Ментор

2022-09-12 07:01:01 Как проверить бизнес самостоятельно

При покупке бизнеса ВСЕГДА обращайтесь к помощи специалиста. Стоимость его услуг ничтожна в сравнении с возможными потерями.

Однако, бывают ситуации, когда обратиться просто не к кому. Например, вы живёте в небольшом городке.

В подобном случае необходимо проверять бизнес  самому.

Подробно, конечно, тут не распишешь, да и навыков у вас может не хватить проверить тщательно. Но кое что все же можно сделать.

Например:

1. Изучить все нюансы подобного бизнеса. Форумы, бизнес планы, видео. По большинству сфер есть немало информации.

2. Запросить у продавца его реквизиты и изучить договор аренды.

3. Посетить неоднократно бизнес под видом клиента (если это возможно).

4. Собрать всю возможную информацию о бизнесе и собственнике. В небольшом городке это может быть проще.

5. Понаблюдать за бизнесом со стороны несколько дней минимум.

6. Поизучать локацию. Пообщаться с арендаторами соседних помещений.

7. Запросить у продавца финансовый отчёт, желательно не менее чем за последний год.

8. По возможности найти способ подтверждения финансовых данных.

9. Договориться о покупке через тестовый период и о двухэтапной оплате.

10. Обратиться к специалисту для составления договора (можно онлайн).

11. Пообщаться с ключевыми партнёрами и контрагентами до оплаты.


Конечно, эти пункты - далеко не все, что нужно сделать до покупки. Однако и они могут подсказать вам несколько моментов, на которые стоит обратить внимание.

Разумных инвестиций!

Роман Шпагин

#Инвестиции_готовый_бизнес

№65 Открыть/Комментировать

2022-09-06 07:20:13 Псевдопассивный доход

Пассивный доход - устойчивое и популярное словосочетание в России уже почти 20 лет, а особенно в последнее время.

При этом в одной из статей мы разбирались, существует ли он вообще.

И если глубоко разобраться, то его нет в принципе.

Пожалуй, за исключением пенсии и доходов от интеллектуальной собственности.

А вообще, разные люди под этими словами понимают разное.

Я же сюда вкладываю смысл такой: получение дохода от объекта инвестирования с минимальными временными усилиями и с возможностью удалённого контроля и управления.

Причём здесь есть ещё 2 важных момента:

1. Один раз купленный, объект должен приносить доход долгие годы/десятилетия. Иначе он может прекратиться в самый неподходящий момент.

2. Результат его работы должен превышать инфляцию, хотя бы на 3-5%. В противном случае можно просто пользоваться депозитами и облигациями и потихоньку проедать свой капитал.


Таким образом, любые займы (под залог, на бизнес и т. д) не являются пассивным доходом, если они не приносят деньги много (10 и более) лет. Также не являются пассивным доходом средства, полученные от инвестиций в бизнес, в краткосрочные сделки с недвижимостью, в трейдинг и так далее.

Как и, естественно, доход от облигаций и вкладов. Хотя в облигациям могут быть исключения - они могли быть, например, 10-летние и куплены в удачное время - по высокой ставке.

Если же считать пассивным доходом все вышеперечисленное, то можно создать такой доход довольно быстро. Например, взяв в кредит несколько миллионов и купив субарендный бизнес, можно за короткий срок - полгода-год создать доход от ста тысяч рублей.

Однако, чтобы создать аналогичный по сумме пассивный доход в твёрдом активе при средней доходности 10-12%, вам понадобится от 10 млн рублей и точно не кредитных. Так как актив такой доходности не может перекрыть кредитные выплаты и ещё приносить сверху.

Поэтому, я скептически отношусь к словам людей, которые за короткий срок создали  достаточно неплохой поток денег и называют его пассивным. Задайте себе вопрос - а есть ли у меня вообще этот доход? Ведь глубоко разобравшись, может оказаться, что его у вас и нет совсем, а вся существующая система получения дивидендов слишком шатка и завтра может сломаться, не оставив после себя соизмеримого по стоимости и ликвидности актива.

