Лабиринт инвестора: новостройки Москвы.

2022-08-25 12:26:14 Как работает отложенный спрос или история одной сделки. В ноябре 2020 года ко мне обратился подписчик. Проект он уже выбрал, ЖК Крылья. А вот на какой лот (в этом проекте) обратить внимание — с этим у него были некоторые затруднения. Цель покупки квартиры — не инвест в чистом виде, а скорее сохранение средств + защита от инфляции. Забегая вперед, хочу отметить, что инвест получился неплохим, но я в этом посте не про него.

Что было сделано: разобрана внутренняя конкуренция в ЖК Крылья, внешняя конкуренция (квартирография) в ЖК Огни + Событие + Вестердам. Определены низкоконкурентные сегменты и проанализированы планировки в этих сегментах. В итоге был выбран и описан конкретный лот. Свою работу я выполнил, и не вспоминал об этом лоте до августа этого года.

Около 2-х недель назад этот подписчик мне позвонил. Говорит: "Алексей, хочу продать квартиру. Вы неплохо знаете проект и делали анализ конкурентов. Возьметесь за продажу" ? Я немного подумал и согласился. Подписчик отправил мне ключи (сам иногородний), я сделал текущий ценовой анализ. Согласовали цену продажи. Обычная рутина… Но дальше происходило вот что:

Лот в экспозиции 5 дней. Получено 3 звонка, все целевые. В разговоре становится понятно, что ищут лот с конкретными характеристиками, но не могут найти. В один день провел 3-и показа. И на следующий день поступает звонок — покупаю. Готов внести задаток. И задаток хочу внести побольше (1,5 млн. руб.), ибо это тот лот (в этой локации), который мне нужен.

В итоге: ПДКП подписан, задаток внесен. Готовимся к выходу на ДКП (сделку).

P.S. Это не история успеха, это скорее конкретный кейс, как работает отложенный спрос и низкоконкурентная среда.
.
See ya, не переключайтесь
.
#кейсы Открыть/Комментировать

2022-08-23 10:59:12 ​​ Об апартаментах и апарт-комплексах. В комментариях выше были несколько вопросов о том, что я думаю по поводу апарт-комплексов: Волоколамское-24 от ПИК, Nametkin Tower от Основа и т.д. Если кратко — здесь много "подводных камней". И вот некоторые из них:

Давайте посмотрим на студии глазами "конечника". Какая целевая аудитория (ЦА) у студий ? По-моему скромному мнению: студии покупают как первое жилье или для сдачи в ареду. Так вот, как Первое Жилье "для себя" — всегда стараются купить квартиру с пропиской, а не аппартамент. Поэтому покупка апарт-студии под инвест — довольно сомнительная идея с сомнительной ликвидностью.

А если купить студию под аренду ?

Смотрите на квартирографию проектов . Конкуренция убивает доходность. И так в любом бизнесе. Это семейные арендаторы с детьми не склонны к перемене мест, в отличие от перекати-поле в мелких студиях, да еще и в эконом/комфорт сегменте. Если ваш сосед предложит на 3-5 тыс. руб. в месяц дешевле, то вполне можно предположить — что ваш арендатор уже завтра задумается о съезде.

В апарт-проектах с избыточной конкуренций нужна отделка не от ПИК-а. А такая, что бы людям нравилась. Тогда у вас будет другая ЦА — для которых цена не на первом месте
.
А что думаете вы ?
.
#апарт_комплекс
#апартаменты Открыть/Комментировать

2022-08-19 14:48:11 ​​ ЖК Кольская, 8 (ПИК). Первая очередь еще может быть интересна (сдача - август 2023). Именно она соберет остатки отложенного спроса в локации, но уже на готовое новое жилье.

Некоторые наблюдения:

Избыточная конкуренция в проекте наблюдается в сегменте ЕВРО-2, площадью 32-34 м2. Так что можно присмотреться к ЕВРО-2, площадью 34,7-35,1 м2. Эти планировки более удачные, так как К-Г "не проходная". Впрочем, цену "на ключах" я бы прогнозировал такую же, как и в первом варианте.

Под аренду: имейте виду, что для сдачи в одном ЖК между Е2 40 м2 и Е2~33 м2 разницы в цене почти не будет

Студии. Конкуренция умеренная, если учесть наблюдение, что локейшн не избалован новостроем. Я бы обратил внимание и на тот факт, что на районе реновационые дома будут, а вот студии в них - вряд ли. Глянул ЖК Полярная, 25 (можно отнести к конкурентам), вот там, да, конкуренция в сегменте студий избыточна. ссылка Но, на ЦИАН-е всего 12 студий (вторичка). Думаю, что процентов 10-12 годовых (без плеча), вы скорее всего "поймаете". Видится цена "на ключах" около 8 млн руб., ибо в Полярной-25 около 7,5 млн руб.

