855/18 по делу № А07-29945/2017).

Отдельное основание к расторжению через суд предусмотрено для предприятий - если переданное предприятие не пригодно для использования по назначению, об этом прямо написано в ст. 565 ГК РФ.

Еще можно расторгнуть через суд договор купли-продажи, если произошло существенное изменение обстоятельств (ст. 451 ГК РФ). Тут посложнее, надо будет доказать, что при подписании договора стороны не предполагали, что такое изменение произойдет; что нельзя было преодолеть причины изменения; что изменение влечет негативные последствия для сторон. Да и саму "существенность" суд определяет по своему усмотрению. Например, финансовый кризис, инфляционные процессы, изменение курса валюты не признают существенным изменением обстоятельств (постановление Президиума ВАС РФ от 13.04.2010 № 1074/10; Постановление Президиума ВАС РФ от 07.08.2001 № 4876/01; Обзор судебной практики Верховного Суда Российской Федерации № 1, утв. Президиумом ВС РФ от 16.02.2017). Открыть/Комментировать

2022-02-10 13:40:47 Открыть/Комментировать

2022-02-09 11:18:00 #аренда_imstat

Арендодатель обратился в суд, чтобы взыскать с арендатора задолженность по арендной плате и выселить арендатора из помещения. Ввиду наличия задолженности арендодатель в одностороннем порядке расторг договор аренды в августе 2020 г.

Арендатор заявил, что он сам в одностороннем порядке расторг договор ранее, в апреле 2020 г. в связи с наступлением пандемии, вводом ограничительных мер на работу организаций в сфере торговли, невозможностью пользоваться помещением в этот период, и в целом - в связи с существенным изменением обстоятельств.

Суды трех инстанций встали на сторону арендодателя.

Аргументы были следующие:
в связи с существенным изменением обстоятельств договор аренды может быть расторгнут только судом и только при наличии обстоятельств, указанных в п. 2 ст. 451 ГК РФ; в суд требование о расторжении по этому основанию ранее не заявлялось;
в связи с этим, отказ арендатора от исполнения договора ввиду существенного изменения обстоятельств не имеет правового значения, т.е. арендодатель вполне справедливо проигнорировал этот отказ;
невозможность использовать помещения для предпринимательской деятельности в период закрытия торговых точек не освобождает арендатора от исполнения обязательств по договору;
распространение коронавируса не является универсальным обстоятельством непреодолимой силы, в силу чего существование таких обстоятельств должно быть установлено индивидуально и в судебном порядке, с учетом обстоятельств конкретного дела;
задолженность у арендатора возникла в феврале 2020, до ввода ограничительных мер, поэтому суд усмотрел недобросовестное поведение арендатора;
законодатель предоставил организациям из пострадавших отраслей меры поддержки в виде уменьшения арендной платы, но не безусловного права на расторжение договора; а с просьбой о снижении платы арендатор к собственнику помещения не обращался;
Арендатор по коду ОКВЭД не попадает в перечень отраслей экономики, которые вправе рассчитывать на льготы ввиду пандемии и режима повышенной готовности.

С арендатора взыскали долг более 2 млн рублей.

(Постановление Арбитражного суда Московского округа от 27.12.2021 по делу № А41-67111/20) Открыть/Комментировать

2022-02-08 11:15:00 #аренда_imstat

Арендатора земельного участка привлекли к административной ответственности за использование участка в нарушение условий договора аренды. Договор аренды заключен в 1999 в целях проектирования, строительства с реконструкцией и эксплуатации многофункционального торгового центра.

В результате обследования установили, что на участке размещено здание торгового центра, офис банка и страховой организации. Госинспекция усмотрела в этом нарушение цели, указанной в договоре аренды.

-------------

Целевое использование земель определяется федеральными органами власти; разрешенное использование устанавливается совместно органами гос власти РФ и субъектов РФ. То есть на уровне субъекта - города Москвы - может устанавливаться/меняться разрешенное использование участка.

Распоряжение Департамента городского имущества г. Москвы в 2014 установило разрешенное использование участка: участки смешанного размещения общественно-деловых объектов различного вида (1.2.5/1.2.7), объекты размещения стоянок (1.2.3), эти данные внесены в ЕГРН.

В настоящее время видам разрешенного использования (1.2.3, 1.2.5, 1.2.7) соответствует Классификатор видов разрешенного использования земельных участков (утв. Приказом Минэкономразвития России от 01.09.2014 № 540) с кодом 4.2, который допускает размещение торговых объектов, организаций, осуществляющих продажу товаров или оказание услуг с содержанием видов разрешенного использования с кодами 4.5-4.8.2.

Код 4.5 включает в себя размещение организации, оказывающих банковские и страховые услуги.

