Юрист о недвижимости

2021-04-16 13:20:00 #покупка_imstat
 
Правоустанавливающие и правоподтверждающие документы.
 
Разницу легко увидеть, если внимательно прочитать два слова. В одном случае право устанавливается, в другом – подтверждается. То есть это совершенно разный набор документов, который часто путают. Благо, что ошибка не несет существенных последствий.
Документами, которые в буквальном смысле «устанавливают право» могут быть:

- договор купли-продажи,
- договор дарения,
- завещание,
- договор долевого участия,
- решение суда и пр.

Документами, которые подтверждают право на недвижимость, может быть выписка из ЕГРН. Свидетельство о праве на наследство также может быть правоподтверждающим документом, потому что наследник считается законным владельцем имущества с момента открытия наследства независимо от даты госрегистрации его права в реестре. До 2016 выдавалось также свидетельство о госрегистрации права собственности. Свидетельства сохраняют свою силу, однако при заключении сделки лучше доверять актуальным сведениям из реестра, которые можно получить из выписки из ЕГРН. Открыть/Комментировать

2021-04-14 16:16:22 Федеральная нотариальная палата РФ объявила о первой сделке, совершенной и удостоверенной дистанционно

30 марта российские нотариусы впервые совершили нотариальное действие в новом дистанционном формате – нотариус из Москвы и нотариус из Южно-Сахалинска совместно удостоверили алиментное соглашение.
 
Представители Федеральной нотариальной палаты отмечают высокую степень перспективности развития данного направления деятельности нотариусов в связи с возможностью дистанционного удостоверения любого вида сделок, в том числе сделок с недвижимым имуществом.
 
Так, например, стороны могут обратиться к дистанционному формату совершения сделки при реализации недвижимого имущества, если они находятся в разных городах или еще по каким-либо причинам не могут встретиться для заключения договора. Договор, удостоверенный двумя и более нотариусами, будет считаться договором, заключенным в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами.
 
Напомним, что для совершения сделки с недвижимым имуществом в дистанционном формате каждая из сторон обращается к удобному для нее нотариусу, при этом хотя бы один из нотариусов должен находиться в субъекте, в котором находится соответствующий объект недвижимости.
 
В оговоренное время нотариусы, в присутствии заявителей, устанавливают между собой видеосвязь посредством защищенных каналов для выявления действительной воли сторон сделки. Затем каждый участник сделки в присутствии своего нотариуса должен подписать экземпляр сделки в электронной форме простой электронной подписью, а также экземпляр сделки на бумажном носителе. Последний остается в делах нотариальной конторы. Электронный экземпляр сделки с совершенной удостоверительной надписью подписывается удостоверившими ее нотариусами их квалифицированными электронными подписями и хранится в ЕИС нотариата. Нотариус, выступавший на стороне приобретателя недвижимости, самостоятельно направляет заявление на регистрацию перехода права собственности в Росреестр в электронной форме.
 
Стороны могут получить готовый договор как в электронном, так и в привычном бумажном виде – посредством удостоверения нотариусом равнозначности электронного документа документу на бумажном носителе. Открыть/Комментировать

2021-04-14 15:30:03 #покупка_imstat

В сделках по доверенности всегда нужно искать подвох.
 
Особенно внимательно изучать этот вопрос, если продавцом является физ.лицо. Вдвойне внимательно, если продавца ни до сделки, ни на сделке никто не видел. Мошеннических схем полно не только на рынке купли-продажи жилья. Но пример будет про жилье.

В. подписала договор купли-продажи квартиры, принадлежащей П., по нотариальной доверенности от П. Однако П. не выдавала доверенность, не знала о сделке купли-продажи, а когда узнала, оспорила эту сделку и вернула себе квартиру. Договор купли-продажи, разумеется, был признан недействительным. Более того, признана недействительной доверенность, потому что она была оформлена по поддельному паспорту.

Как помочь покупателю, который полагается на нотариально выданную доверенность?

Ответственность нотариусов застрахована. Это значит, что покупатель по недействительной сделке, совершенной по недействительной доверенности, вправе обратиться в страховую компанию и получить возмещение за имущественный вред (предполагается, что в размере стоимости квартиры). Однако это (1) время на общение со страховой, (2) время на обращение в суд в случае, если страховая откажется возмещать убытки, (3) риск, что первая судебная инстанция не встанет на сторону покупателя и придется пройти несколько инстанций.
Так, суд первой инстанции отказал покупателю во взыскании денег со страховой организации, но противоположное решение вынес суд апелляционной инстанции и Верховный суд.
Определение N 49-КГ19-13
 
Не помешает знакомство с продавцом до заключения договора. Где би он ни был, паспорт всегда при нем, фотография в паспорте должна соответствовать тому человеку, которого вы перед собой видите, данные в паспорте должны соответствовать данным в доверенности. Понятно, что если даже нотариус не увидел, что паспорт поддельный (была переклеена фотография), то едва ли может это уловить покупатель, особенно если продавца можно увидеть только по видеосвязи. Однако нотариусы могут ошибаться, а могут также участвовать в преступной схеме. Поэтому перепроверяем и продавца, и доверенность. Открыть/Комментировать

2021-04-12 15:06:52 IM-STAT: Юрист о недвижимости pinned «Ситуации из жизни. Звонит агент и жалуется, что ему не заплатили. Хочется помочь, уточняю, какие есть на руках документы, но выясняется, что итоговый акт отдали заказчику, а он не вернул, вовремя забрать забыли. Услуги оказаны, а подтверждающих документов…» Открыть/Комментировать

2021-04-12 15:06:29 #налоги_imstat #покупка_imstat #imstat_агентам

Налог нужно прямо обозначать в договоре при его заключении.
 