Если купите "малышку" в ипотеку 0,1 % (платеж 22 тыс руб/мес), то сможете сдать ее за 35 тыс руб (что вполне вероятно, пруфы: ссылка).
.
Мнение автора: В целом, первая очередь заслуживает пристальное внимание. Из ключевых преимуществ - отсутствие явных прямых конкурентов и высокая стадия готовности (ключи через год).
.
#ПИК
#кольская_8 Открыть/Комментировать

2022-08-16 16:36:57 ​​ Левел Южнопортовая — для меня проект довольно непонятный (с точки зрения математики). Ну, не сходится она, как я не старался. Локейш-то на перспективу, причем довольно отдаленную. А сам проект сдается только в 2026 году.

А долгосрочная перспектива на горизонте 10-15 лет у проекта все же есть. Как известно — утвержден проект застройки Южного порта по проекту Nikken Sekkei ссылка

Давайте попробуем разобраться, на какие лоты стоит обратить внимание. Если кратко — внутренняя конкуренция неднородна. И это хорошо. Основная внутренняя конкуренция приходится на сегмент ЕВРО-2. И этих лотов стоит избегать. Ну или покупать их на "проливе". Вот внутрення конкуренция ссылка А он ("пролив"), в этом сегменте, несомненно будет.

В сегменте студий, можно обратить внимание на "малышки". По минимальной цене. Конкуренция в проекте (на удивление) не избыточна. А при минимальной цене вид не особо важен. Важнее ремонт, он больше влияет на качество жизни.

Но еще раз подчеркну: на эти лоты стоит обратить внимание, если ваш горизонт планирования 10 + лет. И вам нужна эта локация. Если это так — то стоит обратить внимание на ипотеку 0,01 %. В интервале 10 + лет, она интересней (см. диаграмму ). И под эту ипотечную программу купить 2 студии "малышки". Платеж по ипотеке составит ≈ 20 тыс. руб. / лот. Делаете ремонт, потом сдаете. Через 10 лет продаете 1-ну студию. А стоить она будет ≈ 13,5 - 14 млн. руб. С вырученных средств закрываете обе ипотеки. В итоге у вас остается одна студия, которая вам обошлась в сумму первоначального взноса (1,3 млн руб) + затраты на ремонт.
.
P.S. Модель "пенсионерская", не каждому подходит. Да и нужно учитывать ставку дисконтирования. В среднем, за 10 лет — деньги обесцениваются в 2 раза
.
#левел_южнопортовая Открыть/Комментировать

2022-08-10 11:27:19 ​​ Что выбрать: Амурский Парк или Лосиноостровский Парк ? Давайте попробуем разобраться.

Для инвесторов :
Квартирография в проектах практически идентичная, но есть один момент. В этой недорогой локации, будут востребованы только мелкие форматы. С абсолютной минимальной ценой. Какая "жесть" происходит в сегменте студий — вы можете посмотреть на диаграмме внизу А вот в сегменте мелких ЕВРО-2 ситуация несколько иная. Поставьте "малышки" в ЛосПарк-е на мониторинг и ждите скидок, ибо текущая цена явно перегрета. Просится дисконт, процентов 10

Под аренду:
Несомненно, интересней Амурский Парк. Локейш "оживет" раньше, чем в ЛосПарк-е, да и близость вокзала позволит "ловить" иногородних. Студия за 5,7 млн руб в "шаговой" от метро, МЦК и вокзала — не так уж и плохо. Ибо до центра 20 минут на метро, на не перегруженной части Сокольнической ветки.

Для себя:
Обратите внимание на низкоэтажные секции. Такие как 3.2 и 3.1 в Амурском Парке (с 5-ю квартирами на этаже). Впрочем, основным критерием ликвидности тут будет вид из окна. Если окна на хорду или Амурскую - сразу вычеркнуть. Только вид во двор. А из наблюдений (если нужна ЕВРО-2): основной "навесище" в Амурском Парке произойдет в 3-ей очереди. Ждите в ней интересных предложений по цене.

Мнение автора: Под аренду - да, возможно. Платеж по ипотеке 0,1% составит 17,5 тыс руб (Амурский Парк). А сдадите такую студию ≈ 35 тыс руб. Перепродажа (оба проекта) — однозначно отказать. Видел и более "тепличные" условия для инвесторов у того же ПИК-а. Все как пологается: с отложенным спросом, без избыточной конкуренции, с понятной фин. моделью.
.
Пишите в комменты ваши наблюдения
.
#батл
#что_выбрать Открыть/Комментировать

2022-08-08 10:51:51 Август. Старты на "паузе". Исторически "тухлый" месяц. Застрои замерли в ожидании сентября и появления цепочек альтернативных сделок.

Есть предложение: август посвятить анализу/разбору строящихся жилых комплексов, которые вам интересны. Либо сравнению жилых комплексов (что по-моему скромному мнению, возможно, даже более актуально).

Что вы думаете по этому поводу ? Начинаем или нет ? И какие ЖК нужно "разобрать" ?
.
#вопрос_подписчикам Открыть/Комментировать

2022-08-01 11:29:48 ​​ Стартуют бронирования в доме-червяке ЖК OPUS (Дербеневская набережная 1 ) от застойщика «Пионер»

О проекте:

Премиалка, премиалочка. Ну что ж, искать недооцененные лоты (на старте) в малоквартирных премиум ЖК - пустая трата времени. Ибо 188 квартир (в проекте) делим на 36 мес (срок строительства) и получаем план продаж = 5 квартир в мес. А 5 квартир в мес, эта локация проглотит легко и попросит добавки.

