Novostroyman. Москва. Недвижимость

2024-03-01 15:01:06 ЦБ раскрыл «новые» заговоры за рынке недвиги

Сразу два. Регулятор выявил очередные схематозы, разработанные банками и/или застройщиками ради наживы и рискованные для покупателей «квадратов». «Хитрости» Центробанк называет новыми, хотя они больше похожи на те, которые подзабытые старые. Но все же рассказываем.

Схема первая — аккредитивная

Происходит такая жуть: жадные банки, но не без участия застройщика, преследующего свои цели (например, чтобы банк обеспечивал выдачу ипотеки и рост продаж), при выдаче кредита предлагают заемщику ДДУ с «особенностями». В нем часть средств за квартиру идет не на эскроу-счет, а на аккредитив.

Вуаля — и банк получает дополнительную доходность от использования этих денег. Частью прибыли он даже может поделиться с клиентом: получится своего рода «скидка», намекающая на выгодность схематоза.

В чем жесть? Государством застрахованы только счета эскроу (а точнее — сумма до 10 млн руб на них). Если у банка отзовут лицензию, клиент может лишиться денег, которые лежат на аккредитиве. Более того — он рискует остаться должным по ипотечному кредиту и потерять квартиру, так как ДДУ по факту не был полностью оплачен .

Схема вторая — переуступочная

Тут банки не «в доле». Воду мутят застройщики, которые продают жилье на этапе строительства аффилированным лицам, заключая с ними ДДУ по цене в разы ниже рыночной. Эти денежки отправляются на счет эскроу. А далее при переуступке (цессии) человек платит реальную рыночную стоимость. Вот только вместе с правами требования по договору получает счет эскроу, на котором лишь первоначальная сумма.

Вжух — и разница уходит продавцу, аффилированному с застройщиком, на счет эскроу она вообще не зачисляется.

Тут трэш в следующем. «Привет» прилетает в случае дефолта застройщика. Невыполнение девелопером своих обязательств ведет к потере существенной части средств, фактически уплаченных за квартиру (разницы между реальной ценой и суммой на эскроу).

@novostroyman Открыть/Комментировать

2024-03-01 13:01:07 ​ФСК планирует жилой комплекс в Химках

ГК ФСК задумала еще один комплекс под брендом «Первого ДСК». Он появится в Химках, между каналом имени Москвы и Химкинским лесом, в 15 минутах езды от МКАД. Ловите известные на данный момент детальки проекта:

#Нейминг — «1-й Химкинский».
Заявленный класс — комфорт-плюс.
Социалка: 3 детсада, школа, поликлиника.
Инфраструктура: ТЦ, фитнес-клуб, парк развлечений.
Концепция «Город в городе».
Территория 102 (!!) гектара.

Это не просто одна из идей компании. Старт проекта запланирован уже в конце 1 квартала 2024 года, т.е. в этом месяце. Кстати, всех с началом весны! Открыть/Комментировать

2024-03-01 12:02:00 Открыть/Комментировать

2024-02-26 14:06:10 ГК ПИК попала под санкции США @novostroyman Открыть/Комментировать

2024-02-23 11:22:18 Открыть/Комментировать

2024-02-09 09:07:05 О падении числа ипотечных сделок в январе

На повестке — два аналитических обзора, от Сбера и от ЦИАНа. Они такие разные и все же они вместе — во всяком случае в нашем материале.

По оценкам сервиса Сбербанка «Домклик»:
Число ипотечных сделок в Москве и других крупных регионах в январе упало по сравнению с декабрем в 3 раза.
В Москве, Подмосковье, Санкт-Петербурге снижение было именно трехкратным — до 2,7 тыс., 3 тыс., 1,8 тыс. ипотек соответственно.

В «Домклик» подчеркнули, что существенные цифры связаны с декабрьским ужесточением условий льготных ипотечных программ, в результате чего имел место ажиотажный спрос на кредиты. К счастью, в Сбере не забыли и об «оброке» для девелоперов, отметив, что в январе 2024 общее число выданных кредитов на 17% меньше, чем в аналогичном месяце 2023 года.

Насколько корректно и показательно такое сравнение - вопрос. Кстати, оценивать влияние ввода комиссии на выдачи (правда, не в целом по стране, а именно в определенных банках и регионах) взялись эксперты «ЦИАН. Аналитики». Они утверждают, что представители «ипотечного ига» уже потеряли часть рынка и предлагают такой набор данных:

В Московском регионе в январе доля банков Сбер, ВТБ и «Альфа» в выдаче ипотек снизилась 80+% до 77%. Доля банка ДОМ. РФ, который отказался от комиссий, выросла до 10%.
В Санкт-Петербурге доля трех представителей «ига» упала с 80+% до 75%, доля ДОМ.РФ выросла незначительно.
Параллельно спрос на новостройки в Москве в январе 2024 года вырос на 12% по сравнению с январем 2023 года. В Питере — на 27%.

