Юрист о недвижимости

2022-04-13 09:31:43 ​​#покупка_imstat

Последствия ареста недвижимости

Наложить арест на имущество могут по акту судебного-пристава исполнителя, если у собственника имущества есть какие-либо имущественные взыскания (долги), если имущество подлежит передаче взыскателю (кто-то желает вернуть имущество себе в собственность), есть есть решение о конфискации имущества.

Есть имущество в залоге, то арестовать его не смогут. Точнее, смогут, если у взыскателя задолженности есть преимущество в очереди перед залогодержателем (например, банком), но это исключение. По общему правилу - не смогут.

Итак, арест наложен, отражен в ЕГРН (его видно в выписке). Что за этим следует?

собственник не может распоряжаться имуществом:
  нельзя продать (зарегистрировать переход права собственности к покупателю Росреестр не позволит),
  нельзя вложить в уставный капитал;
  сдать в аренду;
  передать в залог.

в некоторых случаях арест влечет ограничение права пользования имуществом (то есть собственник лишен права входить в помещение, пользоваться им). Объем ограничения указывается в постановлении пристава;

можно заключать предварительный договор купли-продажи, соглашение об уступке, с таким условием, что переход права произойдет после снятия ареста.

За нарушение ограничений, установленных приставом, лица могут быть привлечены к ответственности (как правило, штраф, для юр.лиц до 100 тыс. руб.). Открыть/Комментировать

2022-04-12 19:09:24 Добрый день! Пишу для сайтов и блогов адвокатов, нотариусов, страховщиков, банкиров, арбитражных управляющих.

Мои контакты для оперативной связи:
Телеграм: @IraSherbul
Skype: sherbul854 (Ирина Шербул)
Вотсап: +380725120134 Открыть/Комментировать

2022-04-06 10:50:00 #аренда_imstat

Можно ли передать в безвозмездное пользование нежилое помещение?

Собственник может передать принадлежащее ему нежилое помещение (например, офис) в безвозмездное пользование. Юридическое лицо не вправе передавать имущество по договору ссуды (безвозмездного пользования) своему учредителю, участнику, руководителю, члену его органов управления или контроля. То есть компания может арендовать квартиру для своего сотрудника и передать ее сотруднику по договору ссуды.

Также собственник-физическое лицо вправе передавать любому лицу недвижимое имущество в пользование без соответствующей оплаты.

Однако важно помнить, что если договор ссуды прикрывает сделку по аренде и собственник получает оплату от арендатора, но не в рамках договора, а вне договорных условий, то есть укрывает доход от сдачи имущества в аренду, к такому собственнику могут быть применены меры ответственности за нарушение налогового законодательства.

Вместе с тем, ссудодатель-юридическое лицо обязан уплатить НДС, поскольку безвозмездное пользование квалифицируется как реализация услуг и подлежит обложению НДС, исходя из рыночной стоимости аренды такого имущества. Открыть/Комментировать

2022-04-05 10:50:00 #imstat_агентам

Агентство недвижимости нашло арендатора офисных площадей, но собственник не оплатил оказанные услуги.

В качестве подтверждения факта оказания услуг у агентства был только лист просмотра объекта недвижимости, в котором не было указано конкретное осмотренное помещение.

Агентство не смогло взыскать вознаграждение через суд. Суд указал, что из листа просмотра не следует, в отношении какого помещения оказывались риэлтерские услуги; суду не представлены документы, подтверждающие, какие именно конкретные действия в отношении каких конкретно помещений в здании и в какие сроки совершены агентством.

(Решение Арбитражного суда г. МОсквы от 23.11.2017 по делу № А40-116010/17-1-819; Постановление Арбитражного суда Московского округа от 03.05.2018 № Ф05-4919/2018).

——————————————

PS Если вопрос с подписанием договора с собственником откладывается до момента сделки с арендатором, агенту нужно по-максимуму фиксировать все взаимодействие с собственником: писать электронные письма, составлять подробные документы (с указанием даты осмотра, адреса, площади и пр.), по возможности также вести письменное взаимодействие с арендатором для обеспечения доказательств оказания услуг. Открыть/Комментировать

2022-04-04 15:58:07 #imstat_агентам

В договоре оказания услуг по поиску арендатора помещения указано, что вознаграждение подлежит выплате только в случае заключения договора аренды между заказчиком и привлеченным арендатором.