Впрочем, если придерживаться стратегии низкоконкурентной среды, можно отметить такое наблюдение: ЕВРО-3, S=95,1 м2 всего 1 лот в проекте (стр. 168 в экспликации). Угловых ЕВРО-3, S=88,7 м2 в проекте 8 штук (стр. 46 в экспликации).

А вот с внешней конкуренцией все гораздо хуже Посмотрите будущий "навес" ЖК High Life в сегменте ЕВРО-3 и сделайте выводы

Минимальные цены : 

1кк от 55.80 м – от 35,4 млн. ₽
2кк от 85.30 м – от 52,7 млн. ₽
3кк от 193.60 м – от 149,9 млн. ₽
4кк от 178.20 м – от 114,9 млн. ₽

Мнение автора: В минуте пешком у Пионера (?) будет новый бизнес-центр и если вам лень (как автору) далеко ездить на работу, а так же не нравятся башни, то "для себя" вполне стоит рассмотреть. Ибо цены в ЖК High Life не на много ниже, а локейш гораздо хуже.

Поэтажный план (экспликация) ЖК OPUS тут: ссылка

P.S. Елдаки-Тотемы в лобби впечатляют
.
#жк_opus Открыть/Комментировать

2022-07-26 12:54:14 В постах я часто пишу про отложенный спрос. Насколько я понимаю, некоторым подписчикам непонятно, что это такое.

Отложенный спрос в недвижимости, это вся соль на глобальном уровне. Отложенный спрос — это не мечта покупателя «когда-нибудь» купить квартиру, а именно наличие плана на покупку, который будет реализован при появлении в данной локации лота, имеющего конкретные характеристики.

Отложенный спрос иными словами — это некоторый дефицит в локации конкретных лотов/типов лотов. А как мы знаем, главная задача инвестора — увеличить количество потенциальных покупателей на свой лот. И чем больше покупателей, тем лучше. Кто-то ловит 5 покупателей на 1-ну свою квартиру, а кто-то "рыбалит" в сегменте, где на 1-го покупателя приходится 20 однотипных квартир (с конкурентами).

Мое мнение такое: количество потенциальных покупателей (на ваш лот) сглаживают просчеты (если они есть). А количество покупателей зависит от того, нашли ли вы отложенный спрос в локации или нет.
.
А что думаете вы ?
.
#мысли_в_слух Открыть/Комментировать

2022-07-25 15:52:27 Стартуют продажи в ЖК "Дмитровское небо" (Ильменский проезд, вл. 1, вл. 4) от застройщика ЛСР.

О локации:

Метро близко. А вот локейшн довольно конкурентный. Впрочем, даже в конкурентной среде, можно найти низкоконкурентный сегмент. И он тут есть. Это ЕВРО-4, площадь примерно 64-69 м2. Ссылка

О проекте:

Ключи через 4 года Унылость фасадов, двор-колодец, на "выходе" толкотня с застроем... В инвест только "мелкие" ЕВРО-4 моли бы "рулить" (в башнях), но не по такой цене "входа", ибо "выход на ключах" видится около 19 млн руб

Цены на старте:

– Студии от 19,5 м – от 7,1 млн.руб.
– 1ккв. от 34,50 м – от 10,2 млн. руб.
– 2ккв. от 54,3 м – от 15,4 млн. руб.
– 3ккв. от 69,5 м – от 20,9 млн. руб.
.
Мнение редакции автора: Отложенного спроса нет, аццкий оверпрайс в сегменте ЕВРО-4 и эта цена даже не для "конечника", а для сумасшедшего "конечника" + корпус-секционник с двором-колодцем = лютый неликвид. Так что не ждем повышения цен, а ждем калейдоскоп скидок и акций, которые будут еще одной проблемой застроя, ибо не мотивирует покупать немедленно, а позволяет думать, что можно не торопиться с покупкой (в условиях стагнации прайса)
.
P.S. Фанаты локации, может стоит присмотреться к ЖК Дмитровский Парк ?
.
Традиционно, полный анализ тут: ссылка
.
И еще. Интересно, зачем в этом проекте и в этой конкурентной среде, выкупать этажами ? А ведь говорят, что какой-то инвестор выкупил десяток этажей
.
#дмитровское_небо
#лср Открыть/Комментировать

2022-07-22 18:02:23 Развитая инфраструктура, комфортные условия для жизни миллионов граждан, сбалансированное территориальное развитие страны, а также раскрытие потенциала регионов и создание новых рабочих мест – в этом заключается комплексная стратегия развития строительной отрасли до 2030 года.

Именно эта тема и станет ключевой для Девелоперского форума 2022 года, который состоится 26 октября!

Подробнее о теме мероприятия читайте по ссылке

forum-repa.ru
.
#канал_партнер_форума Открыть/Комментировать