Строительство и бизнес

2021-03-05 09:46:15 #новости_малоэтажки
Ловите вторую часть новостной подборки о загородном строительстве — с комментариями Александра Дубовенко.

5. Стоимость среднего частного дома в России выросла до ₽5,9 млн, по сообщению ЦИАН.

Комментарий А.Дубовенко: В данном случае я согласен с выражением: «Статистика — самая большая ложь». Средний дом — это примерно как попытка посчитать, сколько стоит среднее блюдо в ресторане. Дома настолько разные, что их усреднять нельзя. По моим наблюдениям, строительная себестоимость за последние полгода выросла на 10-20%. Примерно на эту же сумму должна подорожать загородная недвижимость, ну еще 10% я бы добавил на хайп (бум).

6. Росреестр разработал законопроект о включении садовых участков в населенные пункты. Это поможет развитию загородного домостроения.

Комментарий А.Дубовенко: Я вообще никогда не понимал, почему, если я купил земельный участок, например, для сельхоз назначений, там нельзя строить дома и его надо переводить в ИЖС (или ДАЧКУ). Зачем это нужно? Я бы разрешил строить ДОМА АБСОЛЮТНО в любом месте, где они не вредят экологии (водоохранные зоны) и не вступают в противоречие с работой инфраструктуры. Очевидно, что для сельхоз деятельности нужны несопоставимо бОльшие площади (сотни гектар), и обычно для этого используется копеечная земля, где никто не хочет жить, хоть бесплатно раздавай. В нашем же случае мы имеем перекос. Некий колхоз на новой риге. Вести сельскохозяйственную деятельность там невозможно, т.к. территория очень маленькая, стоимость земли запредельная, налог большой, рабочая сила стоит дорого. Но и строить там нельзя, т.к. земля для сельскохозяйственного назначения. Давно пора уже с этим покончить. И разрешить строить везде, где не запрещено.

7. В России начнут строить новый вид жилья — самоходные дома на воде.

Комментарий А.Дубовенко: Тема интересная, об этом мы тоже делали выпуск на YouTube-канале. Конечно, много таких домов не будет, но, в целом, почему бы и нет. Если производители хаусботов дошли уже до Мишустина, то они молодцы.

8. В Бельгии появился первый двухэтажный дом, целиком напечатанный на 3D-принтере.

Комментарий А.Дубовенко: 3D-принтеры — это прекрасно. Но до домов они дойдут в последнюю очередь. Почему? Потому что есть задачи, где действительно требуется сделать что-то быстрое, эксклюзивное и большое, используя дорогое оборудование и печать в одном месте. В домах же очень важна низкая себестоимость. Сначала на 3D-принтерах будут печать телефоны, компьютеры, предметы интерьера, автомобили, наконец. И когда-то в очень-очень отдаленном будущем роботы доберутся до домостроения. В ПОСЛЕДНЮЮ, подчеркиваю, очередь. И вообще, о чем вы говорите, у нас на некоторых объектах тонут бетономешалки, приходится бетонопроводы строить. Какие 3D-принтеры). Давайте хотя бы дороги научимся в поселках чистить, а потом поговорим. Открыть/Комментировать

2021-03-02 21:43:02 Всем привет!
Наш IT-директор Алексей Парфенов написал интересную статью о своем видении развития компании через «Коллекционирование отказов». Мне показалось это очень интересным. Будем внедрять. Хотел бы поделиться с коллегами по цеху и не только. Кто-нибудь из вас коллекционирует отказы? Пишите в обсуждениях ) Открыть/Комментировать

2021-03-01 19:19:19 #новости_малоэтажки
Подготовили для вас новую подборку отраслевых новостей: что произошло в загородном строительстве за февраль. Самые интересные новости (а они почти все оказались такими) прокомментировал автор канала Александр Дубовенко. Подборка выйдет двумя частями.

1. Минфин России предлагает распространить льготную программу «Семейная ипотека» под 6% на строительство частных домов.

Комментарий А.Дубовенко: Назовем это так. Старые песни о главном. Ничего не заработает. Напомню, как заработала льготная ипотека 6% на квартиры. Ипотека выдавалась и до этого, ставку понизили, кредитов стало выдаваться больше. Снижение хоть до нуля % никак не поможет кредитованию ИЖС, ибо сейчас кредитов никаких не выдается. Нет такого продукта. А пока нет продукта, нет смысла снижать ставку.