Заказчик и подрядчик заключили договор, указали там стоимость работ, но не указали, включен ли в стоимость НДС. Подрядчик подразумевал, что цена указана без учета НДС, а заказчик – наоборот, что указанная цена включает все расходы подрядчика. Возник спор, который разбирал суд.

Три инстанции удовлетворили требования подрядчика, и только Верховный суд указал, что подход неверный. Риск неправильного расчета цены лежит на том, кто эту цену формирует, то есть в данном случае на подрядчике. На нем лежит также риск неправильного понимания налогового законодательства. Поэтому если стороны в договоре согласовали итоговую цену, увеличить ее можно только при согласии обеих сторон.

(Определение N 303-ЭС20-10766)
 
Вывод применим не только к договорам подряда. Более знакомые нам договоры оказания услуг, купли-продажи и пр. также должны содержать указание, включен ли в общую стоимость налог и если не включен, то почему.

Возможные формулировки:
«Стоимость услуг указана с учетом НДС».
«Стоимость услуг указана без учета НДС, НДС начисляется на стоимость услуг и подлежит выплате сверх стоимости услуг».
«Платежи Исполнителю не облагаются НДС в связи с применением Исполнителем упрощенной системы налогообложения».

Важно также включать в договор возможные основания увеличения цены. Например:
«Стоимость услуг может быть увеличена при увеличении объема выполняемых работ».
«Стоимость услуг является твердой и не подлежит увеличению». Открыть/Комментировать

2021-04-10 14:47:27 Ситуации из жизни.

Звонит агент и жалуется, что ему не заплатили. Хочется помочь, уточняю, какие есть на руках документы, но выясняется, что итоговый акт отдали заказчику, а он не вернул, вовремя забрать забыли. Услуги оказаны, а подтверждающих документов нет. И в договоре нет ни сроков на оплату, ни условия об автоматической приемке, ни ответственности заказчика. Мне даже претензию трудно составить, мало данных и доказательств.

Или арендатор жалуется, что его внезапно попросили выехать из помещения. А он не может быстро перевезти бизнес и развернуть его на новом месте, будет нести убытки. Читаю договор и оказывается, что собственник прав. Просто при заключении договора нужно было детально проработать вопрос расторжения договора и предусмотреть комфортные сроки для выезда с учетом особенностей бизнеса.

Этих ситуаций можно было бы избежать, если на старте отработать договор с юристом. Хороший юрист как гадалка: предвидит многие сложные ситуации и соломки подкладывает. А если юрист постоянный, он знает детали вашего бизнеса и учитывает их при составлении договора.

Это я всё к чему? С 20 апреля цены на мои услуги вырастут. Сейчас есть последняя возможность
оплатить ежемесячное обслуживание по старой цене (от 35 000 р/мес);
внести депозит на разовые услуги: оплатить их сейчас, а воспользоваться до конца года.

Напомню, что
я работаю с агентствами недвижимости, собственниками, арендаторами и покупателями;
сопровождаю сделки по аренде, купле-продаже, мене;
готовлю комплект шаблонов документов для работы агента по недвижимости;
анализирую сайты на предмет нарушений в области интеллектуальных прав.

Откликнуться на предложение можно в чате. Открыть/Комментировать

2021-04-08 14:20:00 #покупка_imstat

Общество купило на торгах два земельных участка. После покупки администрация района вышла с иском о сносе самовольной постройки, расположенной на этих участках, – кирпичного фундамента с арматурной оснасткой.

Суды трех инстанций отказали в иске, мотивируя это тем, что администрация не доказала нарушение интересов третьих лиц, а также угрозу жизни и здоровью граждан.

Дело дошло до Верховного суда, который отменил все прежние решения и направил дело на новое рассмотрение. ВС РФ сообщил, что администрация не должна доказывать нарушение интересов или угрозу жизни и здоровью, заявлять об экспертизе. Это необходимо делать только в том случае, если заявлен иск о признании права собственности на постройку, т.е. когда заинтересованное лицо (которое возвело постройку или собственник земельного участка) намерено сохранить ее и использовать.

В данном случае собственник земельного участка заявил об отсутствии намерения ее достраивать и использовать.

Общий вывод: для признания постройки самовольной достаточно наличия одного из нарушений, перечисленных в ст. 222 ГК РФ, в том числе возведения постройки без разрешения на строительство. Открыть/Комментировать

2021-04-02 15:30:03 #покупка_imstat
 
На прошлой неделе появилась свежая новость о возбуждении уголовного дела по факту продажи в 2016 году гостиницы «Олимпийская» в Сочи по заниженной цене.