Порядок оплаты при этом сформулирован следующим образом: первая часть вознаграждения выплачивается после регистрации договора аренды; вторая - с момента оплаты арендатором арендной платы за второй месяц.

Договор аренды не был зарегистрирован, его расторгли, арендную плату за второй месяц собственник не получил. Исполнитель потребовал выплатить вознаграждение через суд - услуги же были оказаны, договор аренды заключен. То есть цель оказания услуг достигнута.

Суд был на стороне собственника. Условием получения вознаграждения была госрегистрация договора. Так как ее не сделали, у собственника не было обязанности выплачивать вознаграждение.

(Постановление Арбитражного суда Московского округа от 02.06.2020 № Ф05-2635/2020 по делу № А40-157466/2019; Определение Верховного суда РФ от 15.08.2020 № 405-ЭС20-10806)

----------------------------

PS Несмотря на то, что по условиям договора услуги оказаны с момента подписания договора аренды, важно обращать внимание на порядок оплаты и на события, с которыми связана выплата вознаграждения. Открыть/Комментировать

2022-03-28 10:50:00 #покупка_imstat

Компания покупает здание, как она будет пользоваться земельным участком под ним?

Если участок у продавца находится на праве аренды, то новый собственник также будет арендатором з/у, причем автоматически с момента регистрации права на здание.

Если участок в собственности, то с покупкой здания покупатель приобретет и часть з/у в собственность.

Если з/у находится на праве постоянного бессрочного пользования (ПБП) у продавца (например, если продавец - орган госвласти, госучреждение и др.), то после покупки придется оформить аренду или выкупить з/у, потому что коммерческая организация не сможет владеть участком на праве ПБП.

Какой частью будет пользоваться?

Законом установлено так: часть з/у, занятая зданием и необходимая для его использования. Но на практике как определить эту часть?

Участок, находящийся в собственности, вероятнее всего имеет координаты границ, в договоре купли-продажи будет отражено, весь он передается покупателю или будет межеваться, чтобы покупателю досталась только его часть.
В договоре аренды скорее всего отражены границы з/у, указаны координаты границ. Если границы на земле определить сложно, то рекомендуют провести землеустроительную экспертизу, чтобы в дальнейшем избежать споров. Эксперт определит границы с учетом зоны застройки и градостроительных правил. Открыть/Комментировать

2022-03-27 18:59:27 Можно ли расценивать рост курса валют и экономический кризис 2022 года, как форс-мажор по договору аренды?

Друзья, судебная практика по данному вопросу была наработана в 2014-2015 гг., когда рынок аренды переживал упадок в связи со скачком курса валют и экономическом кризисом в России.

Суды в этот период заняли единую позицию, что изменение валютного курса, девальвация национальной валюты относятся к предпринимательским рискам и не могут быть признаны форс-мажором.

Постановление Арбитражного суда Московского округа от 03.08.2017 N Ф05-9562/2017 по делу N А40-129109/2016

Аналогичную позицию сегодня заняла и Московская Торгово-промышленная палата, которая в силу установленной компетенции выдаёт заключение о наступлении обстоятельств непреодолимой силы.

И ещё один распространённый вопрос: Освобождает ли форс-мажор от уплаты арендных платежей? Влияет ли на занижение ставки арендной платы?

От уплаты арендных платежей не освобождает. Форс мажор освобождает от ответственности за полное или частичное неисполнение таких обязательств.
Если в договоре аренды напрямую не написано, что при росте курса валют арендная плата подлежит пересмотру в сторону уменьшения, то тоже не влияет.

(то есть,если обстоятельства будут признаны для Вас форс-мажором, то Вам не должны начисляться пени,штрафы,др санкции,предусмотренные договором за несвоевременное внесение арендных платежей, в том числе с Вами не смогут расторгнуть договор по основаниям неисполнения обязанностей по оплате)

ч.3 ст. 401 ГК РФ, п.9 постановления Пленума Верховного Суда РФ от 24 марта 2016 года №7

Ещё больше информации по тэгу #PZM_аренда_кризис
—-
Друзья, с какими проблемами по договору аренды Вы сегодня столкнулись? Открыть/Комментировать

2022-03-26 10:50:00 #покупка_imstat

Договор купли-продажи будущей вещи

В договоре обязательно подробно описывается объект недвижимости, указывается его цена. В описание объекта включаются параметры, которые известны сторонам на момент заключения договора (площадь хотя бы ориентировочная, строительный адрес и пр.), данные позже могут измениться, но важно, чтобы была определенность, в отношении какого объекта заключен договор.

