Юрист о недвижимости

2022-06-03 08:20:31 Оператор парка развлечений Остров «мечты» - отсудил у H&M 540 млн рублей, за простой в работе. Ждёт ли вал исков компании приостановившие работу в России?

Решение принял арбитражный суд. С ретейлером расторгли договор аренды, обязали освободить помещение, а за каждый день просрочки - будут взыскивать еще по миллиону рублей. H&M еще может обжаловать решение, в течение месяца.

Небольшая предыстория: H&M, вторая по величине в Европе сеть магазинов одежды, объявила о приостановке продаж в России в начале марта. Обосновала она эту паузу, как указывается в материалах дела, «неопределенностью ситуации, крайне неблагоприятными рыночными условиями и прерыванием цепочек поставок продукции».

С тех пор прошло достаточно времени для того, чтобы можно было наладить все логистические цепочки. Однако так как H&M это не сделал, о чем это говорит? О том, что он не хочет здесь больше работать. Однако арендатор не только платит какую-то фиксированную арендную плату, но есть и такое понятие, как процент с выручки. Получается, что арендодатель её недополучил, приток покупателей снизился. Арендодатель теряет деньги, потому что компания решила присоединиться к санкциям.

Суд встал на сторону арендодателя, и это решение можно считать прецедентом. Кроме внушительных штрафов, это будет сигнал всем остальным – также подавать иски против компаний, приостановивших работу в России.

При этом разговоры о том, что надо заставлять иностранцев освобождать помещения – идут регулярно. По подсчетам Knight Frank, массовые расторжения договоров аренды могут затронуть 150 торговых сетей. А в конце мая премьер Михаил Мишустин говорил, что собственникам ТЦ позволят досрочно расторгать договоры с ушедшими компаниями – за аренду те всё равно не платят. Открыть/Комментировать

2022-06-02 10:01:06 С 29 июня 2022 вступит в силу несколько изменений в закон «О государственной регистрации недвижимости» № 218-ФЗ.

Нельзя будет отправить заявление о регистрации права и об осуществлении кадастрового учета по почте заказным письмом. В мир цифровизации такой способ выглядит устаревшим, но не знаю, как это повлияет на отдельные регионы. Из способов подать заявления оставили личное обращение (в том числе выездной прием), электронную подачу.

Напомню, что сейчас доступна услуга выезда сотрудников центра госуслуг «Мои документы» для приема документов на кадастровый учет и регистрацию прав.
 
Добавится еще одно основание для приостановки госрегистрации – подложные поступившие документы, если это установлено судом, или если информация о подложных документах поступила от правоохранительных органов, приставов, органов, осуществляющих оперативно-разыскную деятельность.
 
Исключают необходимость ставить специальную регистрационную надпись на документе-основании для сделке. То есть штампы на договоре аренды, купли-продажи и пр. ставить не будут.
 
С Росреестра снимут ответственность за убытки, причиненные в результате регистрации прав на основании документов, которые принимает МФЦ. На сотрудников МФЦ возложены обязанности по проверке личности заявителя, визуального осмотра документов, которые они принимают, на предмет повреждений, исправлений и пр. Открыть/Комментировать

2022-06-01 16:37:54 27 мая ЦБ РФ предусмотрел, что без его индивидуальных разрешений оплачивать доли в уставном капитале иностранных юрлиц можно при совокупности таких условий:
зарубежная компания не резидент страны, совершающей недружественные действия;
операцию проводят в рублях или в валюте государства, которое не предпринимает этих действий;
размер доли — не более 10 млн руб. либо их эквивалента в упомянутой иностранной валюте по курсу ЦБ РФ на дату платежа.

Единое разрешение резиденты могут применять также для оплаты, например, вкладов в складочном капитале зарубежных юрлиц.
Напомним, разрешительный порядок действует до конца года.

Источник новости: СПС Консультант+ Открыть/Комментировать

2022-06-01 12:37:16 Проверка обьекта перед покупкой и его собственника проводится по нескольким источникам и многим критериям.

Несколько постов выше я размещала чек-лист самостоятельной проверки. Она отнимает время и требует определённого анализа.

Проверку можно делегировать. Я готова ее сделать за вас.

Вы можете быть уверены, что:
объект будет проверен по 30+ критериям;
сведения будут получены из открытых источников и перепроверены (в тех случаях, где это возможно);
будут проанализированы документы, которые вы представите;
на основании полученной информации будут выданы рекомендации по оформлению сделки;
в отчете будут отмечены риски оспаривания сделки или признания ее недействительной.

Пример наполнения отчета можно посмотреть здесь (итоговый дизайн может отличаться).

Стоимость проверки - 7 000 р. для одного объекта.

Согласно отчёту работы арбитражных судов в 2021 году признаны недействительными 779 договоров купли-продажи недвижимости. Оспаривают сделки в том числе в случаях, когда нарушены права участников сделки или иных заинтересованных лиц. Риски оспаривания сделки можно снизить при проверке объекта.

Для обсуждения деталей пишите мне в чат. Открыть/Комментировать

2022-05-31 18:28:01 В первом чтении принят законопроект, который изменит процедуру государственной регистрации права (перехода, прекращения, ограничения) при наличии в ЕГРН внесенной записи о невозможности регистрации права без личного участия собственника объекта или его законного представителя. То есть изменения коснутся только тех объектов, по которым в ЕГРН есть запись, что все операции с объектом могут произойти только при личной явке собственника.
 