2. Компания MAD Arkitekter из Осло построит жилой деревянный небоскреб в 98 этажей в Берлине.

Комментарий А.Дубовенко: Мы в своем Ютуб-канале показывали башню в Новергии.
Надеюсь, когда они достроят эту башню, границы уже будут открыты и мы сможем поехать в Берлин и снять и ее. Что касается самой темы, во всех приличных городах должна быть хотя бы одна баня из дерева. В России уже такое здание мы построили - это ГУД ВУД Плаза, хоть это и не совсем башня, но здание не маленькое. С экономической точки зрения, дерево — это не очень эффективный строительный материал. Вот в долгосрочной перспективе, с точки зрения экологии, производства и строительства, конечно, у дерева есть будущее. Но это, наверное, лет через 50. Количество энергии, которое тратится на строительство такого дома намного меньше, чем при производстве каменного или металлического дома. Кроме того, правильная добыча древесины улучшает экологическую обстановку на планете Земля.

3. Первый в России завод по производству CLT-панелей, «Сокол СиЭлТи» в Вологодской области, запустили в работу.

Комментарий А.Дубовенко: Что-то долго запускали. Уже года 3 мы об этом говорили, наконец запустили. При текущих экспортных ценах на пиломатериалы, производить CLT-плиты в России нет никакого смысла. Пили доски и экспортируй! Но когда мы все-таки добьёмся 10-20%, а то и 30%, пошлин на пиломатериал, безусловно, CLT-производства, как и производства клеёного бруса, плитных материалов, мебели активно начнут развиваться в России. Сейчас данное производство скорее исключение, чем правило. Перспективна применения CLT-технологии в России очень туманна. Скорее, ее нет. Однако мы понимаем, что Сегежа Групп - это часть АФК Система, которая принадлежит Владимиру Евтушенкову и, если очень надо, то завод без работы не останется. Но и без лобизма завод без работы не останется, т.к. спрос на CLT-плиты в Европе до сих пор очень высокий и цены на продукцию почти в 2 раза выше цены клеёного бруса, при том, что прямая себестоимость (стоимость материалов, рабочей силы и энергии) одинаковая. В будущем рынок CLT придет к равновесию и я прогнозирую снижения цены на CLT панели до уровня цены клеёного бруса и снижение маржинальности этого бизнеса в Европе.

4. В Курганской области с 1 марта «КИЖК» будет бесплатно выдавать материлы на постройку дома (домокомплект из материалов для стен, пола, потолка, стропил и обрешетки крыши на общую сумму до 500 000 рублей).

Комментарий А.Дубовенко: Мне не очень нравятся идеи бесплатной раздачи чего угодно. Намного лучше бесплатно раздавать деньги, а жители уже сами решат, что им купить — домокомплект и какой домокомплект, автомобиль или еще что-нибудь. Когда что-то раздается в натуральном виде, возникают дополнительные административные издержки, а также официальная и возможно неофициальная административная рента. Условно чтобы выдать жителю 300 т.р. деньгами, нужно от государства получить 300 т.р. А чтобы выдать домокомплект на 500 т.р, расходы государства составят 1 млн рублей. Кроме того, куча бумажек нужно будет оформлять, стоять в очередях и т.д. Открыть/Комментировать

2021-02-23 14:24:02 Всем привет. Немного о разных ценах в разных строительных компаниях.

Многие начинающие компании часто нападают на крупный бизнес аргументом: «У них большая компания, большой штат, надо всех содержать, поэтому они ломят цены. Мы же звезд с неба не хватаем, поэтому наши цены ниже».

На мой взгляд, такие аргументы абсолютно несостоятельны.

Давайте рассмотрим, из чего состоит стоимость дома для заказчика:

1. Стоимость материалов;
2. Стоимость рабочей силы;
3. Стоимость логистики;
4. Стоимость обеспечения площадки — вывоз мусора, бытовки, биотуалет;
5. Стоимость работы архитекторов, инженеров, менеджеров, конструкторов, геодезистов;
6. Постоянные (ежемесячные) издержки компании;
7. Прибыль.

Стоимость одинаковых материалов для крупной компании очевидно будет ниже, так как крупные компании берут материалы оптом. Аналогично с бригадой. В крупной компании бригада имеет постоянный поток заказов, быстрое решение проблем с проектами, инженерную поддержку, силовую и юридическую поддержку, четкое снабжение. Что может заставить хорошую бригаду уйти в маленькую компанию или на свободные хлеба? Конечно, только более высокие ставки.