Бывший владелец этой гостиницы был признан банкротом в 2018 г. Сделки, совершенные в период осмотрительности (как правило, составляет 3 года до даты признания банкротом), могут быть оспорены конкурсным управляющим, если они совершены в ущерб интересам должника-банкрота, его кредиторов. Разумеется, сделка по продаже гостиницы также была оспорена.

В процессе рассмотрения выяснилась интересная схема. Гостиница продавалась по 14 договорам (отдельно здание, отдельно участки, отдельно движимое имущество, сети и пр.), по которым банкрот фактически получил 15 млн руб. Хотя по оценке эксперта, гостиница стоила на тот момент 159 млн руб.

Период передачи гостиницы растянулся на 14 месяцев. В этот период, как указывает суд, продавец осуществлял фактическое пользование зданием (= пользовался зданием как арендатор, но не платил за аренду), его доход от такого безвозмездного использования (и, соответственно, убыток покупателя) составил 161 млн руб.

Продавец и покупатель произвели зачет встречных требований: покупатель должен был продавцу 159 млн руб за гостиницу, продавец оказался должен за фактическое использование здания после его продажи (=за аренду), оба долга «схлопнули». В результате, как пишет суд, задолженность покупателя перед продавцом погашена в полном объеме, а предоставление по сделке фактически даже превышает экспертную оценку, т.к. общая цена совершенной сделки рассматривается как 15 млн + 159 млн (зачтенная сумма). Здорово, да?

Сделку не удалось оспорить еще и потому, что управляющий не доказал причинение ущерба интересам кредиторов, наличие признаков неплатежеспособности на момент совершения сделки и пр. – в общем, под спец.условия для оспаривания эта сделка не подходила.

Было ли фактическое пользование и поэтапная передача гостиницы такое долгое время или так все отражено только на бумаге – остается только догадываться. Но суд такая расстановка устроила, и сделка осталась в силе. Устроит ли это прокуратуру в рамках уголовного дела, время покажет.

Постановление Арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 01.04.2019 № Ф08-1283/2019 по делу № А32-17602/2018 Открыть/Комментировать

2021-03-30 16:30:02 #покупка_imstat

Покупка недвижимости иностранным гражданином по доверенности.

Заключить договор и зарегистрировать право собственности можно по доверенности, оформленной в другом государстве. При этом есть различные требования к форме доверенности в зависимости от того, в какой стране выдается доверенность и есть ли у России с этой страной договор о правовой помощи.

Если договор о правовой помощи есть, то достаточно оформить доверенность у нотариуса другого государства и перевести ее на русский язык при необходимости и заверить перевод у нотариуса в РФ.

Пример таких стран: Азербайджан, Аргентина, Молдова, Румыния и др.

Если такого договора между странами нет, но страна, нотариусом которой удостоверена доверенность, присоединилась к Гаагской конвенции, отменяющей требование легализации иностранных официальных документов (1961 г.), то на доверенности нужно проставить апостиль, который подтверждает легальность иностранного документа в РФ.

Пример таких стран: Бельгия, Великобритания, Грузия, Италия, Нидерланды и др.

Если страна, выдавшая доверенность, не участвует в Гаагской конвенции, не заключила с РФ договор о правовой помощи, то доверенность необходимо легализовать через Министерство иностранных дел РФ или российское консульство.

Примеры таких стран: Непал и др. Открыть/Комментировать

2021-03-26 14:20:00 #аренда_imstat #покупка_imstat

Ускорить процесс регистрации права собственности, аренды можно, если задействовать нотариуса.

Нотариально удостоверенная сделка регистрируется Росреестром в течение одного рабочего дня.

Нотариус проверяет законность сделки, удостоверяет подписи и отправляет документы на госрегистрацию, действуя одновременно от каждой из сторон сделки. Одной из основных задач нотариуса является обеспечение защиты прав участников сделки. Проверка документов нотариусом существенно сокращает сроки государственной регистрации и повышает надежность сделки.
 
Обратиться к нотариусу за удостоверением сделки можно не только в тех случаях, когда это обязательно в силу закона (сделки с долями и пр.), но и в любой другой ситуации по воле сторон.
 
Нотариальное удостоверение сделки удобно и в тех случаях, когда стороны сделки находятся в разных регионах. Ст. 53.1 Основ законодательства о нотариате Российской Федерации предусматривает такую возможность как удостоверение сделки двумя и более нотариусами. Каждый из нотариусов удостоверяет сделку и подпись того лица, которое к ним обратилось, обмен информацией между нотариусами происходит посредством электронной информационной системы.
 
По информации Росреестра, в 2020 году принято свыше 107 тыс. заявлений от нотариусов, в декабре 2020 был побит абсолютный месячный рекорд – было подано 23 тыс. заявлений, что на треть больше количества заявлений, поданных в октябре.

Автоматизация шагает по стране Открыть/Комментировать