Лабиринт инвестора: новостройки Москвы.

2022-02-23 19:18:47 Вести с полей: некоторые банки готовятся к совсем другой (му) % по ипотеке.
.
Хмм… Кмк, одина из моделей (если нет «семейной»), смотрим МО (тело кредита до 3 млн) -> и принимаем решение на основе отложенного спроса и высокой стадии готовности -> хеджируемся арендой.
.
Несколько моделей «входа-выхода» готовы и описаны. Не переключайтесы (или пишите)
.
Ну, а если с кэшем все в порядке задумался (несколько гипотез в следующем посте) :
.
#мысливслух Открыть/Комментировать

2022-02-22 14:30:05 Стартанул ЖК Открытый парк (ПИК) ВАО, Метрогородок, ул. Николая Химушина

Цены тут: https://www.pik.ru/opark
.
Не самый лучший день для старта (впрочем, это уже совсем другая история).
.
Анализ/гипотезы/лоты в следующем посте, не переключайтесь
.
#открытыйпарк
#пик Открыть/Комментировать

2022-02-18 14:10:34 Пока вся Москва ждет старта продаж Ривер Парк Кутузовский , напишу небольшой список перспективных площадок, на которые посматриваю :

Реутов, ул Строителей, (ПИК)
ЮАО, Загорьевская ул, 4 (?)
ЮАО, Булатниковский пр.., вл 10Б (?)
ЮАО, Кировоградская ул., 9к4 (Основа)
ЮАО, Красного Маяка ул, вл. 26 (ЛСР)
ЮЗАО, Генерала Тюленева ул., вл. 2 (МосИнжПроект)
ЗАО, Крылатские Холмы ул., 24к4 (Неометрия)
СЗАО, ул. Твардовского, вл. 18 корп. 1 (Охта)
Crocus City, МО, Красногорск, Мякинино (Крокус)
СЗАО, Досфлота пр., вл. 2 (ПИК)
ЮЗАО, 2-ой Донской проезд. вл. 10 (Пионер)
ЦАО, Тимура Фрунзе, вл. 10 (Центр-Инвест)
ЗАО, Бережковская наб., вл. 20 (Vesper) https://t.me/vesper_20
ЦАО, Лужнецкая наб., вл.10А +2 (Абсолют + Sminex)

Да, некоторые застройщики (из списка) «феномены ценообразования», а площадки самых буйных я в список не включаю А вот отложенный спрос/дефицит нового жилья — наше все
.
UPD: Досфлота, 2 - скорее всего ренновация
#списокплощадок Открыть/Комментировать

2022-02-17 15:01:05 Знаю, что на канале есть серьезная аудитория, некоторые в «инвесте» лучше многих профессиональных участников рынка разбираются.

Но так же есть и новички . И именно для них, я начал писать серию постов в Инстаграм: «Краткий вводный курс для новичков-инвесторов в жилую недвижимость Москвы»

Описываю, как теоретическую часть, так и некоторые методы, которые могут подтолкнуть к взвешенному решению при выборе лота/объекта.
.
Ссылка на канал/краткий курс тут: https://www.instagram.com/labirint.investora/
.
#курс
#инстаграм Открыть/Комментировать

2022-02-15 15:03:05 Как новостройки влияют на стоимость вторички в локации ? Есть такое мнение, что взаимосвязь все-таки есть. И «инвест» кое-где тоже
.
Но как сформировать репрезентативную выборку ? Моя гипотеза связана с тем, что нужно смотреть на дома, которые включены в программу капитального ремонта. И особое внимание обратить на такой перечень работ, как «ремонт фасада» + «восстановительный ремонт подъездов»
.
Отчет (выборку) я практически закончил (отфильтровано по: «ремонт фасада»)
.
НО. Не хватает одной важной детали — а именно карты. Для того, что бы импортировать более 3 тыс домов, нужно каждому адресу присвоить координаты (широта/долгота). Т.е. провести прямое геокодирование. Такой массив данных вручную не обработать
.
Если у кого-то есть мысли/мнения, как провести геокодирование — напишите в комментариях
.
P.S. Мне же удалось найти только платный сервис dadata ru

Отчет тут (Десктоп версия): https://datastudio.google.com/s/mRv5p3X3Rm0

Моб. версия: https://datastudio.google.com/reporting/006ab9ec-de36-4435-b1c5-ba5e82cbe628 Открыть/Комментировать

2022-02-12 09:45:16 Как известно, к стартам продаж нужно готовиться заранее
.
В первые минуты старта продаж - нет времени на «подумать», что бы сориентироваться…
.
Практически невозможно мгновенно понять - какой лот имеет инвестиционный потенциал, а так же:
.
По какой цене заходить, по какой выходить. Почему именно этот лот и какова модель «входа-выхода»…
.
Но есть решение Закрытый Телеграм канал «АнтиЛабиринт Инвестора»
.
Уже описаны будущие старты:

1) ЖК River Park Кутузовский
2) ЖК 1-ый Нагатинский
3) ЖК Преображенская Площадь
4) ЖК MYPRIORITY Dubrovka
5) ЖК Интеллигент
6) + постоянно дополняются

Выполнено:

- Анализ локации
- Анализ квартирографии проекта
- Анализ конкурентного окружения
- Анализ частотного распределения
- Анализ трендов в разрезе комнатности и т.д. Созданы десятки таблиц, в. т.ч. сводных
- Сформированы гипотезы — на какой лот обратить внимание, до какой цены «входить» и по какой цене «выходить»…
.
«АнтиЛабиринт Инвестора» не только сэкономит вам время, но и даст ответ на вопрос: «что делать, если» ?
.
Рекомендую подписаться . В рамках тарифа «Инвест, Старты продаж» — кол-во консультаций со мной = неограничено в течении года
.
P.S. Так же есть тариф, направленный на индивидуальную работу
.
#закрытыйтелеграмканал
#АнтиЛабиринтИнвестора Открыть/Комментировать

2022-02-10 14:18:20 Как я неоднократно писал, «инвест», в теории, возможен на любом этапе строительства.