Предлагается установить, что гос регистрация не будет совершена в том числе в случае, если на регистрацию представлены документы по сделке, удостоверенной нотариусом, если она совершена без личного участия собственника объекта (его законного представителя).

Внести в ЕГРН запись о невозможности совершения действий с объектом без личного участия собственника может сам собственник и представитель по нотариально удостоверенной доверенности.
 
Представляется, что такое изменение процедуры будет способствовать еще большему снижению рисков совершения какого-либо рода мошеннических действий.
 
Дальнейшее движение законопроекта ожидается в ближайшее время. Открыть/Комментировать

2022-05-31 12:55:19 Есть ли противоречия в позициях высших судов России по вопросу согласия супруга на сделку с недвижимостью? Разбираем подробно постановления КС РФ и ВС РФ, принятые в 2021 г.: https://granatmaxim.ru/stati-i-video/est_li_protivorechiya_v_pozitsiyakh_vysshikh_sudov_rossii_po_voprosu_soglasiya_supruga_na_sdelku_s/ Открыть/Комментировать

2022-05-31 12:54:07 Общие правила удержания имущества Арендатора при наличии задолженности по договору.

Перед тем, как перейти к порядку действий при удержании имущества, давайте ещё раз обсудим общие правила.

прежде чем удерживать имущество, убедитесь в следующем:
нет прямого запрета на удержание имущества в случае неисполнения обязательств арендатором;
указано право арендодателя ограничить доступ арендатора к помещению и при этом не конкретизируются действия по обеспечению сохранности имущества арендатора в снимаемом помещении, его передаче арендатору и т.д.
или указано право Арендодателя по удержанию имущества при наличии задолженности по арендной плате
в договоре нет запрета для арендодателя посещать арендуемое помещение самостоятельно

если имущество дорогостоящее, то снимайте на камеру:
вскрытие двери (при наличии на законном основании ключей)
осмотр и опись имущества, оборудования
закрытие помещения, опечатывание

нельзя:
Отбирать имущество у сотрудников арендатора, находящихся в том помещении, или же применять силу, стараясь помешать вывозу вещей арендатора
Удерживать имущество в случаях, когда договор не заключался, а все расчеты и обязательства были согласованы устно
Повреждать имущество, создавать риск его утраты или хищения

обязательно:
ограничение доступа и удержание имущества производим в присутствии свидетелей
описываем имущество Арендатора по акту удержания (акт подписывается Арендодателем и свидетелями)
Арендатору необходимо отправить требование о погашении задолженности и уведомление об удержании с приложением акта удержания

Подробнее #PZM_удержаниеимущества_аренда

Как думаете, зачем необходимо составлять акт удержания с описью имущества? Открыть/Комментировать

2022-05-26 12:44:22 #imstat_агентам #аренда_imstat

Закон позволяет распространить условия договора на прошедший период. Обычно это делают в ситуации, когда фактически стороны начали сотрудничать, а договор подписали чуть позже. Его условия распространяют назад с даты фактического начала сотрудничества.

Например, агент не подписал с собственником договор, но начал поиск арендатора, возможно, даже подписал акт осмотра помещения и представления потенциального арендатора. В таком случае, когда договор будет подписываться через месяц, его действие можно будет распространить назад, с даты, когда начался фактический поиск или с даты подписания акта осмотра помещения.

Чтобы действие договора было распространено на прошедший период, в тексте договора обязательно нужно сделать об этом оговорку. Она называется ретроактивной оговоркой.

Условие можно сформулировать так: «В силу п. 2 ст. 425 Гражданского кодекса Российской Федерации условия Договора распространяются на отношения Сторон, возникшие с «__»  ____ г.». Открыть/Комментировать

2022-05-26 11:27:21 В первом чтении принят законопроект о внесении изменений в закон о защите персональных данных и в связи с этим – в закон о регистрации недвижимости. После принятия законопроекта могут быть недоступны сведения о собственниках-физлицах в выписках из ЕГРН.

Согласно законопроекту, к персональным данным будут отнесены сведения о фамилии, имени, отчестве, дате рождения физ.лица, за которым зарегистрировано право собственности. Данные по умолчанию будут раскрываться лицам, которые связаны определенным образом с собственником (например, супругам собственника, арендаторам его недвижимости, правообладателям участков и пр.). Остальные лица, видимо, будут получать выписку, где данные собственника будут полностью изъяты.

Согласно пояснительной записке к законопроекту, участившиеся случаи утечки персональных данных вызывают тревогу, а действующее законодательство никак не ограничивает выдачу сведений третьим лицам о принадлежащих гражданам объектах недвижимости, адресах их проживания.

Стоит отметить, что в настоящее время любым лицам выписка из ЕГРН предоставляется в усеченном формате. В ней отражается ФИО собственника-физлица без его указания его паспортных данных, адреса регистрации. Но это облегчает процесс проверки недвижимости перед сделкой. Запрет на указание в выписке ФИО собственника сильно усложнит процедуру проверки.

Ждем развития событий. Следующий этап рассмотрения будет после 22.06.2022. Открыть/Комментировать