Лабиринт инвестора: новостройки Москвы.

2022-07-22 14:26:35 Как-то получилось, что по-немногу сбывается то, о чем я писал

1) Что будет ключ в 8 % — 22 июля пруфы: ссылка
2) Что бы аккуратней с фондой. Пруфы: ссылка
3) Что ставка по ипотеке улетит в небеса. Пруфы: ссылка
4) Что цены на вторичку упадут на 10 %, бизнес тож немного упадет, а эконом и премиум вырастут: Пруфы: ссылка
.
Сам жду, сбудется ли мой прогноз по ключевой ставке 16 сентября. Он, да, немного позитивный. А если +- сбудется, то "плюсану" к прайсу своих лотов.
.
#мысли_в_слух Открыть/Комментировать

2022-07-22 13:23:01 У меня иногда спрашивают: "Какие проекты мне нравятся" ? Давайте лучше я напишу, на какие вводные я бы обратил внимание, при выборе проекта (для себя):

Внутренняя логистика. Кмк, для жизни очень удобны проекты с общим стилобатом. В тапочках, не выходя на улицу (зимой), сходить в супермаркет или в фитнес — несомненно, удобно.

Крупномеры. Именно они придают ощущение уюта. А жиденькие кустики на придомовой территории — скорее наводят на уныние. Точечные проекты — не люблю. Мне нужна большая территория. Но с ландшафтным дизайном и крупномерами.

Набережная. Это каеф. Но лоты с выходом на нее, чаще переоценены. Я готов мириться с относительно пешей доступностью. Минут 10-15 пешком, но экономия в N-энное кол-во миллионов, для меня кажется разумной.

Коворкинг зона. Очень классная штука, но чаще встречается в премиальных проектах, поэтому для меня близость крупного ТЦ критична. Причем такой ТЦ (современный), где есть чилаут зоны. Что б можно было спокойно взять ноутбук, купить вкусного кофе и погрузиться в работу.

Планировки в проекте. Совершенно критичная вводня (для меня). Не готов переплачивать за бесполезные площади. Для меня важна функциональность. Смотрю так же на кухню-гостиную. Мои наблюдения такие: к-г должна быть не менее 20 м2. До 25 м2 — выбираем "пеналы", свыше 30 м2 — можно рассмотреть "квадраты".
.
А какие вводные/проекты нравятся вам ?
.
#немного_о_проектах Открыть/Комментировать

2022-07-20 12:31:52 Получил сообщение от подписчика такого содержания: Алексей, спасибо вам, я так рада. Недавно смогла "выйти по переуступке" даже в это время. Все как вы и говорили - отложенный спрос, низкая конкуренция, ликвидная планировка и т.д. сработало. Хочу вам сделать еще заказ.

Возможно я и ошибаюсь, но хочу еще раз подчеркнуть. "Наше все" (инвестора) — это лот с отложенным спросом в низкоконкурентной среде! И этот параметр даже важней низкой цены "входа".

А вы как считаете ?
.
#вопрос_подписчикам Открыть/Комментировать

2022-07-20 11:31:05 ​​ "Разбор" ЖК Остров. Начну с того, что в комментах к предыдущему посту, я написал о том, что ценовой анализ делать не имеет смысла. Конкретно в этой локации — конкурентов нет. Сравнивать не с чем А ценообразование в проекте, будет коррелировать с маркетинговой активностью Донстроя. И вот почему:

Уникальная локация, проект годный, мало квартир на этажах (вопреки нынешнему тренду напихивать по 10-12 хат на этаж), хорошая экология, промзон нет, зелени - океан, воды много, недалеко от центра, метро есть. Город построит 2 пешеходных моста, что бы связать Фили и гребной канал ссылка и автомобильный мост в районе Новозаводской улицы ссылка Так же на территории будет первый в мире крытый сёрфинг-парк с пляжем и пальмами ссылка А вот судьба Парламентского центра в Мневниках пока непонятна. Информация противоречива, но сам проект не закрыт, для него активно ищут инвестора ссылка

Но, хватит лирики, а реальность тут такая:

Жилья будет 700+ тыс. м2, первая школа появится после 25 года, а жизнь первых поселенцев в 25 году будет вполне героической Для жизни пригодны кварталы: 5, 6 и 2 (корпуса не у дороги), а вот 1 и 4 кварталы — ОЧЕНЬ шумно.

Теперь немного математики (для Черной Пятницы):

Донстрой не выводит акционных лотов в низкоконкурентной среде, на которые стоит обратить внимание инвестору (см. отчет ). А отложенного спроса в локации нет. Ибо это абсолютно новый район, который строится с "чистого листа". Из акционного "ликвида" (если для себя), вижу только несколько ЕВРО-3. Вот таких: ссылка Если предположить, что цена со скидкой, будет около 26 млн руб, то, возможно, и стоит рассмотреть.

