Ментор

2023-02-07 13:08:01 И вдогонку... Пока одни теряют доходность, другие её повышают, создавая интересный и ликвидный продукт.

Недвижимость на курьих ножках

https://m.avito.ru/lytkarino/doma_dachi_kottedzhi/dom_10m_na_uchastke_18sot._2727274116?utm_campaign=native&utm_medium=item_page_ios&utm_source=soc_sharing Открыть/Комментировать

2023-02-07 10:02:01 Купить квартиру и сдавать

Самая известная инвестиционная стратегия последних, пожалуй, двухсот, а то и трёхсот лет в столицах нашей родины.

Сегодня же в инвесторы не метит только ленивый (конечно же из среды тех, чье внимание заточено на денежку). И если ещё 3 года назад доходность при сдаче квартир "в лоб" - то есть по рынку купил, по рынку сдаёшь, была в районе 4-5% годовых, то сейчас ситуация изменилась значительно.

1. Выросли цены на жилье в 1,5 - 2 раза

2. Популярность инвестиций, схлопывание рынка акций и льготная ипотека значительно увеличили количество предложений на рынке аренды.

3. Пандемия, СВО и мобилизация вынудили значительную часть арендаторов покинуть столицу, тем самым снизив спрос.

Естественным образом цены на аренду упали. Вплоть до 20%.

То есть, и так смешная доходность упала ниже некуда (или есть?). У кого было 5 стало 4%. Кто ухищрялся и добивался 10% - получил 8.

А сколько ещё таких квартир в домах, которые будут сданы только через год-два-три..

Теперь инвесторам в недвижимость придётся проявлять еще большую смекалку и сообразительность. Делить на студии уже недостаточно)

Но мы, люди, вообще существа очень творческие. Была бы цель.

С аналитикой же по нынешней ситуации можно познакомиться на сайте Коммерсанта Открыть/Комментировать

2023-01-20 15:55:25 Регионы с доступным жильём.

Интересная статья вышла на Циане - в каких регионах самое доступное жилье относительно местных зарплат. Мы, как инвесторы, конечно ориентируемся в первую очередь на отношение ставки аренды к стоимости жилья, а потом ещё на ликвидность, удалённость, коммуналку и т. д. Однако и данный фактор доступности тоже может влиять на решение об инвестировании в данную локацию, ведь чем проще купить жилье, тем меньше стимулов его снимать.

https://www.cian.ru/stati-dostupnoe-zhile-gde-bystree-vsego-udastsja-nakopit-na-novostrojku-328866/?mindbox-message-key=-2887792519265124352&mindbox-click-id=35a4bbd9-d3ea-4f38-8ed2-f9af31ddae0e&utm_source=info_free&utm_term=b2c&utm_content=info_free&utm_medium=email&utm_campaign=nakopit_na_novostrojk_20_01_23 Открыть/Комментировать

2023-01-17 09:24:43 Бесплатный форум для предпринимателей. Уже послезавтра. Может кому-то пригодится. Особенно тем, кто недавно купил бизнес и только начинает развиваться как предприниматель, может быть полезно изучить теорию, в том числе и на курсах и встречах. Кстати, на этом сайте довольно часто вы можете встретить полезные обучающие программы для начинающих.
https://mbm.mos.ru/education/obuchayushchiye-meropriyatiya/investitsionnyy-forum-franch-camp-2023_5796498?utm_content=pdm&utm_source=DashaMail&utm_medium=email&utm_campaign=January23-16-lk-inn Открыть/Комментировать

2023-01-16 12:55:01 Лучше воздержаться от инвестиций тому, кто изначально путается в показаниях. Это, кстати, встречается довольно часто. И часто по телефону будет названа третья цифра, а к моменту договора и уж тем более выплат она ещё изменится. Так какую же доходность они обещают?) Открыть/Комментировать

2023-01-09 10:02:01 Я один сделаю все за вас

Одна из моих услуг (она же и основная) - комплексная. Это подбор готового бизнеса под ключ. Сюда входит поиск, проверки, переговоры, сопровождение сделки и т. д.

И клиенты, которые не заказывают, делятся на несколько категорий.

Первые относятся к покупке бизнеса очень серьёзно и даже я бы сказал старательно. Они ездят на большинство встреч, сами смотрят на бизнес воочию, общаются с продавцами. Им очень важно, что они получат в итоге.

Вторые не интересуются поиском вовсе. Они пускают все на самотёк и относятся к ответственной работе спустя рукава. Это относится ко всему и проявляется даже в момент покупки найденного бизнеса. Они не особо пытаются разобраться, как все устроено и надеются, что за них все будут делать другие люди. Сначала я, а потом сотрудники и так далее.

Третьи тоже мало интересуются промежуточными результатами, но зато к финальному объекту подходят со всей серьёзностью. Они умеют считать деньги и ценят свое время. Именно поэтому и обратились ко мне, чтобы в итоге не потерять ни то, ни другое.