Согласно Правилам землепользования и застройки города Москвы (утв. Постановлением Правительства Москвы от 28.03.2017 № 120-ПП), коды 4.5-4.82 являются вспомогательными видами разрешенного использования, участок может быть использован в соответствии с ними.

------------------
Суды не установили нарушения земельного законодательства вследствие размещения в здании офиса банка и страховой организации, административный штраф отменен.

(Постановление Арбитражного суда Московского округа от 24.01.2022 по делу № А40-51857/21) Открыть/Комментировать

2022-02-07 11:45:00 #аренда_imstat

К собственнику здания магазина обратились с иском о сносе самовольной постройки. Уполномоченные органы (ДГИ г. Москвы и Правительство Москвы) заявили, что договор аренды участка заключен в 2004 году для разработки проектной документации на строительство магазина, а построенное на участке здание магазина не соответствует цели аренды участка. Свою позицию истцы также аргументировали тем, что собственник земельного участка - город Москва - не выдавал ответчику разрешения на строительство объекта.

Ответчик предоставил документы о том, что:
в 2004 году уполномоченными органами было согласовано предоставление участка под строительство магазина;
на основании этого согласования был заключен договор, который впоследствии стал "заключенным на неопределенный срок";
разработанная проектная документация была согласована ГАУ «Московская государственная экспертиза»;
ответчик получил от Мосгосстройнадзора разрешения на строительство магазина и его ввод в эксплуатацию.

Судебная строительно-техническая экспертиза показала, что здание соответствует строительным нормам и не создает угрозу жизни и здоровью граждан.

Кроме того, право собственности на здание магазина зарегистрировано в 2010, разрешения на строительство и ввод выданы в 2008-2009. Соответственно, истцы должны были узнать о спорном строении не позднее 2010 года, но обратились с требованием о сносе только в 2020.

Суды указали, что исковое требование о сносе самовольной постройки может быть предъявлено в пределах исковой давности, то есть в течение 3х лет со дня, когда истец узнал о нарушении своего права. В случае предъявления требования о снопе самовольной постройки, создающей угрозу жизни и здоровью граждан, установленные Гражданским кодексом правила об исковой давности применению не подлежат.

Ввиду пропуска срока исковой давности и соответствия объекта строительным нормам, в требовании о сносе было отказано, решение в трех судебных инстанциях вынесено в пользу собственника здания.

(Постановление Арбитражного Суда Московского округа от 24.01.2022 по делу № А40-70801/20) Открыть/Комментировать

2022-02-04 11:14:00 #аренда_imstat

Арендодатель подал на регистрацию договор аренды нежилых помещений и дополнительные соглашения к нему. Росреестр в процессе регистрации попросил дополнить комплект документов техническим планом. Со ссылкой на то, что технический план оформлен с нарушениями требований, Росреестр отказал в регистрации договора аренды. Прав ли Росреестр?

Были замечания общего характера к разделу «Заключение кадастрового инженера» технического плана и ссылка на то, что в графической части плана используются условные знаки, которые не соответствуют требованиям.

Суд указал, что раздел «Заключение кадастрового инженера» не содержит ошибок, а условные знаки могут отличаться от требований к оформлению технического плана, если объект недвижимости имеет «нестандартные» конструктивные элементы (см. Письмо Минэкономразвития России от 24.04.2019 № ОГД23-3893).

Кроме того, здание поставлено на кадастровый учет. Согласно ч. 5 ст. 44 Закона о государственной регистрации недвижимость № 218-ФЗ, часть здания, которое поставлено на кадастровый учет, ставится на кадастровый учет одновременно с регистрацией аренды.

Для регистрации договора аренды части здания, которое поставлено на кадастровый учет, достаточно документа, в котором есть графическое и/или текстуальное описание арендуемой части (п. 9 Постановления Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 № 73). Если из этого описания следует, что предмет договора аренды сторонами согласован, между ними нет спора о границах части, то отказ в регистрации договора аренды по причине непредоставления кадастрового паспорта может быть признан судом незаконным.

В данном споре Верховный Суд и другие суды нижестоящих инстанций пришли к выводу, что предмет аренды достаточно согласован сторонами, имеется графическое изображение (отметка на плане), текстуальное описание в договоре (номера помещений, этажей, площади частей). Договор и технический план, который арендодатель представил в Росреестр, позволяет достоверно индивидуализировать передаваемые по договору аренды нежилые помещения. Отказ Росреестра не соответствует закону.

(Постановление Арбитражного Суда Московского округа от 21.01.2022 по делу № А40-61623/2021) Открыть/Комментировать

2022-02-03 11:15:00 #аренда_imstat

Какие налоговые последствия возникнут, если не регистрировать долгосрочный договор аренды?