Что думаете обо всем этом?

@novostroyman Открыть/Комментировать

2024-02-08 15:26:05 Схема строительства жилья на деньги дольщиков - 2024

Намечается какое-то «назад в будущее». Но с современными поправками. Идет обсуждение реформы схем строительства жилья и социнфраструктуры. Суть затеи сводится к тому, чтобы, помимо действующего сейчас проектного финансирования с применением эскроу-счетов, запустить еще один механизм - с использованием средств дольщиков.

Минстрой уже готовит предложения, как это все изобразить красиво. Предполагается, что в обмен на создание или реконструкцию социальной инфраструктуры девелоперы смогут строить и на деньги дольщиков (так, как и было раньше, до реформы долевого строительства образца 2019) – но под гарантии региональных бюджетов. Т.е., это будет своего рода альтернатива банковским кредитам (которые берутся на условиях «ключевая ставка ЦБ + 3%»).

В общем, процесс придумок на данную тему уже запущен, результаты ждем до 1 июня 2024.

@novostroyman Открыть/Комментировать

2024-02-07 18:49:33 ЖК «Сказочный лес» - это как мужчина, который не делает тебе предложение. Он вроде бы и хороший, и ты вроде бы сама во все это ввязалась, и понимаешь, что он морочит тебе голову, но, с✭✭а, все равно продолжаешь ждать!

⌘ ⌘ ⌘

Борьба дольщиков «Сказочного леса» продолжается . Намедни граждане записали обращение к президенту.

@novostroyman Открыть/Комментировать

2024-02-07 14:55:35 Объемы новых проектов на рынке будут сокращаться, но серьезных скидок на недвижимость ждать не стоит — Александр Ручьев

Намедни президент ГК «Основа» Александр Ручьев на конференции Сбера по недвижимости сделал интересное заявление — объемы новых проектов на рынке будут сокращаться, но серьезных скидок на недвижимость в связи с этим ждать не стоит. Следите за мыслью:

Девелоперы уже начали более осторожно подходить как к выбору площадок для будущих проектов, так и к выводу этих самых проектов — из-за ужесточения требований по льготной ипотеке и введения банками комиссий для застройщиков, чьи клиенты хотят получить такой займ.

Эти факторы ложится дополнительной нагрузкой на финансовые модели проектов, и единственное, что могут сделать девелоперы в этом случае, — это замедлить выход новых проектов — чтобы не копить на себе риски.

Именно поэтому объемы нового предложения (и, как следствие, — объемы продаж) будут неумолимо сокращаться. Но к падению цен это не приведет: в настоящий момент у девелоперов просто нет возможности давать скидки — все финмодели утверждены с банками и задокументированы, и корректировать их не представляется возможным .

⌘ ⌘ ⌘

Наша редакция ничего не может сказать про скидки, но может подтвердить тот факт, что девелоперы действительно тормозят старты продаж новых проектов. В январе 2024 рынок Москвы пополнил только один новый проект — SHIFT от «Пионера» (правда, брони по нему шли еще с конца 2023-го, так что назвать его совершенно новым сложно). В конце января-начале февраля должны были стартануть открытые продажи в еще 2 ЖК Москвы — «Новых Академиках» от Главстроя и Forville от 3S Group, но мы видим, как девелоперы вновь и вновь оттягивают старты.

Что ж, пожелаем нашему рынку удачи. Кажется, сейчас она ему нужна как никогда.

@novostroyman Открыть/Комментировать

2024-02-07 13:51:05 ПИК-бонус

Намедни девелопер намбер ван запустил акцию — "ПИК-бонус", которая предполагает любопытный кэшбек — начисление 0,5% от стоимости лота за вашу покупку. Его можно забрать деньгами на карту или потратить на:

Скидку на покупку квартиры или апартаментов (но она не должна быть больше 1% от стоимости).

1 балл = 1 рубль. Например, если у вас 200 000 баллов, то скидка составит 200 000 рублей, если это не превышает 1,1% от стоимости выбранной квартиры.

Частичную или полную оплату машино-места или кладовой.
1 балл = 1 рубль.

Сертификат Giftery, где можно купить одежду или косметику, подобрать туры для путешествия, пойти на курсы английского языка.

1 балл = 95 копеек.

При выводе денег на карту "курс" — 1 бонус = 85 копеек.

Как вам завлекалочка от ПИК?

@novostroyman Открыть/Комментировать