Есть ещё и четвёртая категория. Это те, кто проявляет чрезмерное рвение и постоянно мешает работать, например подсовывая свои заведомо убыточные варианты и настаивая на их проверке. Или пытаясь учить тому, в чем сами не смыслят и вовсе. Но это уже отдельная история и отдельная категория. Думаю и многим из вас они знакомы)

В целом этот пост был написан для того, чтобы напомнить - я действительно могу все сделать за вас и для вас, однако будьте внимательны и серьёзно подходите к делу. Даже самый хороший бизнес можно загубить и таких примеров множество. Но если вы умеете думать и не боитесь работать - успеха не избежать.

Разумных инвестиций! Открыть/Комментировать

2022-12-27 12:02:02 Акции умерли. С новым годом!

События прошедшего года на фондовом рынке России показали всю непредсказуемость инвестиций в акции.

Зарубежные бумаги заморожены. Российские активы сильно упали в цене, убив всю доходность за последние годы.

Огромная масса Инвест-блогеров с проектами типа "ранняя пенсия" или "миллион для ребёнка" прикусили языки и теперь выкладывают никому не нужные ролики с полуоправданиями и посылом - что все нормально и т. д. А ведь по сути они подставили тысячи людей, кто, доверившись им, ежемесячно годами пополнял свой брокерский счёт.

Говорите, это дно и можно закупать сейчас? Что дальше падения не будет? А кто это знает наверняка? Может вы предсказатели или пророки?

Рынок может падать и 5 и 10 и 20 лет. Почему нет? Потому что такого не было еще? Ну и что?) Значит ли это, что теперь этого не случится? (и, кстати, было)

Конечно, нет! Этого никто из нас не знает и знать не может.

Может упадёт, а может и нет. Вы готовы рискнуть? Я - нет. Потому что это - лотерея, а не инвестиции.

Надо было покупать s&p? Там такого не произошло? А кто сказал, что не произойдет завтра? Мир меняется глобально и прямо сейчас. Может поменяться и вообще структура и смысл рынков. Мы ещё даже не ощутили последствия пандемии, которые просто отсрочены вливаниями денег. Это все ещё впереди...

Я крайне рад, что это произошло именно сейчас. Когда большинство инвесторов на рынке лишь 2 - 3 года. Представьте, как тяжело потерять капитал, который собирал 10, 15 или 20 лет, и на который ты уже расчитываешь. Тут впору инвестировать в центры психотерапии для инвесторов.

Ну хорошо, а какие же есть альтернативы сейчас?

Ведь фондовый рынок позволяет вкладываться из любой "деревни", был бы интернет.

Я всегда за недвижимость. Это самый твёрдый и прогнозируемый актив. Однако для большинства людей порог входа довольно высокий - где уж тут диверсифицироваться!

Однако варианты есть.

Это фонды недвижимости. Говоря простым языком, люди вскладчину покупают недвижимость и соответственно своей доле получают доход от аренды.

Их несколько. Более всех на слуху такие, как Пнк-рентал, Активо, Симпл Эстейт, Рентавед. Здесь пороги входа от 100-300 тыс рублей (в ПНК вообще от 2000 р) и доходность от 8-10% годовых.

Причём это гораздо более пассивный доход, чем при самостоятельной сдаче.

Однако, риски тоже имеются. Поэтому лучше не ставьте на одного игрока, а, по-возможности, раскидайте на 5-7 проектов. Тогда и шансы на потерю будут минимальны. Кстати, в отличие от облигаций, подобные фонды  имеют защиту от инфляции. Особенно, если ты с их помощью копишь на ту же недвижимость.

Разумных инвестиций! Открыть/Комментировать

2022-12-14 11:31:38 Слепы, конечно же, немы.

В данном посте речь пойдёт о мелочности и о том, как она вредит инвестору и делает его слепым.

Могу привести немало случаев, как и из своего опыта в инвестициях и бизнесе, так и просто из жизни. Однако расскажу об одном достаточно наглядном.

Однажды при продаже апартаментов мне попался трудный покупатель. Он докапывался до каждой мелочи в договорах, выискивая подвох,  торговался по каждому вопросу, будь то задаток, оплата регистрации сделки и коммунальных услуг и т. д. вплоть до 100-500 рублей, пытался возложить на меня комиссии за переводы денег и кассовые операции. Буквально пытался продавить и не продешевить нигде.

Речь шла о жирном, вкусном объекте недвижимости за несколько миллионов рублей, с доходностью 12% годовых от аренды и высокой ликвидностью - сдавался за 2-3 часа после размещения объявления.

И я во многом ему уступил. Просто понимая, что это такой человек. Плюс моя расчётная доходность была определена с запасом и позволяла сделать это в качестве торга.

Кстати сказать, человек весьма обеспеченный. Речь вовсе не шла о последних или кредитных деньгах.

И вот при всех этих моментах он перехлопал почти всех комаров, но вот несколько крупных верблюдов не смог разглядеть. А дело все в фокусе внимания. Если смотреть только под ноги, можно и вовсе придти не туда.

Прилетев из другого города и находясь в 3-х километрах от объекта, он так и не удосужился туда доехать. Потому что мог опоздать на самолёт и потерять 3 тысячи рублей.

Он не проверил должным образом недвижимость, пожалев на это несколько тысяч рублей.