Разумных инвестиций!

Роман Шпагин

#Инвестиции_готовый_бизнес

№64 Открыть/Комментировать

2022-08-24 10:55:01 Как сдавать жилье

Речь в данной публикации пойдёт о Москве и об эконом-сегменте, как о наиболее ликвидном.

В других регионах могут быть другие правила и другая сезонность.

Предложение арендных квартир в августе сократилось на 20%. Об этом сообщает РБК.

В Москве это высокий сезон аренды. Он начинается с августа и по инерции может продлиться до середины-конца октября. В этот период цены на аренду могут быть выше на 20%.

И, естественно, инвестору выгоднее сдать квартиру именно в эти месяцы. Как это можно сделать?

Здесь обычно используют несколько инструментов. Все они - это прописанные условия договора.

1. Плавающая арендная ставка с привязкой к сезону. Ее часто используют в коммерческой недвижимости, делая скидку или наоборот надбавку, например в летний сезон - в зависимости от типа бизнеса.  В жилой недвижимости это тоже используется в курортных регионах.

2. Плавающая арендная ставка с привязкой к среднерыночной цене. Составляется формула, по которой ставка может меняться, но, например, не чаще раза в три месяца или полгода.

3. Сдать с фиксированной ставкой нужно в высокий сезон и прописать в договоре, что минимальный срок аренды - 1 год. В случае более раннего выезда - депозит не возвращается. Чтобы продление договора приходилось на следующий август-сентябрь.

4. Некоторые просто расторгают договор в нужный момент (естественно, предупреждая арендатора за месяц) и пересдают дороже. Но тут уже нужно смотреть и договариваться индивидуально. Ведь в любом бизнесе порядочность - важнее доходности.

Есть и ряд других инструментов, повышающих стоимость сдачи, но это - отдельная история.

Разумных инвестиций!

Роман Шпагин

#Инвестиции_готовый_бизнес

№63 Открыть/Комментировать

2022-08-19 08:57:06 Как правильно выстроить воронку продаж?

Воронка продаж — это метод, который описывает «путешествие» потенциального клиента от первого знакомства с услугой или товаром до реальной покупки. Данный инструмент — это рычаг, который позволяет вам управлять своим бизнесом в области продаж.

При проектировании воронки важно избегать наиболее распространённых ошибок:

1. Не следует делать «размытых» стадий, например: «думает», «переговоры», «в процессе», «недозвон» и т.д. Такие стадии следует исключить. Необходимо формулировать побуждающие к действию менеджеров стадии: согласование договора, согласование проекта

2. Необходимо отказаться от «мусорных» стадий, которые появляются, когда вы начинаете топтаться на одном месте. Будет неэффективно дробить стадию «отправка КП» на: «подготовить КП», «отправить КП», «получить обратную связь по КП». Конкретные действия менеджера, связанные с подготовкой и согласованием КП, правильнее будет прописать в задачах в рамках одного этапа сделки «Отправка КП»

3. Следует делать оптимально короткую воронку, не более 6–10 стадий — это максимальная длина для процесса продажи. По воронке менеджеру с первого взгляда должно было понятно, что требуется сделать

4. Не все сделки завершаются успешно для компании, поэтому следует сделать условно "мусорное ведро", например, шаг "Проигрышные сделки", если клиент выбрал другого подрядчика или его не устраивает цена, сроки, условия и т.д. Если этого не сделать, то у нас воронка будет забиваться "сделками", по которым фактически уже не ведётся работа и эти "сделки" будут перегружать воронку и негативно сказываться на возможности сбора актуальной статистики по вороке

Интересный подход к формированию воронки отражён в CRM Битрикс24. Там в базовом исполнении выделено 2 воронки – «Лиды» и «Сделки». Лиды – это входящие обращения или холодные звонки, которые пока не являются нашими клиентами (на этом этапе мы отсеиваем обращения). Далее целевые лиды мы переводим в статус «Сделки», где с клиентом уже ведётся предметная работа – КП, встречи, договор и т.д. Открыть/Комментировать

2022-08-18 08:47:00 ​​В последние годы менторинг стал неотъемлемой частью жизни предпринимателей, стартаперов, управленцев и других успешных людей всех мастей. Как в качестве ментора, так и в качестве менти. А в кризисы и турбулентные времена наставничество приобретает еще большую значимость.