Договор аренды, срок которого не менее года, подлежит госрегистрации и считается заключенным с момента такой регистрации (ст. 651 ГК РФ). Есть устоявшаяся позиция судов, что отсутствие регистрации не влияет на исполнение договора, потому что стороны связывают себя обязательствами с момента подписания договора. Регистрация - это лишь подтверждение заключения договора. И она направлена на защиту интересов третьих лиц, например, потенциальных покупателей объекта, которые хотели бы до покупки объекта иметь информацию о его обременениях.

Но с налоговыми последствия не так просто. Минфин России считает, что подтвердить расходы в виде арендной платы можно только документами, которые соответствуют законодательству Российской Федерации. Незарегистрированный долгосрочный договор аренды очевидно не соответствует требованию Гражданского кодекса (ст. 651 ГК РФ). Иными словами, расходы по арендной плате, которые арендатор несет в рамках не прошедшего регистрацию договора, не могут уменьшать налоговую базу по налогу на прибыль (письмо Минфина России от 19.04.2021 № 03-03-06/1/29066).

Также есть риск, что необоснованными посчитают расходы по незарегистрированному договору аренды у плательщиков на УСН: возможно, им не дадут уменьшить налоговую базу на сумму расходов по арендной плате.

Однако решение есть. В более ранних письмах Минфин России указывал: если распространить срок действия договора на отношения сторон с даты его подписания, то расходы по аренде в таком случае смогут уменьшить налогооблагаемую базу. (см. Письма Минфина России от 12.07.2006 № 03-03-04/2/172; от 17.02.2006 № 03-03-04/3/3).

В части возможности принятия НДС к вычету нужно посмотреть разъяснения Пленума Высшего Арбитражного Суда: неосуществление регистрации договора влечет неблагоприятные налоговые последствия лишь в том случае, если это прямо предусмотрено Налоговым кодексом (см. Постановление Пленума ВАС РФ от 30.05.2014 № 33, п. 11).

Налоговый кодекс не содержит каких-либо указаний относительно того, что регистрация договора аренды обязательна для применения льгот, вычетов и пр. Иными словами, возможность принятия НДС к вычету не связана с фактом регистрации договора. Поэтому к вычету можно принимать НДС даже по тем договорам, которые не прошли госрегистрацию.

Таким образом, при составлении долгосрочного договора аренды необходимо в него включать ретроактивную оговорку (ст. 425 ГК РФ) - распространять действие договора на отношения сторон, возникшие с даты его подписания, то есть до даты регистрации, с которой договор считается заключенным для всех третьих лиц. Открыть/Комментировать

2022-02-02 11:14:00 #покупка_imstat

Проведены торги по реализации 1/2 доли в праве собственности на недвижимость, которая принадлежала банкроту. Заключен договор купли-продажи. Росреестр не зарегистрировал переход права собственности, потому что договор купли-продажи не удостоверил нотариус. Прав ли Росреестр?

Покупатель доли и конкурсный управляющий заключили договор в простой письменной форме. Покупатель не согласился с отказом Росреестра и стал обжаловать его решение. Несколько судебных инстанций по-разному смотрели на этот вопрос. Верховный Суд внес ясность. Он поддержал решение суда первой инстанции, итоговое решение принято в пользу Росреестра.

Аргументы в процессе были такие:
- закон о банкротстве не содержит специального требования к нотариальному удостоверению сделок с долями;
- сама процедура реализации имущества должника - особенная, регулируется отдельным федеральным законом, к ней требуется особый подход в части подтверждения законности сделки;
- нотариус не может проверить законность проведения торгов.

Однако эти аргументы не убедили Верховный Суд. По существу вопрос сводился к следующему: применяются ли требования о нотариальных сделках к сделкам, заключенным на торгах в рамках дела о банкротстве.

В 2020 году Верховый Суд уже давал разъяснения на эту тему (Обзор судебной практики ВС РФ № 4(2020)). Закон о банкротстве регулирует порядок обращения взыскания на имущество должника, но не содержит специальных норм относительно формы сделки. Поэтому к сделкам с имуществом должника применяются общие нормы, установленные Гражданским кодексом РФ и законом о регистрации недвижимости. А из этих нормативных актов следует, что сделка, по которой отчуждается доля в праве собственности на недвижимость, должна быть нотариально удостоверена.

Таким образом, для сделок с долями, заключаемых по результатам торгов (в рамках дела о банкротстве), не предусмотрено исключений - они должны удостоверяться у нотариуса.

(Кассационное определение ВС РФ от 17.11.2021 № 75-КАД21-1-КЗ). Открыть/Комментировать

2022-01-11 16:34:42 Channel name was changed to «Юрист о недвижимости» Открыть/Комментировать