На случай изменения некоторых параметров рекомендуют установить порядок заключения доп.соглашения с измененными данными, отразить, как влияет изменение параметров на исполнение договора (например, указать, что при изменении площади пропорционально меняется цена сделки и покупатель производит доплату).

Также можно отразить пределы изменения зафиксированных параметров. Например, указать, что превышение площади более чем на 10% от указанной в договоре влечет прекращение договора.

Также важным положением является срок передачи объекта. Можно указать, что объект должен быть передан до определенной даты, и в случае, если передача не состоится по какой-либо причине, договор прекращается, либо если продавец нарушает срок передачи, то он выплатит покупателю неустойку.

В каждом случае изменения параметров, наступления условий для прекращения договора необходимо решить вопрос с уплаченной ценой объекта недвижимости: все полученное должно быть возвращено в случае, если передача объекта не состоится. Открыть/Комментировать

2022-03-25 10:50:00 #покупка_imstat

Предварительный договор vs договор купли-продажи будущей вещи

Простыми словами, преддговор - это обещание заключить основной договор чуть позже. Не знаете вы пока каких-то условий основного договора, права не оформлены, основной договор - это слишком длительное согласование в юрслужбе контрагента. Поэтому проще пока на бумаге обозначить намерение, а остальное 10-страничное подписать через время.

ДКП будущей вещи - это основной (уже полный, «настоящий») договор, но объекта пока нет, продавать по сути нечего. Но ожидается, что он скоро появится. Что это может быть?

Вы планируете купить офис, пока еще сделка не оформлена, но уже хотите его продать и знаете условия продажи. Или здание пока не достроено, но вы уже знаете, что через некоторое время будет объект, и договор успешно можно будет исполнить. Суть этой договорной конструкции не намерение оформить документ (договор) в будущем, а передать тот объект, который в будущем появится.

Еще одно различие, уже более значимое в практическом смысле, заключается в оплате. В ДКП будущей вещи условие о цене является существенным. Если цену не указать, договор будет считаться незаключенным.

В преддоговоре, наоборот, условий про оплату (в том числе в счет последующего основного договора) быть не должно. Если по преддоговору проведена какая-либо оплата, суды считают такой договор основным и рассматривают его с позиции того, что это договор купли-продажи, и применяют соответствующие нормы. То есть нельзя будет обязать сторону заключить основной договор, нельзя будет считать его расторгнутым по истечении срока для заключения основного договора. То есть если перед вами преддоговор с условием про оплату, забудьте, что это преддоговор, и оценивайте соответствующие последствия. Открыть/Комментировать

2022-03-24 08:51:15 Обратите внимание, решение касается только физических лиц.

Если гражданин РФ (резидент) покупает недвижимость у "недружественного резидента", деньги должны зачисляться на счет типа "С". Режим счета "С" устанавливается Решением Совета директоров Банка России об установлении режима счета типа «С» для целей исполнения обязательств резидента перед нерезидентом, установленных в указе Президента Российской Федерации от 5 марта 2022 года № 95 «О временном порядке исполнения обязательств перед некоторыми иностранными кредиторами».

Особенность счета "С" в том, куда с него могут расходоваться средства. Перечень направлений расходования исчерпывающий.

С банковского счета типа «С» могут списываться денежные средства в целях осуществления:
уплаты налогов, пошлин, сборов и других обязательных платежей, подлежащих уплате в соответствии с бюджетным законодательством РФ;
переводов на покупку облигаций федерального займа, размещаемых Минфином России на аукционах;
переводов на расчетные счета нерезидентов в валюте РФ, предусмотренных разрешением;
переводов при осуществлении иных операций, предусмотренных разрешением;
переводов на банковские счета типа «С»;
переводов на специальные брокерские счета типа «С»;
уплаты комиссий уполномоченному банку, осуществляемому обслуживание по счету;
переводов в пользу резидента при уплате неустойки (штрафа, пени) по операциям (сделкам), перечисленным в Указе № 95;
ошибочно зачисленные на банковский счет типа «С» денежные средства. Открыть/Комментировать