Если вы хотите стать ментором для стартапа (в который, в том числе, можно инвестировать) и получше узнать, как искать и оценивать mentee, заключать контракты и выстраивать все процессы, то ссылка ниже для вас:

24 и 31 августа пройдут 2 бесплатных открытых урока курса «Ментор бизнеса» от Лаборатории Дмитрия Волошина, сооснователя OTUS, ex-менеджера Mail ru Group и Ростех. Дмитрий 4 года активно занимается менторингом и успешно работает с 11 mentee.

На уроках вы узнаете:
- Кто такой ментор и какой у него должен быть скиллсет
- Что дает менторинг самому ментору (спойлер: многое)
- Мотивы и этика ментора
- Команда ментора (кто в ней должен быть, как ее собрать и т.д.)

Регистрируйтесь на уроки

После записи на уроки у вас будет возможность попасть на полный курс, длительностью 10 недель и состоящий из 10 занятий. А также вы получите доступ в Клуб менторов и коллекции гайдов и шаблонов для менторинга. Открыть/Комментировать

2022-08-02 07:01:01 Дураков ищут лишь дураки

Большая часть заказов на подбор или проверку бизнеса приходится на объекты стоимостью до 10 млн рублей.

В этом бюджете существует устоявшая формула расчёта цены бизнеса. Она равна в среднем от 12 до 24 месячных прибылей.

Если вы только собираетесь покупать бизнес и приглядываетесь к ценам, несмотря на множество красивых и манящих объявлений, имейте в виду - хорошие, крепкие предложения начинаются от 15 - 18 месяцев окупаемости. Это означает, что имея, например, 3 миллиона рублей, можете даже не рассчитывать купить бизнес с прибылью более 170 - 200 тысяч рублей в месяц. Они бывают. Но в расчёты принимать это не стоит.

Чтобы найти хороший бизнес с окупаемостью 15 месяцев приходится пересмотреть несколько сотен вариантов, обзвонить - несколько десятков и проверить от 10 до 30 объектов.

В среднем это занимает от месяца до трех.

Если же искать бизнес с окупаемостью 8-10 месяцев, и при этом вы хотите, чтобы он был без проблем - это означает только одно - вы хотите найти дурака (глупца, недальновидного и несообразительного человека).

То есть вы думаете, что он выставил бизнес на продажу и не удосужился забить в поиске "почем продать бизнес" или посмотреть, почём продаются похожие предложения?

Учтите, продавец - это не подслеповатый дед и не витающий в облаках романтик. Это предприниматель. Обладающий достаточным умом, навыками, сообразительностью и умением считать. Поэтому даже не надейтесь ухватить удачу за хвост.

Низкая цена вследствие срочной продажи? Такое бывает, но в 99% случаев это говорит о серьёзных проблемах в бизнесе.

Не менее 15 месяцев прибыли.

Просто примите это факт. И тогда есть шанс найти неплохой вариант.

Гоняясь же за чудом, вы в 99 процентах случаев останетесь в дураках, что почти равно неизбежности.

И также, 99% мошенников, кидал и аферистов работают именно в диапазоне сверх прибылей, так как они элементарно зарабатывают на жадности и ажиотаже.


Разумных инвестиций!

Роман Шпагин

#Инвестиции_готовый_бизнес

№62 Открыть/Комментировать

2022-07-27 10:02:36 Как правильно зачать ребенка

Есть лишь один верный способ зачать ребёнка. Не буду описывать его детально.