Конкуренция по сегментам (отчет) тут: ссылка

P.S. Согласие на переуступку Донстрой не дает, так что сидеть "от звонка до звонка".
.
#остров
#донстрой Открыть/Комментировать

2022-07-18 10:50:44 Черная Пятница уже скоро ! Для одного из подписчиков сейчас делаю "разбор" ЖК ОСТРОВ от Донстрой (выложу в канал). В "разборе" укажу: на какие лоты стоит обратить внимание и почему.
.
Напишите, какие ЖК вам еще интересны ? А я прочитав ваши ответы, постараюсь подготовить отчеты по этим ЖК в канале
.
Сайт Черной Пятницы тут: https://refriday.ru/
.
#вопрос_подписчикам Открыть/Комментировать

2022-07-15 13:18:21 ПИК с банком Тинькофф замутили Вкладотеку .

Помнится, ПИК ранее регистрировал ещё торговый знак «Не-плати-два-года-тека».
.
Ждём Неплатеку ? На абсолютную Неплатеку "тяга", несомненно, будет отменной
.
#мысли_в_слух
#минутка_юмора Открыть/Комментировать

2022-07-15 10:18:47 ​​ Стартуют продажи в ЖК Малевич (ул. Отрадная, 8А) от застройщика КРОСТ.

Немного наблюдений о застройщике.

В одном из предыдущих постов я писал о динамическом ценообразовании у ПИК-а. Так вот КРОСТ — полная противоположность. Он всегда продает долго и дорого, а скидки 15-20 % дает на поздних этапах стройки. Так что стартовые цены сейчас — это скорее хотелки с потугами.

Немного наблюдений о проекте.

Некоторые планировки 3-ЕВРО (52-54 м2) для КРОСТ-а тут прям прорыв, ибо видение эргономики у этого застройщика своеобразное Эти планировки в проекте и будут одними из самых ликвидных. "Выход на ключах" ≈ 17,5 млн руб.

Местные с Алтушки, вполне могут поглядывать на проект, ибо на Алтуфьевском шоссе из-за дефицита новостроя, сформировался вполне неплохой отложенный спрос. Но есть и угрозы — это площадка ПИК-а по адресу (Алтуфьевское шоссе, вл. 51-53) и именно этот проект я бы и ждал.

Еще некоторые наблюдения — локейшен точно сдюжит сотню студий. До метро Отрадное ≈ 10 минут пешком. Но под сдачу стоит дождаться аппарты (в продаже их пока нет, а в ПД они есть, с 4 по 8 этаж, площадь от 20 м2 ). Дождусь планировок и сделаю отдельный пост по аппартам, в т.ч. и под "деление".
.
Полный отчет с навигацией тут: ссылка
.
#жк_малевич
#крост Открыть/Комментировать

2022-07-14 11:05:50 Хочу совета спросить... Готовлю отчет по ЖК Лермонтовский 54 от ПИК (СПб), о котором еще в феврале писали Инсайды ссылка. И возник вопрос... Уважаемые подписчики — нужны ли отчеты по СПб в канале ?
.
Заранее спасибо за ответы
.
#нужен_совет Открыть/Комментировать

2022-07-11 11:53:38 Вопрос от подписчика: "За счёт чего стоимость квартиры , купленная на котловане, может подняться на ключах? Вроде введение эскроу-счетов сделало эту дельту минимальной."

Мое мнение такое: в ситуации, когда нет поддержки в виде роста цен, стоит обратить внимание на следующие факторы:

— Отложенный спрос в локации. Cтоит учитывать тот факт, что "конечник" ищет в рамках своего бюджета в выбранной локации, а не наоборот. Да и ждать (как правило), "конечник" не хочет. Ибо основная часть вторичного рынка — это альтернатива. А задача инвестора найти тот лот/тип лотов, который покупатель купить хочет, но не может в разрезе локации.

— Некоторые крупные застройщики, например ПИК, используют следующую стратегию: создают ажиотаж низкой ценой на "входе" и далее "разгоняют" ее. Классика жанра, но обращаем внимание на предыдущий пункт.

Ну и как я неоднократно писал, «инвест», в теории (да и на практике), возможен на любом этапе строительства.
.
#ответ_на_вопрос Открыть/Комментировать

2022-07-08 12:50:25 ​​ Почему риэлторы (вторичники) все как один пишут/снимают ролики о том, что рынку недвижимости кранты и цены скоро рухнут ? Причем, вещают об этом годами ? Ларчик открывается достаточно просто — кушать хочется.

А когда кушать нечего, проще всего пойти по пути наименьшего сопротивления. А именно — "просадить" по цене собственника. Впрочем, я вполне допускаю, что есть и завышенные ожидания собственников. Есть и срочные продажи. Да и небольшой торг на вторичке — всегда уместен. Но, если работа риэлтоса с объектом, сводится к одному: давай снижать цену — то это не консультант, а скорее вредитель и паразит, который присосался к собственнику.

Сам я отвечаю так когда мне предлагают существенно "упасть" в цене.
.
P.S. А какая у вас стратегия с вашим риэлтором ?
.
#мысли_в_слух Открыть/Комментировать