Юрист о недвижимости

2022-03-24 08:30:23 Граждане России смогут совершать сделки купли-продажи недвижимого имущества с нерезидентами
 
17 марта 2022 года подкомиссия Правительственной комиссии по контролю за осуществлением иностранных инвестиций рассмотрела обращения физических лиц по сделкам с недвижимым имуществом. Руководствуясь постановлением Правительства РФ от 06.03.2022 № 295, подкомиссия приняла решение:
 
разрешить резидентам продавать недвижимое имущество нерезидентам, связанным с государствами, которые совершают в отношении российских юридических и физических лиц недружественные действия;

разрешить резидентам покупку недвижимости у нерезидентов, связанных с государствами, совершающими недружественные действия. При этом денежные средства по таким сделкам должны будут зачислены на счет типа «С» в порядке, определенном Указом Президента РФ от 05.03.2022 № 95;

разрешить резидентам заключение договоров участия в долевом строительстве, исполнение обязательств по договорам участия в долевом строительстве, которые заключаются с нерезидентами, связанными с государствами, совершающими недружественные действия.
 
 #МинфинСообщает Открыть/Комментировать

2022-03-23 11:20:00 ​​#аренда_imstat #покупка_imstat

Видели в выписках из ЕГРН статус "актуальные незасвидетельствованные" сведения?

Такой статус появляются у тех сведений, которые разнятся в ГКН (Госкадастре недвижимости) и ЕГРП (Едином госреестре прав на недвижимое имущество). Когда объединяли эти два реестра в 2017 году, данные, разумеется, сопоставляли. То, что не сошлось, отмечалось статусом "актуальные незасвидетельствованные".

Чем грозит такой статус в ЕГРН?
Возможна приостановка регистрации в случае, если данные заявителя и данные ЕГРН не совпадают.

Что делать?
Можно подать заявление в Росреестр, указав в нем верные характеристики объекта. По результатам рассмотрения заявления статус сведений могут поменять на "актуальные". Открыть/Комментировать

2022-03-22 10:50:00 ​​#покупка_imstat #аренда_imstat

Обременения недвижимости

Их необходимо выявлять до оформления сделки. К обременениям относятся аренда, сервитут, ипотека, найм, арест, могут быть иные, например, изъятие фиксируется в ЕГРН на основании акта органа власти.

Что касается аренды и найма, то необходимо учитывать, что обременением является любая аренда и любой найм независимо от срока. Но в ЕГРН указываются только сведения о долгосрочных договорах аренды/найма и то лишь тех, которые стороны принесли на регистрацию.

В связи с этим перед сделкой необходимо запросить у собственника сведения обо всех заключенных договорах в отношении недвижимости, вне зависимости от того, на какой срок они заключены, и оценить, насколько это обременение может помешать покупателю пользоваться недвижимостью. Обременения, как правило, сохраняются для нового собственника. То есть в отсутствии записи в ЕГРН новый собственник может получить недвижимость с арендатором, расторжение договора с которым может привести с дополнительным издержкам.

В целях минимизации рисков покупателя в договор можно включить заверение продавца о том, что обременений нет или нет иных, кроме тех, что указаны в ЕГРН. В случае, если какие-то обременения выявятся, покупатель сможет потребовать от продавца неустойку за нарушение заверений или потребовать возместить расходы. Открыть/Комментировать

2022-03-21 11:00:39 ​​#аренда_imstat #покупка_imstat #imstat_агентам

Какие документы нужно представить для подтверждения одобрения сделки.

Любая сделка, требующая одобрения, одобряется общим собранием участников (акционеров) общества. По итогам собрания готовится протокол. Полномочия по одобрению сделок могут быть переданы совету директоров, такая передача должна быть отражена в локальных документах компании. В уставе проверяем полномочия органа общества, вправе ли он одобрять сделки.

Таким образом, запрашиваем устав и протокол собрания.

В протоколе должны быть обязательно указаны основные условия сделки: с кем совершается, стоимость сделки (цена покупки/продажи недвижимости), а также иные условия, которые предписаны законом как существенные.