Бизнес же можно купить. Не обязательно его создавать с нуля.

Более того. Покупая бизнес, вы уже точно знаете его показатели, его слабые и сильные стороны. Можете увидеть его текущее положение дел и, зачастую, перспективы.

При открытии же бизнеса вы по сути прыгаете в темноту и неизвестность. Все ваши расчёты и бизнес-планы - это в большинстве случаев надежды и предположения. Особенно, если этот бизнес у вас первый.

Причём первый именно в данной сфере. Я знаю несколько человек, успешных в своем деле и достигших определённых результатов, что даёт некоторую уверенность в своих навыках предпринимателя и окрыляет. Однако их следующие проекты раз за разом терпят неудачу.

Интересно открывать бизнес, которого нет. Нет вообще или в конкретной локации. Если же есть уже работающие подобные предложения в продаже, лучше остановить свой выбор на них.

Часто людям кажется, что открыть самому дешевле. Но если вы все посчитали и учли все первоначальные вложения, то во-первых можете смело накинуть сумму в 50%, а во-вторых, открыться - мало, нужно ещё раскрутиться сначала до нуля, а затем до нужных показателей. А это может занять от полугода до года и потребовать значительных вложений, которые не всегда даже можно спрогнозировать.

Ну и последний момент.

Покупая готовый бизнес, вы приобретаете и чужой успешный опыт и обучение и сопровождение. А это часто стоит больше, чем прямые финансовые затраты.

Разумных инвестиций!

Роман Шпагин

#Инвестиции_готовый_бизнес

№61 Открыть/Комментировать

2022-07-19 10:19:01 15 млн в стрит-ритейл

Не так давно ко мне обратилась одна хорошая знакомая с вопросом: является ли хорошей стратегией покупка коммерческого помещения за 15 млн рублей для сдачи в аренду и получения пассивного дохода?

Они с мужем видели предложения подобных площадей с месячным доходом 150 тыс и выше.

Давайте попробуем разобраться в этом и сделаем беглый анализ готового арендного бизнеса (ГАБа) в данном бюджете.

Сразу отмечу - речь идёт о Московском регионе.

Начнём с особенностей.

Доходности 150 тыс в месяц, что равно 12% годовых в наше время практически нет в стрит-ритейле. Естественно, мы говорим о помещениях, ликвидных как в сдаче, так и в продаже.

На 2022 год средняя доходность подобных площадей находится в районе 8 - 10% в год, что равняется 100 - 120 тысячам в месяц.

Во-первых, я говорю о ГАБах с НАДЁЖНЫМ арендатором, который не съедет в ближайшее время.

Во-вторых, это помещение с удачной локацией, в которой его будет легко быстро сдать и продать, когда наступит время (а оно наступит).

В-третьих, в свои расчёты необходимо закладывать налог на доход, налог на имущество, простои, оплаты услуг агентов и возможные затраты на ремонт.

Конечно, здесь бывают исключения. Кто-то может получать и 12% годовых и выше, однако это настолько точечная история, что рассчитывать на неё однозначно не стоит. Это чаще всего находится на пересечении многолетнего опыта и удачи. И те, кто организовывает подобный ГАБ, потом и продают его с доходностью 8 - 10 %.

Если же вы будете гнаться и искать таких цифр, скорее всего в итоге попадёте на проблемный объект.

Итак, теперь пробежимся по плюсам и минусам.


Плюсы стратегии:

1. Доходность выше в 2 - 3 раза, чем при сдаче квартиры.

2. Единый денежный поток одной суммой.

3. Надёжность инвестиций при правильном подборе объекта.

Минусы:

1. Возможна нестабильность платежей, простои.

2. Низкая ликвидность. Иногда помещение можно продавать годами.

3. Отсутствие диверсификации - ставка всего капитала на один объект.