Про стоимость логистики и обеспечение площадки все тоже ясно — тут все отработано и есть постоянные партнеры.

По поводу работы инженеров — здесь все примерно то же самое. В крупной компании конструктор делает больше проектов и делает их быстрее. Так как проект на входе уже заточен под него, а сразу за ним идет инженер ПТО, и прораб меньше отвлекает всякими вопросами. Что может заставить конструктора уйти из солидной компанию в мелкую? То же самое — только ставки.

Постоянные издержки. Например, та же реклама: и тут заблуждение. До пандемии например мы тратили 2.5% от оборота на рекламу, а после начала пандемии вообще полностью отключили ее. Например, бонус от продажи менеджерам у нас 3% от маржи, в то время как в некоторых компаниях — 5% и не от маржи, а от выручки. Это и понятно, продаж меньше на 1 менеджера, надо как-то компенсировать 2-3 месяца сидения без продаж.

Прибыль — например, наша компания зарабатывает 4-5% чистой прибыли от оборота, для компании помельче данная прибыль неприемлема. Основателю нет смысла работать на такой прибыли, проще пойти работать прорабом.

Так за счет чего получаются иногда более низкие цены? Ответ очевиден: другие материалы, другие процессы, другие рабочие.

Заходите в наш чат, обсудим) t.me/AboutRussiaBuild Открыть/Комментировать

2021-02-10 08:31:41 Всем привет!

На моем ютьюб-канале вышел ролик, в котором мы испытывали клееный брус на экологичность:



Спойлер: брус абсолютно экологичен. Удивляют гневные комментарии: «Ну конечно, ты его продаешь, у тебя он экологичен».

Дело в том, что если бы я хотел кого-то обмануть, то я бы не говорил так много о недостатках клееного бруса, об особенностях его применения.

А главное, я бы нашел левую лабораторию, а не главное федеральное заведение в России, и не выкладывал бы документы. Ну и конечно, как и в любой науке, любое исследование может повторить любой человек.

Считаю проделанную работу важной — в вопросе экологии клееного бруса поставлена жирная точка. Конечно, надо учитывать, что не весь клей одинаково полезен. Речь идет про правильный клей.

Кстати, если кто-то не подписался на ютьюб канал, подписывайтесь, там говорят правду: goo.gl/ZY1gkh Открыть/Комментировать

2021-02-06 09:13:56 Меня уже раз 50 спрашивали: "А будет ли в малоэтажке спад после бума?"

Наверное, вопрос настолько популярен, что пора написать пост.

Есть несколько тезисов:

1. Я не Ванга и Нострадамус, я не способен видеть будущее. Угадывать его — дело неблагодарное.

2. После бума всегда обязательно будет спад.

3. Когда? Самое раннее — ноябрь 2021, самое позднее — не знаю, может, 2024.

4. Глубина спада: резко, в разы или постепенно, минус 20% в год? Тут достаточно четко понятно. Если просто конец бума, то будет постепенный спад. Если же произойдут серьезные экономические или политические потрясения, то возможен резкий спад.

5. Как отличить серьезные потрясения от обычных? Ответ: с утра курс 200.

6. Что делать строительным компаниям? Становиться антихрупкими, быть нечувствительными к общему уровню спроса. Иметь четкий план действий в зависимости от ситуации.

Давайте вместе повангуем). Голосовать можно сразу за несколько пунктов. Открыть/Комментировать

2021-02-01 14:26:34 7. 68 % россиян хотели бы переехать жить в частный дом, согласно опросу ВЦИОМ: причины и препятствия для переезда за город.

Комментарий А.Дубовенко: «Опрос, на мой взгляд, некорректный. Все равно что спросить у россиян, не отказались бы они от частного самолета. Ответ будет: «Ну, давай!» Более правильный вопрос был бы: «Что для вас важнее — чуть больше площади и свой участок или возможность пешком дойти до сада и до магазинов?» В принципе мы и без всяких опросов видим, что развитие малоэтажного строительства опережает развитие инфраструктуры. Будут сады, школы, магазины, дороги, перехватывающие парковки, рестораны, центры развлечений — будет развиваться наша малоэтажка еще быстрее».

8. В Республике Коми реализовали три крупных проекта в сфере освоения лесов: общий объем вложенных в них инвестиций составил около 4 млрд рублей.