Для договора купли-продажи недвижимости существенными являются условия о предмете и цена; для договора аренды - условие о предмете. То есть в протоколе должно быть однозначно обозначено имущество (адрес, кадастровый номер, этаж, площадь и пр.). Также в протоколе могут быть условия, которые стороны определили как существенные для своей сделки. Открыть/Комментировать

2022-03-21 10:50:00 ​​#аренда_imstat #покупка_imstat #imstat_агентам 

Некоторые сделки с участием юридических лиц требуют оценки на "крупность" и соответствующего одобрения органов общества, если сделка является крупной.

Критерием крупности сделки является обычная хозяйственная деятельность общества: если сделка выходит за пределы такой деятельности, сделка может быть признана крупной.

Оцениваем коды ОКВЭД общества по выписке из ЕГРЮЛ. Если нельзя однозначно определить является ли сделка по аренде или купле-продаже недвижимого имущества обычной деятельностью компании, то лучше запросить одобрение сделки у компании.

Куда ещё смотреть?
В бухгалтерский баланс юр.лица: оцениваем строку 1100 в балансе (либо суммируем оборотные и внеоборотные активы), сопоставляем цифру с 25% стоимости имущества (стоимости продажи/покупки или балансовой стоимостью имущества, сдаваемого в аренду). Если стоимость имущества больше и выходит за пределы обычной хозяйственной деятельности, сделка явно крупная. 

Для чего это требуется?

Крупную, но не получившую одобрение сделку, может оспорить участник общества, имеющий более 1% доли участия в обществе. Соответственно, для сторон существует риск признания сделки недействительной. Открыть/Комментировать

2022-03-18 20:51:37 Особый порядок сделок с недвижимостью лиц недружественных стран не касается двойного гражданства, сообщили ТАСС в пресс-службе Росреестра России. Открыть/Комментировать

2022-02-21 18:02:27 В продолжение недавнего поста про расторжение ДКП подготовлена статья https://m2data.net/ru/blog/kak-rastorgnut-dogovor-kupli-prodazi-nedvizimosti Открыть/Комментировать

2022-02-21 11:15:00 #аренда_imstat

Арендатор пользовался помещением с 2013 по 2019 год на основании краткосрочных договоров аренды. Затем помещение было продано, договор аренды переоформили с новым собственником.

В 2020 году после расторжения договора аренды арендатор обратился с иском к новому собственнику за взысканием стоимости неотделимых улучшений, указав, что он производил ремонт в 2013-2017 г.г.

И ранее действующими, и новым договором аренды предусмотрена обязанность арендатора производить текущий и капитальный ремонт, при согласовании с собственником проекта выполнения работ. Договорами предусмотрено, что арендодатель не возмещает расходы на ремонт.

При этом арендатор в качестве доказательств предоставил документы, подтверждающие произведение улучшений, которые датированы ранее даты передачи объекта аренды арендатору по самому первому договору. Арендатор не смог доказать, что расходы на ремонт он нес в период аренды и в рамках договора аренды.

Также он не представил доказательств согласования с арендодателем расходов на ремонт, последующего одобрения арендодателем стоимости произведенных улучшений.

В течение всего срока аренды, при перезаключении договоров арендатор не озаботился вопросом компенсации стоимости ремонта, не отразил в документах факт произведения улучшений, их стоимость.

В связи с этим, а также с истечением срока исковой давности (3 года), суд отказал арендатору в удовлетворении требований.

-----------------------------
Постановление Арбитражного суда Московского округа от 21.01.2022 по делу № А40-190633/20 Открыть/Комментировать

2022-02-19 10:49:43 Недвижимость в аренду: как задекларировать доходы и уплатить налоги?

В случае, если недвижимость сдает гражданин без статуса, как физлицо, то он по итогам года предоставляет декларацию по форме 3-НДФЛ. Отчитаться за предыдущий год в 2022 г. необходимо не позднее 4 мая и до 15 июля заплатить НДФЛ по ставке 13%. Самый быстрый и удобный способ подачи декларации – сервис «Личный кабинет налогоплательщика физлица». Для заполнения декларации также можно использовать специальную компьютерную программу «Декларация», которая размещена в группе сервисов «Программные средства» на сайте ФНС России.

Представить декларацию 3-НДФЛ можно и другими способами:
·         отправить по почте;
·         принести в налоговый орган лично;
·         передать через уполномоченного представителя.