А свежий «разбор» локации, несомненно, полезен. Он позволяет сформировать некую новую реальность, основанную на цифрах/фактах/выводах
.
Подготовил свежий анализ локации ЖК Дмитровский Парк (САО, Лобненская, вл. 13, ПИК)
.
Забегая вперед — прошу обратить внимание на сегмент 3-К квартир (в этом ЖК). Итак, поехали
.
Основные гипотезы/наблюдения:

Метро будет. Станция «Яхромская» в 2023 году.

Сводная таблица. Вся локация (в разрезе ЖК и сроков сдачи). Обратите внимание на выделенные желтым диапазоны (3-К квартиры): https://clck.ru/avuWp

Тренды 3-К в локации (в разрезе сроков сдачи). https://clck.ru/avuYz

Тренды 3-К в локации (в разрезе ЖК). https://clck.ru/avubd

Частотное распределение (все лоты локации в экспозиции). Или внешний «навес» в разрезе по сегментам: https://clck.ru/avudh

Внутренний «навес» Клац1: https://clck.ru/avv28 и Клац2 https://clck.ru/avv36

Какие выводы я для себя сделал (из этих 4-х пунктов) ? А вот какие:

- в сегменте нового жилья (в этой локации, «на ключах») прайс 3-К квартиры = 20 + млн руб

- в локации есть отложенный спрос на ЕВРО-4. Да, да, с ценой не превышающий предыдущий пункт (20 млн руб). И этот прайс и будет ориентиром при «выходе на ключах».

На основании вышеизложенного Рекомендую рассмотреть ЕВРО-4 в ЖК Дмитровский ПАРК

Ссылка: https://www.pik.ru/search/trjohkomnatnaja?blocks=241&sortBy=price
.
P.S. Кто купил 78,15 м2 - большой молодец А фин. модель в процессе.
.
Полный анализ тут: https://docs.google.com/spreadsheets/d/1t722gDKS1InENVJVSXNaHFbxOfn35DzBigTHIx3F2YE/edit#gid=104617931
.
#дмитровкийпарк
#САО
#ПИК Открыть/Комментировать

2022-02-02 17:17:43 Самолет щупает «первую тягу» в ЖК Пятницкие Луга. Это тот, который в деревне Юрлово https://yandex.ru/maps/-/CCU5aLBB-C
.
Старт это всегда бардак, но не в этом случае . Похоже, что чудес не бывает, а «пипл не хавает», да и рядом готовый ЖК Замитино . Вот и приходится «откатывыть»/прятать лоты на сайте.

Впрочем, чему удивляться ? Здесь как раз прайс все решает. Ибо тлен, тоска, уныние и транспортная доступность недоступность - может продаваться только по low cost price
.
Анализ выложу в одном из следующих постов.
.
See ya!
.
#пятницкиелуга
#самолет Открыть/Комментировать

2022-01-26 18:12:23 ЖК «Ютаново» на «низком старте (Газопровод, 6 от ПИК). Продажи могут начаться в любой день.

Гипотезы/наблюдения:

1) Локация испытывает дефицит нового жилья
2) Локация испытывает дефицит студий и Евро-форматов квартир

Сводная таблица (все квартиры в экспозиции) с разбивкой ЖК: https://clck.ru/ao6uQ

Сводная таблица (аренда) с разбивкой по ЖК: https://clck.ru/ao6wb

По каким ценам можно «выйти» (продать) на «ключах» (не учитываю рост рынка/цен/инфляцию). Т.е. в нынешних реалиях:

3-К до 16 млн руб: https://clck.ru/ao72L
2-К до 13 млн руб: https://clck.ru/ao743
Студии до 8 млн руб: взял мин стоимость 1-К в «старом фонде». В экспозиции их нет.

ПИК загрузил документы на наш дом рф, но ПД пока скачать нельзя . Поэтому, анализ внутреннего «навеса» еще не готов. Но сам проект довольно перспективный, прошу обратить на него пристальное внимание.
.
Полный анализ тут (см. табы): https://docs.google.com/spreadsheets/d/1CU4sdkmZybXjkgV9QmkSVSyy57snb3vJn1FLHA26ydQ/edit#gid=1029016688
.
#пик
#газопровод
#ютаново Открыть/Комментировать

2022-01-24 12:29:06 Газопровод, 6 (ЖК Ютаново, ПИК) на «низком старте», т.к. появились документы на наш.дом.рф
.
Свои выводы/таблицы/гипотезы я уже подготовил в закрытом ТГ канале «АнтиЛабиринт Инвестора». До старта в паблик низяяя
.
Но я, на самом деле, вот о чем: интересно, а что вы думаете по поводу ЖК Ютаново ?
.
#ютаново
#ПИК Открыть/Комментировать