9. Исследование РБК: спрос на аренду и продажу загородного жилья в пандемию превысил предложение до 3 раз, а цены выросли на 150—300%.

Комментарий А.Дубовенко: «Конечно, мы видим увеличение спроса. Многие объекты, которые годами стояли на продаже, были проданы. И все, что сдавалось в аренду, заселилось. Цены на 150—300 %, конечно же, не выросли — это невозможно. В некоторых случаях именно в апреле-мае в случае краткосрочной аренды наблюдались аномалии. Людям просто надо было пересидеть пандемию. И многие состоятельные горожане из Москвы готовы были снять домик на 2 месяца за 300—500 тысяч рублей в месяц, который обычно сдавался за 150 тысяч рублей. Сами по себе арендные ставки на дома, которые сдавались долгосрочно, особо не поднимались (на 10—20 %), т.к. выкидывать арендаторов в пандемию собственники особо не хотели — все понимали, что это не надолго и потом уже будет сложно сдать за такие деньги.

Что касается цен на строительство, они увеличились, по нашим наблюдениям, на 15—20 %, цена на строительные материалы также повысилась на 10—30 %, а в некоторых случаях (металл) — на 100 %. Но мне кажется, это временный спекулятивный момент и цена будет снижена, такое уже проходили. Также поднялись расценки на строительство из-за низкой конкуренции на рынке труда, ведь со сих пор трудовых мигрантов не пускали в страну. Весной они приедут, и ситуация станет чуть получше. Расценки вряд ли вернутся назад, так как цены не умеют в нашей стране возвращаться, но возникнет все-таки конкуренция, и рабочие будут более сговорчивы». Открыть/Комментировать

2021-02-01 14:26:34 #новости_малоэтажки
Ловите новую подборку новостей о загородном строительстве: разбираемся, что успело произойти в отрасли за 2021 год. Почти все новости — с комментариями автора канала Александра Дубовенко.

1. Лесной комплекс ждут масштабные перемены? Правительство одобрило стратегию развития лесного комплекса до 2030 года.

Комментарий А.Дубовенко: «В принципе в стратегии все написано более или менее правильно. Есть, правда, противоречие. С одной стороны, намек на то, что нужно увеличивать эффективность вырубки без увеличения зоны охвата. Т.е. намек такой для пиара, что новых лесов рубиться не будет. С другой стороны, в другом пункте идут намеки в освоении новых территорий и строительстве лесных дорог. Но в принципе профессионалам понятно, что добычу леса нужно увеличивать и тем, и другим способом. На мой взгляд, людям надо больше объяснять, что добыча леса не причиняет ущерб экологии страны, а, наоборот, правильная добыча увеличивает эффективность леса (утилизация СО2 и выработка О2).

Но главное опять-таки упускается. Для страны нужен не факт добычи леса, а эффективные предприятия глубокой переработки древесины. Для этого необходимо ввести хотя бы символическую 10-процентную пошлину на пиломатериалы. Когда это будет сделано, придут инвестиции. Конечно, неплохо бы улучшить инвестиционный климат, но такой вопрос пока не стоит на повестке дня. Но хотя бы ввести пошлину — это уже даст толчок к развитию отрасли».

2. «Деревянный дом должен стать полноправным участником ипотечных кредитов»: заявление вице-премьера Виктории Абрамченко.

Эту новость Александр подробно комментировал в предыдущем посте.

3. Глава Минстроя поручил в срочном порядке проработать вопрос деревянного домостроения в РФ.

Комментарий А.Дубовенко: «Вот смотрите, что они говорят и пишут. Они говорят, что в России 65 предприятий, которые производят деревянные дома и только 3 % их продукции собирается в стране. Стало быть, они намекают, что 97 % предприятий работают на экспорт. Получается в итоге, что количество работающих в России предприятий, производящих в стране домокомплекты, — 2 штуки. И на основе этих данных они делают программу. Ну и как это комментировать? Есть один совет: соберите данные, немного погрузитесь в тему».

4. Какие новые законы принес 2021 год для тех, кто живет или хочет жить в загородном доме: про дачную амнистию, стоимость кадастровых работ, налоговый вычет, противопожарные меры и СП на деревянные дома.