При нарушении сроков подачи декларации и уплаты НДФЛ налогоплательщик может быть привлечен к ответственности в виде штрафа и пени. При этом Решением Совета директоров Банка России от 11.02.2022 г., начиная с 14.02.2022 г., ключевая ставка составляет 9,50% годовых. Так как ставка рефинансирования приравнивается к ключевой ставке, то, в свою очередь, это повлияет на расчет пени за несвоевременное перечисление налога и других сумм, выплата которых связана с нарушением налогоплательщиком норм НК РФ.

Сдавать жилую недвижимость можно также, применяя специальный налоговый режим для самозанятых граждан - налог на профессиональный доход.

Регистрацию можно пройти при помощи мобильного приложения без посещения налоговой службы. Для этого необходимо скачать мобильное приложение «Мой налог» на смартфон для iOS или Android. Применение специального налогового режима «Налог на профессиональный доход» позволяет сдавать квартиру в рамках правового поля на максимально удобных условиях:
·         ставка налога составляет 4% (при сдаче жилья физическому лицу) или 6% (при сдаче жилья юридическому лицу или ИП);
·         отсутствует необходимость в представлении отчетности;
·         не нужно уплачивать налог при отсутствии дохода за налоговый период.

Если арендодатель сдает в аренду апартаменты или другую нежилую недвижимость, он должен зарегистрироваться в качестве ИП и уплачивать налоги уже в этом статусе.

Для ИП действуют следующие ставки налогообложения:
·         Общая система налогообложения - 13% (в этом случае можно учесть сумму расходов на ведение бизнеса в случае их документального подтверждения);
·         Упрощенная система налогообложения;
·         Патентная система налогообложения (по виду деятельности: стоимость можно рассчитать на официальном сайте ФНС, воспользовавшись сервисом «Налоговый калькулятор - Расчет стоимости патента».

@persontaxes Открыть/Комментировать

2022-02-14 11:18:00 #аренда_imstat

В рамках предварительного договора аренды арендатор провел ремонт в помещении на 17 млн руб., подготовил его под свой бренд и свои интересы. Стороны заключили основной договор аренды, а меньше чем через год арендодатель расторг договор в одностороннем порядке. Арендатор обратился в суд за взысканием стоимости ремонта (неосновательного обогащения).

Предварительный договор был заключен на следующих условиях:
Помещение передается арендатору по акту допуска для проведения ремонтных работ;
Выполнение ремонтных работ является условием к заключению основного договора аренды;
Арендатор обязан согласовать с собственником проектную документацию для производства работ;
Стоимость неотделимых улучшений арендатору не возмещается.

Суды отказали во взыскании с арендодателя стоимости неотделимых улучшений.

Во-первых, потому что арендатор не согласовал предварительно проектную документацию и стоимость ремонтных работ. Согласно ст. 623 ГК РФ, арендатор имеет право на возмещение стоимости неотделимых улучшений, если такие улучшения произведены с согласия арендодателя. По мнению суда, необходимое согласие предполагает согласование не только самого факта произведения ремонта, но и объема, и стоимости работ, иначе у него не будет возможности выразить свое отношение к производимым улучшениям.

Таким образом, отсутствие согласования объема и стоимости работ с арендодателем привело арендатора к тому, что он не вправе рассчитывать на компенсацию стоимости неотделимых улучшений.

Во-вторых, предварительный договор содержал прямое условие: компенсация за неотделимые улучшения не выплачивается.

------------------------
Такое стечение обстоятельств, невнимательность арендатора к условиям договора привело к тому, что арендатор, вложившись в дорогостоящий ремонт, смог использовать помещение только в течение 8 месяцев.

Что можно было предусмотреть заранее:
Компенсацию стоимости ремонта арендодателем;
Снижение арендной платы на тот период, пока арендатор фактически не компенсирует стоимость произведенного ремонта;
Мораторий на расторжение договора в одностороннем порядке арендодателем (на несколько лет, пока не окупится стоимость ремонта)
Получить письменное согласие арендодателя с проектно-сметной документацией.

(Постановление Арбитражного суда Московского округа от 27.12.2021 по делу № А40-14170/20) Открыть/Комментировать