Риски:

1. Риск сноса здания.

2. Необходимость дорогостоящего ремонта, скрытая продавцом.

3. Переизбыток вакансии в локации (высокая конкуренция - много одинаковых площадей в аренду рядом).

4. Неудачная локация. Не сдашь и не продашь потом.

5. Слабый арендатор по завышенной ставке (а бывает и подставной)

6. Неудачное помещение (планировка, высота потолков, второй вход, близость школы и т.д.)

7. Юридические проблемы.



Альтернативные варианты инвестиций в недвижимость :

1. Квартира, разделенная на студии - 8-12 %.

2. Несколько министудий-апартаментов в разных локациях - 10 - 14 %

3. Фонды недвижимости - около 10%.

4. Офисные помещения - 10-12%

5. Складские помещения - 10-12%

6. Увеличение дохода от стрит-ритейла дроблением площади - до 18%.

Каждый из этих инструментов имеет свои особенности, свои риски и подводные камни и для каждого инвестора подойдёт своя стратегия.

Однако, если 15 млн - это весь ваш инвестиционный капитал, разумным решением будет распределить его по трем, а лучше пяти разным инструментам.

В том числе, как для консультации по данному вопросу, так и для разработки стратегии или помощи в подборе или проверке объектов вы можете обратиться ко мне.

Разумных инвестиций!

Роман Шпагин

#Инвестиции_готовый_бизнес

№60 Открыть/Комментировать

2022-07-13 07:33:01 Не вздумай покупать акции

Думаю, уже большинству стало понятно, что инвестировать в акции компаний через биржу - занятие больше похожее на авантюру, чем на серьёзные взвешенные действия.

И это, по факту, было всегда, однако лишь сейчас стало столь очевидным.

И сам я, признаюсь, инвестировал в данный инструмент, хотя и небольшими суммами. Ведь "долгосрочный инвестор не должен обращать внимания на краткосрочные колебания" .

Оказывается, должен. Потому что большинство компаний могут отменить или урезать дивиденды. Потому что кинуть миноритарных акционеров при случае не составит труда. Потому что кризис (затяжная коррекция) может длиться и двадцать лет и более, что уже было в истории.

Неужели долгосрочный инвестор это вечный инвестор. И он будет жить больше ста лет?

Или кто-то знает точно, когда именно настанет эта коррекция?

А ведь, если вдуматься, это смешно.

Инвестор в тепличных условиях планирует, что не будет вытаскивать деньги 30 лет.

А знает ли он, что будет через 30 лет? А через 20? Или 10?

А если эта самая коррекция начнётся через 20 лет и продлится 30 лет?

Ты просто заберёшь сумму меньшую той, что вложил, и окажется, что 30 лет просто выброшены коту под хвост.

И все ради 10% годовых, которые исторически показал S&P.

Так что если уж так и рисковать, то лучше краткосрочно вкладывать в покупку бизнеса и получать 50 - 100 годовых.

А долгосрочно - в недвижимость и получать 10-12 годовых даже без учёта роста её стоимости. Но это СТАБИЛЬНО И НАДЕЖНО.

Хотя, безусловно, это надо делать с умом и разобравшись. И лучше с помощью профессионалов.
А разве в акциях не нужно было разобраться?...

Разумных инвестиций!

P.S. Кстати, на фондовом рынке есть не только акции, а ещё, например, облигации и фонды недвижимости типа REIT. Так что для микроинвестора из глухой деревни ещё не все потеряно) Лишь бы был интернет. Открыть/Комментировать

2022-07-06 07:30:35 Как купить бизнес на Авито

Авито предлагает пройти краткий курс всем желающим.

Не проходите мимо)

https://www.avito.ru/academy/course/kak-vibrat-i-kupit-biznes-na-avito?utm_source=avito&utm_medium=nc&utm_campaign=push_nc_email_gen_b2b_one_dst_crm3464_business&utm_content=cta Открыть/Комментировать