Комментарий А.Дубовенко: «Большинство законов вполне разумны. Конечно, закон о том, что вы не можете жарить шашлыки около своего дома, смехотворен. Чем больше смешных законов мы будем принимать, тем больше все будут привыкать к тому, что законы выполнять не обязательно. Как можно запретить святое — делать шашлыки на дачном участке, там, где тебе хочется. Если правительство всерьез озаботилось пожарами в малоэтажных домах, то я бы увеличил надзор за состоянием электропроводки, а также дымоходов, ибо именно это в первую очередь является причиной пожаров, а не шашлыки».

5. Segezha Group готовится к возможному выходу на IPO в 2021 году.
 
6. Американские компании Softwood Lumber Board, Arup, MyTiCon and DR Johnson провели испытания клееных деревянных конструкций на огнеупорность.

Комментарий А.Дубовенко: «Древесина — очень интересный материал в плане огнестойкости. При малых сечениях, таких как хворост, древесина — очень горючий материал. Инженерная древесина (клееный брус) больших сечений становится не просто негорючим материалом, но и огнеупорным. В Европе мы несколько раз видели здания, построенные из металла, в которых узлы соединений защищены клееным брусом от пожара. В России до сих пор очень много людей, которые верят, что любые деревянные дома вспыхивают, как спичка, независимо от применяемых технологий. На выставке Open Village мы даже устраивали шоу — поджигали колодец из клееного бруса с помощью бензина (30 литров) и после прогорания бензина клееный брус не горел! Но тем, кто не верит, уже ничего доказать невозможно. Просто возьмите балку 200х200 мм и попробуйте ее поджечь». Открыть/Комментировать

2021-01-26 12:09:53 Деревянная ипотека. Это как?

Недавно вице-премьер Виктория Абрамченко заявила: «Первое направление — это дать возможность индивидуальные жилые дома из этих домокомплектов считать нормальным, адекватным объектом залога. И мы прорабатываем с экономическим блоком, с Центробанком соответствующие меры для того, чтобы деревянный дом был полноправным участником ипотечных кредитов».

Ко мне стали обращаться куча интернет СМИ, радиостанций за комментариями этой новости).

Видимо, тема интересна. Итак, я прокомментирую. Могут ли заработать льготы на ипотеку по деревянным домокомплектам? Конечно же нет. На это есть несколько причин.

1. Домокомплект не может быть предметом залога, т.к. не понятно, как его отобрать у заемщика. Но даже если представить, что его отберут, то кому-то продать банк его не сможет, ибо собрать дом из него второй раз не получится.

2. Льготы — это хорошо, когда есть что-то работающее. Невозможно давать льготы на то, что не работает. Льготы — это условный акселератор. Берем некий механизм, хотим масштабировать, даем льготы и начинает шуршать быстрее. Сами по себе льготы не способны запустить неработающий механизм.

3. Домокомплект в каком-то смысле напоминает кузов на автомобиль. Нет никакого смысла кредитовать этот самый кузов, который стоит 15% от стоимости машины. Нужно кредитовать саму машину.

В общем, как прошлая деревянная ипотека не заработала, так и новая не заработает. Есть такая управленческая фраза "критикуя, предлагай". У меня есть совершенно конкретные предложения, которые, на мой взгляд, более реальны:

1. Не делить дома на деревянные и каменные. Не бывает деревянных домов, у них у всех бетонный фундамент. Не бывает каменных домов, у них у всех деревянная крыша.

2. Забыть слово домокомплект и говорить об "индивидуальном жилом доме".

3. Рассматривать ипотеку только на девелоперские проекты, к которой должны быть добавлены дополнительные требования.

Требования, дающие право на льготу, могут быть, например, такими:

1. Количество домов не менее 20.
2. Дома построены по стандартным проектам.
3. Проекты должны пройти экспертизу по энергоэффективности, экологической и пожарной безопасности.
4. Дома должны быть застрахованы от брака на 5 лет.
5. В поселке должны быть запущены коммуникации и дороги.
6. В поселке должны быть запущены продажи без ипотеки и должна быть история продаж не менее 10 домов.
7. Дома должны быть построены по белой схеме строительной компанией, имеющей обороты и историю. Оборот не менее 100 млн руб, срок регистрации ООО не менее 5 лет.

Для банка этот продукт становится понятным и безопасным. Застройщик строит дом, сдает его в эксплуатацию и продает по стандартной ипотечной схеме. А государство дает льготу для усиления этого процесса. Открыть/Комментировать