Он не пообщался ни с арендатором, ни с УК, ни попросил товарища, который приезжал на осмотр снять хотя бы видео, ни проверил работоспособность и состояние техники и коммуникаций и так далее.

То, что апарт хорошо сдаётся, он просто убедил себя сам, не проверяя.

Конечно, в данном случае его покупка была удачной, потому что у меня была цель сделать сделать хороший проект, а если бы были бы мошенники или, скорее, мелкие жулики?) И ведь таких предложений множество на рынке.

Не столь важно, как живёт этот человек с таким подходом, да и это не наше дело.

Главное - я хотел показать наглядно, как мелочность и, кстати, погоня исключительно за доходностью может сделать нас слепыми и по итогу (возможно и всего жизненного пути) привести не туда.

Разумных инвестиций!

Роман Шпагин

#Инвестиции_готовый_бизнес

№72 Открыть/Комментировать

2022-11-29 10:02:01 Бывает ли бизнес без веры?

Бизнес без веры невозможен. Мои рассуждения - не абстрактные. Возможно, это касается любого бизнеса, однако я буду говорить лишь о той среде, в которой ежедневно нахожусь уже долгие годы. Это область микро бизнеса. Стоимостью до 30 млн рублей и с прибылью до 1-1,5 млн в месяц.

Каждый предприниматель с надеждой смотрит в будущее. Он рассчитывает на то, что и завтра он будет получать прибыль. Спроси его:
- будет ли твой бизнес завтра и через год зарабатывать тебе деньги? Веришь ли ты в это?

Странно было бы услышать от него: не верю. Тогда зачем этим заниматься?

Хотя многие ответят, что скорее надеются на будущее. Однако надежда - это тоже элемент веры.

Ежедневно я штудирую рынок готового бизнеса. Просматриваю десятки и сотни предложений. И если для неискушенного покупателя соответствующий раздел на Авито может выглядеть как маркетплейс возможностей, то я вижу тут просто парад неудач, рухнувших надежд и ожиданий.

Более чем 9 из 10 предложений - это истории провала. Даже если вы видите в описании слово "прибыльный". Большинство из них опыт позволяет вычислить уже по объявлению. Их выдаёт интонация, характер предложения, акцент на второстепенных преимуществах и т. д. По остальным - это понимаешь только после общения по телефону. И по единицам - только на встрече и при личной проверке.

Ввязываясь в любое предприятие, вы должны верить в благополучный исход. Не верите - не ввязывайтесь.

Невозможно все просчитать. Рисков больше, чем вы думаете. Если же человек говорит - я не верю, я знаю точно, что все получится, то это лишь очень высокая степень веры. Ведь часто события развиваются самым неожиданным образом.

Тем не менее ум и сердце на то нам и даны, чтобы прислушиваться к обоим.

Верьте сердцем, считайте умом.

Разумных инвестиций!

Роман Шпагин

#Инвестиции_готовый_бизнес

№71 Открыть/Комментировать

2022-11-23 15:00:43 Почему съезжают сетевики

Арендный бизнес, особенно в стрит-ритейле, считается одним из самых интересных инструментов вложения денег.

Да, порог входа здесь высокий для большинства людей. Хорошие объекты в московском регионе начинаются от 20-25 млн рублей, и то надо ещё хорошенько поискать.

И, естественным образом, лучшими арендаторами являются сетевые компании. Они надежные, платят своевременно, часто заключают долгосрочные договоры на 7-10 лет.

Короче говоря, с ними - минимум хлопот и стабильный доход. А ведь именно это и нужно любому собственнику.

Однако и арендатор от крупной сети может съехать.
Съезжают и Пятерочки и Дикси, и Магниты и Сбербанки, и уж тем более операторы поменьше.

В большинстве случаев съезжают по причине низкой прибыли. Реже - потому что нашли более подходящее помещение поблизости.

Так что сетевой арендатор - не гарантия отсутствия простоев.

Покупая ГАБ, всегда расчитывайте и продумывайте - кому, как быстро и по какой ставке вы сможете сдать помещение в случае съезда арендатора.

Ведь нередки случаи, когда покупают Пятерочку или Магнит в поле у дороги на окраине села, куда потом можно вообще никого не посадить и цена такого помещения может упасть на 50-80%.

Каким же образом можно минимизировать риски?

1) Смотрите на само помещение. Как если бы вы его купили пустым и должны были сами сдать. Взяли бы его?

2) Смотрите, как дела идут у сети в целом. Для крупных сетей эту информацию нетрудно найти в открытом доступе

3) Посмотрите как давно сидит арендатор. Если менее полугода - то ещё не всегда понятно, как пойдут дела

4) Изучите бизнес самого арендатора. Если он твёрдый и приносит хорошую прибыль - это плюс в сторону покупки.

Это основные моменты. Но это не чек-лист по покупке арендного бизнеса) А только по арендатору.

Но тем не менее, это важные моменты. Учтите их, чтобы яркая вывеска известного бренда не ослепила вас и не притупила бдительность при вложении денег.

Разумных инвестиций! Открыть/Комментировать